Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

Ribeiro · #251

Bonjour IH,

Merci pour votre réponse détaillée.
Les notions concernant le type de propriétés et les risques associés sont maintenant plus claires pour moi.

L’article de Chilton est intéressant mais plutôt pessimiste concernant les REIT de santé.

De par sa taille, sa composition et la restructuration de son portefeuille HCP me semble effectivement la plus intéressante des 3 principales REIT du secteur.

Mon point d’attention se porte plutôt du côté de la dette, qui malgré un dept ratio de 39% représente plus de 11 fois l’EBITDA.

Par ailleurs, compte tenu du payout autour de 90%, du dividende relativement faible pour une REIT de 6%, et d’une valorisation à 13 fois le FFO qui est plutôt élevé pour le secteur, je ne pense pas qu’il s’agisse d’une affaire intéressante au cours actuel.

J’étais également assez intéressé par Omega (OHI) et Medical (MPW) :

OHI (M cap de 5,1 Md):
- Le portefeuille est plutôt risqué : 80% en SNF et 20 % en Senior Housing
- Une dette assez importante : dept ratio à 52%.
+ Un gros dividende à 8,7% avec un payout de 85% qui est acceptable pour une REIT
+ Une valorisation intéressante à 8.8 fois le FFO

MPW (M cap de 4,6 Md):
- Le portefeuille très (trop) concentré sur les hôpitaux : 95%
- Une dette assez importante : dept ratio à 49%.
+ Un dividende intéressant à 7,2% avec un payout de 83% qui est acceptable pour une REIT
+ Une valorisation intéressante à 9 fois le FFO

Qu’en pensez-vous ?
D’autres secteurs de REIT sont-ils actuellement plus intéressant ?

InvestisseurHeureux · #252

Ribeiro a écrit :
Qu’en pensez-vous ?

Je n’ai pas d’avis, mais le lien que j’avais posté précédemment met en garde contre les SNF, les maisons de retraite et les hôpitaux.

Chilton Capital a écrit :
REITs that focus on higher-risk properties, such as senior housing, skilled nursing facilities (SNFs), and hospitals are trading at some of the lowest multiples in the REIT universe. However, fundamentals for these REITs continue to deteriorate, significantly reducing the predictability of future dividend growth.

Source : Negative Prognosis for Healthcare REITs - Chilton Capital Management

crowax · #253

Bonjour,

Je n’ai pas trouvé de file dédiée à QCP donc je me permets d’écrire dans celle-ci.

Hier en me connectant à mon compte Binck, j’ai eu la surprise de ne plus voir ma ligne QCP. En allant dans la rubrique mouvement, je vois qu’il y a eu une vente de la totalité de ma ligne le 27/07 avec comme description cashmerger. La vente s’est faite à 20.75$/action.

1/ A ceux qui possédaient QCP, avez vous eu le même scénario ?
2/ Débutant dans la bourse, qu’est ce qu’un "cashmerger" et comment savoir que ça va arriver ?
3/ Comment est fixé le prix de vente ? (car à savoir, j’aurai vendu avant quand l’action étant au alentour de 22$)

Merci pour vos réponses.

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VerbalKint · #254

Je confirme, j’ai eu la même chose chez Binck: "cashmerger Quality Care Properties" à 20,75$ (EUR/USD 1,1625).

La vente ne se fait pas au plus cher, mais comme IH l’a dit et montré avec un graphique il y a quelques semaines sur cette file, on s’en sort plutôt pas mal. :-)

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Ledep · #255

@crowax

Rien de surprenant ici, comme l’avait reporté IH ici dans cette même file de discussion, QCP a été racheté par Welltower, donc l’action est sortie de la cote après approbation définitive et 20.75$ est le prix annoncé au rachat.
https://www.mcknightsseniorliving.com/n … le/761275/
https://www.mcknightsseniorliving.com/n … le/783428/

Dans les acquisitions il y a parfois des échanges de titre, là c’était du cash.

InvestisseurHeureux · #256

Morningstar a un nouvel analyste pour les foncières de santé, et ses analyses sont bien argumentées.

Voici ces cibles pour les trois principales de foncières de santé US :

HCP : cours cible $27, NAV $28
Ventas : cours cible $63, NAV $58
Welltower : cours cible $72, NAV $61

Malgré le remontée des taux US, HCP est proche de ses plus haut à 52 semaines ($27). Une bizarrerie, puisque d’habitude, les cours évoluaient à l’inverse.

Semble-t-il, le portefeuille d’immeubles de "science de la vie" de HCP (environ 26% du portefeuille d’actifs) est de très bonne qualité.

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AesculusHippocastanum · #257

Bonjour,

HCP a annoncé hier soir de très bons résultats puisque le BPA est de 0.21$ vs 0.11 attendu. C’est le 2e trimestre consécutif que la société dépasse largement les attentes. Le BPA annuel est estimé entre 2.23 et 2.29$ pour un dividende de 1.48$. Enfin, la valeur des actifs devraient progresser entre 0.25 et 1.75%.

Ces bonnes nouvelles expliquent sans doute un cours au plus haut depuis 1 an.

Cordialement,

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InvestisseurHeureux · #258

Le BPA n’est pas pertinent pour une foncière.

C’est le FFO qui a été meilleur que le consensus :

SeekingAlpha a écrit :
HCP (NYSE:HCP): Q3 FFO of $0.44 beats by $0.01.
Revenue of $456.02M (+0.4% Y/Y) beats by $4.21M.

Surtout, en aggrégat, le portefeuille d’actifs se porte bien et le recentrage sur les sciences de la vie et les bureaux médicaux est un succès :

SeekingAlpha a écrit :
Q3 same-property portfolio cash NOI growth of 1.7%.

Senior housing triple-net 1.6%

SHOP negative 6.3%

Life science 2.6%

Medical office 2.3%

Other non-reportable segments 6.5%

Enfin, HCP va vendre un ensemble immobilier acheté $300 M il y a dix ans, pour… $1 Md ! Les prix ont bcp monté puisque le taux de capitalisation est de 3,5% :

SeekingAlpha a écrit :
In October, HCP agreed to sell Shoreline Technology Center campus in Mountain View, CA, for $1.0B; expects gain on sale of $700M; intends to use proceeds to initially repay about $1B of debt an an average interest rate of about 3.5%.

Avec le produit de cette transaction, HCP va se désendetter partiellement, avec un possible changement de rating BBB+.

Enfin il y a un beau pipeline d’immeubles en cours, qui devraient augmenter le résultat opérationnel en 2020 et 2021.

Mais (à part la cession de l’immeuble) tout cela était assez prévisible et déjà annoncé il y de nombreux mois par le management : on voit que "monsieur le marché" manque d’efficience sur les foncières cotées, avec une volatilité boursière qui n’a pas lieu d’être.

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yosemite · #259

Bonjour,

J’avais vu passé l’information sur un changement de rating de HCP le 31 octobre dernier à BBB+.

HCP Upgraded by S&P Global Ratings to BBB+ with Stable Outlook

Bonne journée,

Yosemite

InvestisseurHeureux · #260

Maintenant qu’HCP surcote légèrement sa NAV (on cote $31, la NAV doit être autour de $28 d’après mes lectures), le management en profite pour lever $1 Md : https://seekingalpha.com/news/3437536-h … -1b-shares

Ces levées de fonds rapides pour profiter des décalages entre le cours de bourse et la NAV sont tout de même un énorme avantage des foncières US sur les européennes.

Cela permet d’ancrer le cours et de bénéficier de capitaux bon marché pour des investissements relutifs.

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InvestisseurHeureux · #261

Les $35 ont été touchés pour HCP ce jour.

La foncière de santé a mangé son pain noir, et est bien positionnée à présent, bénéficiant des taux US bas et d’un environnement porteur pour ses immeubles de bureaux médicaux et science de la vie.

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InvestisseurHeureux · #262

Tout roule pour HCP (bientôt Healthpeak Properties), les mauvais jours sont définitivement derrière :

SeekingAlpha a écrit :
Q3 total portfolio SPP cash net operating income growth of 2.4%.

2019 guidance: Sees adjusted FFO per share $1.74-$1.78 vs prior guidance of $1.73-$1.77.

Keeps NAREIT FFO per share guidance unchanged at $1.62-$1.66.

Boosts total portfolio SPP cash NOI guidance by 25 basis points to 2.25%-3.25%.

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peakykarl · #263

Bonjour

Propriétaire de titres HCP via mon CTO chez DEGIRO, il se trouve que ma ligne affiche 0€ au total avec quand même 37 titres ,soit une perte de 1190€.
J’imagine que c’est transitoire le temps du référencement du nouvel ISIN ?

Merci

Say1 · #264

Bonjour,

Idem pour moi. J’imagine que c’est le cas. A noter que dans mes transactions du jour je vois apparaître Vente HCP et Achat HEALTHPEAK PROPERTIES INC.

Cordialement,

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crowax · #265

Bonjour

De mon coté, Binck a bien modifié l’intitulé de l’entreprise, cependant, mon PRU a été modifié. Je passe de 38$ à 32.9333$. Ce qui fait que je suis maintenant en plus value alors que ce n’est pas le cas.

Avez vous une idée de ce changement de PRU ?

IH : pourquoi ne pas demander directement à Binck ?

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tikitoi · #266

J’ai signalé au service client binck le même problème de PRU le 8 novembre.
Réponse ce jour : "Nous vous informons avoir sollicité notre service de gestion à ce sujet afin qu’une correction soit effectuée dans les meilleurs délais"

On va voir si "les meilleurs délais" sont plus rapide que pour le PRU d’altice USA qui n’est toujours pas affiché depuis 2018 et la conversion en titres "A" dans "quelques semaines" depuis plusieurs mois

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Serrure · #267

PEAK a baissé de - 17 % depuis le mois d’Octobre , et semble en pente baissière .

Il est vrai que pour toutes les Reits de santé , en tout cas pour ses consoeurs Ventas et Welltowers cela est bien baissier a ces périodes .

L’ensemble de l’Immobilier des Reits est aussi plutôt baissier en cette période ( VNQ ) .
Probablement aussi car il n’y a plus de soutien de la baisse des Taux , alors les Reits reviennent a un niveau de cours d’avant .

Comme l’a dit IH dans un message , probablement que pour les Reits de santé il y a de la concurrence qui arrivent avec des constructions de nouveaux bâtiments de partout .
Ces Reits de santé ne seraient peut être plus trop ainsi de bonnes valeurs refuges en ces périodes .
J’ai regardé le taux d’occupation de Peak dans son dernier rapport , il est pourtant en moyenne vers les 93 ou 94 % .
Une Reit de santé comme Peak a beaucoup d’expérience et d’ancienneté .

Bref si il y aurait des infos ?
Aussi sur le court terme , moyen terme et long terme .

Passion · #268

C’est surtout Sectoriel, comme vous le mentionnez, l’ensemble des foncières côtées Santé ou pas Santé sont entrain de corriger et respirer.

Suffit de voir WPC par exemple.

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peakykarl · #269

Bonjour,

Je ne comprends pas également la baisse de PEAK. Avec +16%YTD j’ai cédé la totalité de ma ligne pour réfléchir à un repositionnement sur d’autres REIT santé offrant un potentiel plus important en prenant en considération le prix / FFO.

PEAK : 20%
OMEGA : cours / FFO : 16%
WELLTOWER 24%
VENTAS : 14%
Physician realty trust : 18%

Il n’y a pas que pour les REIT de santé qu’il y a une petite correction depuis novembre : commerces, data centers sont également touchés :
Realty income : -9%
Digital realty : -12%
Wp Carey : -17%

Le marché semble anticiper le ralentissement aux US en 2020 et l’affaire de Trump et de sa destitution n’arrange pas, avec l’idée qu’il maintiendrait artificiellement les marchés hauts.
Il faut aussi rappeler que les REIT ont connu une excellente année 2019 avec +25% ce qui n’était pas arrivé depuis 2014 avec +28% (en 2018 : -4% et les autres années autour de +9%).
Il y a aussi eu +28% en 2010
+8% en 2011
+20% en 2012

En espérant que la performance perdure pour 2020 et 2021.

InvestisseurHeureux · #270

L’explication de ces variations à court terme sur les cours des foncières, particulièrement de santé ou triple net, est pourtant toujours la même : l’évolution des taux longs US.

Les taux longs US sont passés de 1,5% à 1,9% en un mois et demi, et l’évolution des cours de bourse à court terme de ce type de foncière est exactement à l’inverse : quand les taux longs montent, les cours baissent et vice-versa.

Curieusement, quand le cours des foncières montent, personne ne s’interroge, mais quand ça baisse, la sempiternelle question du pourquoi revient !

peakykarl · #271

Bonjour

J’étais resté sur le fait que les taux longs US ne bougeaient pas suite à la communication de la FED il y a quelques mois.
Comme quoi toujours revérifier la base.

InvestisseurHeureux · #272

Les taux longs US bougent tous les jours.

L’évolution des taux est un facteur clé de l’évolution du cours des foncières, c’est pourquoi vous avez un récapitulatif des taux ici : Courbe des taux des principaux emprunts d’État - L’investisseur heureux

C’est une page que je consulte tous les jours quand je me connecte !

J’ajoute concernant Healthpeak Properties, que c’est aujourd’hui une des foncières de santé les mieux positionnée aux USA, donc bien adaptée au buy & hold.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

peakykarl · #273

Je vais dorénavant consulter cela 😀

Concernant HCP, j’ai peut-être mal joué la cession de ma ligne ?
Concernant les autres foncières de santé citées plus haut quel est votre avis ?

InvestisseurHeureux · #274

Je n’ai pas d’avis particulier, je vous renvois à la newsletter foncières cotées et pipelines.

Mais simplement, si avant HCP était lanterne rouge, aujourd’hui parmi les 3 plus grosses, elle est celle qui a le plus d’immeubles en science de la vie, le secteur le plus porteur.

Il n’y qu’Alexandria Real Estate qui fait mieux, puisque c’est son unique activité, mais elle se paye très chère en bourse.

Avoir liquidé la position peut être une bonne chose si les taux continuent à remonter, pour racheter moins cher plus tard, ou une mauvaise si finalement ils redescendent. Mais à moins d’avoir une boule de cristal, personne ne sait.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #275

Healthpeak Properties a affiché un bon T4-2019 et annonce une prévision solide pour 2020 :

SeekingAlpha a écrit :
Healthpeak Properties (NYSE:PEAK) Q4 adjusted FFO per share of 44 cents beat the average analyst estimate by a penny and increased from 43 cents in the year-ago quarter.

Sees 2020 adjusted FFO per share of $1.77-$1.83 (vs. $1.81 consensus) and blended total portfolio same-store cash net operating income growth of 2.00%-3.00%.

Q4 blended total portfolio SPP cash net operating income growth was 3.6%.

Q4 total revenue of $531.7M falls short of the $537.7M consensus and rose from $441.9M in the year-ago quarter..

Executes a definitive agreement to acquire The Post, a 426K-square-foot life science property in the Route 128 submarket of Boston for $320M.

Also executes an agreement with Capital Senior Living (NYSE:CSU) to convert six properties in the master lease maturing 2026 into a RIDEA structure and immediately market those properties for sale.

-

Ce qui est intéressant est de voir qu’aujourd’hui, des trois grosses foncières de santé américaines, PEAK est de nouveau la plus plébiscitée, avec le rendement sur dividende le plus faible :

La situation s’est donc inversée par rapport aux années passées, et Ventas, dont le management était couvert d’éloge par Morningstar, est à présent dans les choux.

En fait, Healthpeak a connu les problèmes sur ses maisons de retraite avant les autres, et du coup y a fait face avant les autres, et a pu se diversifier aux immeubles de science de la vie, qui ont aujourd’hui le vent en poupe.

Cela rappelle un peu BP qui avait connue une horrible marrée noire, mais qui du coup avait été contraint de repenser sa stratégie avant les autres, et avait moins subit la baisse du prix du pétrole qui a suivi.

La morale de l’histoire est que prévoir l’histoire boursière future n’est pas simple…

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2 #275 13/02/2020 09h02

SeekingAlpha a écrit :

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