Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur

Vous avez bien fait de faire apparaître cette nouvelle aberration qui permet aux syndics de ponctionner les vendeurs de quelques centaines d’euros.
On peut comprendre éventuellement l’apparition de l’état daté et son coût devrait être encadré car cela va de 100€ à 600€, bien que ce soit de nouveaux frais qui s’ajoutent avec les diagnostics à la charge du vendeur.

Le pré-état daté est une honte. En plus de déjà ralentir les transactions avec tout un cas de document requis, la loi ALUR a rajouté ce gadget dans lequel il y a 3 cases à remplir.
J’invite les futurs vendeurs à anticiper et plancher sur le sujet en remplissant vous-même ce document. La loi ALUR oblige les syndics à mettre en ligne dans votre espace client un tas de documents qui vous serviront à faire la synthèse nécessaire à ce pré-état.
Voici un fichier pdf qui pourra vous servir d’exemple:
pre-etat_date_loi_alur_vierge.pdf
Vous verrez qu’il n’y a pas grand chose. De plus en le faisant faire par le syndic, vous aurez beau être à jour de charges, une dette apparaitra à votre nom du simple fait du coût de ce document pour lequel le syndic vous aura envoyé au préalable un devis pour acceptation et avant qu’il ne renvoie quoique ce soit au notaire. Inutile de vous dire que si votre acheteur est ok et que vous êtes pressé de conclure la vente en signant un compromis, c’est autant de temps perdu.

Autre chose: conseil venant du notaire, à vous lors de la prochaine AG de mettre à l’ordre du jour un vote pour que ces frais de pré-état daté et état daté ne soient pas excessifs, c’est une négociation à avoir avec le syndic qui doit se montrer raisonnable s’il a dérivé en exigeant trop. Ils ont maintenant suffisamment de recul pour savoir qu’il leur faut 3 minutes pour remplir ces documents.

Bonjour,

A mon tour de vous apporter les dernières info concernant la vente de mon appartement.

C’est tout récent, 1ere semaine de mars.

On trouve le fameux " document candidat acquéreur" appelé aussi "pré état daté"

Notez qu’il ne figure pas dans mon contrat de syndic datant de novembre 2016

Il est effectivement demandé par le notaire auprès du syndic.

Le syndic me demande d’accepter un devis pour la fourniture des pièces suivantes :

- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
-PV des 3 dernières AG.
-Montant des charges courantes du budget prévisionnel au titre des 2 derniers exercices comptables précédant la vente.
- La fiche synthétique.
-L’état global des impayés de charges au sein du syndicat.
- Les dettes vis a vis des fournisseurs.
-Le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le tout pour la somme de 216,00 € et envoyé sous forme dématérialisé vers le notaire !
C’est effectivement cher pour quelques "clics de souris"

Nous arrivons maintenant à l’établissement de l’état daté ( nommé frais et honoraires liés au mutation sur le contrat de syndic) qui est voté en AG.
Sur le contrat , il n’est pas précisé de détail concernant c’est état  ? (envoi de documents, démarches, divers….) La on s’interroge ?
Je présume qu’il y a forcément des doublons avec le pré- état daté, mais je peux me tromper !

Il m’est facturé 450,00 €

A priori par rapport aux autres post, mon syndic n’est pas trop gourmand.

J’ai récemment demandé a mon syndic des informations et de justifier les éléments constituant cet état daté, et je n’ai pas de réponse.
Affaire à suivre !

Avis a tous les copropriétaires, lisez, relisez vos contrats de syndic, n’hésitez pas à demander des justifications sur les prestations proposées.

Bonjour ,

   A mon tour de vendre un appartement en copropriété . Le notaire m’a appelé aujourd’hui pour cette histoire de pré-état daté , il a demandé un devis au syndic. Lequel lui a dit que cela ne faisait pas partie de ses attributions habituelles et qu’en conséquence il le facturerai 311 euros…

   Alors même que j’avais dit au notaire détenir tous les documents nécessaires à la vente au cas où il en ait besoin!
    Je vais voir si je peux remplir moi même le pré état daté et si oui je vais le remettre tout de suite dans le bon chemin , le notaire stagiaire ! (le mieux c’est qu’il prétend avoir besoin de ce document pour accélérer le compromis alors que l’étude a mis presque deux semaines pour charger quelqu’un du dossier et lire les documents envoyés par l’agence!)

Bonjour,
Dans le message #2 j’ai mis un exemple de pré-état rempli.
Le compte d’attente doit être de l’argent prêt pour régler les fournisseurs donc il n’est pas nécessaire de l’ajouter.
Vous devez mettre les sommes à jour donc arrêtées à la dernière AG.

Alors ce qu’il faut c’est que les chiffres soient à jour, c’est pour cela qu’un pré-état n’est valable qu’un mois (ou peut-être pour d’autres considérations financières mais on n’est plus là pour en débattre).

En effet vous avez raison.
Maintenant dans la pratique les syndics surfacturent le pré-état daté et ne font payer l’état-daté "que" 150€ comme une mise à jour. A voir combien ils facturent le seul état-daté s’il n’y a pas eu de pré-état fourni par le syndic au préalable.

Certains devraient avoir honte en voyant le résultat des réglementations qu’ils promulguent, tout est fait pour écœurer les gens surtout que l’acheteur ne tire aucune information particulière de ce document qui vient alourdir une pile indigeste dans laquelle ces informations figuraient déjà.

Ca y est , tous les documents sont réunis et envoyés avec le pré état que j’ai rempli moi-même bien proprement sur un  beau formulaire à mon notaire qui transmettra à l’autre (en espérant que ce dernie ne le refuse pas parce que non tamponné par le syndic)

En tout 10 chiffres et 2 dates sur mon papier, dire que ça coûte 300 euros en passant par le syndic (et rebelote 480 euros pour l’état daté)

J’ai bien pris soin de joindre tous les documents que vous citez (demandés par la loi Alur)

Finelement , s’il y avait eu compromis sous seing privé , cela aurait été plus simple …

Bonjour,

Je me suis récemment détourné de l’immobilier locatif car je me plaignais d’être envahi de frais à payer (charges de copro, taxe foncière, CFE, expert comptable etc…) pour me diriger vers l’achat revente (que je trouve au passage plus "passionnant")

Je revends dans les trois semaines qui viennent 3 studios et je suis profondément choqué par un détail : les frais de mutation du syndic !

Je m’explique, lors de la revente, votre notaire interroge le syndic de copropriété qui lui retourne un document, le pré état daté, faisant office de votre bilan au sein de la copro (combien vous avez payé l’année passée en charges de copro ainsi que vos dettes ou surplus restant envers la copropriété).

C’est un document faisant entre 2 et 5 pages, assez facile à remplir que le syndic renvoit toujours en retard alors qu’il faut peu de temps pour le compléter. Généralement au bout de 10 jours d’attentes je passe un coup de fil directement au syndic et ma notaire le recoit 30 minutes plus tard.

Oui mais voilà, ce même syndic a le droit d’imputer des frais de mutation pour envoyer ce document qui seront dû par le vendeur.

Pour les trois ventes à venir de trois petits studios, les frais de mutation sont respectivement 450, 520 et 450 euros, soit pas loin de 1500 euros envolé pour l’envoit de 3 malheureux documents à ma notaire !

On est d’accord c’est du vol?

Avez vous payé des sommes similaires ? Vous vous êtes déjà opposé à cette somme ? J’ai tenté mais en vain, le syndic est dans son droit, et ses frais sont inscrit dans le mandat de gestion de la copro signé avec ce dernier..

Le diable se cache dans les détails.. ne demandez pas que la taxe foncière et les charges de copro lorsque vous achetez un appartement dans le but de le revendre.. pensez aussi aux frais de mutation !

EDIT : après bataille, j’ai réussi à négocier un seul de ces frais de muation passant de 450 à 250 euros.. comme quoi c’est possible mais il faut s’accrocher (les deux autres n’ont rien voulu entendre).

Dernière modification par Magnetov (07/02/2019 16h11)

Oui veuillez m’excuser, je n’ai pas été précis, c’est bien sur l’état daté qui est facturé.

Je ne connaissais pas vos remarques par contre concernant le pré état daté, merci de l’information (cela ne réduira pas la facture néanmoins).

Pour l’avoir déjà pratiqué à l’occasion d’une mutation immobilière, je confirme qu’il est normalement possible de préparer soi-même le pré-état daté et de ne pas subir le racket en règle pratiqué par certains syndics peu scrupuleux (et il n’y a absolument rien d’insurmontable là-dedans pour peu que l’on fasse preuve d’un peu de méthode).

Pour préparer le pré-état daté, il n’est par ailleurs pas nécessaire de demander à son syndic de consulter les comptes du syndicat des copropriétaires à la date à laquelle ce document est établi pour récupérer certaines informations telles que le solde des dettes fournisseurs ou encore celui des copropriétaires débiteurs. En effet, une réponse ministérielle (Moreau, JO AN 16 sept. 2014, p. 7867) est venue préciser que ces informations pouvaient être déterminées sur la base des comptes arrêtés au titre du dernier exercice précédant la vente. Or cette information est en possession de tout propriétaire-vendeur qui aurait conservé son dossier de convocation à la dernière AG avec les comptes du syndicat qui l’accompagnent.

J’ajoute que le législateur est récemment venu mettre un terme aux tarifs abusifs pratiqués pour l’établissement de l’état daté (qui lui, pour le coup, doit nécessairement être préparé par les soins dy syndic). Les honoraires pour cette prestation sont désormais plafonnés à 380 euros TTC (cf. décret n°2020-153 du 21 février 2020).

Bonjour,

Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné à 380€. Votre syndic respecte donc ce plafond, même si le taux horaire de l’opération fait blémir.
lien service-public.fr
lien legifrance

De manière plus cynique, j’ajouterai que le gouvernement accorde régulièrement des rentes aux professionnels de l’immo, au détriment des particuliers. Par exemple :
- obligation d’immatriculer la copro, puis obligation de mise à jour annuelle. Cette mise à jour peut être optionnelle et facturée environ 120€. Quant on sait que les logiciels de gestion intègrent une fonction de synchronisation, cette opération ne prend que quelques secondes.
- dans les tuyaux, la proposition du député Nogal : obligation pour un bailleur privé de séquestrer les dépôts de garantie du locataire chez "un tiers de confiance". Cette opération aura également un coût.

Petite précision puisqu’il peut m’arriver, dans le cadre de mes fonctions, a établir ce genre de document.

Nous de faisons jamais, sans une demande du propriétaire, un pré état daté puisqu’il n’est pas obligatoire et donc non contractuel dans nos contrats. En cas de demande, nous facturons évidemment ce document puisque c’est un travail supplémentaire.

La ou je ne suis pas d’accord c’est lorsque je lis " pour 3 clics de souris ". Outre le fait que la responsabilité du syndic peut être engagé en cas d’erreur ( et comme toute responsabilité, cela à un coût ), il s’agit d’un travail régulier tout au long de l’année qui fait que, lorsqu’une demande d’état daté arrive, il nous faut une petite heure seulement pour le compléter.

Pour faire une comparaison, c’est comme ci vous vous plaignez des honoraires d’un architecte pour faire un plan d’un cabanon de jardin de 35m². Vous ne payez pas la difficulté à faire le plan mais tout un tas de compétence et responsabilité.