Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Si on n’utilise pas le PER mais le FFO ou AFFO pour analyser les foncières,

quelles sont les valeurs "standard" considérée comme étant normale pour une foncière ?

Pour les SIIC, je regarde :
- le cours par rapport à son ANR pour regarder s’il y a une décote ou une surcote et surtout est-ce qu’elle est raisonnable en fonction du patrimoine de la foncière. Une surcote pour des actifs "premium" [centres commerciaux bien situés et récents : pourquoi pas mais pour des galeries marchandes de province = attention)
- le rendement et sa couverture par le cashflow par action. Les résultats de l’année permettent-ils de payer le dividende et d’entretenir le parc actuel ? sinon, non = grosse possibilité de perte d’ANR à terme (parc vieillissant) et de baisse du rendement
- les projets dans les tuyaux et les investissements programmés ou encours. Ce sont les biens qui vont générer les dividendes des années à venir
- L’historique de ces valeurs sur plusieurs années pour regarder les tendances
- Et en phase de remontée des taux à court terme (hypothèse écartée pour le moment en europe et en pause aux US), le niveau d’endettement et la part à taux variable (qui montera si les taux remontent).

Oui, savoir aussi comment la NAV est calculée car dans le cas d’Unibail, une marge de 130bp sur les actifs US me semble être très tendue, je dirais même qu’on est sur de la gonflette de NAV …

Et il me semble dans le cas d’Unibail qu’une variation du taux de capi des actifs a un impact bien plus important sur la NAV qu’une variation de taux, sachant que la dette d’unibail à LT est principalement (% à donner …) à taux fixe avec une maturité moyenne de 7/8 ans

Article du revenu ce jour

L’action de cette foncière a trop baissé
Le récent trou d’air et la prudence du marché peuvent être mis à profit pour renforcer la position sur Unibail-Rodamco-Westfield, dont l’action recule de 20% en six mois.

Le surplace du dividende et les perspectives de la principale foncière européenne d’immobilier commercial ont déçu les investisseurs. Le coupon reste stable à 10,80 euros alors qu’il était attendu en progression.

Et, pour cette année, les dirigeants tablent sur un résultat net par action en baisse, entre 11,80 euros et 12 euros. L’accélération du programme de cessions, porté à 6 milliards, pèsera sur les loyers et donc sur les bénéfices.

Pour la période 2019-2023 toutefois, une hausse annuelle de 5 à 7% du bénéfice net par action est visée.

Rares pourtant sont les groupes comme Unibail-Rodamco-Westfield à offrir un portefeuille d’actifs d’aussi grande qualité, ainsi qu’une visibilité sur le dividende offrant un rendement de 7,5%.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Une "bonne" nouvelle pour Unibail-Rodamco-Westfield : le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé aujourd’hui le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville de Gonesse qui prévoyait l’urbanisation d’environ 300 hectares de terres agricoles dont 80 hectares étaient réservés au complexe de commerces et de loisirs EuropaCity  (source). Porté par la filiale immobilière du groupe Auchan, Ceetrus, à la fois promoteur et opérateur, et le conglomérat chinois Dalian Wanda, EuropaCity représente un investissement d’au moins 3 milliards d’euros.

Or, Unibail-Rodamco-Westfield possède depuis 2013 un centre commercial dans cette zone : Aéroville. D’une surface de 84 000 m2 (troisième centre commercial en France), il s’étend sur les communes de Tremblay et de Roissy, à proximité de l’aéroport Roissy - Charles de Gaulle. Initialement, 12 Millions de visites par an étaient prévues (source : LSA Commerce & Consommation), mais les derniers chiffres disponibles indiquent environ 8,9 Millions de visites par an (source 1 : Aéroville - Informations clés source 2 : GRLB - Chiffres clés 2019). Aéroville semble avoir du mal à décoller… Le gigantesque projet EuropaCity, si il est réalisé un jour, pourrait lui être fatal.

Modification : ajout des sources pour le nombre de visiteurs annuels.

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Dernière modification par delta (13/03/2019 18h37)

Je trouve ça inquiétant qu’à proximité d’une zone correctement voir trop fournie en retail il y ait des projets d’investissement pour 80 hectares supplémentaires. Tout est bon pour proposer n’importe quoi aux petits investisseurs en quête d’un capital retraite.

Il y a beaucoup de projets en RP où la densité en commerces est déjà trés importante. Et, tous ces grands centres commerciaux trés luxueux laisse de plus en plus de marbre les clients, blazzés par toutes les offres … A côté de chez moi (Yvelines), un nouveau centre  (qui semble immense) se construit juste à côté d’Alphapark et One Nation Paris. (Mais ce dernier semble aussi ne pas être trés fréquenté, bien que "neuf" et trés "premium", ce qui correspond bien à la clientèle locale).

Lorsque l’on considère que de plus en plus de personnes commande sur internet et se font livrer à domicile. Les grands centres commerciaux ont des soucis à se faire.

Bref, c’est certains qu’ériger de nouveaux centres commerciaux dans ce contexte semblent pour le moins incongru… et il y a des chances pour que un certain nombre de centres "prime" se transforme en placement "pourri" dans quelques années. Le gâteau a tendance à se rétrécir et il va falloir le partager entre plus de part encore !

Unibail a tout de même la capacité financière pour pouvoir se réinventer, et à défaut d’être un placement "prime", il n’en reste pas moins le meilleur dans sa catégorie. C’est pour cela que lorsque j’ai vendu ma foncière de commerces "prime" (bien plus prime que URW), je me suis rabattu sur URW.

Il faudra tout de même s’attendre à une baisse de l’ANR dans les années à venir.

thegambler a écrit :

Bonjour

Je viens de contacter le service actionnaires individuels d’UNIBAIL qui m’a confirmé que cette partie du communiqué s’applique aux titulaires d’actions URW

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 162738.png

et qu’au moment du détachement  du dividende il sera précisé, selon le cas, la somme versée par l’entité française et/ou l’entité hollandaise ainsi que les montants éligibles à l’abattement de 40%.

Donc en tant que résident fiscal français pas de retenue pour la partie française et/ou 15% pour la partie hollandaise (donc crédit d’impôt pour cette partie)

Bonne journée

Bonjour

Je repends le message 346 de ce fil de discussion qui couvre les différents cas.

Cette année le communiqué indique que c’est l’entité UR SE ( entité française voir lien de la citation ) qui paye l’intégralité du dividende donc pour les personnes fiscalement résidentes en FRANCE la fiscalité est celle qui s’applique à un dividende français. Pour les personnes non résidentes fiscalement en FRANCE il y a un prélèvement à la source de 12,8%.

https://www.urw.com/-/media/Corporate~o … idend.ashx

Je m’attends à toucher 100% en cash sur mon AV, réponse dans quelques jours.

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C’est plutôt C Cuvillier. F Cuvillier, c’est, il me semble, le maire de BOULOGNE SUR MER et ancien secrétaire d’Etat…
Fin du HS.

Bonsoir,
Je possède quelques actions Unibail, et j’ai reçu l’acompte comme tous les actionnaires.
Je possède ces actions à travers un broker, donc en CFD. Je me souviens d’un bon post sur IH que je n’arrive plus à retrouver qui explique les 15% de retenue à la source que je constate.
Quelqu’un pourrait m’aider à le retrouver ou tout simplement m’expliquer le principe et surtout les impots que je vais devoir payer en SUS de ces 15% ?
Merci

J’ai vu l’ajustement pour dividende sur mon compte IG (CFD).
Le cash n’est peut être disponible, mais la ligne est apparue et mon solde a augmenté.
Savez vous quel est le traitement fiscal pour ces dividendes reçus via CFD ?
A quoi de plus des 15% déjà prélevés par mon broker je dois m’attendre ?