Mon locataire me demande de payer son surcoût de consommation électrique !

Robby77,

Je ne suis pas calé niveau immobilier et encore moins gestion de locataires. Ma réponse à votre message reflétera donc juste mon point de vue, et rien d’autre.

1. Pour le chauffage, votre locataire chauffe lui-même son propre appartement. Si celui du dessous est vide il est normal qu’il ne soit pas chauffé de la même façon que si il était occupé.
Que le locataire soit "gagnant" en profitant du chauffage de l’appartement du dessous lorsqu’il est loué, c’est tant mieux pour lui. Quand il n’est pas loué… ben il paye son chauffage et puis c’est tout.
Imaginons que l’appartement du dessous soit loué, mais que votre locataire ne s’entende pas bien avec les locataires du dessous… Il va vous demander une participation a son loyer parce qu’il n’aime pas ses voisins ? Non franchement je trouve sa demande complètement abusée.

2. Dans le cas des travaux la par contre je trouve sa demande plutôt justifiée. Le fait que le ballon d’eau chaude était HS a pu lui causer une perte de confort. Qui plus est si cela eu lieu en hiver.
Après, je ne sais pas ce qui se fait en général dans ce cas là, mais je peux comprendre la demande de votre locataire.

Le locataire vous avait déjà contacté en amont ou directement via le conciliateur?

Sur la partie chauffage : les questions de transfert de chaleur d’un appartement à l’autre, parfois appelés "vol de chaleur", sont une source fréquente de ressentiment entre voisins. Je ne pense pas que le propriétaire, qui ne chauffe pas un logement voisin laissé vide, doive une indemnisation à son locataire ; en tout cas je n’ai pas connaissance de loi ou de jurisprudence à ce sujet. Vous pourriez néanmoins accepter une participation  de "bonne volonté" compte tenu des désagréments qu’il a subi.

Sur la partie : absence de salle de bains. Le bailleur doit fournir un logement décent. L’absence de salle de bains, de WC et d’eau chaude sanitaire sont clairement des manquements sur les critères de décence d’un logement. Objectivement, avoir l’usage de la salle de bains de l’appartement du dessus (ce qui applique de traverser les parties communes pour aller aux toilettes ou pour prendre sa douche), sans eau chaude qui plus est, n’est qu’une compensation très incomplète. S’y ajoutent les nuisances dues aux travaux eux-mêmes : bruit, poussière, odeurs de colle et de peinture, allées et venues des artisans… Je suis donc d’avis que, sur ce point, vous devez absolument accepter une baisse du loyer pour la période concernée ; s’il porte l’affaire devant le juge il obtiendra très probablement cette remise sur le loyer, donc autant la consentir à l’avance, à l’amiable. Au pifomètre, je dirais que 30 % serait une ristourne correcte par rapport à la nuisance. Notez que, si jamais le juge considère que le logement n’était pas décent durant cette période, l’exonération de loyer peut être totale. Donc même une ristourne de 50 % resterait avantageuse pour vous par rapport à la décision possible du juge.

Globalement : vous avez tout intérêt à transiger. Un locataire qui considère que son bailleur abuse peut décider de ne plus payer ses loyers et vous aurez alors des emmerdements et des frais bien plus importants que ces relativement petites ristournes demandées par le locataire. Si au contraire, le locataire considère que vous avez été "correct" en acceptant de payer des compensations, cela peut remettre vos relations dans le droit chemin.

Merci à tous pour vos réponses !

Les travaux de sa salle d’eau auront duré 5 semaines (en juin principalement). La mérule a bien été traitée dans son ensemble bien sûr, par une société agréée.

Concernant les montants en jeu le loyer de ce locataire est très faible (280€), donc l’éventuelle remise de loyer serait a priori assez faible. En revanche concernant le montant de la surconsommation électrique je n’ai pas d’information concernant un montant.

A la lecture de vos messages je suis d’avis de traiter les deux problèmes séparément :

- concernant le surcoût d’électricité, je compte ne rien proposer. Mes arguments seront que lorsque son logement est partiellement chauffé par les voisins du dessous, le locataire ne leur paie pas une participation et que les travaux du dessous vont à terme lui apporter un confort phonique supérieur, les deux logements étant mieux isolés dorénavant.

- concernant le défaut de jouissance du à l’absence de salle d’eau dans son logement, je vais d’abord mettre en avant ma bonne volonté (proposition de phasage différent des travaux pour les effectuer pendant ses vacances, proposition d’utilisation des sanitaires d’un autre logement), ma volonté de faire le nécessaire rapidement pour lui fournir un logement en bon état (la mérule était présente depuis très longtemps, manifestement à la connaissance du précédent propriétaire qui n’a fait que la cacher), ainsi que le fait que ce défaut de jouissance est compensé par le fait qu’il va bénéficier d’un logement de meilleure qualité au même loyer (salle d’eau neuve et agrandie au détriment d’un WC plus petit, belle et grande douche au lieu d’une vieille cabine de douche branlante, WC suspendu en lieu et place d’un vieux WC mal fixé au sol, déco neuve…). J’hésite à mettre dans la balance la menace d’une hausse de loyer due à cette amélioration…

Je vous tiendrai au courant de l’évolution de la situation.

Roby77 a écrit :

- concernant le défaut de jouissance du à l’absence de salle d’eau dans son logement, je vais d’abord mettre en avant ma bonne volonté (proposition de phasage différent des travaux pour les effectuer pendant ses vacances, proposition d’utilisation des sanitaires d’un autre logement), ma volonté de faire le nécessaire rapidement pour lui fournir un logement en bon état (la mérule était présente depuis très longtemps, manifestement à la connaissance du précédent propriétaire qui n’a fait que la cacher), ainsi que le fait que ce défaut de jouissance est compensé par le fait qu’il va bénéficier d’un logement de meilleure qualité au même loyer (salle d’eau neuve et agrandie au détriment d’un WC plus petit, belle et grande douche au lieu d’une vieille cabine de douche branlante, WC suspendu en lieu et place d’un vieux WC mal fixé au sol, déco neuve…). J’hésite à mettre dans la balance la menace d’une hausse de loyer due à cette amélioration…

On comprend d’où vient la mauvaise réputation des bailleurs. Le gars a un appartement vétuste : wc mal fixé, douche branlante… Il a de la mérule sous le plancher à cause de vous soit dit en passant puisque vous faites des travaux dans l’appartement du dessous (pas de son fait). Heureusement, son propriétaire magnanime, vient faire des travaux de "bonne volonté" pour lui fournir quoi ? Un logement décent…

Franchement 5 semaines à se doucher à l’eau froide, à aller uriner sur le pallier. Ça mérite une compensation. Surtout que vous auriez aussi pu changer le ballon de l’appartement du dessus pour lui assurer un confort d’eau chaude mais non… On préfère le laisser cela aussi en l’état, c’est bien plus rigolo pour le locataire.

Il a déjà été gentil je trouve. Si en plus, il se prend une menace, pas dit que vous ne finissiez pas au tribunal quand même. Payer pour le désagrément en lui disant que non vous ne paierez pas pour l’absence de chauffage en dessous mais que en revanche, les désagréments sont à votre charge soit 350€ (5 semaines de loyer). Le montant est dérisoire et le locataire sera adouci.

Bonjour,

Lors de travaux rendant indécent /inutilisable votre logement, vous devez théoriquement reloger votre locataire. Si tel n’est pas le cas, il me semble, à minima, que vous devriez ne pas lui faire payer la période concernée.
Vous semblez surpris que le locataire vous demande qqch. Sincèrement, je suis surpris que vous ne l’ayez ni anticipé ni prévu après coup. Imaginez un instant que cela vous soit arrivé, comment réagiriez vous?

Votre menace de brandir une augmentation de loyer eu égard à la manière dont les choses se sont déroulées me semble déplacée.

Certes, nous sommes là pour gagner de l’argent, mais, à mon sens, pas au détriment du locataire. L’investissement immobilier rapporte parfois gros mais la contrepartie est un risque qui peut être important parfois à assumer (impayés, mérule, termites…).

A votre place, je le dédommagerais pour les 5 semaines de nuisances (remise de loyer proratée) et pour m’excuser des désagréments occasionnés lui proposerais a titre exceptionnel (en stipulant que ce n’est pas un dû), un dédommagement correspondant au différentiel d’électricité payé.
Car aux vues du loyer, les sommes en jeu doivent être relativement faibles .
Si vous allez au conflit, vous y laisserez certainement plus de plumes ne serait-ce qu’en frais de procédures (car, qd même, vous êtes en tort sur au moins un point).

Cdt
K16

Vous avez raison. Je trouve qu’il ne faut pas jeter trop de pierres tant qu’on ne connait que partiellement le contexte. On est ici pour trouver des solutions à ceux qui se posent des questions, je ne pense pas qu’on soit là pour juger. De plus, la durée des travaux ne correspond pas forcément à l’absence d’utilisation de la pièce en travaux.

Donc à Robby77 de voir quelle est la réelle durée durant laquelle le locataire a été géné par les travaux. par contre, je n’aborderai pas ce point dans un premier temps. Qu’il demande les justificatifs des dépenses d’énergie. Par contre, bien formaliser l’accord et tenir au courant le conciliateur de justice. et dire aussi au locataire de ne pas hésiter à aborder ce genre de problème directement avec le propriétaire sans passer par le conciliateur. En ce qui me concerne, je l’ai indiqué dans le règlement intérieur.

Deb67 vous devriez relire la discussion avant d’écrire ce message, Robby77 parlait de la découverte de mérule dès son premier message.

Le fait qu’il ait eu une absence de jouissance pour sa salle de bain est une chose, le fait que sa salle de bain se soit améliorée depuis en est une autre, maintenant il ne vous a rien demandé (même si vous avez tenu compte de ses avis) et reste en position de force car il a un bail signé avec tel loyer.
Négociez.

robby77 a écrit :

Les derniers messages me semblent pour le moins agressifs (Kabal et MichMouch en particulier), d’autant qu’ils se fondent sur des suppositions qui s’avèrent fausses.

Bonjour,

je découvre ce fil de discussions ce matin, que j’ai lu d’une traite.

Ce n’est pas facile de se prendre des critiques.

Par contre, je souhaite rassurer Robby77. Je n’ai pas trouvé les propos de Kabal et MichMouch agressifs. Ils sont directs et résument, à mon sens, ce que peut ressentir le locataire.

Personnellement, je suis aux petits soins pour mon locataire et comme je suis perfectionniste je refuse de louer un bien s’il n’est pas dans un état impeccable.

Cette année, mon locataire m’appelle parce que le barillet de la porte d’entrée ne fonctionne plus. Je lui ai installé un second verrou de sécurité, en attendant de recevoir le nouveau barillet (pas de chance, barillet spécial obtenu que sur commande). Au final, mon locataire était ravi car il se retrouve avec 3 points de sécurités.

Je pense qu’il faut être aux petits soins pour ses locataires, les loyers reçus paient notre crédit. Pour moi, cela revient à prendre soins de son investissement.

J’abonde dans le sens de Bernard2K dans son intégralité, électricité + remise totale du loyer. Pour le reste, il vaut mieux un loyer non augmenté que des vacances locatives.  Une vacance locative de 2 mois, à 300 euros le loyer, ça représente 30 mois de hausse  de 20 euros du loyer..

Une fois passé ce problème il serait intéressant que vous détailliez le déroulement de cet investissement. J’ai lu que vous aviez regardé sur Castorus.
Si c’était à refaire comment procéderiez-vous ? Si le problème de mérule était connu du propriétaire précédent, que pouvez-vous faire et arriverez-vous à traiter le problème indépendamment de cela ?
Dans mon esprit mérule=partir en courant mais si cela se traite après tout c’est un calcul à faire.

La région est-elle réputée infestée ? Est-ce vers Rennes ?
J’avais visité un charmant village un jour (Pontrieux, je conseille pour visiter, pas pour investir) et un ami m’avait fait état d’un investissement dans un immeuble envahi de mérule. Ce qu’il me décrivait était autre chose que ce qui vous arrive.

Ca semble plus compliqué que ça

Selon un arrêt de la cour de Caen du 24 septembre 2013, un  acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu’il connait l’existence du vice constitué par la présence de mérule. A fortiori lorsque l’état parasitaire est  annexé à la promesse de vente et que l’acte notarié mentionne sa présence et que l’acquéreur reconnait avoir été en mesure de visiter entièrement l’immeuble et de constater cette dégradation du bois la garantie de vices cachés ne peut pas être exercée.