SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Quand on investi dans des SCPI, ce n’est pas pour 4 à 5 ans (et ce n’est pas en regardant juste la distribution de la dernière année, et l’évolution du prox de ma part sur 1 ans, ou même 5 ans).
Donc si on veux régarder l’évolution du cours des SIIC, pour les comparerr aux SCPI, c’est plutôt l’évolution des cours sur 20 ans (et en tout cas sur plus de 10 ans) qu’il faut regarder.

Un exemple avec Klépierre :

Mais dans tous les cas (pour les SIIC comme les SCPI), c’est surtout les bilans qu’il faut analyser, pour comprendre les fondamentaux de la société : à combien est évalué le patrimoine, quelle part de dette y a-t-il, quels sont les résultats annuels, quelle est la structure des charges, comment tout ceci évolue-t-il dans le temps (et par action, ou part), etc. Sinon, votre avis dépendra juste des derniers clignotements de la bourse.

Pourquoi le cours des SIIC a-t-il plutôt baissé sur 5 ans, tandis que (en moyenne) le montant des dividende des SIIC augmentait, que le montant des dividendes des SCPI baissait et le prix des parts de SCPI augmentait (un peu) ?

Sans doute parce que tout ceci ne reflète pas correctement les vraies valeurs, parce que les motivations et critères des acheteurs (et vendeurs) ne sont pas les mêmes.

A mon avis (et je peux me tromper) :
  - quelques gros porteurs de SIIC ont arbitré des foncières (ou vers des obligations US dont les taux sont redevenus attractifs, ou d’autres actions -en anticipant la fin du cycle, qui tarde à se materialiser-), d’où la baisse récente des cours
   - le marché des SCPI ne comporte presque que des acheteurs (les vendeurs étant surtout des successions), qui sont souvent trop facilement contents des rendements qu’on leur propose (très supérieurs aux livrets et fonds euros), d’où la collecte persistante et la stabilité (pour le moment) du prix des parts (et le fait que, quand la collecte se tarit, le marché ne chute pas forcément, mais se bloque juste).

Franck059 a écrit :

Emportant dans la foulée le cours des SIIC qui a autant dévissé que celui des autres actions.

Ce ne fut pas le cas du marché des SCPI qui est bien mieux décorélé du marché actions.

Mais il ne me semble pas que les versements de dividendes des SIIC ait été réduits autant que ceux des autres actions ; et pour cause, les loyers continuaient d’être engrangés.

En temps de crise, il vaut mieux vendre des parts de SCPI que des actions de SIIC. Or, si l’on n’a pas besoin de vendre, l’avantage des SCPI devient nul (concernant cet aspect).

- les frais de cession sur actifs vendus => si un actif s’apprécie fortement, et l’actionnaire et la société de gestion peuvent vouloir en profiter. Mais si l’actif est de qualité avec un bon rendement, pourquoi le céder ?

In fine, les intérêts ne sont pas toujours convergents…

Cela est applicable pour les 2 types de société, sauf que pour les SCPI, la société de gestion n’est pas autorisée à vendre l’équivalent de plus de 2% du capital par an sans avoir l’aval du conseil de surveillance.  Et, dans ce cas, la décision revient au CS, bien par bien. Cela fait en général parti des statuts et c’est de toute façon une contrainte légale liée au statut de SCPI. Le risque pour une société de gestion qui ne respecterait pas cette règle serait de perdre son agrément de société de gestion. Autant dire son travail et ses revenus.

Une foncière n’a aucune contrainte de ce type et le management de cette foncière n’a pas besoin de demander l’autorisation à qui que ce soit pour vendre des biens. Et, de plus, dans le cas de certaines foncières américaines (entre autres) souvent au management externalisé, la vente comme l’achat rapporte directement au management (sous forme de prime).

Certains y voient une convergence d’intérêt, d’autres une divergence. En fait, je pense que c’est essentiellement un question de circonstance. Dans certains cas, cela présentera une convergence d’intérêt, parfois, ce sera l’inverse.

D’autre tout cas, rien ne remplace l’intégrité morale des personnes ! Il est quand même déplorable que dans notre société, il faille trouver des motivations ou intérêts individuels à certains pour qu’ils s’attachent à la défense et la préservation des intérêts d’autrui, alors que du simple fait de leur emploi ou leur fonction, ce devrait être leur préoccupation quotidienne et permanente.  Mais c’est un autre débat … je m’égare !

Ce n’est qu’un exemple qui montre qu’une SCPI et une foncière sont bien 2 animaux trés différents si l’on va au fond des choses. Et, même si le statut de REIT / SIIC, a permis de rapprocher le fonctionnement des foncières de celui des SCPIs, ce fonctionnement en reste pour autant trés éloigné.

Je fais suite à votre suggestion que vous m’avez apporté sur un précédent post, auquel je me permets de répondre sur ce sujet qui est dédié.

Je commence tout doucement et frileusement justement à investir sur les SIIC. Personnellement, un inconvénient cité pour les SIIC est la volatilité, que je juge plutôt comme un atout, permettant de faire des bonnes affaires, comme actuellement sur Unibail, surtout quand on a un objectif de détention long terme.

Ce qui me fait davantage en revanche douter de ce mode d’investissement par rapport aux SCPI, c’est qu’on lit par endroits, peut être à tort, qu’il y a un risque de faillite beaucoup plus grand du fait de la forte volatilité ou d’épi phénomène comme ce qui tombe sur la mastodonte européenne.

J’ai du mal encore à évaluer la probabilité d’un tel scénario, dans l’exemple par exemple de Unibail ou Covivio qui m’intéressent fortement ( je suis centré sur ma devise pour le moment ). La première SIIC citée avec les raisons que l’on connait semble susciter de nombreuses craintes sur d’autres forums.

J’ai tendance à y voir plutôt une sécurité sur ce genre de sociétés qui ont une très grosse capitalisation, diversification du patrimoine ( Unibail est quand même spécialisée sur les centres commerciaux ), mais ce risque de faillite mentionné par certain à tendance à me rendre frileux.

Bonjour,

Afin de diversifier un portefeuille en cours de constitution essentiellement d’actions, je réfléchis à l’opportunité d’un investissement en immobilier papier.

J’étais de prime abord parti sur l’idée d’un achat de parts de SCPI à crédit en raison de l’effet de levier possible (même si moins élevé que pour de l’immobilier en direct à fort rendement).

Mais certaines files du forum et le livre de notre hôte sur le sujet m’ont permis de découvrir les foncières cotées et me font réfléchir. En effet, par rapport à ces dernières les SCPI :
- sont un placement très à la mode
- font face à une forte collecte qui doit être réinvestie pertinemment
- présentent des frais d’entrée très élevés
- ont un alignement d’intérêts entre les associés et la SDG discutable
- ne sont que peu liquides en réalité
- offrent des rendements a priori plus faibles

Or c’est une comparaison que je ne crois pas avoir vu jusque là sur le forum : quel est le meilleur investissement entre des SCPI à crédit qui bénéficie de l’effet de levier et l’achat au comptant régulier de foncières cotées qui bénéficieraient d’un rendement plus élevé ?

J’ai donc travaillé sur quelques simulations de TRI que je soumets ici pour réaction et discussion.

--- SCPI ---

Hypothèses :
TMI : 30%
Nominal : 100 000 €
Rendement brut : 4.35% (moyenne 2018)
Revalorisation des loyers : 0% (soyons prudents)
Revalorisation des parts : 0% (idem)
Taux d’un crédit amortissable 15 ans : 1.50%

J’obtiens un TRI de l’ordre de 2.8% calculé à l’aide des 3 simulateurs en ligne proposés dans une file du sujet SCPI.

--- SIIC ---

Hypothèses :
Rendement brut : 6% (ce que j’ai compris être le rendement pour une foncière cotées peu risquée)
Revalorisation des parts : 0% (pour être homogène avec les SCPI)

Le rendement net sur un CTO fiscalisé à 30% sur les revenus versés (selon ma compréhension) serait alors de 4.2%.

Par conséquent, sauf erreur de ma part, sous l’hypothèse un versement identique à chaque période le TRI de cet investissement est de 4.2%.

--- Conclusion ---

Il semble donc que l’effet de levier du crédit sur les SCPI ne suffise pas à compenser leur rendement structurellement plus faible.

Question : d’ou viennent les 100ke qui permettent d’acheter les SIIC ?

A mon sens, soit on considère qu’on a 100ke d’épargne et dans ce cas il faut ajouter le rendement de cette épargne aux revenus des SCPI, soit on a pas d’épargne et il faut prendre en compte un achat progressif des SIIC à hauteur du remboursement  du crédit des SCPI

Bandini a écrit :

Question : d’ou viennent les 100ke qui permettent d’acheter les SIIC ?

A mon sens, soit on considère qu’on a 100ke d’épargne et dans ce cas il faut ajouter le rendement de cette épargne aux revenus des SCPI, soit on a pas d’épargne et il faut prendre en compte un achat progressif des SIIC à hauteur du remboursement  du crédit des SCPI

Timinel a écrit :

vous les avez payé comment les SIIC  ? comptant  ou credit conso ( pour etre homogene ) ?

Le nominal de 100 K€ indiqué dans les hypothèses du choix d’investissement SCPI correspond au crédit immobilier effectué.

Il n’y a pas d’épargne initiale. Et effectivement dans le choix d’investissement en SIIC j’ai supposé un investissement périodique régulier du montant du remboursement du crédit (pas de crédit à la consommation).

GoodbyLenine a écrit :

Le cours des SIIC varie, et variera, bien plus que le prix d’achat des parts de SCPI, ou les prix de marché de l’immobilier ou des loyers.

Timinel a écrit :

il faudrait voir la volatilité des SIIC qui est plus grande que les SCPI

Je suis d’accord avec ces remarques. À la lecture de différentes sources, j’avais bien perçu le caractère volatil des SIIC et leur corrélation assez forte avec les marchés boursiers. De mémoire j’avais lu une corrélation de 0.50, sans avoir retenu la période de calcul. Et en 2008 elles ont plongé autant voire plus que le marché dans son ensemble…

Mais je voulais me positionner dans un cas, peut-être trop caricatural mais qui avait pour but de faire ressortir les grandes lignes, d’un investissement à long terme sans nécessité de revente même à l’échéance. Si le cycle boursier dans 15 ans est mauvais et a entraîné les SIIC dans son sillage, il "suffira" d’attendre. Et si ce sont les fondamentaux immobiliers qui sont mauvais alors SCPI et SIIC seront à grosses mailles dans le même bateau.(*)

Dit autrement, je souhaitais me placer dans une perspective de flux de revenus récurrents et non d’éventuelles plus-values sur le capital (amha des simulations ne permettront jamais de trancher ce dernier point puisque les résultats seront plutôt triviaux…).

Je développe ici le raisonnement qui m’a animé mais je suis preneur de la contradiction.

(*) La différence fondamentale de résistance aux "stress économiques" entre SCPI et SIIC me semble être l’endettement auquel font appel les SIIC qui en cas de crise bancaire peut les fragiliser bien plus que les SCPI. C’est un paramètre à prendre en compte dans le raisonnement qualitatif mais il me paraît compliqué de l’intégrer dans un calcul de TRI

Dernière modification par Concerto (23/07/2019 21h45)

Imaginons, du côté des SIIC, une raison impérative de vendre, alors que le cours est au plus bas…
La liquidité de ces actifs, souvent mise en avant, est aléatoire.
Ce qui distingue les deux options, c’est la constante de temps caractéristique de leur volatilité.
Une SCPI peut se dégrader en l’espace de quelques mois ou années. Et pour un mieux, vous devrez attendre au moins autant.
Une SIIC peut chuter fortement en 2-3 jours (ou plus vite encore), mais elle peut aussi se reprendre très vite.

Je ne partage pas cet avis:
Les REITs (ou SIIC, appellation française pour ces sociétés) présentent un profil de volatilité qui n’est pas compatible avec un investissement à court terme. En tout cas,  en terme de placement individuel.

Un investissement à  court terme serait trop dépendant de la période pendant laquelle les placements sont réalisés.

A la limite,  une approche possible serait un investissement sur un tracker NAREIT. Le fait de naturellement moyenner grâce à la diversification permet un léger effet "amortisseur" plus compatible avec un investissement à plus court terme.

Au final, du fait que le sous-jacent d’investissement est l’immobilier, il me semble plus raisonnable de viser un investissement à long terme.  Pour du court ou moyen terme,  il y a des choses plus intéressantes.

Concernant les loyers, le risque est le même que pour les SIIC (foncières côtés).

A noter, que toutes les foncières cotées ne sont pas des foncières de centre commerciaux, même si c’est vrai, elles en représentent une part importante.

Concernant le risque de perte en capital sur les SCPI il est bien présent. Tout dépends de la qualité de l’immobilier sous jacent. Cependant, en cas de remonté des taux, le risque de perte en capital est important.