Mon locataire me demande de payer son surcoût de consommation électrique !

Mettero : ce jugement n’est pas spécifique à la mérule. La cour rappelle quelque chose de très simple : un vice caché doit être caché. Dans le cas jugé, l’acheteur était informé du défaut, donc le vice n’était pas caché.

Pour qu’il y ait vice caché dans un bien immobilier vendu, il faut (pour le cas acheteur particulier et vendeur particulier) :
1) que le vendeur en ait connaissance, et qu’il le cache. Si le vice était caché même au vendeur, il ne peut pas être condamné pour vice caché.
2) que l’acheteur n’en ait pas connaissance.

Dans le cas de robby77, il semble que l’acheteur n’en avait pas connaissance, donc la condition 2) est remplie s’il n’y a effectivement aucun document ayant porté la connaissance de robby77 cette présence de mérule avant l’achat. Condition 1) robby77 dit que le vendeur en avait connaissance, mais est-ce qu’il peut PROUVER que le vendeur en avait connaissance et l’a caché sciemment ? C’est là toute la difficulté.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, en revanche, il est censé avoir une parfaite connaissance de son bien, et la condition 1) est donc présumée remplie. Pour obtenir le vice caché, il ne reste alors plus qu’à prouver la condition 2) : que l’acheteur n’en avait pas connaissance.

Pour info, la mérule est un champignon qui se nourrit de la cellulose du bois et déstructure celui-ci et le rend mécaniquement impropre à la construction. Ce champignon peut être à l’origine dans le bois mais ne se développe que dans une combinaison température/humidité bien définie. Il faut de l’humidité et un milieu confiné à température assez stable. Généralement, la "source" est proche d’une infiltration d’eau.

Le principal souci provient des plaquages en placo que tout le monde applique en rénovation. Cela confine le milieu humide et le champignon se développe sans montrer de signe apparent. Lorsqu’il est détecté, c’est qu’il a infesté une grande zone. Si la zone est restreinte, cela se traite facilement avec des produits chimiques (adaptés au type de mérule détecté). Il faut traiter 1 mètre au délà de la zone infestée. Si le bois est attaqué seulement en surface, cela suffit. Si c’est la structure qui est attaquée en profondeur, il faut remplacer les bois concernés, ce qui peut être très onéreux.

La dangerosité de la mérule dépend essentiellement du type de construction. C’est problématique lorsque la structure porteuse du bâtiment est en bois. Sur Lille, il n’y a que quelques bâtiments qui sont conçus comme cela sur Fives et Lille Moulins. Ce sont des bâtiments de la fin du 19ième qui comportent des structure bois verticales sur toute la hauteur ce qui favorise la propagation du danger. Sur ce genre de bâtiment, le traitement est quasi impossible à moins de désosser tous les bois pour traiter. En cas de doute, il faut se rapprocher des diagnostiqueurs. Attention, en cas de détection de cas de mérule, vous devez avertir les services municipaux…

Donc si vous avez une maison à structure bois, bien vérifier l’absence d’infiltration d’eau à cause de fuites sur les eaux pluviales ou le réseau d’eau domestique. Surveiller aussi ce qui se passe chez vos voisins car la mérule passe de maison en maison sans aucun problème, même s’il n’y a pas de bois traversant (du moment que c’est humide et tempéré).

Mettero a écrit :

Ca semble plus compliqué que ça

Selon un arrêt de la cour de Caen du 24 septembre 2013, un  acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu’il connait l’existence du vice constitué par la présence de mérule. A fortiori lorsque l’état parasitaire est  annexé à la promesse de vente et que l’acte notarié mentionne sa présence et que l’acquéreur reconnait avoir été en mesure de visiter entièrement l’immeuble et de constater cette dégradation du bois la garantie de vices cachés ne peut pas être exercée.

Justement on est dans ce cas, le propriétaire précédent semblait au courant (encore faut-il des éléments pour le prouver) et Robby n’était pas au courant:

robby77 a écrit :

(la mérule était présente depuis très longtemps, manifestement à la connaissance du précédent propriétaire qui n’a fait que la cacher)

Reste à voir ce qu’il a fait pour le cacher et bien sûr s’assurer que rien dans l’acte de vente n’indiquait une présence de mérule.

PS: MOB c’est quoi ? merci de donner la traduction quand vous utilisez des abréviations.

Je rejoins en partie les avis donnés ici.

Concernant le loyer, je lui rembourserai ceux correspondant à la période des travaux, sans rechigner d’avantage (mais éventuellement en lui rappelant qu’il était d’accord et que vous lui avez accordés quelques agencements demandés)

Concernant l’électricité, je lui expliquerai (avec tous les bons arguments donnés ici) qu’il n’y a pas de raison que vous payiez le surplus. En revanche, j’aurai aussi ajouté que je trouve dommage qu’il soit passé par le conciliateur de justice sans vous en parler avant… Et que s’il était venu vous voir directement, vous auriez probablement fait aussi un geste sur l’électricité.

Essayer de faire passe l’idée que la discussion est ouverte, et qu’il n’est pas nécessaire d’être aussi procédurier dans la démarche, ce qui créé un climat de tension inutile.

C’est à la fois plus simple et plus compliqué que ça. Vous confondez eau et pare vapeur d’eau. Un placo hydro ou pas laisse passer la vapeur d’eau.
La VMC change tout, car elle aspire la vapeur d’eau qui n’ira pas se loger derrière le mur

Le seul matériau qui permet de bloquer la vapeur d’eau qui transite et qui n’est pas visible, c’est le pare vapeur.

Pour les MOB, le traitement n’y change pas grand chose et ne permet pas de l’empêcher. Gare aux idées reçues. C’est l’humidité le problème.. (sauf à vouloir faire sa MOB avec du bois classe 4 mais là ça va commencer à piquer sérieusement et structurellement sur des bonnes portées, ça va être dur à trouver!)

Ca me parait loin d’être excessif vu le boulot et le bordel que ça devait représenter…