Classification des centres commerciaux/malls (class A, class B, class C…)

Je suis étonné car normalement il est interdit a un cabinet dentaire de fonctionner dans un centre commercial car déontologiquement  la profession de dentiste ne doit en aucune façon être àssimilée à un commerce. Cordialement

ballotph a écrit :

Certes, ce n’est pas trop "Glamour", moins qu’une boutique de sous-vêtements, mais je trouve l’idée assez bonne, et que dans l’avenir, il faudra rivaliser d’audace comme celle-ci, si nos SIIC ou autre SCPI veulent rentabiliser leurs galeries de façon pérenne.

Cela fait plusieurs trimestres déjà que les foncières de centres commerciaux US en parlent dans leurs conférences téléphoniques.

Le centre commercial devient un petit centre-ville, avec des usages mixtes, et notamment des soins de santé.

Fifi54, je pense que nos élus s’en chargent.

Moins de places de stationnement
Parking hors de prix

Une comparaison entre les différentes foncières de centres commerciaux US :





La dichotomie entre les centres commerciaux de classe A et ceux de classe B/C est palpable…

Les deux images sont extraites de cet excellent article : https://seekingalpha.com/article/430564 … o-die-time

Un article intéressant sur la nouvelle stratégie des centres commerciaux

Le centre commercial américain sera-t-il sauvé par une piste de ski, un parc à thèmes et 40 toboggans?

Depuis l’autoroute du New Jersey Turnpike, les parois blanches du centre commercial American Dream ressemblent à celles de bien d’autres centres commerciaux fermés disséminés en Amérique, juste en plus grand. C’est en y pénétrant que vous êtes frappés par son audacieux principe. Tout tourne autour du spectacle.

A l’une des extrémités, vous apercevez les nombreux téléphériques d’une piste de ski intérieure haute de 16 étages, la plus grande dans l’hémisphère ouest. En face d’une patinoire de hockey assez grande pour accueillir les championnats professionnels se trouve le plus grand parc d’attractions fermé de l’hémisphère, le Nickelodeon Universe – un entrelacs coloré de montagnes russes et de manèges éparpillés sur 3 hectares. A côté se trouve le DreamWorks Waterpark, le plus grand parc aquatique intérieur d’Amérique du nord, avec une piscine à vagues et 40 toboggans. L’un d’eux ondule comme un gigantesque serpent bleu canard sur toute la longueur de l’atrium.

Sans oublier les boutiques, bien sûr.

American Dream, le centre commercial le plus cher jamais construit aux Etats-Unis a ouvert ses portes vendredi 25 octobre. C’est le premier, aux Etats-Unis, à consacrer plus de place au divertissement, à la restauration et aux attractions qu’aux magasins à proprement parler. Etant donné que plus d’un a décrété la mort du « shopping mall », c’est le secteur tout entier qui a les yeux rivés sur le spectacle pour voir si cette formule pourra sauver le centre commercial à l’américaine d’une offre excédentaire et de l’essor du e-commerce en ligne.

Le site de près de 36 hectares, bâti sur un marécage proche du complexe sportif de Meadowlands, va ouvrir par étapes jusqu’en 2021, pour un coût à date de 5,7 milliards de dollars. Le total pourrait atteindre les 6 milliards de dollars, après l’ajout de services comme l’hôtel et le centre des congrès déjà prévus.

Des ouvriers travaillent déjà sur de nouvelles attractions, nombre d’entre elles destinées aux familles. Un Legoland Discovery Center et le Sea Life Aquarium ouvriront au printemps. Les enfants pourront jouer dans le fuselage d’un Boeing 737 à KidZania, dont l’ouverture est prévue en 2021. Les fans de minigolf pourront s’attaquer à Pig Island et d’autres défis qui émaillent un parcours couvert de 18 trous inspiré par le jeu Angry Birds.

Il y a aussi des projets pour une salle de cinéma de luxe, un théâtre et une grande roue à l’extérieur du site d’où on verrait Manhattan, à quelques encablures de là, de l’autre côté de la rivière Hudson.

Le promoteur, le Canadien Triple Five Group, également propriétaire du Mall of America à Bloomington, dans le Minnesota, vise 40 millions de visiteurs par an sur le site. Soit plus du double des clients de Disneyland en Californie l’année dernière. Triple Five espère que les visiteurs passeront toute leur journée à American Dream, contre une à deux heures passées habituellement par les consommateurs au centre commercial le plus proche.

« Quand vous vous y promenez, nous voulons que vous soyez impressionné, subjugué, inspiré », dit le président de Triple Five, Don Ghermezian. Au terme « centre commercial » pour qualifier American Dream, il préfère l’expression « un ensemble incroyable d’expériences uniques ».

M. Ghermezian fait le pari que si les foules viennent pour les attractions, ils jetteront également un œil au plus de 450 commerces disséminés sur le site, parmi lesquels figurent les enseignes de luxe Tiffany & Co. et Hermès, mais aussi des classiques des centres commerciaux comme Victoria’s Secret et Sephora, ou encore la chaîne de supermarché asiatique H Mart. Les boutiques ouvriront à partir du mois de mars.

American Dream vise un chiffre d’affaires de 20 000 dollars par mètre carré, soit le double de ce que génèrent les grands centres commerciaux habituellement. La société de conseil HR&A Advisors estime qu’American Dream va engranger 309 millions de dollars par an avec ses attractions, et 2,6 milliards de dollars de chiffre d’affaires brut une fois que le projet se sera stabilisé à la troisième année d’exploitation.

« Nous voulons que les gens viennent pour le divertissement et qu’ils souhaitent ensuite rester pour faire des achats », indique M. Ghermezian. « La seule façon d’atteindre le parc aquatique, c’est de traverser 28 000 mètres carrés de boutiques. »

Triple Five a repris le site d’American Dream en 2011, après l’échec de précédentes initiatives par d’autres promoteurs. L’entreprise a été fondée par le père de M. Ghermezian, qui a quitté l’Iran pour le Canada dans les années 1940, et ses trois frères, qui ont fait grandir l’entreprise de l’habillement à l’immobilier alors que l’industrie pétrolière s’est envolée dans l’Alberta.

M. Ghermezian, qui préfère t-shirt, blazer et baskets aux costumes trois-pièces et souliers en cuir, a tellement envie qu’American Dream réussisse qu’il a hypothéqué près de la moitié de la participation de son entreprise dans deux de ses holdings les plus rentables – Mall of America, le plus grand centre commercial des Etats-Unis, et le West Edmonton Mall au Canada, plus grand centre commercial d’Amérique du Nord. Les deux proposent environ un quart de divertissement et trois quarts de commerces, tandis qu’American Dream est composé à 55 % de divertissement et à 45 % de commerces.

Il y a des risques : un ralentissement de l’économie américaine pourrait freiner les dépenses des ménages et conduire à ce que les gens ne viennent pas à American Dream. L’e-commerce continue de plomber les ventes de commerces physiques. Le centre commercial pourrait pâtir des embouteillages ou d’un manque de solutions de transports en commun, qui décourageraient les consommateurs et feraient fuir les commerçants.

Dans le secteur, certains se demandent dans quelle mesure la partie commerce du centre commercial réussira, notamment au regard de sa localisation à proximité d’autres centres commerciaux haut de gamme du New Jersey ainsi que l’abondance de possibilités de shopping offertes par la ville de New York. Enfin, gérer un site de divertissement nécessite plus de personnel et une expertise dans la gestion des foules – ainsi que des investissements autrement plus importants.

Néanmoins, certains promoteurs de centre commerciaux voient ce concept comme l’une des meilleures chances qui restent pour redynamiser le secteur.

Les premiers centres commerciaux des Etats-Unis ont été construits dans les années 1950, dans le sillage de l’essor des banlieues et de leur population et de l’émergence d’une culture de la voiture. Les promoteurs en ont construit des centaines à travers le pays, se reposant sur un modèle où un ou plusieurs grands magasins servaient de figure de proue au site, attirant les commerçants vers d’autres boutiques plus spécialisées.

Mais les promoteurs ont trop construit. Aujourd’hui, il y a environ 1 200 centres commerciaux dans le pays, selon les chiffres du International Council of Shopping Centers. Seuls 22 nouveaux centres commerciaux ont été construits au cours des dix dernières années. Et un nombre croissant de sites ont été transformés en zones de bureaux, appartements, hôtels ou entrepôts.

Ceux qui subsistent ont été ravagés par la concurrence d’Amazon et par les changements des habitudes des consommateurs. De nombreuses chaînes de grands magasins et de nombreux distributeurs ont réalloué leurs ressources au développement de leur activité sur Internet afin de compenser le recul du trafic en magasin. Ils ont fermé, réduit la voilure ou déménagé certains de leurs magasins moins performants vers des emplacements plus courus, notamment dans rues commerçantes des centres-villes.

De nombreux propriétaires ont tenté d’endiguer la fuite des consommateurs et des locataires en renégociant les loyers et en remplissant leur agenda de divertissements annexes comme des spectacles de drag-queens et des fermes pédagogiques.

Au Fashion District Philadelphia, un nouveau centre commercial à 400 millions de dollars qui a ouvert le mois dernier, on trouve ainsi Candytopia, une exposition interactive d’art et de confiseries qui existe dans trois autres centres commerciaux. Il faut acheter un billet à l’entrée pour pouvoir déambuler dans une fosse en marshmallow, des sucettes sculptées grandeur homme et des portraites en bonbons – autant d’arrière-plans propices à des photos partagées sur les réseaux sociaux. L’entreprise dit que son site de Philadelphie attire 1 700 visiteurs par jour.

« Le téléphone est devenu une arme pour les millennials et la génération Z. Cela a modifié la façon dont ils arpentent un centre commercial », affirme le directeur général de Candytopia, John Goodman.

Joe Coradino, DG du Pennsylvania Real Estate Investment Trust, qui a ouvert le Fashion District avec le propriétaire du centre commercial Macerich, indique que l’entreprise recherche de plus en plus des occupants qui proposent des expériences. « C’est important pour nous d’intégrer des attractions à fort impact qui renforcent notre positionnement en tant que destination incontournable », dit-il.

A l’origine, American Dream devait s’appeler Xanadu, le nom choisi par le promoteur initial, le constructeur de centres commerciaux Mills. Mills comptait construire un complexe mêlant divertissement, sport, commerce, bureaux et hôtel, où devaient figurer le domaine skiable couvert, une piste de karting inspirée par la Formule 1 et un simulateur de saut en parachute, pour un coût total de 1,3 milliard de dollars.

En 2011, l’ancien gouverneur Chris Christie a qualifié le projet de bâtiment le plus moche de tout le New Jersey. Le design originel consistait en une sorte de rampe ascendante avec une façade ressemblant à un mur de Lego bleu et gris.

Circuit City, Virgin Megastore et Borders Books & Music avaient envisagé d’y prendre des emplacements. American Dream aura survécu à toutes ces entreprises.

Mills a rencontré des difficultés financières en 2006 et la firme Colony Capital, de Thomas Barrack, a récupéré le projet. Colony y a ajouté le projet d’une grande roue et d’un théâtre. Le budget est monté à 2 milliards de dollars. La chute, en 2008, de Lehman Brothers, le premier prêteur de Colony sur ce projet, a mis un coup d’arrêt à la construction en 2009.

M. Ghermezia a racheté le site en 2011 pour un montant non divulgué. Du projet Xanadu, il ne reste que la piste de ski archée.

Pour American Dream, Triple Five s’appuie sur ses expériences avec le West Edmonton Mall, qui a ouvert en 1981, et le Mall of American, inauguré onze ans plus tard.

Le promoteur a constaté que lorsque la conjoncture économique est mauvaise, les sites de divertissement peuvent attirer les consommateurs hors de chez eux. Lors de la crise de 2009, Triple Five offrait, en semaine, des entrées gratuites pour les parcs d’attractions aux personnes qui avaient fait des achats pour un certain montant dans ses deux centres commerciaux, dit M. Ghermezian.

Cela était aussi plus facile parce que Triple Five était propriétaire à la fois de la partie commerciale et du divertissement, plutôt que de dépendre d’un tiers, comme c’est le cas pour les plus petits centres commerciaux en raison des coûts.

Triple Five a acheté deux Rolls-Royce pour emmener les clients aisés de Manhattan ou des Hamptons vers le nouveau centre commercial. Cet avantage fera vraisemblablement partie d’un programme de fidélité, indique l’entreprise. Ceux qui n’ont pas la patience de subir les aléas du trafic peuvent arriver par hélicoptère et se poser sur l’un des trois héliports prévus sur le site.

La patinoire et le parc d’attractions Nickelodeon font partie de la première phase de d’American Dream, qui a démarré vendredi 25 octobre.

Comme American Dream ouvre par phases, les premières impressions des consommateurs pourraient être teintées par les travaux toujours en cours et les zones interdites d’accès. Certains commerçants ont dit qu’ils étaient prêts à ouvrir fin octobre, mais qu’il n’y avait pas la masse critique de boutiques ou de restaurants pour les rejoindre. Nombre de distributeurs n’ont pas encore arrêté leur choix concernant leur emplacement dans le centre commercial, ce qui pourrait reporter les ouvertures au mois de mars, estiment certains analystes.

« Si vous ouvrez sans magasins, vous allez décevoir les gens », note Nick Egelanina, président de SiteWorks, une société de conseil spécialisée dans le retail. « Je ne pense pas que c’est une bonne chose à faire. »

Triple Five affirme qu’une ouverture collective de magasins en mars est préférable à une ouverture échelonnée. « Nous avons trop de locataires qui font encore des travaux », a déclaré M. Ghermezian.

Le magasin de jouets Build-a-Bear Workshop va ouvrir un magasin de 280 mètres carrés à American Dream, quand bien même il prévoit de fermer 30 magasins dans les dix-huit prochains mois – dont certains dans des centres commerciaux couverts. L’enseigne s’est dernièrement intéressée aux bateaux de croisière et aux complexes hôteliers avec parc aquatique, qui conservent l’attention de leurs clients pendant de plus longues périodes.

« Si vous allez au centre commercial pour trois ou quatre heures, vous vous attendez potentiellement à ne dépenser que “X” argent. Mais si vous y passez deux jours, vous chercherez à expérimenter toutes les différentes activités parce que vous n’êtes pas près de revenir avant un moment », indique Chris Hurt, directeur des opérations chez Build-a-Bear. L’entreprise se dit que les clients passeront plus de temps à American Dream.

IH : merci pour le partage, mais il faut préciser la source. J’ai modifié votre message pour rajouter l’URL.

En lisant le rapport annuel d’Unibail, il y a un point qui me questionne.

On a un yield qui se compresse



Avec un taux de vacance qui augmente, car on approche des 10% (le risk premium considère 0% par construction)


Notons également que l’impact du Like for like yield implique une baisse de la valeur (or sur le graphique on passe de 4,2 à 4,1%). Mon explication est que les actifs Westfield étaient à des yield incroyablement bas (et ne sont pas dans les 4,2%).

Enfin, il le taux de capitalisation à 10 ans (exit capitalisation rate, qui donne une idée du futur que prévoit l’évaluation du bien) est de 1% plus haut (5,1% page 69). Ce qui en passant, ne leur pose pas de problème à prévoir une croissance des loyers nets de 4,1% par an.

Si je synthétise, la situation est pourrie aux USA mais on a quand même un prix qui monte si on prend un risk premium corrigé (ou pas d’ailleurs) de la vacance actuelle. Je veux bien entendre que le marché US soit plus efficient, mais le risk premium est minime alors qu’il est de 4% en France et qu’il a augmenté, alors que les résultats eux ne montrent pas de problème significatifs.

- Soit les US sont en situation de bulle avec trop de liquidités : pourquoi pas
- Soit la zone Euro n’est pas efficiente : c’est bien possible, on le voit les actionnaires de joint venture, Crédit Agricole Assurance et La Française, que des Français. Pratiquement que des ETF comme principaux actionnaires (le premier étant un fond de pension du Pays-bas), pas d’assureurs ou une grosse part d’ETF immo.
- Soit les taux négatif en Euro font que cela fausse tout : j’en doute, même au contraire
- Soit le marché pense que ça va aller mieux aux US et moins bien en France : j’en doute
- Soit la marché anticipe que les taux 10 ans vont baisser aux US et monter en France : j’en doute, on le verrait sur les taux 30 ans

Je ne trouve pas une réponse définitive, mais indépendamment de ce qu’on peut penser de l’avenir des centres commerciaux, on ne peut pas avoir deux visions à ce point distinctes sans raison (rationnelles ou non).

Encore un article très instructif d’Hoya Capital Real Estate : https://seekingalpha.com/article/432819 … er-madness

Ce tableau résume tout :



A part Simon Properties Group, depuis 2017 c’est une hécatombe sur le flux de trésorerie opérationnel des foncières de centres commerciaux US (et c’est la même au UK, avec un retard de phase).

En bourse, les foncières semblent de moins en moins coter en fonction de leur NAV, mais plutôt en fonction de leur résultat opérationnel, comme n’importe quelle société.

Sur le tableau, on voit bien que même Macerich, avec pourtant d’excellents centres commerciaux et un taux d’occupation élevé, subit une baisse significative du FFO.

C’est que les dépenses de maintenance et de redéveloppement sont élevées, et on a du mal à en voir le bout.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Il peut y avoir une part variable, spécialement pour les foncières de centres commerciaux, mais c’est à la marge.

L’inquiétude porte plutôt :

1) sur la faillite pure et simple des locataires, qui laissent des emplacements vacants, nécessitant des aménagements pour être reloués,

2) une augmentation du taux d’effort (loyer rapporté au chiffre d’affaires) insoutenable pour les locataires, qui renégocient à la baisse le loyer.

Or les points 1) et 2) se généralisent avec la montée en puissance du eCommerce et la désaffection pour acheter (je dis bien acheter, et non se promener) dans les centres commerciaux.

On a vu que le tableau ci-dessous n’est pas du tout prédictif, mais s’il y en a qui veulent être contrariant (je leur conseille de ne l’être que si les initiés le sont aussi) :



Vous avez un tableau complet ici.

Et l’article correspondant sur SeekingAlpha : https://seekingalpha.com/article/433678 … 20-edition

Un tiers des malls américaines pourraient disparaître d’ici l’année prochaine

"CNBC a écrit :

A third of America’s malls will disappear by next year, says ex-department store exec

Published Wed, Jun 10 20209:41 AM EDT
Key Points
    “The mall has been losing ground for a long time, now it’s losing ground faster,” said Jan Kniffen, a current retail consultant and former exec at The May Department Stores, which was folded into Macy’s.
    Initially, he was expecting roughly 33% of America’s malls to go dark by 2030. Now, Kniffen thinks that will happen by next year.
    There are still about 1,000 malls operating in the U.S. today, according to commercial real estate services firm Green Street Advisors.

A third of America’s malls are going to shut permanently by 2021, according to one former department store executive, as their demise is accelerated due to the coronavirus pandemic.

“The mall has been losing ground for a long time, now it’s losing ground faster,” said Jan Kniffen, a current retail consultant and former exec at The May Department Stores, which was eventually folded into Macy’s.

“I expect we are going to see at least 20% of the [inside of the] mall go. I expect to see a third of the malls go a lot sooner than we thought,” he said Wednesday on CNBC’s “Squawk Box.”

Initially, he was expecting roughly 33% of America’s malls to go dark by 2030. Now, Kniffen thinks that will happen by next year.

There are still about 1,000 malls operating in the U.S. today, according to commercial real estate services firm Green Street Advisors.

A large majority of those malls are classified as so-called B- C- and D-rated malls, meaning they bring in fewer sales per square foot than an A mall. An A++ mall could bring in as much as $1,000 in sales per square foot, for example, while a C+ mall does about $320.

Per Green Street’s analysis, there are roughly 380 C- and D-rated malls out of the 1,000. And those are considered the most at risk of going dark, permanently, as they don’t generate enough sales to maintain the property and have greater vacancy rates. Green Street has said C malls “are not viable retail centers long term.”

Macy’s Chief Executive Jeff Gennette spoke to this reality on Tuesday, during a virtual fireside chat with Cowen & Co. analyst Oliver Chen.

“When you look at … the bulk of those stores, they’re in Green Street [A] malls,” Gennette said, referring to the locations that Macy’s plans to keep open longer term, as it shuts 125 stores over the next three years. “Fifty-one percent of our stores and 65% of our sales are in all A malls of Green Street. And they’re the best malls in the country. They will stay, definitely, in my perspective, will stand the test of time.”

“We’ve got highly motivated REIT developers that I think are best in class, and they’re looking at remixing the tenant mix of these malls,” Gennette added, referring to A mall owners such as Simon and Brookfield.

According to Kniffen, Macy’s is here to stay, now that it has secured $4.5 billion in new financing to weather the Covid-19 crisis. “They are well secured through 2022, at least. They are going to be with us.”

But the future for many other retailers is much less certain. Department store operator J.C. Penney is still trying to emerge from bankruptcy as a smaller business. Stage Stores could be forced to liquidate if it does not find a buyer. Signet, the owner of jewelry brands including Kay, Zales and Jared, said Tuesday that it will close as many as 400 locations, as its sales plummeted due to the pandemic. Even Macy’s said it could “accelerate” its store closure plans, but it is still working through that with its landlords.

A record 25,000 store closures are expected to be announced by retailers this year, according to a report by Coresight Research. And about 55% to 60% of those closures will be in America’s malls, it said.