Dans ce contexte, le risque est une baisse des loyers et une faillite de quelques locataires.
Par conséquent, nous pouvons avoir une dégradation des revenues et un réajustement du taux de capitalisation des loyers pour l’évaluation du patrimoine (actuellement entre 4,5 et 5% => 1 ou 2% d’augmentation aurait un impact significatif sur la valorisation du patrimoine…)
Actuellement, le ratio Dette Nette / Patrimoine (LTV) est d’environ 38%.
En cas de baisse des loyers + augmentation du taux de capi, nous pouvons avoir une forte décote du patrimoine et faire augmenter sensiblement le LTV… Je vous laisse faire quelques calculs vous allez voir…
Le taux des emprunts proposés par les banques sont évidemment très sensibles à ce LTV. En cas de forte perturbation, vous pouvez donc avoir un effet ciseau très violent avec une grosse dévaluation patrimoniale, un taux de LTV qui s’envole, des taux d’emprunt qui augmentent et donc une fragilisation du business model (=> voyez plutôt Intu Properties PLC…..)
Dans ces conditions, la société peut donc être contrainte de procéder à une augmentation de capital pour réduire son LTV et ainsi avoir la capacité de continuer à faire rouler sa dette.
Je ne pense pas que nous en soyons là pour Unibail (qualité des locataires, qualité des infrastructures, Premium, etc.) mais la défiance des marchés n’est pas innocente..
A ce prix (<60€), j’en ai cependant fait une de mes principale ligne en portefeuille..
A suivre,
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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