SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Bonjour,

Si l’on se donne comme objectif d’investir dans des SCPI pour obtenir une rente grâce aux dividendes perçus, il me semble que la problématique d’illiquidité n’est pas bloquante.
En effet, la visibilité des baux compte tenu de leur durée permet d’éviter toute chute très rapide des rendements.
Après une baisse régulière des rendements, il semble que nius rentrons actuellement dans une phase de stabilisation de ceux-ci au vu des derniers bulletins trimestriels parus.
Cette baisse ayant été pour partie compensée par des conditiions de financement meilleures.

Ceraines SCPI récentes n’ayant pas augmentées leur délai de jouissance se sont trouvées pénalisées par l’afflux de cash non investi, ce qui a mécaniquement impacté leurs dividendes. Elles ont donc été plus fortement impactées. Toutefois, cela n’impacte pas outre mesure l’intérêt d’investir dans ces supports : lorsque l’on se fait financer sans apport par la banque entre 1,15 et 1,5% sur 20 ans un support rapportant 4,5 à 5%, le risque peut facilement être prix il me semble.

A l’inverse, si le prix de la part baisse, le rendement serait dans ce cas plus favotable aux nouveaux acheteurs.
Bien évidemment, il ne faut pas se positionner sur du court ou moyen terme, mais bien se positionner sur du long terme compte tenu du risque d’illiquidité évoqué par GBL.

Cordialement.
Yvan

Les sociétés de gestion peuvent diminuer la capitalisation si les associés le souhaitent…

Si la Société de Gestion n’arrive pas à compenser les retraits, elle peut utiliser un fonds de remboursement permettant de racheter les parts à un prix défini appelé valeur de réalisation.

Le problème c’est que "l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts." Source ASPIM

Donc rien d’obligatoire…

Par contre, si au moins 10% des parts émises par la SCPI ne trouvent pas preneurs durant 12 mois, la Société de Gestion doit en en informer l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois afin de procéder à une vente de biens pour rembourser les souscripteurs. Avec, en cas de dégagements massifs sur de nombreuses SCPI, une chute du prix des biens…

Je pense que les incitations qui montent  (et cela sera de plus en plus le cas avec la baisse des rendements des fonds en euro) pour transférer des sommes des fonds en euros vers les SCPI vont soutenir fortement les cours à court et moyen terme mais font courir un risque à plus long terme (risque supporté par les souscripteurs mais plus par les compagnies d’assurance)

Je partage beaucoup de points de votre analyse IH à un détail près sur les frais de SCPI, par contre je ne suis pas en phase avec votre conclusion qui tend à montrer votre parti-pris pour les foncières, comme si le succès des SCPI était responsable de leur désintérêt, que ce soit directement ou indirectement.

_Sur les frais, oui ils sont excessifs pour les SCPI, l’histoire du "marché inefficient" au début je n’y crois pas car les frais de gestion des SCPI tendent à augmenter avec l’arrivée de beaucoup de nouveaux acteurs sur le marché depuis environ 8 ans, Corum se place en tête mais en effet vous citez Neo et ses 15% HT (aussi Primonial). Vous remarquerez que la plupart des SCPI anciennes, encore plus les "bancaires", tant décriées ici, supportent des frais plus bas que les nouvelles SCPI toutes à capital variable.
La seule exception est Foncia Cap’hebergimmo mais je pense que le gérant attendait un succès plus marqué pour cette SCPI, succès qui n’est pas venu (par la collecte).

_Au sujet des foncières, elles sont seules responsables de ce qui leur arrive. La volatilité est probablement un élément essentiel qui fait qu’il faut les classer dans les investissements boursiers avant d’être des investissements immobilier. C’est en tout cas ce que je pense avec plusieurs intervenants ici.
L’usage peut-être excessif de l’emprunt peut être une explication.
Je ne connais pas assez le sujet, classeriez-vous par exemple SFL (Société Foncière Lyonnaise) comme ce que vous appelez "véhicule de rente par excellence" ?
Auquel cas il faut chercher la cause qui fait que d’autres foncières n’auraient pas copié ce modèle. J’ai ma petite idée mais je laisse les spécialistes envisager des pistes.

Vivant à l’étranger, je connais plusieurs retraités ou indépendants financier vivant notamment de revenus fonciers issu de SCPI. Je n’en connais aucun vivant des revenus de foncières. Mais ce constat est partiel.
Je ne pense pas que cela explique l’engouement pour les SCPI et ce désintérêt des foncières.
J’en reviens à la volatilité, les SCPI ont su garder une rémunération correcte, largement en baisse depuis 10 ans mais toujours équivalente à ce que peut attendre un investisseur moyen qui gérerait en direct des biens immobiliers en résidentiel.

On reparle dans 10 ans de toutes les SCPI qui se sont créées et qui continuent d’affluer pour tirer un premier bilan, les modes vont et viennent, aujourd’hui les SCPI ont le vent dans le dos et n’importe quel thème permet de faire venir des capitaux, quand la vague se retirera, on verra ceux qui n’étaient pas assez couverts.

Il me semble pourtant voir une raison à ce que les SIIC portent plus de dettes que les SPCI : il est plus facile de s’endetter, en tant que particulier, pour acquérir ces dernières.

Ce qu’il serait intéressant d’étudier, est la part de dette rattachée aux différents titres, que cette dette soit directement contractée par la société, ou alors par ses associés / actionnaires…

InvestisseurHeureux a écrit :

La mauvaise performance d’une SCPI est plus facile à masquer : pour diminuer la vacance locative, il suffit de collecter de l’argent neuf et de l’investir dans des immeubles déjà loués. Mécaniquement la vacance locative globale diminue.

Rien n’empêche une SIIC de faire la même chose…

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais décidément il n’y a pas justice : on aurait du avoir une explosion des foncières cotées, véhicule de rente par excellence, et à l’inverse les SCPI auraient du tomber en désuétude.

Pourquoi toujours "opposer" les SIIC et les SCPI ? La performance des 2 sont globalement bonnes (à condition de bien les choisir). Mon portefeuille de SIIC se porte bien (FLY, COV, …) et mes SCPI aussi.

Mais globalement, ce sont 2 véhicules différents qui doivent être choisis pour des raisons différentes. Et, je rejoins les propos de Surin:

Surin a écrit :

Vivant à l’étranger, je connais plusieurs retraités ou indépendants financier vivant notamment de revenus fonciers issu de SCPI. Je n’en connais aucun vivant des revenus de foncières. Mais ce constat est partiel.

Les SCPI sont idéales pour fournir une rente sur le LT. Les SIIC sont un trés bon choix pour spéculer sur une hausse des prix de l’immobilier (grâce notamment à l’effet de levier, inhérent à leur endettement) et conjuguer la croissance du capital avec la "sécurité" d’une petite rente.

Dans les 2 cas, cela reste un investissement, pas dénuer de risque. Mais je vois plutôt ces 2 supports comme "complémentaires" dans une apporte trés équilibrée de répartition du capital.

WhiteTiger a écrit :

Dans les 2 cas, cela reste un investissement, pas dénuer de risque. Mais je vois plutôt ces 2 supports comme "complémentaires" dans une apporte trés équilibrée de répartition du capital.

Vous n’avez pas compris mon propos.

SCPI ou SIIC fondamentalement, on s’en fiche, ce sont juste des supports pour investir dans l’immobilier.

On pourrait très bien faire une SCPI sans frais de souscription et avec 8% de frais de gestion et plusieurs confrontations mensuelles pour se rapprocher des caractéristiques d’une SIIC.

De la même façon, on pourrait très bien avoir une SIIC sans endettement, peu agressive dans sa gestion, et que les banques accepteraient de financer à crédit, pour se rapprocher des caractéristiques d’une SCPI.

Le truc c’est que les SCPI sont souvent gérées dans l’intérêt de la maison de gestion, et les SIIC sont souvent gérées dans l’intérêt du management.

Le rachat de Westfield par Unibail en un parfait exemple. On a le recul suffisant à présent : c’était une erreur monumentale. Unibail s’est rendu illisible auprès de ses actionnaires, a augmenté son endettement et a surpayé Westfield ! Pourquoi diable avoir fait ça ?

Au final, que les SCPI pullulent avec leur caractéristiques désuètes (faible liquidité, frais élevés, etc.) est une aberration, qui est rendu possible parce que les SIIC n’ont pas les contraintes statutaires suffisantes pour empêcher une gestion trop agressive.

Fiscalement, les REIT ou SIIC distribuent un DIVIDENDE, qui est un revenu mobilier (pas un revenu foncier comme pour les SCPI, fiscalement transparente, revenu payé dans le pays où est le bien, qui en France s’ajoute aux salaires) imposés comme tel (actuellement PFU de 30% , ou sur option IR sans abattement+PS) (avec qqs subtilités, genre prélèvement à la source, selon le pays ou est la société, et pas selon la localisation des biens).

Est-ce que l’une des raisons de la différence de traitement entre les deux enveloppes ne tient pas à ce que les SCPI sont, en pratique, la seule forme de placement collectif qui soit finançable à crédit ?

Il serait intéressant - cette statistique est-elle accessible ? - de connaître la fraction des souscriptions qui est financée à crédit mais je pense que ça a grandement contribué à l’essor des SCPI. Que n’importe quel quidam puisse emprunter à 1 % à taux fixe pour replacer à 4 ou 5 % avec une bonne visibilité est une situation quasiment sans équivalent dans l’Histoire économique.

Autre phénomène : vous pouvez tenir tous les discours du monde à un épargnant et lui répéter sur tous les tons que « les performances du passé ne préjugent pas des performances futures », il ne pourra jamais s’empêcher de regarder dans le rétroviseur.

Et quand l’épargnant voit le track record d’une SIIC, il ne voit pas les actifs sous-jacents détenus par la structure, il voit juste une structure… cotée en bourse, et assez volatile, pour le coup. Donc la plupart du temps, il passe son chemin. Et préfère acheter des SCPI.

Je n’ai pas de données dures sur le propos qui va suivre, qui est juste un ressenti.

Si on prend le type ’moyen’ (moi par exemple), les SCPI ont un profil plus ’rassurant’, en partie parce que se rapprochant instinctivement plus de l’immobilier classique.

- Le qualificatif Pierre-papier y est souvent accolé
- On nous explique que les 8% (ou 10%, peu importe) de frais d’entrée = c’est comme les ’frais de notaire’
- En s’acharnant un peu sur le banquier, on peut finir par financer ce support avec de l’emprunt
- Bien différencié des produits de bourse (bulletins de souscription)
- Les sites Internet donnent souvent des informations (prix part, valeurs actifs, TRI) sur le temps long dés la page d’accueil (plus simple et rassurant que les sites de SIIC). Et le temps long = c’est en phase avec l’image qu’on a de l’immobilier.

Bref, les SCPI profitent sans doute de cette image d’immobilier sans les ’emmer…’ de l’immobilier classique.

A l’inverse, les SIIC, c’est de la bourse. Et vue l’image de la bourse dans le grand public (parfois justifiée, parfois pas justifiée…)… Avec l’idée que c’est le temps court (spéculation) ou le casino (aléatoire), pas étonnant que les SCPI soient plus visibles.

Ça n’a peut-être pas beaucoup de sens pour vous…  Mais, si vous calculez le ratio du résultat net par l’effectif, il diminue légèrement !

Bonjour, vous avez déjà un beau sujet ici lien qui devrait vous aiguiller dans votre recherche.

Bonjour Deps,

Les SCPI sont des produits d’investissements immobiliers non côtés. La valeur de la part ne dépend pas de la conjoncture boursière ni de l’offre et de la demande (capital variable). La valeur de la part évolue au gré du patrimoine immobilier qui compose la SCPI avec une obligation de rester entre +10 et -10% par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine.
Par ailleurs, les revenus versés par les SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers avec une imposition TMI + PS, sauf pour les SCPI investies à l’étranger qui permettent d’éviter les 17,2% de PS et d’avoir une imposition à l’IR plus légère.

D’autre part, je suppose que vous parlez des SIIC qui sont des sociétés cotées en bourse. Ici on est sur un investissement boursier avec une espérance de gain plus forte mais également un risque de perte plus important. Il est possible de voir la valeur d’une SIIC passer en dessous de sa valeur d’expertise comme c’est le cas d’Unibail Rodamco Westfield actuellement.
Les revenus sont des dividendes qui sont taxés à la flat tax (30%).

Enfin, parmi les 2 intermédiaires mentionnés, je ne connais que La Centrale des SCPI avec qui j’ai réalisé 3 investissements. Le conseil est indépendant et les démarches facilités car on peut souscrire plusieurs SCPI chez plusieurs sociétés de gestion via un seul interlocuteur. N’hésitez pas à me questionner davantage en MP au besoin.

Très bonne journée