Bassac (ex-Les Nouveaux Constructeurs) : un promoteur immobilier bien géré

Renforcement de Indépendance et Expansion. De 15 500 à à 17 550 (source Morningstar).

Le volume (2 000) est trop faible pour que j’arrive à retrouver la date exact via l’historique des volumes journalier, de cette manière nous aurions pu connaitre le PRU réactualisé de IE.

Peu importe à vrai dire, l’information essentielle est la forte conviction de William sur le titre, celui-ci à tendance à revendre rapidement une ligne si le momentum est défavorable, quitte à revenir dessus quelques mois plus tard.

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Article un peu + détaillé sur le rachat prévu de BDP.

BPD Marignan a trouvé son repreneur - CFNEWS IMMO & INFRA

"C’est une coentreprise formée à hauteur de 60 % par LNC, et de 40 % par le fonds d’investissement immobilier PW Real Estate Fund III, conseillé par Aermont Capital, qui s’empare du 10e promoteur français. Le montant de cette opération, qui devrait se finaliser dès la fin de l’année, n’est pas encore dévoilé, mais selon nos informations, il tournerait autour de 300 M€. Cette opération de croissance externe, encore soumise aux autorités compétentes, fera ainsi grimper le nouvel ensemble au 6e rang des plus importants promoteurs français"

Notes personnelles
Je pense que le montant de 300M€ évoqué ne tient pas compte des dettes de BDP.
A fin 2016, on avait grosse modo 300M€ de dettes nette chez BDP.  Il est probable que BDP ait augmenté son niveau de dette entre 2016 et 2017 en raison d’un marché encore porteur.
Ce qui ferait une VE plancher de 600M€ pour BDP alors que la société a un C.A comparable à LNC, mais un niveau de rentabilité bcp plus faible.
=> A mettre en relief avec une VE d’environ 900M€ pour LNC au cours de 50€/action.

*Source BDP : BPD MARIGNAN à LEVALLOIS PERRET (92300), bilan gratuit 2016, sur SOCIETE.COM (412842684)

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http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/ … fusion.pdf

La famille Mitterand continue à simplifier la structure actionnariale de LNC.

En effet, sous réserve de validation par l’AMF, la société premier associé  va fusionner avec LNC.

Ainsi, premier associé, qui appartient à 25% aux Mitterand, à 25% à des managers de LNC et à 50% à des membres du comité exécutif de LNC (hors famille Mitterand) n’existera plus.

A la place, le flottant théorique augmente, et la structure devient bcp plus simple.
Le schéma ci-dessous permet de bien visualiser les changements.

Je n’ai pas trop d’avis sur les implications potentielles de cette action. Peut-être que ça facilitera une opro, peut-être que certains managers et ou membres du directoire de LNC souhaitent vendre leur participation… ou peut-être encore que cela permet simplement de simplifier la structure.

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Dernière modification par tcheco (06/10/2018 09h55)

J’ai retourné les risques possibles dans tous les sens.

Ma conclusion est qu’aux cours actuels Mr Marché price bien bas.

J’aime particulièrement les cas où le PER est bien plus faible que les ROE (ce qui est le cas ici).
C’est un moyen , simple (simpliste peut être ?) de scanner une éventuelle croissance à prix raisonnable.

Ici on a en projection un PER conservatif dans les 9, pour des ROE mini de 15 %

Et au delà de la valorisation

- ya le tour de table que beaucoup attendent (opro ?)
- le temps qui joue pour l’actionnaire en créant de la valeur, chaque mois qui passe
- la track record du management

Me voilà donc actionnaire de LNC.

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tcheco a écrit :

- Super management aux commandes

Cela dépend de ce que vous appelez un "super management".

La boîte est bien dirigée, sans doute, mais la famille Mitterrand n’a tout de même pas beaucoup d’égard pour les minoritaires.

Pensez donc. Le cours de l’action est malmené depuis des mois par des fonds arbitragistes étrangers (dixit M. Mitterrand lui-même à l’AG), et nul ne semble beaucoup s’en préoccuper.

Le cours pourrait parfois presque faire mine de se corréler un peu plus aux fondamentaux de l’entreprise (un PER de 9 semble tout de même un peu faiblard), mais dès qu’il manifeste quelque signe de rebond, quelques titres - souvent 3 ou 4, technique caractéristique des fonds arbitragistes, comme chacun sait - le replombent derechef.

Comme il serait rageant que le CAC entraîne la valeur par le fond et que les dirigeants choisissent précisément ce moment pour lancer une opération financière !

Mais mes spéculations relèvent assurément de la fiction, n’est-il pas ?

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srv a écrit :

J’aime particulièrement les cas où le PER est bien plus faible que les ROE (ce qui est le cas ici).
C’est un moyen , simple (simpliste peut être ?) de scanner une éventuelle croissance à prix raisonnable.

Bonjour SRV,

Attention aux raccourcis ! je ne vois aucun lien entre le ROE, le PER et la sous valorisation.
Le ROE peut être énorme si la société utilise le levier de la dette.
Exemple :
ROA (retour sur actif) : 5%
bilan : 20% Capitaux propres, 80% dette
-> ROE (retour sur équity) : 20%
Si la société a un PER de 10 ou 15, cela ne veut pas pour autant dire qu’elle est bon marché. Elle est "seulement" dans une phase bénéficiaire où elle profite du levier de son endettement.
Que pourrait-il se passer en cas de retournement de cycle ? Le levier agira cette fois-ci à la baisse …

Concernant les promoteurs immobiliers, la comparaison est à mon avis encore plus difficile à établir car la valorisation dépend du foncier / offre commerciale / réservation  qui vont générer des résultats dans le futur… et non pas les résultats comptables de l’année précédente.
Les projets sont immobiliers restent avant tout des "projets" qui sont intrinsèquement "non récurrents" ! Il peut souvent y avoir de fortes variations d’un exercice à l’autre.
A titre d’exemple, vous pouvez regarder la dynamique du promoteur Réalités.

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Bonjour srv,

Je me permets de rebondir sur votre message et sur celui d’oliv21. Pourquoi ne regardez-vous pas plutôt la combinaison EV/EBIT (à la place du PER) et EBIT/(PPE + BFR) (à la place du ROE) ? Si votre idée à la base est de dénicher des boites de qualité et pas cher alors je pense que cette combinaison vous servira encore mieux.
En effet, si le gearing est élevé on tombe sur le cas qu’oliv21 a bien expliqué. Inversement, si il est faible on a un beau signal comme vous l’expliquez. Mais le bémol c’est qu’en ne regardant que les gearing faibles, on se prive de pas mal d’idées intéressantes car c’est très difficile, même pour les belles boites, d’avoir un ROE aussi élevé sans dette. Au moins avec le retour sur capitaux employés EBIT/(PPE + BFR), plus besoin de se soucier de l’effet de levier et on récupère quand même de la bonne information sur la qualité du business.

Bonjour

@oliv21 : je me suis mal exprimé, désolé. Je ne disais pas que LNC avait une trésorerie nette positive, je mettais juste en avant le cas d’une boite avec trésorerie positive et de bons ROE. Mais mon topo prêtait effectivement à confusion car LNC n’est pas concernée par une trésorerie excédentaire.

@wift : oui le VE/EBITDA est aussi une façon de valoriser, typiquement pour les changements de contrôle par exemple. Mais là aussi, un VE/EBITDA de 10 ou 5 ou 15 ça ne veut pas dire grand chose quand il est pris seul. Car ce ratio dépend du secteur, des parts de marchés, des barrières à l’entrée ou pas etc …

On pourrait imaginer un leader de marché qui pourrait être valorisé à un VE/EBITDA de 15 sans que cela ne soit très cher, même avec une faible croissance.

Plus globalement, quand on veut valoriser une boite à partir des comptes cela revient à manipuler une matrice avec différents chiffres, pour en en sortir des indicateurs. Que ce soit les ROE, VE/EBITDA, gearing , VA/CA, masse salariale sur le CA sur la VA etc ….

On peut constater que les ROE forts sont assez symptomatiques des rentes, typiquement les boites indétrônables sur leurs niches (Musée Grévin, les concessions des eaux avec MLEDR par exemple etc.)

Heureusement pour un stock picker, la manipulation d’une matrice comptable ne prend pas en compte toutes les composantes non numériques d’une boite : leadership du boss, la pertinence de sa stratégie, sa vision de son secteur, les éventuelles barrières à l’entrée, les relations clients et fournisseurs, etc .

Je vous invite à visionner les cours de BFM Business stratégie de cet été avec Fontanet, rien que le numéro 1 les clefs de la réussite explique les pistes possibles.

Concernant Capelli voir mon suivi dans la file dédiée que je posterai ce WE (mon avis : LNC oui, Capelli NON trop de levier, caché en plus !)

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La direction de lnc vient de nommer Potzamprac pour animer le cours avec un Max de 75€ par action.
Ils ont doté 400.000€ au contrat de liquidité, soit une somme non significative.

https://www.zonebourse.com/LES-NOUVEAUX … -27471322/

Mon interprétation : ils ont peut être besoin de justifier le fait qu’ils ne sont pas responsable du robot qui vend des ordres au marché et fait baisser le cours depuis plusieurs mois.

En tout cas, ça ce va pas dans le sens d’un retrait de la cote.

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thomas69 a écrit :

Objectivement cette nouvelle est neutre.

2. Au cours actuel (tablons sur 41€), 400k représentent ~9 756 actions, soit ~1.28% du flottant. Le niveau est trop faible, pour rappel le fonds "Indépendance et Expansion" est entré d’une traite avec 15 550 actions en avril 2018. Pourtant la position et l’encours du fond ne sont pas énormes.

3. Il s’agit de 400k maximum. Cette somme va-t-elle être utilisée dans sa totalité ou partiellement ? Je suis toujours méfiant, constatant beaucoup de programmes de rachat d’actions vraiment très peu actif dans la pratique, se rendant compte en fin d’année que la société n’a glané que quelques milliers de titres sur les douze derniers mois.

Les 400k€ ne sont pas prévus pour le rachat d’actions mais le contrat de liquidité.
Pour le rachat d’actions: 35.000k€ au max.
Ce qui ne signifie pas qu’ils en achèteront une seule…

Boursier.com a écrit :

Les Nouveaux Constructeurs : un rendement conséquent

OPA. Il y a deux ans, la famille Mitterrand lançait une Offre Publique d’Achat sur Les Nouveaux Constructeurs afin de renforcer son emprise sur ce promoteur immobilier. Sans surprise, l’opération a été couronnée de succès. Le flottant s’est nettement réduit pour ne plus représenter que 11,3% des actions en circulation. Malgré cela, le dossier Les Nouveaux Constructeurs n’est pas dénué d’intérêt… Même si les transactions quotidiennes sur le titre sont aujourd’hui assez modestes, elles s’avèrent suffisantes pour permettre aux petits porteurs et gérants smallcaps d’intervenir sans craindre une absence de contrepartie dans les périodes de stress sur les marchés. Quant au prix de l’OPA, fixé à 35 euros, il a apparaît avec le recul relativement pingre sachant que l’action gravite cet automne dans la zone des 40-45 euros après avoir culminé à près de 60 euros au printemps dernier. Cette consolidation récente est assez logique au regard des incertitudes qui planent sur le marché de la construction résidentielle neuve, largement relayées par les lobbyistes de la profession. Encore que le groupe bénéficie de perspectives plutôt solides grâce à une bonne adaptation de son offre à la demande actuelle. En France, pays qui représente les deux tiers de ses ventes, Les Nouveaux Constructeurs concentre son activité sur les 8 principales agglomérations dont la dynamique ne ralentit toujours pas malgré la réduction des mesures de soutien du gouvernement.

Atouts. Grâce à ce positionnement, le groupe profite d’indicateurs commerciaux et financiers toujours au beau fixe. En 2017, le chiffre d’affaires a progressé de 21% à 803,6 ME. Quant à la marge opérationnelle, elle a bondi de 310 points de base à 16,7% grâce à l’effet volume et la bonne maîtrise des coûts de constructions. Les fondamentaux restent encore sains en 2018 avec des facturations stables sur le premier semestre et une poursuite de l’optimisation de la rentabilité. Plus important, les réservations atteignent à fin juin le montant de 574 millions d’euros, en hausse de 22%. Au cours du premier semestre, les réservations résidentielles ont porté sur 2.178 appartements et maisons, contre 1.850 un an plus tôt, soit +18% en volume. Le portefeuille foncier, quant à lui, dépasse toujours les 4 MdsE, soit 5 années d’activité. Bref, le promoteur peut se targuer d’une excellente visibilité sur ses résultats d’ici la fin de la décennie, avec en outre de belles ambitions de création de valeur grâce à la reprise en cours de finalisation de son confrère BPD Marignan. Les contours financiers de cette emplette ne sont pas publics mais on peut faire confiance au flair du management des Nouveaux Constructeurs pour rentabiliser cette proie. Suite au recul récent du titre, nous pensons que l’on peut reconstituer une petite ligne, pour le rendement conséquent (6,2%), la valorisation modeste, et pour accompagner le développement. On peut se replacer progressivement.

source

R

tcheco a écrit :

Un peu plus d’infos sur le rachat de LNC par BPD.

L’inverse plutôt : le rachat de BPD par LNC