Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
3 #1601 04/08/2020 13h00Message supprimé
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Dernière modification par Scpirentier (04/08/2020 23h23)
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Je dois vous avouer que je suis tentée aussi !
Sur une vision long terme vu le prix sa ça paraît pertinent.
Message édité par l’équipe de modération (04/08/2020 19h36) :
Sa - ça - çà (A1)
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12 #1603 04/08/2020 22h04Suite aux dernières interventions de novice et alors que le titre est au plus bas EVER, TSSM sort de sa réserve pour mettre en garde les membres sur ce titre
Les résultats du S1 sont catastrophiques, heureusement masqués par un T1 presque complet
Les locataires ne paient plus leur loyer
J’ai été très désagréablement surpris de voir les locomotives les Halles et les 4 temps ne pas réussir à redémarrer post confinement (quel taux de capi sera donné au 31/12 pour ces actifs)
Le management est complément décrédibilisé depuis l’acquisition de WESTFIELD
Les valorisations d’experts du S1 2020 sont clairement pipées et partielles, au 31/12, les experts qui feront des expertises plus détaillées ne pourront pas ignorer que les mails UK valent 0 et ceux des US qui n’ont même pas reouverts ne valent pas beaucoup plus
Intu a déposé
Hammerson presque mais va fortement dilué ses actionnaires pour survivre
Je ne parle pas des REIT US spécialiséés en centre commerciaux qui ont déposées
Les loyers impayés, les demandes des locataires qui n’auront pas fait faillite de révision à la baisse des loyers car la commercialité des centres a changé, cela va fortement impacter les taux de capi de la valorisation au 31/12
La LTV va exploser
Une augmentation de capital me semble inexorable
Il n’y a pas de problème de liquidité du bilan du fait des mauvaises mais indispensables levée de dette
Mais la pression du marché et des banques prêteuses sera trop forte
On voit déjà les anglo-saxons travailler le titre à la hausse, à la baisse, du chinois pour vous ….
Les VADEURS attendent des signaux favorables our intervenir massivement, l’automne et la pandémie sera leur allié
Le timing de l’augmentation de capital sera probablement post résultat 2020, ce qui laisse peut être le temps aux investisseurs actuels de sortir et prendre leur perte avec un plus ou moins bon timing
Ce temps donne la possibilité de céder quelques actifs pour le management mais qui en veut aujourd’hui ? et à quel prix ?
Cela donne peut être le temps de trouver un traitement, voir un vaccin, mais y croyez vous ?
Le management semble confiant pour céder 1M bientôt, cela serait un bon signal CT
Une augmentation de capital sans DPS n’est pas à exclure et serait le pire pour l’actionnaire actuel
Et clairement en cas d’absence d’augmentation de capital, l’actionnaire actuel doit s’attendre à de longues années de vache maigres en terme de distribution
Vous êtes mis en garde, restez à l’écart-, ce titre est purement spéculatif
N’oubliez pas le message de KIWIJUICE de mars dernier :
Au début 2008, Mr Lafont de Lafarge, qui vient de racheter au plus haut Orascom Cement, passe me voir pour vanter sa clairvoyance.
Mes questions se centrent sur le bilan et la très probable augmentation de capital nécessaire pour l’assainir.
Mr Lafont, à cette question, prend ses affaires et me lâche: “si vous n’avez pas préparé vos dossiers, je préfère partir”.
Dernière modification par Tssm (05/08/2020 00h20)
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1 #1604 04/08/2020 22h28Quelle est votre position ?
Dernière modification par jardinier (05/08/2020 09h08)
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3 #1605 05/08/2020 05h11J’apprécie la perspective alternative de Tssm, du coup je suis allez relire les résultats du S1 :
Tssm a écrit :
Les résultats du S1 sont catastrophiques, heureusement masqués par un T1 presque complet
Les locataires ne paient plus leur loyer
C’est un peu normal - avec 67 jours en moyenne (pondérée) de fermés, le T2 ne pouvait être que abominable. Mais sauf à revoir des confinements lourds partout, le T2 restera un cas unique et surtout, il est dans le rétroviseur, donc plus vraiment d’actualité pour le cours de bourse.
De fait les loyers ne sont pas bien rentrés au T2 (38% collecté, 39% en retard, le reste ayant un sursit ou une annulation), mais là aussi c’est la cause directe d’une fermeture sur les 2/3 du trimestre. On comprend que les locataires qui ne vendent pas ne peuvent ou ne veulent pas payer (même Apple à réclamé des rabais !). Même s’il est probable que Unibail devra abandonner des créances, c’est un problème qui semble essentiellement dans le passé.
Tssm a écrit :
Les valorisations d’experts du S1 2020 sont clairement pipées et partielles
C’est possible mais d’expérience, c’est largement pratiqué par tous les REITs et ça peut durer longtemps (plus longtemps que la crise…), évitant ainsi tout un drame autour des covenants qui arrangera en fait tout le monde. En ce moment les banques n’ont pas forcément envies de frapper leurs clients déjà à terre.
De toute façon le marché commercial est figé, les acheteurs veulent des gros rabais mais les vendeurs ont du cash et ne sont pas pressés de vendre. Qui peut dire combien vaut un immeuble ?
Tssm a écrit :
Les VADEURS attendent des signaux favorables our intervenir massivement, l’automne et la pandémie sera leur allié
Les vadeurs sont déjà largement sur le titre je crois - seule explication aux fluctuations quotidienne massives (+4% hier par ex) et une décote abyssale sur l’ANR. L’absence de visibilité et de dividende rend le titre traditionnellement "pépère" idéal pour de la spéculation.
Je pense que 2020 sera l’annus horribilis pour les REITs commerciales, comme 2008 l’a été pour les banques, mais c’est le "son du canon" dont parlait le dicton. Autant le pétrole n’a probablement pas fini de souffrir, autant je vois mal la population confinée indéfiniment, coincée à acheter sur Amazon.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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1 #1606 05/08/2020 08h21Betcour, ce qui m’ennuie le plus pour les loyers, c’est que je ne parle pas du passé et d’abandon de créances qui seront faits ou pas faits, je pense que le business modele est abimé
Des enseignes "pérennes" ont annoncées de nombreuses fermetures de magasins, il y a et va avoir des faillites, il y a et va avoir de la vacance, des baisses de loyers à la relocation pour ce qui pourra être reloué. Et le pire est que ceux qui restent vont renégocier leur loyer pour le futur et arguant avec raison que la commercialité a baissée
Comme indiqué, je suis très inquiet sur les mauvais chiffres de réouverture des sites parisiens
Pour conclure sur ce thème des loyers, je pense que les points indiqués precedement impacteront à MT/LT les revenus et la valeur du patrimoine
Je suis parfaitement d’accord avec vous pour les "expertises", cela peut durer longtemps et s’effriter au fil de l’eau avec le temps, Oddo parle de 20% de baisse dans les 2 prochaines années dans une note
Mais vous n’allez pas avoir une base actionnariat solide sachant et tant que l’évaluation du patrimoine est loin de la réalité
La dernière cession des centres FR s’est faite avec une garantie locative. C’est à la mode en ce moment, l’acheteur a la main. Que cela soit clair, Unibail garantit aux investisseurs que les loyers seront payés pendant un temps défini. Voyons s’il en sera de même pour la prochaine cession imminente indiquée par le management
Le management lui même n’écarte pas une augmentation de capital, ce qui généralement est nié jusqu’à la veille d’une annonce puisque cela met le titre sous pression, une telle annonce m’a beaucoup surpris, cela donne de la puissance aux VADEURS, en complément des chiffres pipeaux des évaluations actuelles
" Le désendettement reste une priorité pour l’entreprise et la direction a déclaré que, comme toujours, toutes les options sont sur la table, mais le désendettement par le biais de cessions est leur priorité, avec un milliard d’euros actuellement en discussions avancées ", précise JPMorgan.
Le fait que le management soit sur la sellette pourrait précipiter un changement de cela ci, qui conduirait à une opération de nettoyage du bilan, et donc un renforcement de celui ci via une forte dilution de l’actionnaire actuel
Pour répondre au jardiner qui semble vouloir penser que TSSM est un dangereux VADEUR qui tente d’influencer une communauté d’investisseur si puissante qu’est ce forum, j’ai 1000 titres à la cloture d’hier, qui représente une partie minime et purement spéculative de mon portefeuille. J’ai déjà fait une dizaine d’AR depuis mars sur ce dossier avec beaucoup de succès
Dernière modification par Tssm (05/08/2020 09h09)
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Betcour, votre analogie avec les banques en 2008 ne devrait pas vous rassurer…à l’époque la plupart des banques s’en sont sortis après des augmentations de capital massives (certaines ont disparu…).Ceux qui ont investis avant en ont été pour leurs frais, ceux qui ont participé aux augmentations ou, encore mieux, qui ont acheté des titres bancaires après les augmentations de capital ont gagné beaucoup d’argent.
Je ne sais pas si nous en arriverons là, c’est pourquoi j’ai acheté ces dernières semaines des titres de quelques foncières, mais j’ai surtout gardé des cartouches au cas où.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Tssm a écrit :
Des enseignes "pérennes" ont annoncées de nombreuses fermetures de magasins, il y a et va avoir des faillites, il y a et va avoir de la vacance, des baisses de loyers à la relocation pour ce qui pourra être reloué. Et le pire est que ceux qui restent vont renégocier leur loyer pour le futur et arguant avec raison que la commercialité a baissé
Comme indiqué, je suis très inquiet sur les mauvais chiffres de réouverture des sites parisiens
Pour conclure sur ce thème des loyers, je pense que les points indiqués precedement impacteront les revenus et la valeur du patrimoine
Je ne peux que plus-soyer cette intervention
Nous assistons a ce phénomène en Chine (et nous avons quelques mois d’avance sur l’Europe en terme de gestion de la crise Covid)
Bien que l’activité commerciale a reprise dans certains centres clés (qui se comptent comme les doigts sur la main), nous pouvons observer un tassement de la demande locative suite aux diverses fermetures
Le business modèle est entrain de se transformer en un "marché d’acheteurs", les locataires (restants) ayant gagné en pouvoir de négociation sur leurs loyer actuels et futurs
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Tssm, au vu de vos prévisions très pessimistes pourquoi ne vendez vous pas vos 1000 actions ?
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On voit déjà les anglo-saxons travailler le titre à la hausse, à la baisse, du chinois pour vous ….
Pouvez vous développer svp?
Pourquoi ces nationalités je veux dire.
On voit déjà les anglo-saxons travailler le titre à la hausse, à la baisse, du chinois pour vous ….
Il a indiqué "spéculatif " et nombreux aller retours.
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FCP, il s’agit d’une partie spéculative de mon portefeuille. J’ai acheté avant hier de manière opportuniste (avec du klepierre, mercialys et Camilla), je viens d’en revendre 500, je n’ai pas vocation à publier et c’était juste pour répondre à une "accusation" amusante de manipulation des investisseurs de ce forum
J’ai donné un horizon temporel à 6 mois pour cette EVENTUELLE augmentation de capital DILUTIVE avec des hypothèses de travail qui seront confirmées ou non, je reprends rapidement :
difficulté à réaliser des cessions;
difficulté opérationnelle (paiement loyer, vacance, révision des baux …);
augmentation de cap rate qui affectera la valeur du patrimoine (et donc hausse de la LTV);
covid qui continu à perturber l’economie;
remplacement du management
Nous verrons bien comment cela se développe, en attendant, j’ai une activité spéculative assez soutenue et très raisonnable pour rapport à mon patrimoine global
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Je m’interroge sur le pouvoir de négociation des locataires. Si le bailleur refuse une baisse de loyer, quelles sont les alternatives : partir et aller dans un centre moins premium (donc moins bien placé) qui accepte des loyers plus bas ?
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Le cilent peut aussi aller dans un centre équivalent de la concurrence. Klépierre, etc… Avec un loyer plus bas.
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Ou partir dans la case d’à côté louée 20% moins cher parce que personne n’en veut plus au prix d’avant.
A mon avis, si vous cherchez un local commercial et que vous êtes solvable, on vous déroule le tapis rouge aujourd’hui.
Avec le message du gouvernement français, les locataires indélicats ne vont pas manquer: Vous ne voulez pas payer? C’est pas grave, vous payerez plus tard si vous êtes encore solvable.
J’ai une locataire commercial chez moi qui a décidé de ne payer que la moitié de son loyer cette année. Que voulez vous faire? Essayer sans certitude de trouver quelqu’un d’autre, ou tenter un accord gagnant-gagnant pour lui donner sa chance?
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Sans être grand connaisseur de ce type de négo entre enseignes locataires quasi nationales et un monstre comme URW, il me semble que le locataire a un pouvoir de négociation assez limité dans ce cadre :
outre le risque de trouver ailleurs pour beaucoup moins bien et un peu moins cher,
une négo à la rupture pourrait compromettre ses relations sur la durée pour de futurs projets avec son bailleur, où le locataire pourrait avoir plus à perdre que gagner : je pense qu’on reste dans une notion de partenariat où un locataire rentable fait un bailleur heureux et pérenne.
Pour le bailleur, l’enseigne locataire doit aussi être un partenaire au vu de la relation gagnant-gagnant : il me paraît probable ( non sourcé mais issu d’une de mes anciennes pratiques pro) que certains accords soit finalisé de la sorte : baisse du loyer sur le centre A de X% pour que le négociateur du locataire justifie son job auprès de son, employeur, le bailleur proposera au locataire un emplacement majoré de la même somme en gros sur son tarif initial pour une nouvelle ouverture sur le centre B. Si en plus, le futur locataire de B est un franchisé, ce genre d’accord arrange tout le monde (sauf le franchisé qui débarque mais qui ne sera pas forcément au courant).
D’autre part, le bailleur met à dispo des locaux "brut" : le locataire aménage du sol au plafond avec ses codes et charte graphique, à grand frais… outre la charge financière très importante pour le locataire (certes amortissable), quitter un local où la VNC des travaux n’est pas nulle et expose à une dépréciation comptable qui peut faire mal à un bilan et est surtout une manœuvre peu appréciée du fisc qui peut y voir un artifice visant à éluder l’impôt.
Au vu des travaux de remise au goût du jour réguliers dans les centres, pour un franchiseur ce peut être une source de revenus conséquente en dehors des royalties classiques, et pour le locataire un cauchemar sans fin amputant fortement sa rentabilité.
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Pour avoir travaillé dans la gestion de malls, le bailleur peut faire les gros bras quand il fait face à un locataire isolé (et si possible sur une petite surface) dans un mall en bonne santé.
Mais la vacance (ou juste rideau tiré), même isolée, sur des grandes surfaces est un signal très négatif qui rameute tous les autres locataires pour des demandes de rabais similaires, et là c’est le métier de pompier qui commence. Il faut absolument éviter la contagion de vacance d’une manière ou d’une autre (rabais, loyer retardé pour nouveaux entrants, pop up stores, etc)
Souvent d’ailleurs ça se joue plutôt en course contre la montre avec des retards de paiement et ensuite un rabais sur l’impayé et des baisses de loyer contre regularisation.
Pour les coûts d’installation, c’est vrai pour le F&B, moins pour les boutiques de mode.
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1 #1617 05/08/2020 12h42Tssm a écrit :
Betcour, ce qui m’ennuie le plus pour les loyers, c’est que je ne parle pas du passé et d’abandon de créances qui seront faits ou pas faits, je pense que le business modele est abimé
Je suis d’accord là dessus, les prochaines années seront moins fastes. Mais ça ne justifie pas que le titre se traite à 80% de moins qu’il y a 2-3 ans.
C’est bien simple, URW subit le même massacre en bourse qu’une compagnie aérienne (AF ne fait "que" -70% sur 3 ans). Hors autant le trafic aérien est au point mort et va le rester un moment, autant le commerce de détail est déjà largement reparti. Et entre avoir des avions qui se déprécient ou des malls prime dans le bilan, le choix est vite fait.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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2 #1618 05/08/2020 14h03La question elle est vite repondue. C’est vrai.
Sauf que la contrainte qui pèse le plus sur Unibail n’est pas un problème de flux courant, disons que ca l’est mais dans une moindre mesure par contre c’est le cas chez AF.
Le problème d’Unibail ce sont les convenants qui peuvent très vite exploser, de mémoire la marge de sécurité a stade c’est 18mds.
Sur un actif de 60 ça fait 30%.
Cela peut parraitre large et d’ailleurs l’immobilier prime ne perd pas 30% rapidement en général, sauf que les autres Reit qui feront defaut vont mettre au tapis les valorisations des biens.
Les estimations independantes auront du mal a justifier qu’un bien puisse valoir 100 alors qu’a l’autre bout de la rue, il vient de se brader 50.
C’est un peu le risque domino auquel doit faire face unibail.
Et force est de constater que le marché price ce defaut puisque en valeur de marché de la boite le Ltv>60%
Anr de 200 pour un cours de 44.
La decision de reduire le dividende et desendetter la boutique est une bonne decision.
Les financements obtenus bien que cher en absolu sont de tres bonne augure car cela permet d’effacer un potentiel risque de liquidité à court terme.
Je ne doute pas de la capacité des personnes chez URW pour recuperer les loyers mais c’est un risque non nul de devoir faire face à des reductions ou des avenants type :
Loyer a 100% si votre CA 2020 est identique a 2019 et degressif sinon.
On connaitra donc la fin de l’histoire courant 2021 et en attendant on va devoir faire face a des creances à risque.
Voir si le retail retrouve une vigueur post Covid qui comble la perte des 2 mois de confinement ou pas.
Comme toute les boites avec levier les variations seront « hors norme » dans les prochains mois.
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1 #1619 05/08/2020 15h46Je vous rejoins plutôt sur vos observations.
Pryx a écrit :
Et force est de constater que le marché price ce defaut puisque en valeur de marché de la boite le Ltv>60%
Anr de 200 pour un cours de 44.
Là par contre il y a tout de même une dichotomie avec le marché obligataire : les créditeurs n’ont visiblement aucun soucis sur la structure, les actifs et le refinancement du groupe. Par exemple l’obligation XS1074055770 à 2,5% (échéance 2026) offre un rendement à maturité autour de… 1%.
Si l’on compare avec Mercialys par exemple, les obligations 2027 payent environ 4,5% : la perception du risque semble nettement plus cohérente avec le parcours boursier.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Le marché price sans doute la capacité à URW a faire face a ses engagements et ne pas se mettre en faillite.
Donc via une AK, et d’ou la tension sur les actions.
Pour Mercialys, le passé recent de Rallye doit sans doute jouer un peu sur la crainte d’une faillite.
Je suis actionnaire des deux. J’ai « profité »de la baisse recente pour me constituer une rente (espérée) à long terme.
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@Tssm :j’ai un peu de mal à comprendre pourquoi vous achetez 1000 titres puis chargez la barque contre URW disant que ça va être de pire en pire pour les prochains mois. Tant qu’à spéculer, autant vendre ce même montant à découvert conformément à vos opinions non ? Si vous y avez mis 1000 titres à l’achat c’est que vous croyez au fond que URW s’en sortira sur le long terme ou je me trompe ?
Dans tous les cas, vous avez absolument raison d’avertir que URW est loin d’être 100% un coup a des jeunes investisseurs comme moi.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Ce n’est pourtant pas compliqué. Il pense qu’il va y avoir un rebond rapide et suffisant pour encaisser une belle plus value mais pense qu’il y a des risques à moyen/long terme.
C’est un peu ce qu’on a vu dernièrement quand l’action est rapidement passé de 48 à 70 euros (en une semaine il me semble début juin) avant de retracer encore plus bas qu’au pire du krach jusqu’à toucher 41 euros.
On peut très bien estimer qu’il y a un danger et qu’on va encore enfoncer les 40 euros dans quelques temps mais qu’il y a d’abord un potentiel de rebond spéculatif vers 55 ou 60 euros à court terme.
Vu la volatilité extrême du titre et les perspectives il faut s’attendre à de grand mouvement de ce genre pendant quelques temps ..
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1 #1623 07/08/2020 00h09Quelques éléments complémentaires issues du rapport financier
J’ai regardé les "taux de capi" sur les centres commerciaux, on est à 4% sur USA et 4,3% sur la France, en très légère hausse sur le semestre
La marge qui était faiblarde au 31/12 sur les centres US augmente fortement et mécaniquement avec la baisse du Tbond
Cela m’a aussi permis de constater que le résultat net du S1 2020 était négatif de 3,7 milliards. La communication est bien faite !
La différence entre le résultat communiqué (AREPS) de +667 millions et le réel de -3 700 millions est bien sur de la correction sur la valeur des actifs et de la dépréciation de GW
Il reste d’ailleurs 2M de GW au bilan
Le résultat des centres commerciaux aux USA est quand même négatif de 1M (en réel, incluant les corrections de valeur)
Sur les garantie de loyer dont je parlais qui est à mode actuellement pour aider à céder les actifs avec des prix faciaux plus sexy, sur les centres commerciaux FR cédés (2M à 100%), c’est 45millions et il y a aussi un mécanismes d’ajustement du prix dans les 2 sens en fonction du BP agrée lors de la cession. Les montants restent raisonnables
EDIT suite à la remarque de GBL : rajout du lien vers le rapport financier disponible sur le site de l’émetteur
http://resources.urw.com/01_URW-Homepag … report.pdf
Dernière modification par Tssm (07/08/2020 08h28)
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Hall of Fame Tssm a écrit :
J’ai regardé …./….
Au lieu d’écrire ceci, ou en plus de ceci, vous devriez indiquer Où vous avez regardé.
Sinon, cette discussion risque de tourner au dialogue de sourds.
cf charte de notre communauté : "10. Vos sources, toujours, vous préciserez"
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Pryx, le 05/08/2020 a écrit :
La question elle est vite repondue. C’est vrai.
Sauf que la contrainte qui pèse le plus sur Unibail n’est pas un problème de flux courant, disons que ca l’est mais dans une moindre mesure par contre c’est le cas chez AF.
Le problème d’Unibail ce sont les convenants qui peuvent très vite exploser, de mémoire la marge de sécurité a stade c’est 18mds.
Sur un actif de 60 ça fait 30%.
Cela peut parraitre large et d’ailleurs l’immobilier prime ne perd pas 30% rapidement en général, sauf que les autres Reit qui feront defaut vont mettre au tapis les valorisations des biens.
Les estimations independantes auront du mal a justifier qu’un bien puisse valoir 100 alors qu’a l’autre bout de la rue, il vient de se brader 50.
C’est un peu le risque domino auquel doit faire face unibail.
Et force est de constater que le marché price ce defaut puisque en valeur de marché de la boite le Ltv>60%
Anr de 200 pour un cours de 44.
La decision de reduire le dividende et desendetter la boutique est une bonne decision.
Les financements obtenus bien que cher en absolu sont de tres bonne augure car cela permet d’effacer un potentiel risque de liquidité à court terme.
Je ne doute pas de la capacité des personnes chez URW pour recuperer les loyers mais c’est un risque non nul de devoir faire face à des reductions ou des avenants type :
Loyer a 100% si votre CA 2020 est identique a 2019 et degressif sinon.
On connaitra donc la fin de l’histoire courant 2021 et en attendant on va devoir faire face a des creances à risque.
Voir si le retail retrouve une vigueur post Covid qui comble la perte des 2 mois de confinement ou pas.
Comme toute les boites avec levier les variations seront « hors norme » dans les prochains mois.
Vous racontez des salades.
Les actifs d’URW ne se feront pas déprécier par le mall au bout de la rue.
Il n’y a pas de mall au bout de la rue à la Défense, à la Part Dieu, au Mall of Scandinavia, aux Westfields de Londres.
Que les autres fassent faillite serait même une aubaine, ça reportera du traffic vers eux.
On ne peut donc faire des conclusions aussi hâtives.
@TSSM
Personne ne peut répondre sur la « commercialité » des surfaces.
Si le Covid devient permanent, c’est vrai, URW devra ajuster à la baisse ses loyers.
Quelle sera sa valo?
C’est à faire tourner dans un modèle.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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