SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Oui, c’est un arbitrage très tentant.

Pour diversifier, je considérerais aussi Klépierre : profil proche mais sans les incertitudes de la fusion W.

PS : répondu avant
ps: je détiens des klepierre, accessibles sur Spirica, en CTO.

Dernière modification par maxlille (Aujourd’hui 17h46)

Maxlille

Même stratégie que vous sur MP Lib et Linxea Spirit.
Un peu plus de 2000 euros de revenus de scpi par trimestre sur ces 2 AV
La distribution d’octobre a été affectée à URW (70%) mais aussi Klepierre (30%).
Pour celle de janvier, je pense remettre sur ces 2 dernières et prendre aussi Mercialys.

J’envisage peut être également d’arbitrer un ou 2 fonds qui ne me donne pas satisfaction.

Je suis un peu dans le même cas que tous

Achat sur Spirit de URW a 133 euros malheureusement pour seulement 2.5kE

Et de Mercialys également.

Je pense que je vais investir aussi plus à l’avenir sur les SIIC selon les valorisations

Bonjour à tous,

Je commence doucement à me renseigner sur les foncières dans une stratégie de complément de revenus avec le dividende et long terme.

Jusque la j’optais pour les SCPI mais j’envisage pourquoi pas de prendre une ligne avec une foncière pour espérer + de rendement à moyen terme.

Unibail se trouve donc avec KLE et ICADE parmi mes SIIC qui attirent mon attention. Je n’ai pas vos connaissances d’analyse fondamentale, mais je vois que graphiquement Unibail semble la plus intéressante ( en terme de "solde" j’entends ) avec une correction importante et actuellement sur un niveau intéressant.

Elle pourrait très bien en cas de crise continuer à chuter bien entendu, mais je me demandai si l’analyse graphique rejoignait vos estimations fondamentales.

J’ai surtout une question, je ne sais où trouver cette information, sur la progression des dividendes sur le long terme, est elle croissante, et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Merci de vos lumières.

Passion a écrit :

J’ai surtout une question, je ne sais où trouver cette information, sur la progression des dividendes sur le long terme, est elle croissante, et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Chez les foncières, la progression des dividendes suit systématiquement la croissance des profits récurrents : si ceux-ci augmentent, les dividendes augmentent.

Jusqu’ici, Klepierre et Unibail ont toujours eu des profits solides et plutôt résilients, mais il y a des changements en cours dans la dynamique des centres commerciaux. Ces deux sociétés devraient pouvoir en tirer partie, mais la visibilité est moins bonne que par le passé.

Passion a écrit :

et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Voir ici pour Unibail : Dividende Unibail-rodamco - BFM Bourse

Il s’agit d’une déformation " professionnelle ". J’ai été formé à l’analyse comportementale des prix, étant Swing Trader ( particulier ).

J’ai pu comprendre que les SIIC ne s’analysaient pas comme des actions "ordinaires" et pour tout vous dire, je vais certainement m’ouvrir à l’analyse fondamentale dans quelques temps en prenant l’ouvrage de notre hôte.

Ce qui me perturbe surtout, c’est la corrélation avec les marchés financiers. Quand je regarde la forte chute des SIIC européennes durant la crise de 2008, je me dis qu’utiliser l’analyse graphique pour timer les entrées, mais surtout et plus particulièrement les réinvestissements progressifs, pourrait être intéressant. Les SCPI étant moins volatiles, je m’intéresse davantage effectivement uniquement aux fondamentaux.

Cependant, je m’ouvre, certes doucement, à votre vision de l’investissement et d’analyse.

Peut être par ailleurs, mais ça vous le savez mieux que moi, que mon analyse est davantage biaisée que je ne le pense, et que les SIIC ne sont pas corrélées tant que ça aux indices boursiers.

C’est la chute de -50 à -70% de certaines SIIC en 2008/2009 qui me perturbe, mais je me dis que c’était une crise immobilière, lors d’autres crises, leurs chutes seraient peut être beaucoup moins importantes, et donc connaitre la réelle valeur de ces sociétés seraient alors très pertinent.

Enfin, le dernier frein que j’ai, c’est que dans mon inconscient j’ai l’impression qu’il y a plus de risque qu’une SIIC fasse faillite, par exemple durant une crise comme 2008 encore une fois, qu’une SCPI. Mais je suppose que ce n’est pas fondé.

La crise de 2008-2009 puis 2011 était une crise de confiance et de liquidité. Ces 2 paramètres sont cruciaux pour les SIIC qui ont besoin d’emprunter au taux le plus bas possible et qui ont constamment besoin de refinancer leur dette pour agir dans les meilleures conditions de marché et éviter d’avoir à vendre des actifs à la casse simplement pour rembourser la dette.

Pas étonnant donc (avec le recul ;-) que pendant cette crise les SIIC aient bu la tasse.

De façon similaire, la forte remontée qui a suivi était suspecte dans la mesure où les robinets du crédit pas cher étaient ouvertes en grand. Actuellement, les taux US sont remontés mais pas les taux EU. On ne sait pas encore bien quelle sera l’effet de la remontée des taux EU sur les foncières notamment européennes (on ne sait d’ailleurs pas quand cette remontée aura lieu). Le marché a peut-être déjà anticipé cette remontée des taux EU au regard de la remontée des taux US en 2018 (notamment lors de la baisse des cours de fin 2018). ou pas.

WhiteTiger a écrit :

le schéma de profitabilité des SIIC n’est pas seulement lié au marché de l’immobilier. Il est aussi fortement lié au marché de taux car ces SIIC utilsent l’endettement, pour investir en immo et généré des revenus qui doivent couvrir le coût de la dette et généré une distribution. Lorsque le spread entre le coût de la dette et la rentabilité immobilière diminue, cela contracte les résultats et baisse mécaniquement le rendement. Dans ce cas, il est tentant pour les gestionnaires d’augmenter leurs investissements, en augmentant la dette (et à taux variables pour augmenter le spread), pour maintenant leur niveau de distribution (grâce à l’effet de levrier). 

Concernant votre dernière crainte, vous avez entièrement raison, une SIIC peut faire faillite. Une SCPI n’est que trés peu endettée, et il est pratiquement impossible que celle-ci fasse faillite. Cela n’en fait pas pour autant un investissement sans risque.

Les SCPI, comme les SIIC, ont leur valeur liée au marché des taux :
   - Les SIIC ont en général un LTV voisin ou un peu inférieur à 40% : pour 100 de patrimoine, il y a 40 de dettes, et donc 60 de fonds propres. Est-ce vraiment une strucure financière complétement différente de celle des SCPI qui ont souvent des emprunts représentant environ 20% de la valeur de leur patrimoine ? (certes, il y a aussi des SCPI sans dette).
   - Le ratio entre la valeur d’un immeuble et le montant du loyer perçu, comme le ratio entre le divivdende versé et la valeur d’une SIIC ou SCPI, sont liés aux taux.

Les SIIC (surtout celles notées A, comme URW, pas les petites qui empruntent actuellement à 3-4% voire plus) peuvent en général emprunter à des taux bien meilleurs que les SCPI. Donc les préteurs semblent considérer que le risque est plus faible avec certaines SIIC qu’avec les SCPI.

En ce qui concerne la volatilité, celle des SCPI est simplement largement masquée, par différents aspects :
   - c’est (pour les SCPI à capital variable) la société de gestion qui décide du prix de la part (entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution, qui est peu volatile en général, comme l’ANR des SIIC d’ailleurs),
   - peu d’associés vendent (en moyenne, seulement 2% du capital d’une SCPi change de propriétair chaque année),
   - l’absence d’acheteurs au prix affiché se matérialise par le blocage du marché secondaire.
Je ne suis pas persuadé que ces aspects soient vraiment des "avantages" pour les SCPI…

On connait une SCPI (voir ici) qui a émis des parts à 320€ en 2009, et dont les parts ne pouvaient se vendre que vers 180€ en 2016… Donc une SCPI peut aussi voir son cours faire preuve de volatilité…

Quelle SIIC a fait faillite, et quand ?  (aucune durant la crise de 2008-2009 en tout cas…)

Entièrement d’accord avec GoodByeLenine : la stabilité des SCPI n’est qu’une illusion, entretenue par l’opacité de leur gestion. Effectivement, il n’y a pas de fluctuations quotidiennes du cours, puisqu’il n’y a pas…de cours !

Vous allez prochainement voir ce qui se passe lorsque les banques coupent le robinet de financement à court-terme à une SCPI avec le dividende de la star déchue Cifocoma. Déjà les -30% des distributions trimestrielles donnent une idée.
Dommage que le manque de transparence ne permette une comparaison avec ce qui se passerait dans une SIIC à situation équivalente.
Désolé pour les dérives hors-sujet.

En effet, en cas de credit crunch, les foncières se font "doucher", car elles ont énormément de financement in fine et ont donc besoin de faire rouler leur dettes régulièrement.

Ceci dit, la situation actuelle par rapport à 2008-2009 est différente : les endettement sont mesurés (autour de 40% de LTV le plus souvent) et les maturités mieux étalées.

En 2008-2009, il était courant d’avoir du 55% de LTV, avec abondance de maturité courte.

La situation n’est pas différente. Les gestionnaires et les principes de gestion n’ont globalement pas changé. Et le niveau d’endettement est grosso modo le même entre 2008 et maintenant. 

Il faut se méfier des ratios. Le LTV est un ratio. C’est le montant des dettes au nominateur et la valeur des assets au dénominateur.

Les SIIC, qui se sont retrouvées avec un LTV élevé pendant la crise, n’étaient pas forcément plus endettées que les autres avant la crise. Simplement, celles qui possèdaient des assets (prime ou non) dans des zones où beaucoup de biens étaient à vendre, ont vu leur valeur d’assets fondre comme neige au soleil (réévaluation des biens à la baisse pour suivre les conditions de marché), ce qui a mécaniquement augmenté le ratio LTV. C’est ce qui c’est passé en 2008. C’est le dénominateur du ratio qui était en cause.

Une augmentation des taux d’intêret (augmentant la valeur des dettes à taux variables), va aussi augmenter le ratio LTV. Là, c’est le nominateur du ratio qui est en cause. C’est plutôt cela qui se passe actuellement. L’augmentation des taux d’intérêt va faire mécaniquement augmenter le LTV des sociétés fortement endettées à taux variables (peu le sont vraiment, car la majorité qui ont des crédits à taux variables, ont négocié un capping de ce taux).

Bien-sûr le ratio LTV est un indicateur fondamental pour suite les SIIC (et les entreprises en général). 40% est déjà une valeur élevée mais certainement encore "acceptable". Mais, au delà de ce ratio, il faut aussi évaluer la capacité des sociétés à:
- vendre dans de bonnes conditions
- ou possèder suffisament de cash
pour maintenir un équilibre financier et des ratios correct et soutenable dans le contexte de marché.

Un LTV élevé dans un contexte favorable va permettre d’augmenter la profitabilité (grâce à un effet de levrier plus important), mais tout retournement de tendance risque d’être plus difficile à absorber. Inversement, un LTV faible est plus "sécurisant" mais limite le potentiel de profitabilité si le marché est porteur sur une longue période. A chacun de se faire son opinion sur le niveau acceptable dans le contexte de marché, selon ses propres convictions.