Parkings : investir dans des parkings

Cela me semble effectivement une belle opportunité.

A ce propos, vous trouverez un exemple concret ici : Un extrait de mon guide "Parking Attitude - S’enrichir en investissant dans des parkings" » Business AttitudeBusiness Attitude

Oui, pour réduire les frais il faut être sur des montants plus importants.

D’ailleurs, on voit souvent des lots de 10, 20 parkings à acheter.

Parfois avec un ami, on plaisante en disant que l’on devrait monter une SCI avec quelques autres compères et acheter un lot de dizaines de parkings à Paris. Notre patrimoine n’en serait pas chamboulé car la mise personnel ne serait pas énorme, et ça permet de diminuer en proportion tous les couts annexes liés à la transaction. Mais nous sommes trop paresseux à acheter des actions derrière notre écran pour passer à l’acte. :-)

Attention car élément important qui ne m’a jamais fais franchir le cap de l’achat : Vous ne pouvez aucunement réaliser de deficit foncier!
C’est le gros souci de ce genre d’achat, la defiscalisation est impossible.
De plus, l’emplacement a un role encore plus important qu’un bien immobilier d’habitation. Le centre des grandes villes est fortement conseillé.

HuntR a écrit :

en vendant son guide de 30 pages pour 27€, excuse moi mais j’ai un peu l’impression qu’il nous prend pour des jambons …

On pourrait arguer que 30 € c’est pas cher si ça peut faire gagner une demi-journée de recherche en tout genre et que 27 pages sur un sujet relativement simple est bien assez. :-)

L’auteur porte bien le nom de son site, il a tout compris… Mettons qu’il a passé 1 journée à écrire l’ebook, s’il en vend un par jour, ça lui faire 30*30 = 900 € de revenu mensuel supplémentaire, pour une journée de boulot (puisque le temps qu’il a passé à son achat de parking, il l’aurait passé de toute façon).

Prenons investisseurheureux qui a passé 5 semaines à mi-temps pour écrire le livre Devenir rentier. Il a encore passé un certain temps, pour ne pas dire un temps certain pour être premier sur la requête "Devenir rentier" sur Google. Aujourd’hui, il vend 2 livres / jour via son site, à 2 € / livre, soit 4 € / jour ou 120 € / mois.

L’investisseur heureux n’a PAS la businessattitude… ;-)

Une remarque : sur les forums US, il y a des doutes sur la fortune initiale de Robert Kiyosaki ou Tim Feris. Il se dit qu’en fait ils se sont surtout enrichis via leur livre, en "vendant" du rêve. Donc d’une certaine façon, nous qui avons acheté leur bouquin avons été des "jambons"…

C’est la loi…Tu ne peux réaliser du déficit foncier que pour des locaux affectés à l’habitation.

Je viens de réaliser une interview d’un des plus gros marchands de biens de la région bordelaise sur mon blog et il a confirmé que ce n’était pas un bon investissement.

Après chacun agit en fonction de son objectif et des ses envies.

jerome F. a écrit :

C’est la loi…Tu ne peux réaliser du déficit foncier que pour des locaux affectés à l’habitation.

Comme Spiny, je suis surpris par ce point, que je ne connaissais pas. Il est vrai que l’investissement immobilier locatif en direct est un des rares domaines de l’investissement où je n’ai aucune expérience.

Merci à Jérôme:

-  de nous indiquer ses références sur ce point, soit dans le Lefebvre Fiscal, ou même directement l’article du CGI (Code Général des Impôts)  concerné.
C’est mieux et plus convaincant que de citer un "marchand de biens" qui aurait affirmé la chose.

- et de préciser ce qu’il entend par "Tu ne peux réaliser du déficit foncier". Car il y a deux significations possibles à cette phrase:
* pour un parking, pas de déficit foncier du tout, c’est-à-dire qui soit reportable sur les revenus fonciers de même nature des années suivantes
* OU moins gênant, il y a bien un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers futurs, mais contrairement aux logements, ce déficit n’est pas imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700€.

jerome F. a écrit :

pour info, tu prends une déclaration des revenus fonciers 2044, tu vas à l alinéa 224 Dépenses de réparation, d’ entretien ou d’ amélioration et tu vois écris en gras :
POUR ÊTRE DÉDUCTIBLE, CES DÉPENSES DOIVENT CONCERNER UNIQUEMENT LES LOCAUX AFFECTES A L HABITATION.

Merci pour ces précisions, mais je reste malgré tout dubitatif.
En effet, je suis allé consulter cet alinéa 244 dans la notice 2044 Revenus Fonciers (disponible sur le site www.impots.gouv.fr). Il n’y est pas dit que le déficit foncier n’est pas déductible, mais seulement que les travaux d’amélioration listés ci-après ne sont déductibles que pour des locaux d’habitation:

"Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
À titre d’exemple, sont déductibles les dépenses suivantes :
– l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : chauffage central; salle d’eau ; cuisine ; tout-à-l’égout ; ascenseur ; antenne collective de télévision ;
– l’installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité ;
– l’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes ;
– la réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable ;
– la réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants;
– la pose de sanitaires, installation de salles d’eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.

Pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation.
Toutefois, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à traiter les immeubles contre l’amiante, ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées sont déductibles."

Or par définition, ces travaux ne s’appliquaient de toute manière pas à un parking. Par essence même, un parking peut nécessiter des travaux de réparation; mais des travaux d’amélioration, je n’en vois pas.
Donc toute cette question d’impossibilité de déduire le déficit foncier des parkings me semble sans objet.

Bien sûr qu’il est possible d’imputer un déficit foncier sur une location d’emplacement de parking.
Qu’en serait-il sinon lors des ravalements de façade ou des travaux d’ascenseur lorsque le dit parking est dans une copropriété ? vous payeriez des impôts sur vos 2 et parfois 3 années de loyers perçus alors que ces mêmes loyers sont engloutis dans les gros travaux ? dans ce cas personne n’achèterai de parking dans le but de les louer.

Pour information dans certaines villes denses ou avec un métro parfois on ne peut qu’acheter une concession (ou un usufruit) lorsque la place de parking est souterraine car la pleine propriété du sol c’est le propriétaire de la surface du sol au dessus qui en reste propriétaire ; parfois les places de parking souterraines dépassent les limites verticales de l’immeuble et sont sous les routes/trottoirs ou sous la copro d’à côté, etc … il faut rester vigilant ! (NOTA : en ce qui concerne la taxe foncière, elle est toujours dûe même si le parking souterrain est en dehors de la parcelle de l’immeuble )

Il y a beaucoup de spécificités à la location de parkings :

Il est à noter que la location de parking/box/garage bref tout emplacement pour stationner un véhicule (même pour les 2 roues) est par défaut assujetti à la TVA à 19,6% puisque considéré par le fisc comme une prestation de service et ce, même si le bailleur est une société civile non assujettie à TVA.

Pour une exonération de TVA il faut 3 conditions :
- Que la location du parking soit étroitement liée à la location d’un local à usage d’habitation (nu ou meublé) lui même non soumis à la TVA. Peu importe qu’il s’agisse d’un seul bail ou de 2 baux distincts.
- Que ce soit le même bailleur qui loue le logement et le parking au même locataire (pas son conjoint).
- Que le parking soit dans le même immeuble ou groupe d’immeubles que l’habitation.

Bien que ce ne soit pas une habitation, la taxe d’habitation relative au parking est toujours dûe par le locataire sauf si le parking se situe à une distance supérieure ou égale à 1Km de l’habitation.

Les parkings c’est une gestion locative assez fastidieuse car il y a autant de paperasse (si ce n’est plus) que pour de l’habitation ou des boutiques, mais pour des montants beaucoup plus petits ; seul avantage  : les dégradations éventuelles sont minimisées par rapport à de l’habitation.

Pour résoudre ces tracas, je loue mes places de parking à un hôtel de luxe (prêt à payer au dessus du prix marché pour stationner les berlines de ses clients fortunés). J’ai choisi un bail commercial, comme ça en cas d’impayé … hop un dossier vers le tribunal de commerce et en 3 mois je récupère mes parkings pour les relouer ! bref un seul locataire donc moins d’administratif.
Pour l’anecdote, par la route avec les sens uniques et le dénivelé, les parkings sont à plus d’un Km, alors qu’à pieds (dont un petit escaliers) disons 150m … je ne sais pas s’ils payent leur taxe d’habitation !

On est clairement dans l’illégalité, il suffit que vous ayez un conflit avec un locataire ou que celui ci veuille se venger en partant etc… pour que tout vole en éclat Surtout si le fisc découvre par la suite que sur vos X garages, ceux-ci sont tous dans le même cas….

Si ton garage est distant de plus d’un km alors non, tu ne dois pas payer la TF

Kraisus a écrit :

Vu qu’il y a moins de quinze jours avant la date limite, si je dois donner un coup de fil ou écrire une lettre reco c’est maintenant. Je vous remercie d’avance pour une réponse.

Je pense même que vous pouvez solliciter un dégrèvement des N dernières années (2 ou 3, je ne sais pas exactement pour la taxe d’habitation) par LRAR.
Idem, faites le avant le 31 décembre, sinon vous perdrez une année.

Saydji a écrit :

Je pense même que vous pouvez solliciter un dégrèvement des N dernières années (2 ou 3, je ne sais pas exactement pour la taxe d’habitation) par LRAR.
Idem, faites le avant le 31 décembre, sinon vous perdrez une année.

J’ai lu sur un autre site que quelqu’un l’avait fait pour le même cas : discussion.
Sauf que dans mon cas, je viens juste d’effectuer ma première déclaration d’impôt, donc les années précédentes le Trésor Public peut me rétorquer que je n’ai pas la preuve de ma domiciliation à plus de 1km du garage, non ?
Devrais-je interroger un organisme tel que QueChoisir ou 60millions de consommateurs ?