Investir dans les parkings : rentabilité et risques

Je m’étais posé la même question de l’assurance d’un box rattaché à ma RP et que je mets en location. Mon assureur m’a dit que mon assurance habitation suffisait à assurer les biens entreposés… Plusieurs discours sont entendus visiblement.

Bonjour à tous,

Après avoir lu, l’intégralité de cette file, très intéressante, je souhaiterai avoir l’avis de certains initiés ici présent, ou un retour d’experience…

Je suis sur le coup pour une place de parking en sous-sol, dans un quartier ou la demande est relativement forte. (peu de places de stationnement dans la rue, et peu de bâtiments récents comportant des parkings en SS)

Il ne s’agit que d’une simple place de parking, et dans le but d’augmenter la rentabilité, j’aimerai transformer cette place de voiture à l’origine, en 4 places de motos.

J’ai un peu chercher sur le net des éléments de réponses, mais ça reste un peu flou…

D’où mes questions :

1) Dois je prévenir la copropriété de ce choix ?
Ou suis je libre de faire ce que je veux sur ma place de parking ?

2) Niveau BIP d’accès au SS, si je met 4 motos, suis je obliger de passer par le syndic pour paramétrer les BIP ?
Ou puis je faire les miens de mon cotés, sans ne rien dire à personne ?
à mon avis, et connaissant les syndics, ils ne voudront jamais me faire 5 BIP (minimum) pour une seule place de parking… (même si je paye ?)

Je dis "minimum", car je suis conscient qu’en cas de perte, il en faut toujours un ou deux d’avance.

Merci,
D.

Etes-vous motard ? J’ai l’impression que vous ne réalisez pas bien la place que prend une moto. Je vous invite à bien vérifier l’accès et la place pour garer des motos.

Une moto prend beaucoup de place. Ca fait couramment 2,2m de long, et en largeur, même si la moto elle-même ne fait que 80 cm environ, pour avoir la place de manoeuvrer, de descendre, et en tenant compte de l’inclinaison quand on la met sur la béquille, il faut au moins 1,3m de large par moto. Pour une Goldwing, comptez 2,63m de long et 95 cm de large, donc 1,5m de large en tenant compte de l’inclinaison et de la place pour descendre.

Si on accède par le grand côté de la place, et qu’il y a un mur en face, il est possible qu’elle puisse accueillir 4 motos, mais peut-être qu’elle en logera seulement 2 ou 3. Et il faudra probablement les mettre de biais, sinon leur longueur dépasse la largeur de la place.

Si on accède par le "cul" de la place (le côté étroit), et qu’il y a un emplacement voiture de chaque côté, on ne mettra pas plus de 2 motos sur cette place et même comme ça, ce n’est pas tellement confortable pour les déplacements.

En plus, une moto est très fragile en carrosserie, les voitures alentour aussi.

Quand vous voyez une moto garée sur un parking normal de voitures, type supermarché, elle prend souvent une place à elle toute seule, et ce n’est pas pour rien. Parfois on voit 2 à 3 motos sur une seule place, mais c’est un groupe : ils sont arrivés ensemble et, le plus important, ils repartiront ensemble. Ca veut dire que le pilote de la moto la plus avancée dans la place accepte d’être bloqué par les autres ; ce qui n’est évidemment pas le cas lorsqu’on loue un emplacement de parking, on ne peut pas accepter d’être bloqué par les autres locataires, il faut donc avoir beaucoup de place pour que la moto la plus avancée dans la place puisse repartir quand les autres sont là.

Un scooter 50 ou 125 cm3 prend moins de place bien sûr, mais il ne faut pas être trop optimiste non plus car les fabricants ont tendance à les faire de plus en plus grand, car ça valorise l’acheteur d’avoir un engin qui ressemble à ceux de grosse cylindrée.

Donc vérifiez bien la faisabilité pratique, avant de tirer des plans sur la comète !

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2019 14h26)

Merci à vous 3 pour ces réponses.

Ricou : j’attend de recevoir le règlement de la copro afin de vérifier si il en fait bel et bien mention. 

Bernard2K : Vous avez raison, (comme souvent, à la lecture de vos nombreux post ) même si la place est grande et avec deux cotés ouverts, je m’emballe un peu sur le fait d’en rentrer 4…

monpersylv : Ce point là, je l’ignorai… c’est à vérifier en effet, si tel est le cas, ça fait beaucoup de troutrou pour pas grands choses… et si l’aménagement n’est pas fait, ça peut limiter le nombre de potentiels locataires…

Bon je pense qu’il faut se rendre à l’évidence, sauf énorme coup de fusil, comme certains membres dans la file, ce n’est véritablement pas l’investissement de l’année…

Merci encore à vous trois.
D.

A ceux qui ont l’habitude de manipuler des parkings, savez-vous à quel taux de capitalisation ils se vendent actuellement sur le marché ?

Par exemple, un parking loué 96 € brut par mois, en centre-ville dans une ville de plus de 100 000 habitants.

Considérant un très faible risque de vacances, peut-on considérer un taux de capitalisation à 5% et donc un prix de vente de 23 k€ hors frais ?

Dans cet article, on peut lire :

LCI a écrit :

Avec un rendement moyen de 5% en 2017, investir dans un parking ou un box est une bonne façon de diversifier son patrimoine.

LCI a écrit :

A Lyon, le prix de vente se situait à 26.300 euros (+4,4% sur un an) et le loyer mensuel à 101 euros (+4,1%), pour un rendement locatif de 4,6%, en moyenne. A Marseille, le prix de vente était de 21.250 euros(+7,9%), le loyer de 94 euros (+1,1%) et le rendement de 5,3%. A Bordeaux, la place valait 24.500 euros (+19,5%) pour un loyer mensuel de 83 euros (+12,2%). A Toulouse, le prix était de 21.500 euros (+16,2%) et le loyer de 84 euros (+13,5%) ou encore à Rennes, de 19.500 euros (+14,7%) et de 75 euros (+13,6%).

Sur Bordeaux, d’après les chiffres ci-dessus, on est même à 4%.

J’ai pu lire ça et là une rentabilité espérée de 6-8%, mais cela me semble complètement hors marché pour un parking de centre-ville loué toute l’année sans problème…

L’agence qui gère le parking en question l’évalue entre 16 000 (donc 7,2%) et 18 000 € (donc 6,4%), mais a également fait une proposition d’achat dessus à titre personnel, donc je doute de leur impartialité…

Personnellement, un placement quasi sans risque, avec ce niveau de rendement (brut), je suis acheteur plutôt que vendeur ?!

InvestisseurHeureux a écrit :

Avec un rendement moyen de 5% en 2017, investir dans un parking ou un box est une bonne façon de diversifier son patrimoine.

Il semble que les frais de mutation ne soient pas considérés. Ils changent considérablement la donne. Leur existence fait dans la pratique qu’a l’exception de l’achat d’un lot de parking, pour les rendre proportionnellement moins importants, l’affaire soit généralement peu rentable.

InvestisseurHeureux a écrit :

Personnellement, un placement quasi sans risque, avec ce niveau de rendement (brut), je suis acheteur plutôt que vendeur ?!

Sans risque pas forcément, cela dépend du syndic de copropriété.

4 parkings dans la même copro, si une même personne achète les 4, ça tempère certes les frais de mutation, mais ça augmente le "risque copro".
S’il y a des travaux spécifiques aux garages (étanchéité par exemple), ou si les propriétaires de garages sont mis à contribution sur des travaux qui ne devraient pas les concerner (à cause de tantièmes mal pensés), ça peut plomber la rentabilité.

@IH : en relisant, il me semble mieux comprendre votre question. J’essaie de la reformuler, pour voir si j’ai bien compris : "une personne de ma connaissance a 4 parkings à vendre en centre-ville, loués 96 € bruts chacun, combien ça vaut à la vente ?"

Première précaution : raisonner en loyer HC, même pour la rentabilité brute. Car les charges de copro ne font que transiter par le propriétaire, elles ne lui rapportent pas un copeck.

Or, vos 96 € "bruts", on ne sait pas si c’est du lard ou du cochon. Désolé, mais un loyer ne s’exprime pas "brut", il s’exprime HC ou CC ; et sachant que ça transite par une agence, il faut encore préciser avant ou après commission de l’agence. La rentabilité brute se calcule sur le loyer HC, commission d’agence non déduite.

Supposons que le loyer CC prévu par le bail soit de 96 € et que les charges récupérables sur le locataire soient de 10 € par mois. Que le bailleur ait écrit sur le bail "96 € CC" (sans plus de précision) ou "86 € HC + 10 € de charges", ça revient au même : son revenu locatif doit être pris HC, donc 86 €/mois dans cet exemple. Vous voyez que même 5 % de rendement brut, calculés sur 86 €, ça ne fait plus le même prix.

Deuxième précision : raisonner en prix FAI. Votre prix "23000 € hors frais", on ne sait pas si c’est du lard ou du cochon. Là aussi, petit problème de vocabulaire : un prix est "FAI" ou "net vendeur". "Hors frais", c’est sujet à interprétation.
Si vous souhaitez passer par une agence, c’est votre choix, pas celui de l’acheteur. L’acheteur, lui, il voit son prix FAI, il ajoute 8 % de frais de notaire (plutôt 10 % même, sur un petit montant), et il sait combien ça lui coûte vraiment. Supposons que le prix de marché soit de 23000 €. L’agence prend 5000 € de commission, d’où votre évaluation à 17000 €, vu que les évaluations d’agence sont toujours "net vendeur".

Ce qu’on voit avec cet exemple chiffré :
Si le prix de marché est de 23000 €, commission d’agence 5000 €, loyer 86 € + 10 € de charges, ça donne :
- côté acheteur, il paie vraiment 23000 € + 10 % de frais de notaire : 25300 €, ça lui rapporte vraiment 86  x 12 = 1032 € HC par an. Soit une rentabilité brute de 4,07 %. On parle bien en brut, il lui reste à déduire les charges : TF, intérêt d’emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, charges de copro restant à charge du bailleur, 7 à 10 % de commission d’agence s’il fait gérer par une agence comme le fait actuellement le vendeur, et bien sûr IR et PS. Sa rentabilité nette sera de l’ordre de 2 %. Etes-vous toujours acheteur ?
- côté vendeur, s’il se dit : seulement 17000 € de prix de vente (net vendeur) pour une location de 96 € par mois, soit une rentabilité de 96*12/17000 € = presque 7 %, quand même ! Eh bien son calcul est totalement erroné.

Vous voyez qu’il faut donc être très attentif aux différences HC/CC sur le loyer, et net vendeur/FAI sur le prix. Si vous nous précisez ces données, on pourra mieux raisonner sur votre cas précis.

Enfin, sur le fait qu’avec un lot de 4 garages, les frais seraient davantage réduits :

Premièrement, ce n’est pas sûr du tout de trouver un acheteur pour les 4. Plus on vend en lot, plus on a affaire aux requins. Peut-être vaut-il mieux vendre chaque garage à un particulier bien naïf qu’un lot à un investisseur bien aguerri qui va vous plier au niveau du prix et d’autres détails.

Deuxièmement, si vous passez par une agence : les conditions sont à négocier, mais elle risque d’appliquer son barème. 17000 € net vendeur/garage vendu séparément, 5000 € par garage, eh oui, c’est une commission fixe de 5000 € pour toute vente de moins de 50000 €, c’est le tarif. Si vente en lot, alors on applique "seulement" 10 %, soit 10 % de 68000 €, soit 6800 €. C’est vrai que c’est beaucoup plus intéressant pour le vendeur, surtout dans le fait qu’il peut avoir un prix FAI plus bas pour le même prix net vendeur (par garage), ou bien un prix net vendeur plus haut pour le même prix FAI (par garage). Seulement si l’agence vous présente un acheteur qui ne veut qu’un seul garage, vous faites quoi ? Vous n’allez pas snober un acheteur, donc vous vendez à la découpe. Donc l’agence touche un max de commission. Sur d’aussi petits montants, il faudrait vendre sans agence.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2019 09h11)

@ArnaudC,

Tout dépend de votre objectif.

J’ai débuté l’investissement dans les parkings avec l’achat d’un petit box dans une (très) grosse copro, juste à côté du métro. Achat 2000€, frais de notaire de 400€ environ, il y a 4 ans.
Loué depuis son acquisition au même locataire, j’en suis à 2450€ de loyer perçu sur ce box.

J’ai démarché les autres copropriétaires et j’ai acquis un second lot 2 ans après.
En ce début d’année, j’ai acquis les box 3 et 4, et je suis en attente du compromis pour les box 5 et 6.

Dans les points positifs :
- Faible ticket d’entrée
- Facilité de gestion = visite d’un box = 120 secondes montre en main " le portail s’ouvre, la porte basculante des garages, et voici le box. "
- Pas de soucis de compteur d’eau, d’électricité, de four qui lâche, de WC qui fuit …
- Globalement 1 visite = 1 location, car pas besoin du "coup de coeur". Vous pouvez optimiser en présentant toutes les photos en amont de la visite pour ne pas avoir de "visiteur touriste". J’ai eu une seule visite qui ne s’est pas concrétisé par une location par la suite.

Dans les points négatifs :
- Faible loyer en regard = vous ne deviendrez pas rentier juste avec votre parking. Avec mes 6, j’envisage d’avoir 250€/mois en moyenne annuelle ;
- Frais de notaire et charge qui sont démesurées par rapport au montant du prix du parking ;
- Turn over qui vous oblige à être sur place ou à mandater qqn, et vous perdez en rentabilité.
- Faible reconversion ou optimisation possible. Encore plus que les autres investissements, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Sans dévoiler mon coin aux champignons, comme dirait B2k, je suis à  moins de 100 m d’une station de la ligne D.
J’ai vu dans mon alerte qu’un de ces box était proposé en location sur leboncoin le mois passé. J’ai contacté le bailleur et ai proposé de lui racheter. Il se trouve qu’il en avait 2.
Une IH avec qui je discute régulièrement de nos avancées dans nos recherches immobilières a pu suivre ce feuilleton.
Ainsi que toutes les autres pistes qui n’aboutissent pas….

Mais cela ne va pas aider ArnaudC à se décider, c’était un exemple pour illustrer afin qu’il ait un retour terrain.

Hello Amoilyon,

merci beaucoup pour ces réponses claires en effet cette annonce ressemble un peu a "un investissement de bon père de famille" bien que je ne le suis pas, mais le problème c’est que malgré plusieurs mois à éplucher les annonces sur le bon coin je ne trouve pas de perle rare à 2000eur comme vous et ce serai bien la cible que je préfèrerai acheter car le ROI est carrément plus intéressant !

Auriez-vous des conseils afin de m’aider a dénicher de telles affaires ? je suis prêt a "mouiller la chemise" en prospection si on me donne les bonnes clés pour faire de telles recherches

le bien que j’ai vu a 7500eur se situe a Francheville dans une petite copro très récente et après un tour sur place tous les parkings sont remplis et il n’y à pas de places gratuites aux alentours donc je me suis dit que cela peut être un bon plan pour trouver facilement un locataire ?!

évidemment je préfèrerai trouver 3 ou 4 places à 2000eur chacune pour le même prix et ainsi maximiser les loyers et obtenir 200eur brut par mois pour le même tarif !

Si d’autres IH ont des conseils a prodiguer à un jeune débutant je serais ravi de pouvoir lire vos conseils et apprendre de vos expériences !

Cordialement,

Arnaud C