Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Au passage, j’imagine que ça ne choque pas que moi que Promovie, dont l’ambition est, je cite "de faire émerger une nouvelle classe d’actifs, l’immobilier de santé et d’éducation", détienne 42% de cet immeuble de bureaux, alors que Primopierre, la SCPI dédiée aux bureaux de Primonial n’en détient que 13%…
On pourrait certes soutenir que le rôle de l’OCDE est fortement lié à la santé et à l’éducation , mais ça serait quand même un peu tiré par les cheveux.

J’imagine que la réponse est à chercher du côté de la société de gestion, qui n’a pas voulu passer à côté de cette ’opportunité’ mais n’avait pas suffisament collecté via Primopierre d’une part, et trop collecté via Primovie de l’autre…
Etant donné que l’achat s’est fait via SCI, il est même sans doute envisageable que la SCPI Primopierre puisse racheter une partie des parts de Primovie à l’avenir?

PS: d’autres photos ici, pour les amateurs. Cela dit il est nettement plus beau en vrai et je trouve que l’anneau violet est très réussi.

GoodbyLenine a écrit :

@ddazin : Je suppose que c’est "Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo"   (sans le "+ Dettes")
Sinon, au final ça donnerait : "(VR + 2*Dettes) / VR"

Oui, en effet, merci de cette correction…
De toute façon, ce calcul mélange tout  : créances, dettes fournisseur, dette fiscale…

Pour moi un effet de levier  L se calcule de la manière suivante :
ROE = ROCE + (ROCE – Rd) * L * (1-%IS)
ROE = Résultat net /Capitaux propres ; ROCE = EBE / capital économique
Rd = Coût de la dette : % d’intérêt de la dette  et %IS nul pour les SCPI

Dernière modification par ddazin (16/03/2018 16h25)

Vos explications me rendent effectivement grand service. Si je m’étais appuyé uniquement sur les chiffres de la p. 17, je n’aurais effectivement connu aucun souci.

Se pourrait-il que la valeur d’expertise par transparence de 2016 de 908 948 590€ (p. 12) ne comptabilise pas des dettes internes des SCI (si elles existent) alors que la valeur d’expertise des p. 17 et 23 de 852 878 614,54 € tient compte de l’actif net comptable réévalué des participations?

Je commence à me demander s’il n’y a pas un endettement non lisible dans les BT ou dans le RA (voir mon message précédent).
A vrai dire, je ne comprendrais pas pourquoi on ne retrouve pas ces informations (endettement des SCI) dans le rapport annuel, je fais donc peut-être totalement fausse route.

Bien entendu que Primonial n’a pas acheté seul mais la QP de Primovie est de 13% d’après le bulletin, ce qui ne nous ramène à une valeur d’actif net de la SCI de 934.6 M€ et pas 1.8 milliards.

Lautho est arrivé au même problème sur l’actif In/Out où cette fois la SCI a comme associés uniquement Primopierre et Primovie il a été acquis uniquement par Primonial REIM.

PS : je viens d’aller regarder le bulletin 4T 2017 de RAP et concernant l’acquisition de Coeur Défense, il est indiqué une QP de 8.76% pour un prix de 158 millions d’euros. Ici cela colle : 156 / 8.76% = 1.8 milliards d’euros.
Peut-être avez-vous raison, 934.6 M€ ne serait que la quote-part de Primonial… La présentation dans le BT n’est quand même pas claire.

PS 2 : pour compléter également la QP de Primopierre est de 8.9% pour 80.5 millions d’euros. C’est consistant avec les chiffres annoncés pour Primovie.
Cela voudrait dire que Primonial aurait investi (934.6-80.5-121.5) = 723.6 millions d’euros hors SPCI dans Coeur Défense.

Dernière modification par cat (16/03/2018 18h54)

J’ai corrigé mon message. Vous avez raison, Primonial REIM a acquis 100% de In/Out mais les SCPI ne représentent pas 100% (45% pour Primovie, 13% pour Primopierre et le reste pour le Club Deal).
Néanmoins cela nous conduit à une valeur d’actif net de 270 millions d’euros alors que l’acquisition s’est visiblement faite à 445 millions (voir le message de Lautho à ce sujet).

En ce qui concerne la dette, si les chiffres du bulletin sont "corrects" (effet de levier de 1.4), on devrait avoir Dettes = 0.4*VR (en reprenant votre formule).
Si j’estime grossièrement que la VR a grossi de la manière que la capitalisation (+96.6% sur 2017), cela me conduit à une VR de 1.64 milliards d’euros et donc à des Dettes de 650 millions d’euros!
Même en supposant un arrondi grossier de leur part au dixième supérieur dans le BT, c’est-à-dire un effet de levier plus proche de 1.3, on trouve des Dettes de 492 millions d’euros…

Je trouve que la question que vous posez est scandaleuse, bien que parfaitement légitime en effet à la lecture du BT.
Je vois dans la liste des locaux vacants 2,6% de la surface totale donc en effet c’est peu cohérent avec seulement 0,2% de locaux vacants.
Je n’ai pas envie de poser la question à la SG Primonial mais ne vous gênez pas.
Je n’ai pas envie non plus de poser la question au gendarme qu’est censé être l’AMF même si cela me démange mais comme je suis à peu près sûr de perdre mon temps, je préfère glandouiller en ces jours ensoleillés et faire du bateau.

Tout cela c’est comme le facteur de soi-disant 1,4 pour la dette, en gros dans un bulletin trimestriel, on peut y écrire n’importe quoi et l’associé est censé boire les écrits. C’est minable.

Le rapport annuel 2017 est arrivé.
J’ai jeté un coup d’oeil rapide, notamment pour connaître le chiffre de la dette : 568 500 976 euros au 31/12/2017 (p. 12). Elle semble, si je comprends bien (j’ai survolé le rapport), être portée majoritairement par les investissements indirects.
La lecture plus détaillée attendra un peu.

Les revenus par part sont en tout cas en baisse sensible : 11.10 euros / part (contre 11.63 en 2016 et 12.27 en 2015), préservé en grande partie par les produits divers (2.79 euros / part mais je ne sais pas exactement ce que cela recouvre).

J’adore la partie des faits significatifs 2017 où la société de gestion admet quand même (à demi-mot) ne pas avoir bien géré :

Rapport annuel 2017 a écrit :

Produits exceptionnels

Suite à la forte collecte constatée début 2017 et aux différents reports d’investissements, la Société de Gestion a souhaité attribuer à la SCPI Primovie une indemnité exceptionnelle correspondant au décalage de jouissance entre collecte et investissements.
Compte tenu du taux moyen d’investissement de 5.10% et du délai d’entrée en jouissance des parts collectées, une participation financière exceptionnelle de 1 289 712 euros a été intégrée au résultat de la SCPI, en compensation du retard d’investissement dû à une sélection qualitative des biens.

Abandon de frais de gestion

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Primovie, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2017 pour un montant de 3 010 288,00 euros HT soit 3 612 345,60 euros TTC.

Pour les frais de gestion, cela représente plus de la moitié de leur frais sur l’année.

Les versements des SCI ne sont pas dans les produits financiers?

Les produits financiers étaient beaucoup plus élevés l’an dernier et pour moi couvraient les SCI (et les produits divers étaient très faibles alors qu’une bonne proportion d’investissements indirects existait déjà).
D’autant plus que les SCI acquisent en fin d’année 2017 n’ont sans doute pas versées grand chose : immeubles à rendement faible, en partie vacant et acquis par emprunt en bonne partie.

EDIT : GBL a toujours raison! Effectivement il y a du changement dans leur manière de présenter les choses p. 21 :
* les "Dividendes des participations non contrôlées" ont totalement disparu entre 2016 (6 millions d’euros) et 2017 (0 euros). C’était la participation principale aux "produits financiers".
* une nouvelle ligne qui n’existait pas en 2016 apparaît en 2017 dans la partie "Produits immobiliers" concernant les "Produits des participations contrôlées" (15,5 millions d’euros) et fait probablement référence aux "produits divers" dans les revenus par part.
C’est confirmé explicitement p. 24 :

Rapport annuel 2017 a écrit :

Changement de présentation

Les titres de participations suivent dorénavant le même traitement comptable que les placements immobiliers. Les revenus issus de ces derniers sont inscrits au compte de résultat en revenus immobiliers et non plus dans les produits
financiers.

J’espère que tout cela n’est quand même pas fait pour gruger les associés sur la commission de gestion en passant des produits financiers en produits locatifs :

Rapport annuel 2017 (p. 38) a écrit :

Une commission de gestion fixée à 10% HT maximum des produits locatifs HT encaissés, et 5% HT maximum des produits financiers nets de la société.

EDIT 2 : le terme "Faits significatifs" n’est pas de moi, c’est comme cela que la chose est présentée dans le rapport.

EDIT 3 : GBL, je ne sais pas si on peut affirmer aussi simplement que résultat va tendre vers 9 euros / part dans le futur proche. On se retrouve en partie dans cette situation en 2017 car le temps d’investissement moyen des énormes fonds collectés l’an dernier à dépasser le délai de jouissance. Il n’est pas sûr que la situation se répète cette année ou les suivantes.
Après, le TOF est en baisse sérieuse en ce début d’année 2018, ce qui ne joue pas en faveur d’un redressement rapide du revenu par part…

Dernière modification par cat (31/05/2018 19h00)

Cela me rassure (au moins sur ce point ;-)).
Il faut avouer que cette organisation ne facilite pas la lecture, pourquoi ne pas les laisser dans les produits financiers dans la présentation (éventuellement en distinguant participations contrôlées et non contrôlées) :
* la commission de gestion est celle des produits financiers;
* l’imposition des revenus correspondant est celle des dividendes pour l’associé.

@ ddazin,
la SCI Hold est gérée par Amundi (si l’on fait confiance à ce qui est écrit dans le bulletin 4T 2017).

@ tous.
Pour de multiples raisons, le rapport est (à mon petit niveau) vraiment compliqué à comprendre. Je constate notamment :

1/ un manque de cohérence avec les informations communiquées dans les BT.
Un exemple (parmi d’autres) :
* BT 4T 2017, au 31/12/2017 : aucune vacance déclarée pour Coeur Defense, vacance importante sur Urban Cap (33).
* rapport annuel 2017, au 31/12/2017 : vacance non négligeable déclarée pour Coeur Defense, vacance faible sur Urban Cap (33).

2/ un manque de cohérence du rapport annuel d’une année à l’autre :
Un exemple :
Les Dividendes des participations non contrôlées de 2016 sont devenus des produits divers des participations contrôlées en 2017 mais si on regarde ce que sont réellement ces revenus (p. 31), ce sont uniquement des dividendes des SCI dont une grande partie (en proportion des dividendes versés) étaient déjà acquise en 2016. A ce titre je me demande d’ailleurs pourquoi la SCI Hold (Coeur Defense), gérée par Amundi, est appelée une "participation contrôlée".

3/ un manque de lisibilité des investissements indirects :
Un exemple (parmi d’autres) :
* dette de la SCPI au bilan (p. 19) : 342 millions d’euros.
* dette par la SCPI par transparence (p. 12) : 568.5 millions d’euros.
J’en déduis qu’il y a 225 millions d’euros de dettes dans les participations financières mais sans aucun détails sur leur répartition.
Pourtant ces investissements indirects sont primordiaux dans les résultats et l’associé aurait bien besoin d’avoir quelques détails car ils représentent déjà 30% de la valeur estimé des placements immobiliers (p. 26) :
* valeur de réalisation : 1,740,073,859€;
* total des participations financières : 518,074,972€.
On a quelques informations p. 29 mais cela me semble (très) insuffisant. On voit notamment dans les résultats que toutes les SCI de bureaux dans lesquelles des participations ont été acquises en 2017 sont en déficit (enfin c’est ce que je comprends du tableau car je commence à douter).

Mon bilan rapide est que la gestion 2017 a été "mauvaise" mais j’ai de grosses difficultés à apprécier à quel point cela a été "calamiteux" (ou pas) et si les choses peuvent se rectifier dans un futur pas trop lointain.

Les rapports de Immorente, Efimmo ou Interpierre ont un côté reposant à côté de celui-là.

Bien à vous
cat

Le BT 4T 2017 a été publié courant février 2018 et la vacance de Urban Cap est désigné dans ce BT comme étant celle au 31/12/2017.
Si la relocation à Ubisoft a eu lieu au 15/09/2017, comme indiqué dans le rapport annuel 2017 p. 10, Primonial REIM aurait dû le répercuter dans le bulletin 4T, sauf négligence caractérisée (et j’ai bien peur que ce soit cela).

Pour Coeur Defense, des nouveaux locataires sont peut être arrivés au cours du 1T 2018 mais encore sous franchise de loyer, ce qui expliquerait la baisse importante du TOF au 1T 2018 tout en affichant pas plus de surface vacante que dans le bulletin 4T 2017.

Bonjour et veuillez pardonner la naïveté de ma question mais comment obtient-in des explications sur les points tout à fait pertinents que vous mentionnez, notamment la fin de bail de Korian? On leur téléphone ?
La société de gestion fournira-t-elle ce genre de renseignement par téléphone ou par mail? Ou gardera-t-elle le silence même pour les associés ?

Merci pour vos éclairages