La différence entre ce que peut recevoir une personne morale imposée à l’IS et une personne physique (ou morale) imposée à l’IR peut provenir de 2 situations (Dans les 2 cas, la personne morale à l’IS reçoit un peu plus sur son compte, mais devra payer de l’IS sur une assiette un peu plus large) :
a) revenus financiers de la SCPI : l’associé imposée à l’IR se verra appliquer un prélèvement à la source (de 30%) sur la fraction distribuée correspondant à des revenus financiers, si il n’a pas informé la SCPI qu’il pouvait et voulait en être dispensé (avant novembre de l’année précédente, si son foyer fiscal a moins de 50 ou 75k€ de RFR pour un célibataire/couple).
b) plus-value générée par la SCPI (en vendant un bien) : la SCPI paie à la source l’impôt sur sa plus-value, pour le compte de ses associés imposés à l’IR (en appliquant le barème des plus-values immobilière des personnes physiques, avec abattement sur la durée), alors que l’associé personne morale imposée à l’IS devra ajouter le montant de la plus-value à son résultat (et payer de l’IS dessus) et donc recevra un peu plus de la SCPI (qui n’aura pas payé d’impôt pour son compte).
C’est la situation pour un bien situé en France : lorsque le bien est hors de France ça se complique encore plus !
Certaines SCPI ne distribuent presque jamais leurs plus-values (et ont parfois une RPV plantureuse) et ne compensent pas plus les associés à l’IS pour lesquelles elles n’ont pourtant pas payé d’impôt sur ces plus-values (il faut juste le savoir, pour éventuellement les éviter si on est à l’IS). (J’ai plus l’impression que la cause est une incompréhension/incompétence du CS, voire de la SdG et de certains gros associés imposés à l’IS (qui perdent des sommes conséquentes), que de la malversation).
Sinon, sur les 3 SCPI évoquées :
- LF Europimmo a distribué 10.50€ en T1, T2, et T3/2020. Les associés imposés à l’IR n’ont reçu que 10.09€ parce que les 10.50€ comportaient 1.38€ de revenus financiers, sur lesquels 30% ont été retenus. Les associés à l’IS ont reçu 10.50€. C’est le net versé. C’est clairement mentionné dans les bulletins trimestriels.
- Corum XL a distribué 7.6433€/part net pour les 11 premiers mois de 2020 (ce qui correspond à 9.67€ brut annoncés). Le dividende cible n’est qu’une cible, et n’a pas vraiment à être pris en compte pour plus que ça dans les projections, sachant que cette cible a toujours été (largement) dépassée dans le passé (et le sera assurément pour 2020), ce qui ne préjuge de rien pour l’avenir.
- Novapierre Allemagne a distribué 2.91€ en T1, T2, et T3/2020, sans revenus financiers. C’est le net versé. Le brut ne sera connu (peut-être), avec le montant imposable, qu’avec l’IFU 2020 ou le Rapport Annuel 2020, vers mai 2021.
Il n’y a que CORUM qui communique sur autre chose que le net versé dans les bulletins trimestriels, et qui mette en avant un montant "brut" présenté comme le net auquel serait ajouté les impôts et taxes payées à la source à l’étranger. Cependant certaines (chaque année il y en a un peu plus…) autres SCPI indiquent (dans leur rapport annuel, en cherchant bien) l’impact des impôts et taxes payées à la source à l’étranger pour les biens détenus hors de France (parfois le montant global, parfois le montant par part, ou les deux).
Il n’y a aussi que CORUM dont les SCPI distribuent la totalité de leur résultat (n’abondant ni RAN ni Réserve de Plus-Value, sauf pour des montants symboliques), et dont la distribution reflète donc les réels résultats. Pour les autres SCPI, la société de gestion distribue bien souvent ce qu’elle veut, pour faire l’affichage qu’elle souhaite, et conserve en RAN ou RPV le solde, parfois plantureux, ou consomme les RAN et RPV (sans que les associés peu avisés ne se rendent compte que la distribution n’a rien de pérenne). Tout ceci sans oublier le rôle de la PGE, qui doit cependant à présent (après la réforme de 2017) donner lieu à moins d’usages discutables.
AMF : Associé des 3 SCPI citées, via structure à l’IS.
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