Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Hello hellopatrimoine,

Vous donnez beaucoup de détails, mais dur de s’y retrouver sous ce format. Pardonnez d’avance si j’ai raté une info

- Concernant la situation cadastrale, le cadastre n’a pas existence de la découpe intérieure ni de la destination de chaque lot ? Cela peut poser problème si c’est le cas.

- Une mise en copropriété est nécessaire en cas de revente à la découpe, mais cela implique les frais de mise en place et un suivi important (tenue d’AG + compte rendue + syndic ?…). Si votre but n’est pas de revendre à la découpe dans l’immédiat, je vous conseille de ne pas vous engager dans cette voie pour le moment, afin de faire les travaux, de mettre l’immeuble aux normes et d’ensuite réfléchir à  une découpe.
Vous mentionnez 3 ans de travaux, et une revente à la découpe dans 5-7 ans, vous avez le temps d’y réfléchir.

- Concernant les compteurs, ne pas oublier de chiffrer le coût de relevé des compteurs par EDF. Je laisse les experts en bâtiment répondre à votre question.

- Seul vous pouvez répondre à la question de la pertinence. Le simulateur de cashflow n’est qu’une photo théorique. Et la vacance locative peut rapidement devenir le premier poste de perte.

- Un changement de propriétaire du fonds de commerce peut être inquiétant si c’est parce que le restaurant ne tourne plus. Ainsi, il y a incertitude sur le prochain locataire.

- Vous entendez quoi par "J’achète en LMNP" ? Vous voulez plutôt dire que vous achetez en nom propre et que vous louerez des lots meublés que vous déclarerez en LMNP au réel ?

Les lots sont déjà loués meublés ? Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez pas forcer les locataires à changer leurs baux "nus". Un travail de négo doit être fait (amélioration du confort et/ou rachat de leurs meubles puis resignature de baux etc…). Et ce n’est pas gagné (impact APL frilosité des locataires,  etc…) ! Les baux "nus" sont hyper protecteur du locataire.

De plus, le loyer du local commercial devra être déclarer en foncier (piste : location de locaux équipés que l’on peut déclarer en meublé)

Avez-vous fait une simulation en bonne et due forme des cash flow  sur rendement locatif ou sur un simulateur à vous? (MP si vous voulez en parler)
Vous mentionnez les loyers HC, mais en LMNP, les recettes sont égales à toute entrée de trésorerie, soit les loyers charges comprises !

-Comment avez-vous estimé les travaux ? Avez vous des devis  (il va vous en falloir pour la banque)?
-Se créer une trésorerie via le différé partiel a un coût financier ? Avec un TMI à 41%, avez vous besoin de vous créer une telle trésorerie ?

-Avez-vous inclus les différentes assurances ?

-Quelle est la structure du financement ?

Merci pour vos réponses. En complément :

nicobimmo

nicobimmo a écrit :

- Concernant la situation cadastrale, le cadastre n’a pas existence de la découpe intérieure ni de la destination de chaque lot ? Cela peut poser problème si c’est le cas.

> En consultant le site des cadastres, je ne constate qu’un lot et c’est aussi ce que me confirme l’agent immobilier. En quoi cela peut-il poser problème ?

nicobimmo a écrit :

- Une mise en copropriété est nécessaire en cas de revente à la découpe, mais cela implique les frais de mise en place et un suivi important (tenue d’AG + compte rendue + syndic ?…). Si votre but n’est pas de revendre à la découpe dans l’immédiat, je vous conseille de ne pas vous engager dans cette voie pour le moment, afin de faire les travaux, de mettre l’immeuble aux normes et d’ensuite réfléchir à  une découpe.
Vous mentionnez 3 ans de travaux, et une revente à la découpe dans 5-7 ans, vous avez le temps d’y réfléchir.

> Combien dois-je prévoir dans mon budget ?

nicobimmo a écrit :

- Concernant les compteurs, ne pas oublier de chiffrer le coût de relevé des compteurs par EDF. Je laisse les experts en bâtiment répondre à votre question.

> Combien dois-je prévoir dans mon budget ?

nicobimmo a écrit :

- Un changement de propriétaire du fonds de commerce peut être inquiétant si c’est parce que le restaurant ne tourne plus. Ainsi, il y a incertitude sur le prochain locataire.

> Les bilan sont positifs. Je pense qu’ils veulent juste changer de vie. Ils vont de toute façon revendre le FDC à un repreneur qui paiera le loyer.

nicobimmo a écrit :

- Vous entendez quoi par "J’achète en LMNP" ? Vous voulez plutôt dire que vous achetez en nom propre et que vous louerez des lots meublés que vous déclarerez en LMNP au réel ?

> Oui, c’est ce que je voulais dire. Je me suis mal exprimé et je vais corriger mon message d’origine.

nicobimmo a écrit :

Les lots sont déjà loués meublés ? Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez pas forcer les locataires à changer leurs baux "nus". Un travail de négo doit être fait (amélioration du confort et/ou rachat de leurs meubles puis resignature de baux etc…). Et ce n’est pas gagné (impact APL frilosité des locataires,  etc…) ! Les baux "nus" sont hyper protecteur du locataire.

> Partiellement. Dans le cas d’un mix en tre des baux nus et meublés, quelles sont mes possibilités fiscales ? Puis-je faire un mix de LMNP et Déficit foncier ?

nicobimmo a écrit :

Avez-vous fait une simulation en bonne et due forme des cash flow  sur rendement locatif ou sur un simulateur à vous? (MP si vous voulez en parler)
Vous mentionnez les loyers HC, mais en LMNP, les recettes sont égales à toute entrée de trésorerie, soit les loyers charges comprises !

> Tout à fait mais là je ne parlais que de la situation locative actuelle. Je n’ai pas encore le détail des baux, loyers, surfaces, type de location par logement. C’est à clarifier.

nicobimmo a écrit :

-Comment avez-vous estimé les travaux ? Avez vous des devis  (il va vous en falloir pour la banque)?

> J’ai estimé à la louche sur la base de mes connaissances (mon frère est artisan) mais je compte bien y retour avec un artisan qui me fera des devis (comme mentionné dans mon premier message).

nicobimmo a écrit :

-Avez-vous inclus les différentes assurances ?

> Pour le moment je n’ai compté que les éléments très variables et spécifiques au projet lui-même. Les assurance PNO, loyers impayés etc. seront biens comptés dans le "net net" mais globalement je les considère comme des invariables.

nicobimmo a écrit :

-Quelle est la structure du financement ?

> 50K d’apport et le reste en crédit.

JR a écrit :

- J’entends souvent dire "Investissez dans les zones que vous connaissez", du coup prendriez-vous le risque d’investi dans une ville de 10.000 habitants que vous ne connaissez pas plus que ça (je vis à Paris) ?
Comme vous etes sur Paris je pense que les affaires sont rares donc vous etes un peu obligé de chercher ailleurs.
Mais autrement je dirais que c’est un gros risque.

> Comme vous l’avez dit, je suis obligé de me risquer aux territoires que je connais peu afin de faire des bons coups.

JR a écrit :

- Le fait que les restaurateurs veuillent vendre le fond de commerce vous semble-t-il inquiétant ?
Si il vend le fond il va chercher un repreneur donc vous allez toucher le loyer du repreneur.
En revanche il faut jeter un coup d’oeuil au bail, avez vous un droit de regard sur le nouveau repreneur?
Voir la durée du bail restant pour renégocier le montant.

> Je vais me renseigner

JR a écrit :

- Quelles infos vous semblent manquer ? A quoi d’autre faut-il vraiment faire attention ?
Assurez vous que les appartements soient bien déclarés, en théorie si il y a un compteur par appart c’est plutôt bon signe.

> Auprès de quel organisme dois-je vérifier cette déclaration ?

JR a écrit :

Les loyers me semble très faible
10 apparts et un commerce 4080HC
ça fait du 370€ par lot sachant que le commerce représente sans doute un plus gros montant.
J’imagine qu’il y a des personnes depuis longtemps dans les lieux avec des bail non révisé ou alors que les apparts sont pas terrible.

> Oui les apparts sont un peu crasseux et les locataires sont là depuis un moment. En considérant la rénovation et une potentielle revalorisation des loyers. Puis)je considérer être dans un situation donnant des chances de meilleure renta ou meilleure plus value ?

- J’ai creusé et adapté le discours sur la partie "changement des baux nu en meublé" sur la base de ce fil (auquel vous avez participé ). J’en ai aussi profité pour adapter le discours LMNP vs revenus fonciers sur la base de ce fil (auquel vous avez aussi participé )
- J’ai adapté les deux hypothèses de rentabilité avec et sans travaux en intégrant les frais de notaire dans le message d’origine
- J’ai adapté mon discours sur la revente à la découpe après lectures de ce fil (auquel vous avez encore participé ) au sujet d’une recalcification possible en marchant de biens.

Dernière modification par hellopatrimoine (09/08/2018 09h19)

Bonjour,

beaucoup de ’semble t-il’ ou ’apparemment’ dans mon message ci-dessous, ce qui est dû aux nombreuses inconnues dans les informations que vous nous livrez.

- Vous prévoyez 60k€ de travaux pour 500m2. Donc 120€ p/m2. A la louche, ça ressemble à du rafraichissement de l’ordre cosmétique si c’est fait par des artisans. Ça parait très très léger, non? D’autant plus que tantôt vous parlez tantôt de ’rafraichissement’, tantôt de ’rénovation’. Ce qui donne le sentiment (sur la base d’informations très parcellaires) que vous sous-estimez ce montant s’il s’agit de rénovation réalisée par des professionnels.

- Ces 60k€ de travaux proviennent ils d’un second emprunt?

- Comment financez-vous la création des places privatives de parking? Estimation de coût?

- Tout semble reposer sur une ’rénovation’ ’progressive’ qui permettrait de revaloriser les loyers de l’ordre de +20 à +30% … sur de nombreuses années. Dans un contexte de baux actuels d’habitation en nu et apparemment pas chers (donc hypothèse de locataires peut être bien ancrés chez eux), ça créé une variable ’risque’ très loin d’être négligeable. Qui dit risque dit prime de risque. Franchement, en dessous de 7-10% net, je ne verrai pas l’intérêt de se lancer là dedans.

Justement puisqu’on parle de net, vous n’avez manifestement pas la moindre idée des charges actuelles de l’immeuble et encore moins de celles qui ne sont pas récupérées sur les locataires. Vous ne donnez pas non plus d’estimation de PNO, coûts de fonctionnement (frais bancaires, éventuels frais juridiques, compta etc.), même à la louche.

Vous demandez le sentiment des forumeurs. Le mien : c’est qu’en fait on ne parle peut être pas de 11% de rentabilité brute (coûts travaux sous-estimés?) et qu’on n’a pas la moindre idée du net. Net qui devrait être très élevé vu la dose de risque qui semble caractériser votre projet.

Edit : je n’avais pas vu le message de Bernard2k, donc le mien est redondant sur 1 ou 2 points.

Merci Bernard2K pour cette réponse hyper claire et détaillée.

Juste pour m’assurer que je ne fais pas fausse route, je dois adapter l’hypothèse en tenant compte des éléments suivants :
- Je dois viser du LMNP exclusif sur les logements et revenus foncier sur le local commercial quitte à pivoter sur du LMP si les recettes de mon ménage passent en dessous des recettes de l’immeuble (mais il y a peu de chances)
- J’utilise la méthode de Kili en respectant le formalisme idéal
- Les travaux de rénovation ne seront pas imputable donc je vise vraiment le nécessaire à valoriser le bien pour l’estimation sur la valeur vénale
- Ne pas faire d’isolation par l’extérieur si l’isolation interieure actuelle fait le boulot
- Prévoir les mise aux notre d’autres services telles que la fibres, satellite, prises réseaux informatiques, etc.

Je vais mettre en place un calcul "net net" pour inclure tous les éléments.

Bernard2K a écrit :

Pour ma part, je trouve que la rentabilité n’est pas si extraordinaire que cela compte tenu de l’état de l’immeuble, et j’essaierais de négocier le prix… avec le risque évident qu’il vous passe sous le nez, si quelqu’un fait une meilleure offre. A vous de peser le pour et le contre.

> Je sais que c’est bizarre comme question. Mais selon-vous à partir de quel prix, cela devient un "bon coup" ?

Je vais mettre à jour le messages avec plus de visibilité sur les inconnues suivantes :
- Détail de mon estimation des travaux
- Coût des assurances (PNO etc.)
- Le détail du calcul net net

Impossible de répondre à cette question. Ca dépend de trop de paramètres, dont certains que je ne peux absolument pas juger par forum interposé (qualité de l’emplacement, dynamisme de la ville, état du bien et travaux nécessaires…).

Pour tout vous dire, voilà les points sur lesquels j’ai tiqués dès le début (je ne les avais pas tous cités car mon post était déjà très long !) :
- tout d’abord, c’est évident et souligné par tous : projet très complexe, probablement trop complexe pour un débutant
- quelle est la trajectoire future de la ville et donc de la demande locative ? Vous précisez "plusieurs usines"… vu comment se porte l’industrie en France, je serais plus rassuré si l’emploi était surtout tertiaire, réparti entre de nombreux employeurs.
- trajectoire prévisible du quartier ? Mon exemple d’une ville de 12000 habitants, c’est que ça se construit à toc en périphérie, que le centre-ville se désertifie et qu’il y reste surtout les "cassos".
- état du bien et travaux nécessaires évalués de façon bien trop peu précise. Sur un bâtiment ancien mais "rénové complètement" il y a 15 ans, c’est très difficile d’évaluer son état et les travaux nécessaires, ça dépend de comment les différents éléments ont vieilli, etc. Je trouve aussi que votre enveloppe de 60 k€ de travaux semble bien optimiste, mais tout dépend de ce qu’il y a réellement à faire.
- gestion à distance, en particulier avec des travaux. J’espère que vous aimez passer vos week-ends en Bretagne et que vous avez prévu le budget déplacements ad hoc ?
- complexité du passage nu->meublé et risque sous-jacent à la manœuvre (si un locataire porte le pet ?). Quand on fait cela avec le locataire en place, il faut que le locataire non seulement n’y perdre rien, mais y gagne quelque chose. Ca veut déjà dire que vous ne pourrez pas augmenter le loyer. Augmentation de loyer suite à travaux et nouveau locataire, oui, mais avec le locataire en place, vous pouvez oublier. Par contre vous y gagnez sur le "net net" car le LMNP est bien plus avantageux fiscalement.
- si les travaux s’étalent dans le temps, il sera difficile de les faire financer par l’emprunt initial (pour ce faire, il faut déjà un devis précis donc une idée très précise de ce que l’on va faire ; puis faire ces travaux rapidement, pour débloquer les fonds). Ca se combine mal avec le projet de ne faire les rénovations qu’au fur et à mesure du départ des locataires.
- EDIT : j’oubliais : bien vérifier que tous les locataires sont à jour de paiement ! Le même immeuble avec 3 locataires qui ne paient pas, et ça devient un cauchemar !

Voici un petit update de la situation :
- Sur les 9 locataires présents (sur 10 appartements), ils sont presque tous là depuis plus de 4 ans
- Les baux sont tous des locations nues
- Le propriétaire semble dire que les locataires seraient très ouverts à des changements de type de baux si ça vaut le coup (i.e. méthode de Kili)
- Dans l’hypothèse de tout passer en location meublée, j’estime plutôt les travaux à 162.000€ sur une base de 450€/m² des 360m² d’habitation (les 150m² restant sont à la charge du restaurant ou repreneur du fond de commerce). J’ai changé de discours sur les rénovation suite à la consultation d’un artisan aux vues de l’état du bien.
- En revanche, les locataires ne se plaignent pas de l’état un peu (très) désuet des logements
- Les assurances n’ont pas enregistré de sinistre durant les 3 dernières années

Bilan :
- Le projet de LMNP fait que le projet est bien au dessus de mes moyens (prix du bien + enveloppe travaux)
- En l’état actuel des choses, l’immeuble génère du cashflow en location nue
- J’ai prévu 30K€ de travaux de vie courante sur le bien sur 5 ans dans l’hypothèse de rester en location nue
- En passant tous les chiffres dans l’outil de rendementlocatif, cela me sort un ROI net net de 5,44% dans l’hypothèse que j’arrive à négocier le bien à 390.000€. Donc vraiment à la limite du raisonnable…

Mes questions :
- En sachant que j’ai une fenêtre de tir de 6 mois pour faire mon investissement (après je serai entrepreneur donc moins crédible aux yeux des banques), est-ce que 5,44% net sur de la location nue peut s’avérer être intéressant ?
- Mon processus d’apprentissage a beaucoup évolué en 1 an pour évoluer des opportunités les plus accessibles au ROIs les plus intéressants. (1) Pinel outre-mer, puis (2) colocations en banlieue parisienne, puis (3) immeuble de rapport en région. Mais aujourd’hui je commence a me demander si l’immeuble de rapport n’est pas juste un investissement qui fait plaisir à l’ego ("ouais, les mecs je possède 10 appartements" ) plus qu’il n’est rentable. Au final, 5,44% pour un immeuble qui a pas mal de qualité, c’est franchement bof, non ?
- Dans mon processus d’apprentissage, je ne demande si on ne fait pas les meilleurs ROI sur de la construction d’immeuble de bureau. Qu’en pensez-vous ? Je rappelle que mon père est un petit promoteur immobilier.
- Dans l’hypothèse où je serais prêt à repartir de zéro dans mes recherches et que j’ai 450K€ de dette bancaire à contracter. Que me conseillez-vous ? En toute franchise.

Dernière modification par hellopatrimoine (10/08/2018 14h16)

dalki a écrit :

Enfin, personnellement, je me méfie toujours des dires d’un vendeur qui, par définition, veut vendre. Donc méfiez vous de son affirmation sur le fait que 9 locataires sont ok pour passer en meublé. Pourquoi d’ailleurs avoir parlé au vendeur de votre souhait de LMNP ? Cela vous place en position de faiblesse, car le vendeur sait que vous pourrez sans doute louer plus cher.

> C’est ce que me dit l’agent en toute franchise. Je ne suis pas une personne de nature très crédule mais l’agent s’illustre par sa sympathie et son honnêteté depuis le premier jour.

dalki a écrit :

Vous semblez hésiter à poursuivre ce projet. Pourquoi tout simplement ne pas faire baisser encore le prix de vente ? Vous dites que le prix affiché est à 440k, négociez à partir de ce prix là, sans tenir compte du prix précédent. La baisse de prix est déjà un signe de nervosité du vendeur, mais surement pas son dernier prix. Faites une offre qui vous convient (370? 380?), avec le rendement que vous souhaitez. Si l’offre est acceptée vous faites une bonne affaire, vous n"avez donc rien à perdre. Sinon vous trouverez une meilleure affaire ailleurs.

> Précisément. Je trouve qu’au final le ROI est très moyen en location nue et de l’autre coté, le projet est bien plus conséquent si je vise la location meublée. L’agent et le propriétaire partent en vacances. je vais donc laisser un peu de temps passer et éventuellement faire un offre à 360K€ à leur retour après avoir pris le temps d’analyser les derniers éléments qui me font encore douter.

En marge de notre conversation, j’ai laissé sur Leboncoin les annonces me permettant de vérifier la demande locative et je continue à recevoir 3 appels/message/mail en moyenne. En sachant que les photo affichent un T1 bien fini et meublée à 20% plus cher que les prix du marché TCC.