Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Geoges a écrit :

SI le cours a été divisé par 4 et que certains ont vendus, on peut aussi penser que d’autres ont trouvé intéressant d’acheter à un cours divisé par 4… bref.

Bonjour Geoges,

En effet, pour ma part c’est un gros pari avec 5% de mes actifs placés dans la valeur (cours de 50 euros).

Mon raisonnement (je suis sans doute moins bon dans l’analyse que tous les commentateurs de ce fil) : 
c’est une entreprise avec un historique, une valorisation, le commerce et le e commerce ne sont pas opposé mais complémentaire, la boite est tellement grosse qu’il est difficile de la voir couler (too big to fail), la situation financière me rassure, l’action des gouvernements me rassurent. Elements deja donnés avec des liens factuels dans les 2 dernières pages.

En visant long terme, mon "investissement" serait remboursé en 7 à 9 avec des dividendes calculés à 80% du dernier servi, mettons 8 euros x 7 ans -> 56 euros de dividendes, mon pari est remboursé. Et si l’action tombe à 10 euros,  j’en reprendrai sans doute.

Quand je vois la sous valorisation de la part par rapport à la valeur de la société, c’est aussi rassurant.

Je précise que cet investissement n’était absolument pas prévu de mon coté.

Shackleton a écrit :

la boite est tellement grosse qu’il est difficile de la voir couler (too big to fail), la situation financière me rassure, l’action des gouvernements me rassurent. Elements deja donnés avec des liens factuels dans les 2 dernières pages.

Cette boîte n’a rien d’un too Big too fail.

La situation financière est rassurante mais le risque majeur à horizon 2 ans c’est une augmentation de capital et là le dividende pourrait être divisé par 2 ou 3 par la dilution.

Et le gouvernement ne bougera pas un petit doigt pour le gros financier qui ne représente pas tant d’emplois que ça.

Il va soutenir les commerçants par contre mais il va y avoir de la casse et la France ne représente qu’une petite partie des actifs URW..

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Avez-vous vu que Christophe Cuvillier, président du directoire d’URW, a nanti 4574 actions à des prix de revient largement supérieurs au cours actuel ? Voici un lien vers la déclaration à l’Autorité des Marchés Financiers.

Etant néophyte avec ce genre d’opérations, je ne sais interpréter un nantissement. Savez-vous ce ce que cela signifie ? Et comment interpréter cette opération du top management dans le contexte actuel ?

Par ailleurs, je conseille aux anglophones cette analyse d’URW sur le site Seeking Alpha, qui modélise un scénario noir pour URW et son impact sur la valeur des actifs nets de l’entreprise.

SnowBall2030

Mini recherche Google, et vous trouverez une définition du nantissement ici.

On conclu que dans ces hypothèses, il semble y avoir de la valeur.
Le marché price donc quelque chose de pire.

A vous de voir si vous croyez qu’il a raison ou non.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Nouveau actionnaire d’URW avec un PRU sur les 50€, je lis avec attention les différents échanges, et même si je comprends bien l’effet ciseau qu’aurait la baisse de valorisation du patrimoine sur le LTV et la nécessité de procéder à une augmentation de capital pour respecter les covenants, j’ai du mal à comprendre le cours de bourse actuel.
J’ai essayé de simuler un scénario noir pour comprendre quel impact sur le dividende futur.

Hypothèse :
Valorisation brut : -40%
Baisse loyer net : -20%

Données prises sur le doc de ref 2019 (en million €):
-    Valo brut (V) = 65 341
-    Loyer net (L) = 2491
-    Résultat Net récurent = 1760
-    Dette NET = 24 929

Avec -40% de valorisation, cella amènerait le LTV à 64%.
Cela serait donc la limite fixée par les covenants (90% de la dette autorise LTV <65% (p258))
Pas d’autre choix de faire une augmentation de capital. Pour ramener le LTV sur les 45% (hypothèse), il faut lever 7 288M€.

Imaginons (pour rester dans le pire scenario) que le cours va descendre sur les 35€, cela fera 242M d’actions supplémentaires, pour un total de 380 M d’actions.

Le résultat net récurrent, baisserait lui aussi suite à la baisse des loyers (sans prendre en compte un cout de la dette diminué par le remboursement de l’augmentation de capital) ; avec -20%, on aurait un EPRA de (1408/380) =3.7€/ action
Avec une distribution de dividende de 65%, cela fait environ 2.4€/ action de dividende.

En conclusion, même avec ce scénario catastrophique, avec un dernier cours de 45€, ça laisse encore 5.3% de rendement.
Cela m’amène à penser que le risque pris pour rentrer aujourd’hui est assez faible, mais j’ai peut-être fait des erreurs de raisonnement, si c’est le cas, n’hésitez pas à me corriger. Ou le scénario est encore trop optimiste…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tanuky a écrit :

Je pense que nous pourrions arriver à cette hypothèse dans le cas ou son LTV passe la barre des 50% (les convenants bancaires parlent d’un LTV max de 60%).
Son patrimoine net fin 2019 : 62,762 Mrd€
Son endettement net fin 2019 : 24,239 Mrd€
=> LTV : 38,6%

Franchement, il est la le problème des foncières .
La crise va s’auto-renforcer en partie à cause de ces convenants bancaires et des ratios et de l’évaluation obligatoire du patrimoine de ces sociétés.

La seule façon d’éviter cela c’est que le grain de sable dans les rouages ne soit pas assez gros pour enclencher un auto-renforcement négatif. Le problème c’est que le grain de sable est de taille …

On peut penser que le ratio de Unibail est important mais le problème c’est qu’il faut aussi prendre en compte le ratio des entreprises similaires à Unibail car c’est les plus mauvaises entreprises qui vont devoir les premières vendre leurs biens en même temps sur le marché pour respecter ces satanés convenants bancaires… Malheureusement la valeur du patrimoine de Unibail va se mettre à fondre à chaque évaluation obligatoire de celui-ci dégradant à chaque fois un peu plus les ratios et refroidissant en mêmes temps les organismes de notation et les prêteurs  .
Tout le marché est imbriqué les mauvais élèves vont entrainer les meilleurs dans leurs chutes .

Pour limiter la casse faut injecter du capital rapidement, le souci c’est que ça arrive souvent quand cela devient inévitable et à ce moment là les flux sont ridicules comme le cours des actions en question.

Ce qui est intéressant à voir c’est que ces dernières années le processus d’auto-renforcement était positif bien que moins rapide et plus progressif.

Les prêts aux foncières augmentaient à chaque fois que les prix montaient car ces prix inflatés amélioraient les ratios et les bénéfices lors des ventes ce qui attirait toujours un peu plus les investisseurs . Quelle cercle vertueux . Sans compter sur le soutient de nos banques centrales pour baisser au maximum les taux .

Maintenant il ne faut plus compter sur les banques centrales pour amortir car malheureusement au niveau des taux elles ont fait leur maximum. Même si les taux sont à 0 elle influencent moins facilement la marge d’intérêt des prêteurs qui risque d’augmenter pour les sociétés, les secteurs, les pays à problème .

Néanmoins je pense que Unibail est l’une des foncières les plus solides et il faudrait un scénario extrêmement pessimiste pour qu’elle fasse faillite. Il faut aussi que le retournement de tendance se confirme pendant de longues années pour que les investisseurs ne si retrouve pas au cours actuel ..

Dernière modification par vbvaleur (05/04/2020 12h03)

Le Conseil d’Administration voudrait avoir le droit d’émettre de nouvelles actions sans droit préférentiel de souscriptions

Je ne me prononce pas sur le conseil d’Investir en tant que tel…

lien investir

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

vbvaleur a écrit :

Tanuky a écrit :

Je pense que nous pourrions arriver à cette hypothèse dans le cas ou son LTV passe la barre des 50% (les convenants bancaires parlent d’un LTV max de 60%).
Son patrimoine net fin 2019 : 62,762 Mrd€
Son endettement net fin 2019 : 24,239 Mrd€
=> LTV : 38,6%

Franchement, il est la le problème des foncières .
La crise va s’auto-renforcer en partie à cause de ces convenants bancaires et des ratios et de l’évaluation obligatoire du patrimoine de ces sociétés.

c’est la l’interet d’investir dans les leaders et les entreprises de meilleure qualité. Vu la taille de la dette d’Unibail, le probleme du défaut est tout autant celui des banques que celui d’Unibail et je pense qu’Unibail sera en mesure de renégocier ses covenants.

Je pense que personne n’a réagit, car il s’agit d’une non information, ou presque. Ces résolutions sont habituellement proposées pour bon nombre de sociétés. C’est vrai qu’ils auraient pu ajouter des indications de prix minimaux cette année, ou ajouter des restrictions dans leurs libertés d’agir, mais les possibilités d’augmentations du capital sont plus restrictives qu’en 2019. (Plan de performance)

Bonne lecture.

Avis publié au BALO le 27 Mars 2020 a écrit :

17. Autorisation consentie au Directoire à l’effet de réduire le capital par annulation d’actions achetées par la Société dans le cadre du dispositif de
l’article L. 225-209 du Code de commerce
18. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou
à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec maintien du droit préférentiel de souscription
19. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou
à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec suppression du droit préférentiel de souscription, par voie d’offre au public
20. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas d’augmentation de capital avec ou sans droit
préférentiel de souscription en application des dix-huitième et dix-neuvième résolutions
21. Délégation de pouvoirs consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital avec
suppression du droit préférentiel de souscription, en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société
22. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet de procéder à une augmentation de capital par émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital de la Société réservées aux adhérents de Plans d’Épargne Entreprise, avec suppression du droit préférentiel de
souscription à leur profit, en application des articles L. 3332-18 et suivants du Code du travail

Avis publié au BALO le 29 Mars 2019 a écrit :

14. Autorisation à donner au Directoire de réduire le capital par annulation d’actions achetées par la Société dans le cadre
du dispositif de l’article L. 225-209 du Code de commerce
15. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec maintien du droit
préférentiel de souscription
16. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec suppression du
droit préférentiel de souscription, par voie d’offre au public
17. Délégation de compétence à donner au Directoire à l’effet d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas
d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de souscription en application des quinzième et seizième
résolutions
18. Délégation de pouvoir à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès au capital avec suppression du droit préférentiel de souscription, en vue de rémunérer des apports en
nature consentis à la Société
19. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue de procéder à une augmentation du capital par émission
d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société réservées aux adhérents de
Plans d’Épargne d’Entreprise, avec suppression du droit préférentiel de souscription à leur profit, en application des
articles L. 3332-18 et suivants du Code du travail
Plans d’Options de Performance et d’Actions de Performance
20. Autorisation à donner au Directoire à l’effet de consentir des options d’achat et/ou de souscription d’actions de la
Société et/ou d’Actions Jumelées, avec suppression du droit préférentiel de souscription, au bénéfice de membres du
personnel salarié et de mandataires sociaux de la Société et de ses filiales
21. Autorisation à donner au Directoire à l’effet de procéder à des attributions d’Actions de Performance de la Société
et/ou des Actions Jumelées au bénéfice de membres du personnel salarié et de mandataires sociaux de la Société et/ou
de ses filiales

AMF : actionnaire.