Portefeuille d'actions, d'obligations et de SCPI d'Alex470

Je partage mes réflexions, approche et les recherches sur le financement pour investir dans des parts SCPI à crédit dans une structure à l’impôt société :

1/ mes réflexions
2/ propositions de financement
3/ financement choisi

Nota :
*Je suis résident fiscal français, et j’investis seul, sans ma compagne
*Les financements évoqués concernent des enveloppes de 200 à 400 ke
*Je n’ai pas souhaité faire de transfert de mes comptes, et garder ma banque perso et pro (toutes les deux historiques)

1/ Réflexions
a/ structure d’investissement
Comme évoqué par différents investisseurs sur le forum, le financement via une SCI à l’impôt société (IS) est très compliqué Vs un financement en nom propre.
Ce premier point m’a longtemps bloqué pour me lancer réellement à la recherche de ce financement.
Une fois décidé à le trouver, il n’a pas été évident à dégotter une proposition qui me convienne (conditions bloquantes : taux, épargne à bloquer/nantir, domiciliation de revenus …).

Il était pour moi impératif de réaliser cet investissement via une société à l’IS pour plusieurs raisons :
a-1/ la fiscalité – imposition du placement
Le gain sur la fiscalité des revenus annuels d’une société soumis à l’IS (15% dans mon cas) VS revenus fonciers (tranche IRPP 30% dans mon cas + 17,20% de  prélèvements sociaux) est sans appel. L’économie fiscale me permet de réduire grandement l’effort d’épargne. Je ne mets volontairement pas l’imposition des revenus fonciers étrangers dans la comparaison, car ceux-ci ne représentent pas la majorité de mon investissement en SCPI (je reviendrais par la suite sur mes choix de SCPI).

a-2/ la fiscalité – ensemble des revenus – plus-value
Loger cet investissement dans une SC à l’IS me permet de mettre dans un « pot commun » l’ensemble de mes placements, me permettant le cas échéant de compenser n’importe quel type de perte (par exemple moins-value sur action (SIIC ou autres) / obligations ou encore perte de change, avec des revenus imposables de SCPI).
De plus, en cas de perte à la revente un jour, des parts de SCPI, celles-ci pourront être également compensées dans la structure à l’IS, ce qui n’est pas le cas (ou tout du moins très compliqué, je n’ai pas revérifié depuis longtemps ce point) pour une imposition sur les plus-values immobilières.
Il sera également possible de compenser avec des amortissements d’usufruit de SCPI étrangères pour annuler les bénéfices réalisés avec les SCPI en pleine propriété, même si j’ai une certaine réserve personnelle de la manière dont pourrait agir l’administration fiscale en cas de contrôle.

a-3/ risque du schéma dans son ensemble
L’économie fiscale réalisée au point a-1/ permet à mon sens de minimiser le risque et augmenter en conséquence le TRI de mon placement.
En cas de baisse importante des dividendes (même sans, mais celui-ci est relativement faible en l’état), il y aura un effort d’épargne à réaliser pour rembourser les mensualités de crédit. Ma SC à l’IS détient 100% de ma société d’exploitation où j’exerce mon activité professionnelle. S’il faut des liquidités supplémentaires pour combler la perte des dividendes, je considère qu’ils viendront de dividendes de ma société d’exploitation (régime fiscal mère-fille), laquelle aura réalisé un bénéfice taxé à 15%. Cet effort financier sera moins conséquent que de prendre une rémunération (soumise à cotisations et impôt sur le revenu) ou dividende taxé au PFU (avec un préalable une taxation de bénéfice à 15%).

b/ durée de financement
Mon souhait était de tendre au maximum vers un schéma où l’effort d’épargne était au plus bas. Il n’est pas possible, me semble-t-il de faire un autofinancement avec un investissement uniquement en pleine propriété de SCPI (ceci, avec un minimum de diversification. On ne peut pas à mon sens concentrer ses lignes sur des SCPI à DVM élevés (actuellement), tel que Epargne Pierre et du CORUM ORIGIN (je n’ai aucune de ces SCPI en pleine propriété)).
En conséquence, je souhaitais trouver à grand minima une durée de prêt de 20 ans, mais surtout une durée de 25 ans.
Cette volonté résulte aussi bien dans la volonté de maximiser le TRI, que de minimiser mes apports réguliers, afin de pouvoir orienter mon épargne sur d’autres supports que des SCPI en pleine propriété.


c/ pleine propriété et usufruit
J’aurai souhaité réalisé le schéma avec un emprunt d’usufruit pour rendre l’investissement autofinancé, mais il s’avère quasi « mission impossible ». Il est déjà très difficile de financer des SCPI dans une SC à l’IS… La banque de Malochat, était la seule partante, j’en parle ci-dessous dans les financements.
Je compense cet aspect par l’investissement sans emprunt dans les usufruits, et j’ai étiré la durée de mes investissements en usufruit pour tenter de les faire coller avec mes emprunts.


2/ propositions de financement (que je n’ai pas retenue)
Je ne vais pas faire l’inventaire de l’ensemble des propositions que j’ai pu avoir, mais celles des plus pertinentes pour une société civile à l’IS, j’ai donc exclus toutes les propositions qui étaient en personne physique.
Je n’ai pas creusé davantage les propositions que l’on m’a soumises lorsque je considérais que je ne donnerai pas suite (pour éviter de faire perdre du temps à tout le monde).

a/ Banque de Malochat (merci à nouveau pour le contact)
Seule banque à prêter pour acheter de l’usufruit, je n’ai pas approfondis les échanges, notamment  pour les raisons suivantes :
*le financement en usufruit ne portaient que sur 3 SCPI (PF02 /  EFIMMO / IMMORENTE). Efimmo était la seule qui me correspondait, mais les clés de répartition ont alors augmentés de +/- 10%, ce qui a fortement diminué mon intérêt pour les usufruits d’EFIMMO, et donc les possibilités avec cette banque
*Exclusion de certains SCPI dans lesquelles je souhaitais potentiellement investir : PIERVSALSANTE, SCPI de FONCIA, ATREAM, les CORUM …

b/ Banque privé 1
Durée : 20 ans
Taux : un peu plus de 1% en personne physique, et un peu plus en IS. Je n’ai pas eu les taux exacts. Je ne sais pas à combien s’élève les un peu plus…
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : Uniquement LA FRANCAISE / CILOGER / PAREF et certains SCPI : ATREAM / PIERVALSANTE
Domiciliation : non évoqué
Contrepartie financière : non évoqué
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La restriction sur les SCPI était trop contraignante pour moi.

c/ Banque privé 2
Durée : 20 ans et 25 ans
Taux : 1,15% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : 66% du montant avec la SACCEF sur 20 ans. Rien sur 25 ans.
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes de M. ou Mme.
Contrepartie financière : Nantissement assurance vie maison pour 33% de l’emprunt pour 20 ans, et 50% pour un emprunt sur 25 ans
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation partielle, et surtout la contrepartie financière en assurance vie, qui me parait juste dingue (pour de la pleine propriété de SCPI)  m’ont rebuté.

d/ Banque privé 3
Durée : 20 ans
Taux : 1,93 %
Assurance : délégation avec un courtier de la banque
Garantie : nantissement des parts
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes perso ou pro
Contrepartie financière : apparemment pas
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation pro / perso + le taux à 1,93% ne m’ont pas satisfait.

e/ Banque privé 4
Durée : 20 ans
Taux : 1,4 %
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : 30% de SCPI maison
Domiciliation : domiciliation des comptes perso
Contrepartie financière : cf ci-dessous
Conditions d’accès à la Banque privé : 300 ke d’épargne placé

La domiciliation + 30% SCPI maison + 300 ke d’épargne placé (que je n’ai pas) ne me permettaient pas ce financement, qui ne me convenait pas non plus.

f/ banque 5
Durée : 25 ans
Taux : 2,7 %
Assurance : non évoqué
Garantie : nantissement
Choix des SCPI : PRIMONIAL
Domiciliation : aucun
Contrepartie financière : aucun

Le cout et la contrainte des SCPI est rédhibitoire.

3/ financement choisi

a/ caractéristiques
Durée : 25 ans avec différé partiel de 6 mois inclus
Taux : 1,90% sur 25 ans
Assurance : interne à 0,10%
Frais de dossier : 500 euros
Frais de courtage : 500 euros
Garantie : nantissement des parts, avec des frais de 650 euros par ligne.
Domiciliation : aucune
Modulation : possibilité de rallonger la durée de 3 ans avec l’accord de la banque (dans la pratique : quid)
SCPI => 100 Ke par ligne de SCPI
Choix des SCPI : aucune restriction
Délai de traitement 2 mois entre le début des échanges et la finalisation du dossier
Contrepartie financière : Nantissement 10% en AV maison.
J’ai obtenu qu’il s’agisse de 10% en compte titre ouvert au nom de la société civile.

b/ Commentaires
Le taux de 1,90% peut paraitre élevé, mais celui-ci est sur une durée de 25 ans, ce qui est vraiment dur à trouver. De ce que j’ai cru comprendre avec mon CGP, il pourrait peut-être avoir plus bas avec la dernière baisse des taux d’emprunt du marché.
J’ai pu choisir les SCPI librement sans aucune contrainte (les CORUM étant disponible)
Je n’ai pas du basculer mes comptes perso ou pro, ce qui était essentiel.
La possibilité de mettre 10% du financement sur un compte titres ouvert au nom de la société a également été très important pour moi, car elle m’a permis de ne pas bloquer 10% sur un support que je ne souhaitais pas (AV). De plus avec une AV, j’aurai du bloquer 10% d’avoirs détenus à titre personnel, alors que les 10% en compte titre proviennent de liquidités sur ma société. Je suis, de plus,  libre d’acheter et revendre les titres que je souhaite (actions, obligations …).  D’un point de vue pratique, je suis en train de vendre des obligations convertibles que j’ai en compte titre de ma banque historique sur ma société, pour les acheter sur le compte de titres de la nouvelle banque. Cela m’occasionne quelques frais, mais c’est à mon sens un cout anecdotique dans le financement. De cette manière, je peux préserver ma trésorerie.
Le financement a été piloté par mon CGP, qui a géré les échanges avec la banque, et a préparé l’ensemble du dossier. Le tout s’est déroulé de manière rapide, et efficace. C’est surement l’un ou le financement sur lequel j’ai passé le moins de temps personnel, ce qui est au final assez paradoxal.
En plus de mon travail en amont sur mes différents choix et simulations, j’ai pu m’appuyer sur mon CGP pour les valider et être sûr de n’avoir rien oublier dans mon approche (acquisition en direct Vs une structure à l’IS, effort d’épargne, choix des SCPI, le TRI …).

Dernière modification par alex470 (14/09/2019 11h01)

Après quelques temps, voici mes réflexions qui m’ont guidé sur les Choix de mes SCPI investis par emprunt.

J’ai pris un peu de temps pour les matérialiser (très espacé dans le temps). J’espère qu’il n’y pas trop  d’incohérence/approximation/erreur. En indiquant beaucoup de détail, j’ouvre la possibilité à ce que des chiffres / informations soient interprétées comme réducteur, trop centrées, ou occultant d’autres, ou qu’ils soient erronés. Ces informations restent mon analyse, reflétant ma vision actuelle avec les informations que j’ai en ma possession, ma prise de risque avec la vision que j’en ai.
J’espère que cela pourrait aider des personnes dans leurs approches. N’hésitez pas à faire part de votre remarques / suggestions.

Avant de choisir mes SCPI en pleine propriété, j’avais une connaissance accumulée depuis deux ans via mes achats d’usufruits de SCPI dans le cadre notamment de ma Société civile à l’impôt société. Durant ces deux années, je me suis familiarisé avec les principales SCPI à capital variable et maison de gestion, et mes différents interlocuteurs pour investir en usufruit (élément finalement le plus compliqué : trouver les usufruits). Je pense que ma connaissance via les usufruits a induits certains choix/tri, ou même sur la présentation de mes critères. Ce qui pourrait ne pas ressortir ci-après.

L’investissement en pleine propriété et en usufruit est clairement différent sur plusieurs aspects (rendement, recours à l’emprunt, cash-flow, durée/duration, valeur patrimoniale, risque …). J’ai donc dû adapter mon approche.

.

I/ Critères

J’ai déterminé plusieurs critères pour sélectionner mes SCPI en pleine propriété, que j’ai plus ou moins modulés selon les cas. S’il fallait résumer, l’idée est pérenniser au mieux les dividendes afin de rembourser les emprunts, avec un équilibre rendement/risque.

1/ Typologie d’actif

Ma priorité était de m’orienter vers les bureaux. Je considère (dans son ensemble) le risque moins élevé que sur les commerces, dont j’ai essayé de m’écarter dans la mesure du possible.

2/ Maison de gestion / collecte

J’ai tenté de choisir des maisons de gestion que je considérais le plus, en regardant :
*la gestion de la collecte/investissement
*réputation (bonne/mauvaise)
*historique / ancienneté.

3/ Assurance vie / Perp

J’ai choisis en priorité des SCPI non présentes sur les fonds d’assurance vie / PERP.
La présence de ces acteurs représente un risque d’afflux de capitaux difficile à investir.
En cas de sortie totale ou partielle de l’un d’eux, ils pourraient encombrer/boucher les possibilités de sortie pour les autres porteurs.

4/ Rendement (et sa visibilité)

J’ai sélectionné, au moment de l’achat des SCPI dont le DVM était à un seuil plancher de -/+ 4.40%.
Dans mon évaluation du risque dans l’ensemble du montage, j’ai fait beaucoup de simulations, principalement avec des baisses de dividendes, qui correspondent à mon scénario principal (si les dividendes se maintiennent ou montent, ce sera la cerise sur la gâteau). Par conséquence, je me suis imposé de sélectionner un rendement plancher, en considérant que celui-ci baissera quelques soit les SCPI (qu’il s’agisse de SCPI bureaux province ou ile de France (hors Paris).
Avec ce critère, je mets de facto de côté les SCPI les plus « qualitatives » comme RAP, mais je privilégie dans mon approche le dividende versé à la plus-value, sur laquelle je ne me focalise pas.
Le Prime à Paris, dont le rendement en direct tourne à +/- 3% me laisse un peu sans voix (le risque associé n’est toutefois pas le même que sur les autres actifs).

Je prends en compte également la visibilité du dividende, notamment à travers le TOF d’au moins +/- 90%. Pour les SCPI récentes, celui-ci doit tutoyer les 100%.
Je prends en considération la durée d’engagement ferme des baux.

5/ Endettement

Je souhaitais limiter au maximum le fait que les SCPI soient endettées pour deux raisons :
*J’utilise déjà l’effet de levier au maximum me concernant, empruntant à 100% le montant de la SCPI. Ce qui me parait déjà pas mal. Je ne souhaite donc pas encore augmenter mon effet de levier, et donc le risque associé;
*Une SCPI qui utilise déjà un endettement utilise déjà un de ses leviers pour optimiser le DVM. De ce fait, une SCPI sans endettement, pourra emprunter pour optimiser les DVM au besoin. En conséquence, une SCPI sans endettement représente moins de risque (uniquement en prenant en compte ce critère), et possède un "bonus" pour aider à maintenir le dividende, voir même l’améliorer à l’avenir.

6/ Géographie Française

Je considère que les actifs en IDF seront plus résilients que ceux en province. J’ai tenté d’orienter davantage les SCPI tourné vers l’IDF.

7/ Géographie internationale / fiscalité

7-a/ Fiscalité
Prendre en compte la fiscalité des SCPI investis à l’étranger, dans le calcul d’un DVM "maison".
Avec comme hypothèse que l’ensemble des charges sont déductibles du résultat fiscal imposable à l’IS, je retraite la partie des revenus étrangers net de fiscalité en considérant qu’ils ont déjà subis un IS de 15%. Ceci a pour but de les comparer avec les dividendes des SCPI qui sont taxées pleinement à 15% (Ma société civile a une taxation à l’impôt société de 15%).
Concrètement, pour CORUM XL, cela donne à partir des 5% de DVM brut de fiscalité étrangère :
5% diminué de 20% (précompte fiscalité étrangère retenu forfaitairement), soit 4%
4% auquel on reconstitue l’IS à 15%, soit 4,60% (4.00 / (1-15%))

7-b/ Diversification
Cela permet de diversifier la zone géographique et économique, et même avec les devises avec CORUM XL.

8/ Critères non approfondis ou survolés ou non analysés

*Valorisation / valeur de reconstitution / réalisation
*TRI
*Frais de souscriptions / frais de gestion

.

II/ Choix des SCPI

Pour faire simple j’ai mis des  + ou des - pour imager l’impact du critère sur la SCPI. De 1 à 4 signes à chaque fois. C’est très arbitraire (parfois j’ai pu mettre enlevé ou rajouter un +).
Je n’ai pas additionné les + et – pour réaliser des totaux et démarquer les SCPI.

A/ Placement Pierre

1/ Typologie d’actif => 74% de bureaux / 22% commerce => (++)
2/ Maison de gestion / collecte => FONCIA (++++)
3/ Assurance vie / Perp => Non (++++)
4/ Rendement 4,7%  / TOF +/- 90% (+++)
5/ Endettement => NS (+++)
6/ Géographie Française (Paris 21% / IDF (hors paris) 35% / Province 34% / Etrangers 10%) => (++)
7/ Géographie internationale / fiscalité
7-a/ Fiscalité => 10% => (-)
7-b/ Diversification=> 10% => (-)

B/ EFIMMO

1/ Typologie d’actif => 86% de bureaux / 13% commerce => +++
2/ Maison de gestion / collecte => SOFIDY  (+++)
3/ Assurance vie / Perp => Oui (--)
4/ Rendement 4,9% / TOF +/- 94% (+++)
5/ Endettement => >[b]20% (--)[/b]
6/ Géographie Française (Paris 12% / IDF (hors paris) 48% / Province 26% / Etrangers 11% => +++
7/ Géographie internationale / fiscalité
7-a/ Fiscalité => => 10% => ()
7-b/ Diversification=> 10% =>  ()

C/ PIERVALSANTE

1/ Typologie d’actif => 10% de bureaux / 90% « santé » => +/-
2/ Maison de gestion / collecte => EURYALE (+)
3/ Assurance vie / Perp => NON (++++)
4/ Rendement 5% (ou 5,4% brut d’IS) / TOF +/- 97%  (++++) / moyenne 12 ans baux fermes)
5/ Endettement =>NS (++++) (hors engagement financés sur construction)
6/ Géographie Française (IDF 13% / Province 34% / Etrangers 52%) => -
7/ Géographie internationale / fiscalité =>
7-a/ Fiscalité => 52% étranger => (++)
7-b/ Diversification=> 52% étranger =>  (+)

D/ CORUM XL

1/ Typologie d’actif => 47% de bureaux / 45% commerce => +
2/ Maison de gestion / collecte => CORUM (+)
3/ Assurance vie / Perp => NON (++++)
4/ Rendement +/- 5% (ou 4,60% brut d’IS) TOF 100% / (Moyenne 9 ans baux fermes) => (+++)
5/ Endettement =>NS (++++)
6/ Géographie Française (Etrangers 100%) => n/a
7/ Géographie internationale / fiscalité =>
7-a/ Fiscalité => 100% étranger => (++++)
7-b/ Diversification=> 100% étranger =>  (++)

.

III/ Synthèse / Commentaires

*Répartition immobilier : bureaux 55% / Commerce 19% / Autres 3% / « santé » 23%
*4 maisons de gestion différentes
*Une seule SCPI investis pouvant être souscris via assurance vie/perp : EFIMMO
*Rendement net moyen : 4,67%. Reconstitué d’IS : 4.93%
*Endettement moyen des SCPI : 10%
*Répartition géographique : Paris 8% / RP 24% / Province 43% / étranger : 43%
*Devises : 82.50% euros / 17.50% en livre sterling


Les choix des SCPI EFIMMO et PLACEMENT PIERRE correspondent le plus à mes critères. L’incorporation de PIERVALSANTE et XL m’ont fait sortir de certains.
J’ai réussi à avoir une majorité de bureaux, mais avec une partie commerce, qui montent à 19%, en partie par le choix d’incorporer XL, qui a été choisi pour d’autres raisons (Etrangers / devises / espérance de gain sur rendement/plus-value au-delà du DVM cible de 5%. C’est clairement la partie la plus risqué de l’investissement).
La province monte à 43%, beaucoup plus si on intègre la partie étrangère (quid de combien ? peut être proche de la totalité). Je suis sortie de la zone Pris-IDF principalement par le choix d’incorporé XL et PIERVALSANTE. Un des critères qui l’a permis est la durée moyenne ferme des baux de 9 et 12 ans pour ces deux SCPI, offrant une visibilité à moyen terme (par rapport au 25 ans des emprunts) sur les loyers.

Ces investissements sont réalisés dans une optique long terme. Dans les meilleurs des mondes, je les conserverais au moins 25 ans (durée du crédit). Je ne m’interdis rien, à savoir liquider une ou des  positions dans les prochaines années, ou dans 10 ou 15 ou 20 ans en fonction de l’évolution des environnements  (personnel, économique, SCPI …). Grossièrement, mon point mort doit tourner à +/- 4 années (hypothèse : sans baisse de la valeur de retrait). Le suivi de cet investissement ne me prendra pas plus de temps qu’actuellement, car je suis déjà le marché des SCPI via mes investissements en usufruit. D’ailleurs, j’avais déjà de l’usufruit sur chacune de ces SCPI, mais avec une répartition complétement différente.

Hello,

A votre demande voici mon avis sur les critères de sélection d’un PF de SCPI, exercice très personnel fonction du profil et du projet.

Cela doit être détaillé sur le fil de mon PF de scpi mais de tête voici comment j’avais procédé :
- dvm et tri élevés
SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019
Site de primaliance, etc…
- diversification sectorielle, géographique, société de gestion, grosses / petites, jeunes / anciennes, fixes / variables, historique, tri 10 ans, etc…
- analyse des critères de sélection, il existe quelques fils dédiés sur le forum, tof >90%, collecte, etc…cf berny
SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI
- comparatif des PF des autres forumeurs : gbl, cat, rocambole, skarklash, etc…
- Classement décote
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Bref rien de nouveau, tout ça pour dire que seul votre travail de recherche vous permettra d’aboutir au PF qui vous convient. Le choix que vous ferez sera le bon. Sur 25 ans vous rencontrerez inévitablement des déconvenues alors pour éviter les mauvaises surprises ne soyez pas trop gourmand, restez proche du marché, saupoudrez le tout de quelques convictions, gardez le cap et continuez comme nous tous à cherchez les meilleures scpi, les meilleures enveloppes ou les loger et leurs meilleurs financements.

Bien à vous,

Malo