SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Pourquoi 28k€ de frais ?
Les frais sont perdus si vous vendez dans 15 ans. Mais sinon non. Ça vous fait juste une provision pour la fiscalité de 8% de 200k€.
Les frais sur l’US ne se matérialisent pas.
le délai de jouissance doit être supérieur à 3 mois en moyenne. Comptez 4 voire 5 mois car pas mal de SCPI ont des délais supérieurs.

Vous faites votre compta tout seul ? Pas d’assurance de prêt ?

Questions annexes
Pourquoi 15 ans pour la PP ?
Vous ne prenez que des revenus FR ? Normalement avec un ratio de 150/200 vous devriez être a 0 IS sur 15 ans.

Sans vérifier l’ensemble des chiffres mais juste sur le calcul du TRI:

Vous sortez -150ke de cash pour l’usufruit en année 0.

Ensuite, vous n’avez que le cash flux généré sur 15 ans= dividende- remboursement emprunt (intérêt et capital)- IS.

Les frais de souscription seront visibles à la fin en année  16 matérialisent la cession des parts en P2. = 200ke × (1-8%)

=> cela donne un TRI de 5.37% dans la SCI IS et 2.34% dans le patrimoine privé après flat taxe.



Sur les hypothèses  :
-délai jouissance faible
-frais souscription faible
-taux emprunt comprend il l’assurance?
- y-a-t-il des frais des garantie a prendre en charge la première année ?
- frais de comptabilité  et juridique sci et constitution Sci?

En année 1, il ne faut prendre que les frais de souscription de la PP puisque les frais sont compris dans l’amortissement de US. dans votre exemple vous les prenez 2 fois.

Le TRI correspond au calcul de cashflow corrigé  pour la première année  des frais:

dividende = 11842 (US) + 6000 (PP)
remboursement emprunt = 3000 (intérêt) + capital (11953)
autres frais dont IS = 0

=> cashflow 2889

Le TRI ne se calcule pas sur dividende - intérêts uniquement.

Le remboursement du capital sera valoriser par la vente théorique de d’immobilisation à la fin des 15 année.

150ke dont 12ke de frais de souscription.

L’usufruit amorti sur 15 ans = 10ke yc les 8% de frais.

en prenant (150ke+200ke)x 8%, la première année pour le résultat fiscal, vous prenez une nouvelle fois les frais de souscription de l’usufruit.

Et donc donc sur les 15 ans vous avez 8% intégré dans les amortissements et une fois dans sur l’année 1.

Si vous achetez 150ke/(1-10%) =166ke d’usufruit dans ce cas vos revenus sont 166ke x 4%/ 38% = 17543e et pas 15889e en année pleine.

idem pour les revenus de P2P, le DVM des scpi est fait sur la valeur de souscription comprenant ces fameux frais.

Dans votre colonne TRI penser à décaler d’une année , le cash initial que vous investissez. Le principe du TRI repose sur le fait que l’argent d’aujourd’hui  n’a pas la leme caleur une année après.

Pour la cession en année 16, vous devriez retrouver votre investissement hors frais.

TDVM  est déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.

Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.

Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

Merci pour toutes vos remarques.

J’ai laissé 15ans, mais je vois bien l’intérêt d’un emprunt plus long.

J’ai ajouté :
- l’assurance du crédit (0.1%), dans la colonne intérêts
- des frais courants fixes à 1000€
- une part de revenus internationaux => en effet l’impact est significatif pour l’IS. A 50% de revenus étrangers je ne génére que du déficit reportable pendant toute la simulation (et donc IS 0).



Du coup, la simulation commence à ressembler à quelque chose plus proche de la réalité ?
(modulo le fait de jouer sur les durées de l’US et du crédit de la PP)

Je ne pense pas que des "frais" de 28 k€ puissent être déduits fiscalement en année 1

Je comprends en effet que les frais sont inclus dans le prix des parts et ne sont donc passés ni en charge ni immobilisés et amortis pour la PP.

Le TRI calculé est celui des flux internes à la SCI. Si vous calculez les flux sur votre patrimoine privé (celui qui compte vraiment !), ce sera différent (inférieur).

Oui bien évidemment, je ne fais pas non plus d’hypothèse de réinvestissement des CF au sein de la SCI.

Pour ma part, je ne payerais ceci que 30 à 32%, 33% serait vraiment le maximum.

En effet j’avais laissé ce taux inchangé alors que c’est un paramètre critique sur la rentabilité finale.

Vous avez "oubliez" qu’en année 16 vous percevrez encore du CA pour l’usufruit (sur 3 mois) :

En effet

Pourquoi ré-inventer une Nième fois un fichier excel pour simuler ce que d’autres forumeurs ont déjà simulé (certain dans la même discussion me semble-t-il) ?

Car construire la chose soi-même permet de mieux la comprendre.

Je vous remercie pour vos retours, je vais mettre à jour mon fichier en intégrant vos remarques.

Ci-après la simulation corrigée :

Dernière modification par Geronimo (13/12/2020 09h57)

Talondort a écrit :

Plusieurs éléments de réflexion :
- pour un prêt de 15 ans j’ai obtenu un taux de 1,05% (offre de prêt en courte finale) => ok
- vous pouvez intégrer des frais de garantie de prêt en 1ère année (frais de nantissement, société de cautionnement, frais de dossier …) => ok
- intégrer un différé soit total soit d’amortissement du capital de plusieurs mois (à négocier avec la banque, jusqu’à 24 mois) pour compenser les délais d’obtention d’US 15 ans et les délais de jouissance  => ok

Talondort a écrit :

- les clefs de répartition US / NP sur 15 ans sont généralement comprises entre 40/60 et 35/65. LF EuropImmo propose toutefois 32/68.

Oui c’est initialement ce que j’avais trouvé, mais ce taux dépend du TDVM, du coup partir sur 4% de TDVM et 38% de clé n’était pas très cohérent

Talondort a écrit :

- les taux de rendement sont en moyenne supérieurs à 4% mais je comprends que dans cette approche vous choisissiez un scénario dégradé

Oui c’est cela.

Talondort a écrit :

- dans mes simulations j’ai fait le choix de ne pas déduire fiscalement la quote part d’intérêts correspondant à des revenus "étrangers"

Du coup dans vos simulations les revenus français et étrangers avaient un impact similaire ?
Ca me semble relativement conservateur du coup…

Si je regardeLF Europimmo :
- si je suppose le solde identique, le dividende 2020 après prélèvements fiscaux et sociaux payés par la SCPI est de 10.09*4 = 40.36€ par part
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 1045€
- soit un rendement reçu de 3.86%

Si je regardeCorum XL :
- si je suppose le ratio avec le dividende cible 2020, le dividende 2020 après prélèvements fiscaux et sociaux payés par la SCPI est de 9.45*(1.92/2.44) = 7.44€ par part
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 189€
- soit un rendement reçu de 3.93%

Si je regardeNovapierre Allemagne :
- si je suppose le solde identique, le dividende 2020 est de 2.91*4 = 11.64€ par part => le lexique indique que ce taux est "brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n", je ne vois nul part dans le bulletin quel est le dividende net versé.
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 260€
- soit un rendement reçu de 4.47% mais il s’agit d’un taux brut de la SCPI et non du taux effectivement distribué

Ma compréhension est-elle correcte ?

PS : il ne s’agit pas de prendre une décision d’investissement sur la seule base du rendement, mais de comprendre les différences de présentation (et de calcul) du rendement.

Merci

Dernière modification par Geronimo (13/12/2020 14h15)

Cool, je viens de commencer les démarches aussi. J’ai pour l’instant vu deux cabinets comptables, les propositions sont les suivantes :

Cabinet 1 a écrit :

Constitution de la société : 500 € HT (600€ TTC)
(ne comprend pas les frais de formalités légales (greffe, publicité))

Mission comptable et fiscale : 500 € HT
Mission juridique : 180 € HT (en option)
Soit un total de : 680 € HT / an (816 € TTC) ou 500 € HT / an (600 € TTC) si uniquement la mission comptable et fiscale sans le juridique annuel

Pas trop d’idées sur ce que contient le juridique annuel (j’ai cru comprendre que c’était la rédaction et le dépôt de l’AG annuelle)

Cabinet 2 a écrit :

Constitution de la société : offert
Mission comptable et fiscale : 800 € HT

C’est un peu plus cher que les estimations données sur cette file, je continue à chercher.

Sinon une raison particulière pour avoir choisi Shine ? Vous avez comparé d’autres banques ?
Tenez-nous au courant pour les offres du CGP. Savez-vous si l’usufruit 15 ans est facile à trouver ?

Mon conseil: prenez le cabinet 1. Le cabinet 2 ne fait pas le juridique, vous irez voir un avocat pour cela et il vous en coûtera bien plus cher au final.

LF Europimmo est à 31-32% pour de l’US 15ans selon le site Moniwan.

Il me semble normal que la clé varie selon le rendement, autrement certaines configurations ne seraient jamais intéressantes pour l’une ou l’autre des parties même avec des hypothèses d’evolution du rendement ou du prix de la part.

Dernière modification par Geronimo (15/12/2020 19h12)