Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

On a l’impression qu’ils ne veulent prendre aucun risque si par exemple, leurs centres sont de nouveaux fermés pendant plusieurs mois parce que l’épidémie reprend, et que les valorisations sont franchement revues à la baisse, avec un risque sur le LTV

L’ augmentation de capital leur donne aussi plus de levier pour :

- négocier la cession de leurs centres / bureaux, car les éventuels acheteurs en auraient profités si la stratégie de deleveraging reposait uniquement sur les cessions…

- lever de la dette avec une meilleure note de crédit

Ainsi ils sont certains de passer le cap, et rien ne les empêchera dans quelques années d’entamer une politique de rachat d’actions si le prix de celles-ci est décôté

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Édit: Mauvaise compréhension

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Dernière modification par Paradeplatz (17/09/2020 15h11)

De ce que Cuvillier semble dire, l’économie de cash ne se fait pas sur le montant des dividendes à cause des obligations mais sur le mode de paiement

"So if you take the 2019 basis, which was down to EUR 750 million, and you take the option of a scrip dividend with a 67%, 2/3 hit rate, that’s EUR 500 million"

et la traduction de google pour ceux qui sont comme moi

"Donc, si vous prenez la base de 2019, qui était en baisse à 750 millions d’euros, et que vous prenez l’option d’un dividende en actions avec un taux de réussite de 67% pour les 2/3, c’est 500 millions d’euros."

il rajoute que ce sera en 2021 pour les div de 2020 et en 2022 pour ceux de 2021.
C’est comme cela qu’il justifie le milliard d’économie …….. a mon humble avis

J’ai la même compréhension.
A comprendre une distribution de dividendes de 750m€ par an, 500m€ en actions et 250m€ en cash sur la base de leur hypothèse de 67% de souscription.
Ça fait bien 1md€ de non distribués en cash sur 2 ans qui viennent renforcer les fonds propres.
Et une triple dilution après l’AK pour ceux qui préfèrent le cash.

kiwijuice a écrit :

Résumé du confcall.

- Vendre des actifs ne diminuent pas  les effets d’échelles dans les négos avec les retailers

car cet argument avance pour justifier l’achat de Westfield etait pipeau.

Sinon, ca sent les decisions prises en urgence sous la pression des agences de notation. Moody’s a malgre tout abaisse la note et l’abaissera encore si les mesures annoncees ne sont pas effectuees.


Une analyse de Green Street en Juillet. C’etait avant qu’Unibail baisse la NAV de 14% dans leurs comptes.

Je ne comprends pas
-qu’unibail n’emette pas de la dette hybride en alternative a l’emission d’actions. Ca suffirait a satisfaire les agences de notations.
-pourquoi la collecte de loyer est si inferieure (en pourcentage des loyers attendus) a celle de Scentre (les centres Westfield en Australie)
-que le management reste en place quand on voit la destruction de valeur alors qu’Unibail beneficiait de meilleurs actifs (que Carmila et Mercialys) dans une region plus favorable (que SPG et Macerich)

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Concernant les points 2 et 3 : conserver une capacité de placer de l’emprunt (point 3) au meilleur taux (point 2) serait entendable si dans le même temps l’objectif du plan n’était pas le désendettement.
Il n’y a aucune logique a défendre à la fois une stratégie de désendettement et une stratégie favorable à l’endettement.

QuatreFromages a écrit :

Concernant les points 2 et 3 : conserver une capacité de placer de l’emprunt (point 3) au meilleur taux (point 2) serait entendable si dans le même temps l’objectif du plan n’était pas le désendettement.
Il n’y a aucune logique a défendre à la fois une stratégie de désendettement et une stratégie favorable à l’endettement.

Pas seulement, car Scipion a bien expliquer les choses mais me semble avoir oublié l’essentiel dans son point 3 :

La grande majorité des obligations sont destinées à alimenter des produits de placement dont la stratégie est un placement "garanti" IG. Si jamais le rating venait à ne plus être dans la catégorie attendue, cela obligerait les gestionnaires de ces fonds à vendre tout ou partie des oblig Unibail ou, à défaut de trouver un repreneur, en demander le remboursement anticipé avec Unibail.

Or dans le contexte actuel, Unibail n’a assurément pas la tréso pour assurer des rachats massifs de toutes ses oblig… et se retrouverait certainement en faillite. Et, ce n’est certainement pas dans l’intérêt des actionnaires.

L’enjeu d’avoir le meilleur taux d’intérêt pour les futurs emprunts est vraiment secondaire à côté de ce problème de remboursement anticipé.

Concernant le dividende qui va être coupé encore plus, comment est ce possible vu qu’ils sont obligés de distribuer 95% des loyers de part leur statut de SIIC ?

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FCP
95% du BENEFICE des opérations locatives et pas 95% des loyers du périmètre SIIC (ne pas mélanger un "CA" et un résultat…)

ET il y a un plafond annuel qui est le bénéfice comptable de l’exercice

Donc même si on est pas sur le même périmètre que le régime SIIC, je rappelle qu’unibail à publié une perte nette consolidée de 3,7 milliards au S1 2020

Donc en simplifiant, on aurait une obligation de distribution SIIC nulle pour 2020 du fait du plafonnement par le résultat comptable (je simplifie, il faut avoir les résultats du bon périmètre, le SIIC)

Tssm, le 17/09/2020 a écrit :

Suite aux dernières interventions de novice et alors que le titre est au plus bas EVER, TSSM sort de sa réserve pour mettre en garde les membres sur ce titre

BLABLA …. de TSSM

Une augmentation de capital me semble inexorable

C’est pas faute de vous avoir prévenu en longueur et en détail dans mon message 1603 du 4/08 et suivants suite à ma lecture des résultats catastrophiques du S1, puis mon post 1651 du 15/08 post dépêche Bloomberg où la la messe semblait dite tellement c’était précis

Petit apparté: amusant de voir le système de réputation qui va donner plus de point aux commentateurs à POSTERIORI (KIWI, SCIPION …les gars, c’est pour l’illustration, vous savez que je vous apprécie !) qu’à l’oiseau de mauvaise augure (ou de bonne augure pour ceux à qui j’ai ouvert les yeux et qui ont pu sortir à temps)

Je peux d’ailleurs vous mettre en garde sans connaitre le dossier KLEPIERRE comme je connaissais le dossier UNIBAIL pour le traiter tous les jours jusqu’en aout, que bien qu’en en ayant probablement pas besoin (pas les desequilbres bilantiels et pas la même gonflette de la NAV que UNIBAIL, mais le même COVID…), les puissantes forces de marché que je décrivais plus haut, pourraient probablement forcer KLEPIERRE à faire de même. Espérons que le timing serait mieux choisi et le newsflow plus positif avec une histoire de croissance et pas de restructuration. Dans l’immédiat, je les vois bien d’ailleurs faire un communiqué disant bilan très solide et pas besoin d’AK si la pression continue à s’accentuer

Bon courage les amis actionnaires d’UNIBAIL, je ne peux malheureusement pas vous dire que cela ira bientôt mieux sur ce dossier

Klepierre n’a pas l’exposition US et UK d’Unibail qui sont la ou se trouvent les principales baisses de NAV

Talleyrand, le 17/09/2020 a écrit :

Betcour a écrit :

Je ne comprend pas bien pourquoi ils n’ont pas utilisés des obligations perpétuelles subordonnées. Ils auraient payés ~3% d’intérêts ce qui n’est pas bien cher, et étant de la dette hybride, ça rentrait pas dans les ratios d’endettements. Mais peut être que les covenants excluent cette "astuce" largement utilisée par les REITs.

Leur perpetuel subordonné NC6 traitait avant l’annonce à 600bp donc un nouveau hybrid NC6 leur aurait coûté dans les 5.5%-5.75%.

toujours moins cher que l’equity

Tssm a écrit :

D’ailleurs, j’ai une petite anecdote sur la valorisation des locaux commerciaux à Paris centre, il ne faut pas penser que cela ne baisse pas chez nous aussi. On vient de me proposer la semaine dernière des murs à Mabillon face au marché saint germain (75006). Donc la vous êtes emplacement numéro 1 (UN VRAI !) et au top de la valorisation. Le prix proposé se base sur un taux de capi avant discussion de 6% !
Il y a un an, j’en aurai jamais entendu parlé et l’affaire se serait faite à 3% sans discuter
PAs comparable avec un centre commercial, car murs en pied d’immeuble mais cela donne à réfléchir sur la baisse des valorisations, et sur certains biens achetés par certaines foncières ou scpi en 3 éme zone …

Et un jour prochain, on entendra parler d’un Drahi ou d’un Bolloré ou autre capitaliste de connivence ayant accès à des capitaux illimités sans contrepartie racheter des dizaines de milliers de m2 parisiens pour moins cher que gratuit et obtenir une autorisation de les transformer en résidentiel avec un prix au m2 10x supérieur.

Au prix actuel de l’immo commercial parisien je peux vivre soit dans 40m2 résidentiel soit dans une boutique de 200m2 des Halles… Voire plus à la vitesse de l’effondrement du cours de bourse d’Unibail.

Bonjour,

Mon propos n’est pas de lancer une discussion du type café du commerce sur le cours d’Unibail donc je m’en excuse au préalable si l’effet est le même, mais je cherche à mieux comprendre les forces en présence à la vente et à l’achat sur le titre suite à l’annonce de l’AK pour ceux qui ont une expérience des augmentation de capital de ce type.

J’aurais eu tendance à penser qu’une telle annonce aurait pu, au final, rassurer le marché sur l’avenir de la société dans la mesure où l’AK est "fully underwritten".

Mais la baisse du cours de ce jour (plus bas à ce stade 29,680€ soit valorisation de société à 4,1Mds€ soit moins que les 3,5Md€ de l’AK + 1Md€ de dividende en actions) laisse penser que la prime de risque demandée par le marché est finalement encore supérieure.

Est-ce pour valoriser le risque d’un échec de l’AK en assemblée générale et ainsi mettre la pression aux actionnaires qui hésitent ? Est-ce dû aux projet finalement assez vague du management qui ne donne pas beaucoup d’éléments sur les multiples de l’opération ?

J’ai bien conscience que seuls les chiffres achat/vente parlent pour calibrer le prix du titre, mais a-t-on des éléments pour mieux comprendre la réaction du marché à cette annonce ?

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Au delà de l’aspect technique du short des HF qui font leur travail, sachant qu’ils vont pouvoir se racheter autour de 20e (modulo la valeur du BS si DPS), la raison est plus problématique, c’est que le plan du management n’est pas considéré comme crédible par le marché

Les investisseurs se rendent aussi compte que le montant de 3,5milliards déjà très dilutif ne sera probablement pas suffisant

Une annonce aussi précipitée montre qu’il y a clairement un problème beaucoup plus important (qui peut être avec auditeur sur valoriser actifs/GW; avec les créanciers ; avec les agences qui ont exigés une AK pour rester IG….)

Le fameuse vente d’actif de 1Md qui est proche d’être finalisée depuis l’annonce du S1 n’est toujours pas finalisée

L’execution de l’AK reste longue (et un peu incertaine du fait de la convocation d’une AG)

Vu les circonstances , il y a une MAC clause sur la garantie bancaire probablement très bien rédigée pour que les banques puissent sortir, je ne la connais pas

Une AK dans un bon timing qui aurait pu faire monter le titre, c’était
- sortie de la crise sanitaire  (ça il ne maitrise pas, mais avec autant d’incertitude, difficile de se projeter pour un investisseur dans un centre commercial …)
- opérationnel soigné (accord sur paiement loyer du T2 par exemple, réouverture des centres… )
- plan de cession d’actifs réalisé et pas du BLABLA

En tant qu’actionnaire au LT, vous devez exiger un remplacement du management