Dav26 [38] : étude de cas immobilier (immeuble en piteux état)

A mon tout merci d’avoir pris le temps de lire mon fil et d’y répondre.

Iqce a écrit :

1- Combien de devis avez vous obtenus ?

Dans les faits:
* 1 économiste de construction associé à une entreprise générale du BTP qui a chiffré/écrit de manière plutôt détaillée l’ampleur des travaux. Son estimation ne comprenait pas l’ensemble des coûts de sondage, diagnostic…
Son chiffrage: environ 1200€ HT / M2 de SHON
* Nous avons également demander un avis à un architecte qui a lui aussi mandaté (gratuitement) un économiste de la construction, et à l’oral, ils estimaient le coût des travaux > à une construction neuve (>1200€/M2). Une des remarques de l’architecte était que s’il y a avait une possibilité de rentabilité, cela ne pouvait l’être que pour des travaux sur l’ensemble de l’ouvrage et non pour une partie seulement (économies d’échelle?).
* Un autre architecte nous proposait un contrat de contractant-général, avec une première phase d’études préliminaires, aboutissant au projet architectural, les solutions techniques et le budget prévisionnel. Cette phase était facturée près de 2% du montant total des travaux HT (estimés à la signature du contrat, puis ré-estimé…).
Nous n’avons pas poursuivi avec lui.

> Nous n’avons pas fait deviser individuellement les différents corps de métier (et il aurait fallu faire deviser X maçons/charpentiers/plombiers/…). Nous n’envisagions pas dans notre projet de construction de gérer nous-mêmes les interventions des différents corps de métier.

Iqce a écrit :

2- le bâtiment à t’il un aspect historique (même l’industriel peut être concerné) ? Est il repéré à un titre quelconque dans le PLU (MH, ER, proche EBC…) : y a t’il des servitudes ?

> Désolé, je ne suis pas spécialiste PLU et les acronymes ne me parlent pas forcément (MH? ER? EBC = Espace boisé classé, non applicable dans le cas présent)…Ce que je sais est que le bâtiment est dit « remarquable » pour la municipalité, mais ne relève pas des conseils des architectes des bâtiments de France. Cela signifie en gros que la municipalité sera vigilante à ce qu’on ne dénature pas le bâtiment (fenêtres, façades…)

> J’ai consulté les documents notariaux…rien n’est indiqué comme servitude.
Est-ce suffisant pour affirmer qu’il n’y en a pas?
> A noter que le bâtiment n’a jamais été considéré dans un régime de copropriété et en refaisant des recherches récemment, cela semble se confirmer (voir ci-dessous, même si le texte parle de non application du régime de copropriété pour chacun des copropriétaires ):

http://www.adil83.org/l-adil-vous-informe/nos-informations-logement/24-informations-logements/copropriete/44-la-copropriete-a-deux-personnes a écrit :

le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, c’est-à-dire, aux maisons divisées en deux, séparées par un mur mitoyen ou privatif.

Dans ce cas, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d’après les titres de propriétés existants. Les parties ont également la faculté de conclure une convention d’indivision relativement à une partie commune.

Aucune convention d’indivision n’a été conclue avec le propriétaire voisin.
Et en écrivant ce texte, au vu des projets paternels de vendre une partie de son bien, je m’interroge si cette situation perdurerait (ou copropriété à créer seulement pour les propriétaires de la partie paternelle…).

Iqce a écrit :

3- A vous lire il semble que le projet communal impose une réhabilitation de la façade ? Pourquoi, quel est ce projet ?

En gros, réhabilitation d’un parc (assez vaste) en zone de loisirs et détente.

À une réunion d’information, ils ont parlé de plan façade, nous n’avons pas oser évoquer le caractère obligatoire, mais je serai très surpris que ce ne soit pas le cas.
En toute honnêteté, je me demande même pourquoi cela n’a pas été requis ces dernières années (même sans ce projet municipal), les façades paternelles étant vraiment moches et pas du tout (mais pas du tout…) conforme ce qui a été fait à sa droite et gauche. Elles ont bien un caractère remarquable, mais pas celui attendu par la mairie (et les habitants, je pense).

Iqce a écrit :

D’abord, on ne mélange pas facilement l’affectif (l’affect que vous portez à vos proches, la relation de votre pére avec l’immeuble) et les affaires. Si votre père doit se "perdre" dans ce projet, hélas, il vaut mieux le laisser…C’est dur à lire, mais pour avoir vécu du similaire, acceptez vos proches comme ils sont et aidez les sans vous mettre en péril.

C’est effectivement dur à lire…je ne sais pas comment l’aider d’ailleurs.
En ayant peu de moyens et de caractère hyper (trop) indépendant, je vois bien que rien ne peut aboutir positivement tout seul.
Si je devais lui octroyer un prêt (pour lui laisser faire ce qu’il veut), je ne sais même pas comment le formaliser.

Iqce a écrit :

Ensuite ce projet me semble bien trop gros pour un particuliers sans réelle expérience du sujet ; non seulement sur le plan financier mais surtout sur sa complexité. Vous devez bien avoir pensé et compris que vous serez vite à la merci des dires des entrepreneurs sur un soucis divers sur un tel projet.

Nous sommes d’accord.

Iqce a écrit :

=> Avez vous pensé par exemple à un principe de dation qui peut être conviendrait à votre père ?

> Je dois creuser le principe de dation que je ne maitrise pas. Avec la mairie ? un promoteur ?

Iqce a écrit :

=> Êtes vous sur que l’immobilier locatif classique soit la seule solution ? Par exemple vous n’avez pas de soucis de stationnement, mais vos voisins ? Or mettre aux normes pour du stationnement parking doit être sinon plus rentable du moins plus maîtrisable et peut être cohérent avec de simples travaux de façade ? de plus, cela peut amener le voisin à proposer un tarif d’achat plus attractif par soucis de tranquillité.

> Ce n’est sans doute pas la seule solution à mon sens.
Comment creuser l’option du stationnement parking?   (Nb: il y a quelques mois j’avais aussi mis une annonce bidon sur LBC pour des places de stationnement, j’avais eu une personne intéressée).
Le voisin sera le + intéressé je pense pour son activité professionnelle (il occupe aujourd’hui illégalement des places de stationnement publiques pour son activité).
La façade, la toiture seront de toute façon à rehabiliter, mais moins de travaux effectivement.

Merci pour l’aide apportée.

Je me suis donc (re)penché sur le PLU actuel. A noter qu’il est en révision, pour aboutir à un nouveau (a priori pour 2018).
Mes questions sont en italique, désolé encore pour ce long texte….

Iqce a écrit :

2- le bâtiment à t’il un aspect historique (même l’industriel peut être concerné) ? Est il repéré à un titre quelconque dans le PLU (MH, ER, proche EBC…) : y a t’il des servitudes ?

> Le bâtiment en question (en zone UA2) n’est pas classé ou inscrit au titre des monuments historiques (MH), n’est pas inscrit au titre des emplacements réservés (ER), n’est pas proche d’espace boisé classé (EBC).
> Sur le PLU graphique, l’alignement des façades est imposé.
> Le lot cadastral est toutefois marqué sur le PLU graphique comme ’Élément architectural (R.123.11.h) remarquable’:

Code de l’urbanisme pour R.123.11.h sur www.legifrance.gouv.fr a écrit :

Les documents graphiques du règlement font, en outre, apparaître s’il y a lieu : (…)
h) Les éléments de paysage, les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique, et notamment les secteurs dans lesquels la démolition des immeubles est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir ;

=> si démolition il y avait à l’intérieur du bâtiment de mon père (je pense à du gros œuvre à l’intérieur du bâtiment, comme des dalles sur des niveaux supérieurs), un permis de démolir est-il aussi requis? (je n’ai pas trouvé l’information ferme sur Google mon ami)
=> En cas de démolition (/ dalles), quelles précautions conseilleriez-vous, compte tenu du mur mitoyen avec le bâtiment voisin?

Ci-dessous une synthèse du PLU pour la zone concernée:

Occupations et utilisations du sol interdites

qui auraient pu être imaginées pour le bâtiment:
* installations et travaux divers tels que les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, parcs d’attractions ouverts au public,
* travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié en application de l’article L 123-1-7,

=> J’ai besoin d’aide pour comprendre cela malgré ma lecture de l’Article L123-1-7 et du premier alinéa du IV de l’article L. 122-3…comment repérer les éléments de paysage identifiés en application de l’article L 123-1-7? sont-ce les repères du PLU graphique?

* Il est également indiqué qu’on ne peut changer dans cette zone la destination des RDC destinés au commerce en garage dans cette zone;

Pour info, le relevé de propriété récupéré il y a quelques années auprès de la mairie indique (pour 1 seul N° cadastral) les types de locaux suivants en propriétés bâties: ’CM-Commerce avec boutique’ pour un côté du bâtiment; ’CB-Local divers’ pour un autre côté; et ’AP-Appartement’, ainsi qu’une propriété non bâtie (sol= cour).

=> Sur la destination des lieux, comment savoir ce qui est aujourd’hui doit être considéré comme la destination actuelle des lieux? Je n’ai pas de doute pour le RDC, c’est ce que j’indique ci-dessus (CM/CB/AP), mais quid pour les étages ?…dans les documents notariaux qui datent de plusieurs décennies, c’est indiqué ’Débarras’ et ’grenier’, même si aujourd’hui, cela pourrait ressembler pour une portion seulement, à de l’habitation pas encore aboutie, certes à réhabiliter en totalité (au fur et à mesure des travaux qui ont été fait sans déclaration par mon père)…ce ne sont pas des lots divisés, donc mon idée est qu’on doit toujours les considérer comme indiqué sur les documents notariaux? et si nouveau logement créé, ce sera un changement de destination? N’est-ce pas? (Je pense que mon père n’en a pas pleinement conscience dans ses projets)

Par ailleurs, il est exigé pour ces zones UAx de créer des places de stationnement par tranche de 60 m2 (et parking bicyclette couverte) pour les constructions neuves; cette clause indique ceci aussi pour les réhabilitations et changements de destination, sauf si ce ne peut être respecté, les conditions de stationnement existantes seront alors maintenues.

=> N’est-ce pas contradictoire avec la non possibilité de changer la destination des RDC de commerce => garage?
=> Comment dois-je interpréter cela: pas de place de stationnement possible dans la propriété (sauf cour), que ce soit en tant qu’activité mais aussi comme lot requis pour des logements créés?
=> Un ancien atelier de réparation mécanique auto/moto (à considérer comme un commerce?) ne peut pas changer de destination pour un simple garage? c’est assez cocasse…

Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières

pour la zone et qui auraient pu être imaginées pour le bâtiment:
* travaux d’extension et d’aménagement sur les bâtiments faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L 123-1-7, s’ils peuvent être conçus dans le sens d’une préservation des caractéristiques esthétiques ou historiques desdits bâtiments,
=> Même question que ci-dessus sur l’article L 123-1-7
* Les constructions destinées à l’artisanat sous réserve de ne pas générer de nuisances pour le voisinage (sonores, olfactives, visuelles)

Aspect extérieur…

•    Points à retenir pour l’aspect général.
* Les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
(…)
* encouragement de formes architecturales contemporaines, d’utilisation des matériaux durables et d’énergies renouvelables comme les bardages bois, toitures terrasse végétalisées, ….
* Valorisation des éléments intéressants du bâti, notamment d’architecture recensés au rapport de présentation (à demander à la mairie?) pour tout aménagement/restauration de construction existante, et prise en compte de l’intérêt architectural d’un bâtiment repéré au titre de l’article L 123-1-7e alinéa aux documents graphiques à titre d’information comme élément du patrimoine d’intérêt local
•    Façades et toitures:
> Harmonisation du rythme des façades avec celui des bâtiments voisins
Les façades sur rue devront, dans tous les cas, respecter ou remettre en évidence le parcellaire d’origine. (…)
=> Même si je suis bien conscient que cela valoriserait le bien, doit-on (ou non) interpréter cela comme une obligation de réhabiliter la façade ? Le ’devront’ doit-il être interprété comme une obligation même si aucun travaux effectué? quels que soient les travaux effectués?
> Harmonisation des toitures avec celles des bâtiments voisins, notamment en terme de lignes horizontales et de rythmes des percements.
La pose de châssis de toiture et de capteurs solaires doit être particulièrement étudiée, notamment au regard de la trame des ouvertures de la façade, de la recherche d’une intégration dans le plan de toiture et éviter la multiplicité des dimensions et des implantations.
=>C’est donc peut-être une option en couplant cette clause avec l’encouragement d’utilisation des matériaux durables et d’énergies renouvelables, même si je ne pense pas qu’il y en ait dans cette zone…
Faut-il d’abord en parler à la mairie pour voir s’il n’y a pas d’opposition? puis faire l’analyse se posera la question de sa rentabilité, de trouver des entreprises sérieuses (bref, un mini projet)…? et ensuite si on voit que le potentiel existe, déposer une déclaration de travaux ou PC?


NB : Du fait du caractère non décent de l’habitation principale de mon père, s’intéresser à sa rénovation via des subventions (ANAH par exemple) peut aussi être une des options pour mon père, à mon avis.

Dernière modification par Dav26 (15/11/2017 08h54)

J’ai enfin pris le temps de tout lire.

A mon humble avis, c’est un nid à embrouille :
- demi-maison, avec mur de refend et structure de la charpente partagée avec le voisin, avec qui les relations ne sont pas cordiales si j’ai bien compris. Ca peut compliquer beaucoup de choses.
- tout à refaire, pour un coût élevé et un rapport locatif faible. Votre projet à 1,3 M€ est un truc à éviter absolument !
- probablement des obligations d’entretien et d’amélioration qui deviendront obligatoires alors que votre père n’a pas les moyens d’y faire face.

A mon humble avis toujours, un bâtiment problématique "en bloc" se résoud si possible "en bloc" :

- de préférence, vendre. Il n’y a pas que le voisin qui peut être intéressé. Publier des annonces et/ou donner mandat à des agences, et voir ce qui se passe. Ne pas oublier de démarcher de façon volontaire des structures susceptibles d’être intéressées par le bâtiment : entreprises, institutions… A chaque fois que vous entendez "manque de locaux", "volonté d’extension", "possible déménagement", etc., par le bouche à oreille ou dans la presse, contacter ces gens.

- sinon, essayer de le louer en bail commercial ou professionnel (usage industriel, commercial, artisanal, ou bureaux).
Dans les baux commerciaux ou professionnels, c’est souvent le preneur qui fait les travaux d’aménagements à ses frais, ce qui est souvent compensé par un loyer plus bas que s’il avait loué des locaux immédiatement opérationnels. J’ai déjà dû citer ce cas où un étage d’un grand bâtiment était loué au Département (on disait alors Conseil Général). Au départ, des murs, même pas de fenêtres. Le Département a fait tous les aménagements à ses frais. Pour le bailleur, c’est un loyer significatif pour ZERO investissement.
Un tel locataire ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval, il faut démarcher, là aussi de façon volontaire, des structures susceptibles d’être intéressées par le bâtiment : entreprises, institutions… Il faut rencontrer les notables, les entrepreneurs, faire marcher l’"entregent"…

Dans les deux cas, l’objectif est d’en retirer un revenu (soit ponctuel par la vente, soit régulier par le loyer), sans investir, puisque votre père n’a pas de quoi investir. C’est donc le conseil qui me semble le plus adapté à sa situation.

Le point commun de ces deux solutions (vendre, ou louer tel quel), c’est que votre père doit aller habiter ailleurs pour pouvoir vendre/louer facilement sans cette résidence principale qui fait tache. Pas facile à entendre, mais ça me semble vraiment quasiment indispensable.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2017 00h00)

La réunion PLU sera publique donc je ne pense pas qu’on ait beaucoup d’informations propre à l’immeuble en question et mon père ne va pas jeter sur la place publique tous ses questionnements.

Une rencontre avec les services d’urbanisme de la ville s’impose (après la réunion publique).

En revanche, j’ai toujours ces mêmes interrogations (voir précédemment), si certains parmi vous ont des infos pour nous permettre d’avancer.
Les points essentiels sont:
* comment qualifier une destination de lots?
* dans quelle mesure peut-il y avoir obligation de travaux?

M.e.r.ci ;-)

Bonsoir,
Mise à jour de ce fil.

* Outre le message oral des services de la mairie, mon père a reçu ces derniers jours une lettre de la mairie mentionnant le conseil de rechercher un acheteur qui devra se rapprocher du service de l’urbanisme. Perso, je trouve hallucinant qu’un organisme public puisse écrire cela (ce n’est à mon sens pas dans leur mission).
* De plus le lieu où se situe le bâtiment (et donc le bâtiment) est soumis dans le futur PLU à une OAP = orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ’Patrimoine’, avec des prescriptions précises quant aux travaux sur l’immeuble (mais toujours la même question, prescriptions obligatoires ou uniquement si projet?).
Iqce me préconisait il y a quelques temps d’aller voir ’architecte des bâtiments de France pour tirer cela au clair quand bien même le bâtiment n’est pas un MH. Mon père est réticent à cette démarche. Est-ce une démarche que l’on peut entreprendre en anonymat (en se faisant passer pour un acheteur par ex.)?

* Autre fait récent:
Le voisin a indiqué à mon paternel qu’ils devaient se rendre tous les 2 à la mairie (avec services urbanisme et de police municipal je crois) pour se voir signifier une taxe pour les places de parking présentes devant le tènement…
Il y a du reste à quelques mètres sur une autre partie du tènement d’autres places publiques (devant un resto et autre commerce)…je ne sais pas si les autres propriétaires sont aussi concernés par une telle taxe.
Ce voisin a dit à mon père qu’il envisage de payer cette taxe (chose que mon père ne souhaite pas), et dit qu’il fera un parking fermé avec des grilles (pour exploitation professionnelle essentiellement)… cela fera sans doute tâche en terme de valorisation du bien.
=> sur cette remarque, mon père a pris peur, car il s’imaginait du coup ne plus pouvoir rentrer par son ancien (et donc idem pour le futur potentiel repreneur). J’ai essayé de le rassurer, car j’imagine que ce serait une violation du droit de propriété. Me trompe-je?
J’avoue à ce jour ne pas tout comprendre. Pas de courrier de la mairie sur ce sujet. Une taxe subite…J’imagine que la municipalité ne peut pas signifier une taxe sans que ce soit validé par le conseil municipal.

Dans les faits, il y a un espace public devant les 2 bâtiments, dont quelques places délimitées du côté du bâtiment paternel. Mon père se gare le plus souvent juste devant l’entrée de l’ancien atelier. Le reste de l’espace est aujourd’hui majoritairement exploité par le voisin (en tant que places de stationnement) pour son activité professionnelle.
Les clients de mon voisin (par méconnaissance j’ose espérer) se garent même très souvent devant l’entrée de l’atelier de mon père, l’empêchant du coup assez fréquemment de partir.
Pour visualiser cela, voyez la configuration ici

Avez-vous des expériences et/ou conseils à apporter pour gérer au mieux cette situation, avec la mairie et le voisin, dans un effort de non dévalorisation de la propriété?

Mon père pensait par exemple se faire accompagner d’1 avocat pour cette réunion, cela me semble prématuré personnellement; je pense qu’il vaut mieux faire travailler un homme de loi sur la base de faits déjà établis que sur des faits non encore discutés.

A vous lire!

Dav26 a écrit :

…
* Outre le message oral des services de la mairie, mon père a reçu ces derniers jours une lettre de la mairie mentionnant le conseil de rechercher un acheteur qui devra se rapprocher du service de l’urbanisme. Perso, je trouve hallucinant qu’un organisme public puisse écrire cela (ce n’est à mon sens pas dans leur mission).
* De plus le lieu où se situe le bâtiment (et donc le bâtiment) est soumis dans le futur PLU à une OAP = orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ’Patrimoine’, avec des prescriptions précises quant aux travaux sur l’immeuble (mais toujours la même question, prescriptions obligatoires ou uniquement si projet?).
Iqce me préconisait il y a quelques temps d’aller voir ’architecte des bâtiments de France pour tirer cela au clair quand bien même le bâtiment n’est pas un MH. Mon père est réticent à cette démarche. [b][i]Est-ce une démarche que l’on peut entreprendre en anonymat (en se faisant passer pour un acheteur par ex.)?
…
A vous lire!

Bonjour Dav,

Les réponses ont été données ou en tout cas tous les éléments permettant de les trouver y compris sur le forum dans d’autres sujets ; je pense que vous ne les comprenez pas ce qui est "logique" sans du tout vous vexer car c’est un sujet assez pro Si l’on donne un jour un poisson à quelqu’un il mange un jour mais si on lui apprend à pécher…
Vous prenez le terme "OAP" et vous éclusez le net ; observer que moi même ou Bernard pour ne citer que les deux derniers à tenter de vous aider (MES EXCUSES AUX AUTRES )etc faisons de même (et je pense que nous le faisons tous soit par "jeu" ou passion ou interêt professionnel pour gagner en connaissances, pas que pour les "+1").

Et vu que l’on se connaît vaguement, on peut continuer en MP ou au tél, pas de soucis, pour le volet urbanisme et droit du sol…’Peux pas mieux vous*te dire.

Sinon : l’OAP est prescriptive et réglementaire : si quelqu’un veut faire quelque chose dans le périmètre de l’OAP il doit être en compatibilité avec les principes de l’OAP (attention, compatibilité au sens juridique du terme). Rien ne vous empêche de faire ce que vous voulez sur votre bien (enfin, celui de votre père) pour l’entretenir etc Dans le respect du PLU. edit : pour être plus précis, il me faut un extrait du plan du PLU et du règlement. J’avoue avoir perdu le fil, désolé si vous l’avez fait par le passé (au tél ça ira plus vite à force).

Il n’est pas forcément choquant de se voir contacter par la Mairie ; l’OAP répond à un principe d’utilité publique/interêt général. Donc en bon gestionnaires, les élus vous sensibilisent à la situation. c’est potentiellement la phase amaible préalable…Car :
Quelles suites possibles :
1- les élus ne bougent pas, votre père non plus, un autre PLU survient l’OAP disparaît (peu probable pour ce dernier point)
2- votre père vends à Tartempion et la Mairie préempte (DPU : droit de Préemption Urbain) pour revendre à un porteur de projet, cf courier reçu (ou pour faire elle même le projet, bof)
3- fort de l’OAP déclinée dans le PL, la Mairie exproprie.

NB : je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas aller voir l’ABF et craindre quoi que ce soit en restant dans l’anonymat, sauf que c’est un peu impoli, perso je ne recevrais pas les gens à sa place dans ce cas . L’ABF est un fonctionnaire ETAT, rien à voir avec les collectivités, il n’ira pas "balancer" à la Mairie, mais si des travaux ont été entrepris sans son accord au titre du Code du Patrimoine, il vaut mieux effectivement ne pas y aller. Ne stressez pas, de toute manière vous verrez un technicien pas l’ABF, dans le 38 il est débordé.

Dernière modification par Iqce (09/06/2018 12h12)

Pas votre bien, pas votre problème. La dimension familiale rend les choses encore plus compliquées.

Bonsoir,

Le temps a passé et le bien de mon père n’est toujours pas vendu. En 2019 (dernier post), le projet de vente d’une partie du bien n’est pas allé très loin. Cela ressemble à une mauvaise saga sans fin, je le concède.
Dans les discussions passées, certains d’entre vous me conseillaient (faute notamment de prise en compte paternelle de mes conseils) de ne pas mettre de l’affectif et de laisser agir mon père à sa guise. C’est ce que j’ai fait pendant quelques temps, le laissant gérer, mais voyant l’embourbement, j’accepte sur sa demande de l’épauler de nouveau, sous conditions, après quelques discussions (sur sa non écoute de conseils).

Ayant repris le sujet il y a seulement 3 semaines, j’ai encore des éléments manquant à éclaircir dans certains aspects de la vente (notamment la partie division en volume), avec l’aide d’un nouveu notaire à contacter prochainement.
Désolé pour ce long fil.

Les faits:
Il y a plus de 7 mois, un entrepreneur et mon père trouvent un accord pour acheter l’ensemble (pour rappel, ce sont 2 bâtiments distincts, accolés, sur une seule parcelle cadastrale).
Le prix négocié est de 180K€.
Dans les faits, le projet d’acquisition se fait par l’entrepreneur* et un de ses clients, en prévoyant une division en volume: chacun son bâtiment.
Le projet de ces acquéreurs est :
* pour bâtiment (1): parking au RDC (en lieu et place d’1 ancien atelier) + habitations à l’étage (aujourd’hui, c’est là qu’habite mon pere)
*  pour bâtiment (2): au RDC, activité tertiaire; parking clientèle dans cour & habitations à créer à l’étage

Différentes démarches sont demandées par le notaire de mon père (l’acquéreur* et mon père avaient pris le même notaire ), les plus significatives étant:

1/ Cessation d’activité ICPE

à faire auprès de la DREAL
ICPE = Installations classées protection de l’environnement…mais qu’est-ce donc? je l’ignorais il y a encore quelques semaines.
Voir quelques détails ici.

L’installation paternelle était soumise à déclaration, mais des activités antérieures étaient concernées par un régime d’autorisation (A).
Action mise en place: cessation d’activité établie a posteriori (20 ans après la cessation réelle de l’activité)

2/ étude des sols pour envisager pollutions - étude 1

Mon père preste une société pour cette étude des sols des terres superficielles (coût de 2,6K€ quand même) avec constatation de pollutions (métaux lourds entre autre> pas mal en exterieur), hydrocarbures (un peu mais pas excessif juste à un endroit localisé), Composés organiques volatils = COV).

L’acquéreur entrepreneur fait un courrier à mon père qui atteste de sa prise de connaissance (et acceptation) de ces pollutions, qu’il fait parvenir au notaire. Je comprendrai plus tard que ce courrier est insuffisant pour permettre au projet de progresser.

3/ Certificat ATTES

Pendant 4 mois, le calme plat, le notaire fait le mort auprès de mon père (mais communique a minima avec l’acquereur entrepreneur). C’est là que mon père me demande de l’aide.
Devant la situation bloquée, je me rends à une réunion avec le notaire / l’acquereur entrepreneur / et mon père, pour comprendre les points de blocage pour établir une promesse de vente.
Nous comprenons que le notaire vient de se pencher sur le droit de l’environnement (il l’avoue, il connait peu), et qu’il n’écrira pas de promesse de vente, sauf délivrance d’un certificat ATTES délivré par un bureau d’étude certifié (en nous expliquant que ce document atteste de la dépollution, ce qui s’avère faux).
Durant cette réunion, il propose à mon père de récupérer toutes les pièces de son dossier et de changer de notaire s’il le souhaite, il ne s’en sentirait pas vexé (on sent bien son désir de lâcher le dossier, sans doute trop complexe pour lui et peu intéressant pécuniairement). Dont acte. La non information des points de blocages en temps et en heure justifie à mon sens ce changement de notaire.

Mais qu’est-ce que l’ATTES et quelles étapes sont nécessaires pour l’obtenir?
J’ai donc creusé de mon côté le droit de l’environnement (contexte ICPE de type déclaratif) pour mieux comprendre la suite.
Pour ceux que ça intéresse, tout est là.

En synthèse, dans le cadre d’1 mise en vente d’1 ICPE avec changement d’usage (après mise à l’arrêt définitive), le porteur de projet doit faire réaliser une étude des sols et mettre en œuvre les recommandations de cette études des sols pour rendre le projet compatible avec l’usage prévu.
Le maître d’ouvrage fait attester la mise en œuvre des mesures par un bureau d’étude certifié dans le domaine des sites et sols pollués. L’attestation est jointe à la demande de permis de construire ou d’aménager.
C’est donc normalement au maitre d’ouvrage de fournir l’ATTES, au moment du dépôt du permis de construire (PC).
Suite à discussion avec un BE spécialisé, il semble que des notaires demandent parfois cela pour mieux se couvrir (il est arrivé que des acheteurs aient porté plainte contre leur notaire, faute d’information au moment de la vente sur la nécessité d’une ATTES lors du dépôt du PC).

A noter que si la vente devait se faire sans changement d’usage (pour ICPE de type déclaratif, je précise), l’ATTES n’est pas nécessaire, mais l’information des pollutions connues aux acquéreurs nécessaires (et la cessation d’activité effectuée avec remise en état du site comparable à la dernière période d’activité de l’installation).

4/ Et la suite?

(je sollicite vos avis svp)
Mon père a discuté et est en contact uniquement avec un des acheteurs (qui fait l’intermédiaire avec son client). Ce dernier a pris en charge certains coûts (théoriquement imputables au vendeur, tels que les diagnostics immobiliers).
Je sais que le 2e acheteur a pris aussi un autre notaire.

a/ ’Etudes complémentaires des sols, Evaluation des risques sanitaires, et certification ATTES que les acquéreurs devront fournir lors du dépôt des PC’

Après consultation d’un autre bureau d’études certifié, une nouvelle étude de sol plus fine et précise sur son étendue est nécessaire, du fait de la pollution déjà détectée en étude 1, une évaluation quantitative des risques sanitaires (du fait d’habitations envisagées dans le projet futur), et si la conception du projet des acquereurs est conforme avec les préconisations de l’étude pour assurer la comptabilité entre l’état des sols et l’usage futur du site, alors l’ATTES est établie par ce cabinet.
Le coût minimum de ces prestations est de 7,5K€ (dont 600€ d’ATTES ou peut-etre 600*2 puisqu’il y aura 2 PC a priori).
Si des incompatibilités entre l’état des milieux avec l’usage futur du site (en gros, pollution constatée pour lesquelles des scenarii de rehabilitation sont à envisager), une mission  plan de gestion (avec scenarii de rehabilitation possibles/  bilan coût/avantage/…) est proposée au coût de 3,6K€.

Le responsable du bureau d’études confirme qu’il pourrait indiquer les coûts estimatifs des travaux à prévoir pour rendre le site compatible avec l’usage futur dès la phase de diagnostic (donc après investissement de 7,5K€).
Une dépollution coûteuse n’est pas forcément à envisager selon les investigations et les usages futurs considérés.
Pour illustrer ce point, la présence importante de métaux lourds dans une cour qui a comme future cible un parking peut être ’toléré’ en terme de risques sanitaires avec une simple couche de bitume.
Au lieu de parking, si l’usage futur indiqué était un parc de jeu d’enfants, de lourdes mesures de dépollution serait à envisager.
Si les résultats de la 1ere étude des pollutions sont confirmés, et compte tenus des projets énoncés par l’acquéreur entrepreneur, il n’y a (pour l’instant) pas lieu de penser à de lourds travaux de dépollution, dixit le responsable du BE.

La problématique: Engager 7,5K€ ou 11,1K€ sans avoir une idée des coûts de mise en œuvre pour rendre le milieu compatible avec l’usage futur peut refroidir les acheteurs les plus aguerris.
Dans l’immédiat, je vois 2 options:
Option 1: mon père prend tous les coûts à sa charge mais si la vente échoue avec les acquéreurs actuels (voir + bas b/ et c/), certaines analyses ou rapports (ex: ATTES qui est nominative au maitre d’ouvrage et lié au projet) seront payés en pure perte.
Option 2: négocier avec les acquéreurs le deal suivant:
* mon père prend à sa charge le coût des études de sol et rapport associé aux études de sol (en dehors du contexte du projet des acquéreurs) - cela correspond à ~ 4,5 K€
* le reste (directement lié au projet des acquéreurs) donc difficilement exploitable par mon père si jamais la vente n’avait pas lieu à prendre en charge par les acquéreurs ~3K€ (EQRS et ATTES si tout va bien). Ce sera malgré tout des fonds financés en pure perte pour les maîtres d’ouvrage s’il y a abandon du projet pour n’importe quelle raison.
Qu’en pensez-vous?

Si mission ’plan de gestion’ à prévoir, cela signifie qu’il y a une pollution importante à un ’ou plusieurs) endroit(’s) non compatible avec l’usage futur du site, supposant sans doute des travaux de dépollution coûteuse. Je ne sais pas trop quoi en dire dans l’immédiat.

b/ Mon père voulait faire une vente à un seul acheteur pour les 2 bâtiments (charge ensuite à cet acheteur de diviser), mais l’acheteur (entrepreneur) a fait intervenir un géomètre (à ses frais) pour une division en volume. J’ai donc compris qu’il y aura 2 ventes.
Je ne comprends pas tout sur ces points, mais je redoute des soucis (la division de terrain a lieu j’imagine avant dépose PC, mais quid si le PC est refusé et la vente est annulée, pour un ou les 2 PC). 
Le nouveau notaire (à rechercher) devrait sans doute pouvoir nous renseigner sur ces sujets.

c/ Comme indiqué précédemment, le ténement est considéré par la commune comme bâtiment comme remarquables (ÉLÉMENTS BÂTIS À PROTÉGER AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-19 DU CODE DE L’URBANISME) et soumis à des mesures de protection et de mise en valeur spécifiques.
Je doute que l’acquéreur entrepreneur (qui a pourtant déjà fait une ébauche du projet) a pris connaissance de ces éléments ou est allé voir le service urbanisme de la commune.
Ce dernier a indiqué à mon père vouloir mettre en conditions suspensives de l’acte de vente l’obtention du permis de construire.
Comment faire pour s’assurer que la vente n’est pas déjà vouée à l’échec?

Tel que je le vois, les priorités pour mon père sont:
a) trouver un nouveau notaire > j’ai peur que l’acquéreur* sollicite le même (puisque lui aussi se retrouve sans notaire sur ce projet)  ;-)
b) comprendre ce projet de division en volume et les impacts potentiels pour mon père (en lien avec le notaire)
c) convaincre l’acquéreur d’aller voir la mairie pour être sûr que les mesures de protection et de mises en valeur collent avec leurs projets (+ éventuellement CU opérationnel).
d) indiquer aux acquéreurs cette problématique ATTES, avec une partie négociation peut-être.
Voyez-vous d’autres priorités?

Bàv,

Bonsoir Iqce.
Mon père a un historique négatif avec les membres du service urbanisme de la commune. Donc, cette démarche n’a effectivement pas été faite. Je lui en ai parlé…à suivre.

Si je comprends le point, cela pour devancer leur décision de préemption potentielle (suite Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) déposée par le notaire).
Quoi qu’il en soit, même si la mairie répond ne pas être intéressée par achat ni préemption, leur décision peut changer lors de la réponse à DIA (non?).
En revanche, je pense qu’il convient de ne pas s’étendre sur les futurs acquéreurs à la mairie.

Bonne soirée.

Ma petite analyse :

1) mon premier réflexe pour vendre un bien avec un défaut, c’est d’écrire dans l’acte de vente :
"le bien a tel défaut connu, précisé par telle étude jointe en annexe. L’acquéreur affirme en avoir pleinement connaissance et en faire son affaire". C’était un peu l’idée de l’acquéreur lorsqu’il a fait un courrier disant qu’il acceptait le défaut.
Sauf que la dépollution des sols incombe forcément au dernier exploitant (votre père). Il ne peut en être convenu autrement par le contrat de vente, car la dépollution est un engagement envers la société en général et non pas envers l’acquéreur en particulier : "cette obligation légale de remise en état n’a pas seulement pour objet la protection de l’acquéreur mais un intérêt collectif touchant à la protection générale de l’environnement". C’est ce que vous trouverez très bien expliqué dans l’analyse de cette jurisprudence : Vente et dépollution d’un site industriel - Avis d’experts | BFM Immo

2) la pollution n’étant pas très grave, la solution peut être non pas une dépollution définitive, mais une solution adaptée au futur projet. Selon l’exemple que vous citez : recouvrir le sol par un bitume pour en faire un parking, ça convient, mais si on fait autre chose qu’un parking, ça ne convient plus.

C’est une situation ubuesque :
- c’est votre père qui doit assurer la dépollution.
- Mais la solution de dépollution dépend du futur projet, or ce projet dépend des acquéreurs.

Donc, si votre père réalise à ses frais la dépollution adaptée pour le projet de ces acquéreurs, et que ceux-ci se débinent, et qu’il ne trouve ensuite qu’un autre acquéreur qui a un projet différent pour lequel la solution appliquée ne convient pas (par exemple parce qu’il s’agit de faire un jardin d’enfants pile à l’endroit du sol pollué), votre père aura réalisé tout cela pour rien.

Je vois trois solutions pour sortir de là :
1) Votre père dépollue d’abord, aussi définitivement que possible, à ses frais, de façon à ce que l’immeuble soit utilisable par tout porteur de projet. Ainsi, si cet acquéreur se débine, votre père pourra vendre à quelqu’un d’autre. En tout cas, je pense qu’il faut faire chiffrer une dépollution complète (avec évacuation du sol pollué) pour savoir si cette solution est réalisable. Si ça coûte 10 ou 20 k€, c’est réalisable. Si c’est 200 k€, ce n’est pas économiquement faisable.
2) OU BIEN votre père non seulement dépollue, mais il fait aussi tout ce qui est nécessaire pour vendre le bien à la découpe. En gros, il pique le projet de l’acquéreur. Votre père en retirerait plus d’argent bien sûr, mais il aurait aussi davantage d’investissements à faire (dépollution + géomètre + architecte + peut-être quelques travaux structurants). En gros, il fait le marchand de biens à la place du marchand de biens. C’est très tentant de se garder ainsi la plus-value, mais c’est aussi beaucoup de complications et de soucis… et il faut avoir l’argent pour engager toutes ces dépenses.
3) OU BIEN, à l’inverse, on laisse l’acquéreur s’occuper de tout, mais votre père s’engage, par l’acte chez le notaire, à prendre financièrement à sa charge la dépollution, par retenue sur le prix de vente (pas le choix puisque c’est votre père qui a l’obligation légale de dépolluer). Ainsi, le notaire séquestrerait une partie du prix de vente pour permettre de payer la dépollution. Après l’achat, l’acquéreur fera réaliser la dépollution, et la facture en sera envoyée chez le notaire qui paiera grâce à l’argent séquestré. On résout le problème du fait que la dépollution n’est adapté qu’à ce projet-là, en ne faisant la dépollution qu’après la vente. Pour autant, il ne faut pas que l’acquéreur puisse dire "j’ai changé de projet, je fais un jardin d’enfants, du coup il faut une dépollution à 100 k€, à vous de payer comme convenu dans l’acte". Donc, il faut que l’acte contienne une solution pour éviter cela comme par exemple d’écrire : "le vendeur prend en charge la dépollution selon tel et tel plan d’intervention, coûtant tant d’euros de façon prévisionnelle, dépollution qui est adaptée à tel projet décrit précisément par tel document en annexe. Si le porteur de projet changeait son projet et que cela nécessite une dépollution plus coûteuse, (écrire ici une solution adaptée : le surcroît de coût de dépollution est à la charge de l’acquéreur ; ou la vente est résolue, ou…)".

Accessoirement, le fait que la dépollution soit à la charge de votre père, cela peut modifier l’accord avec l’acquéreur. L’acquéreur disait en substance "je paie 180 k€ et je prends en charge les conséquences de la pollution". Sauf que, légalement, les conséquences de la pollution incombent à votre père, donc cette version de l’accord n’est pas possible. L’accord pourrait donc se transformer en, par exemple "l’acquéreur paie 200 k€ et le vendeur prend en charge les conséquences de la pollution pour environ 20 k€". Changer l’accord, c’est prendre le risque que l’acquéreur monte ses grands chevaux. En même temps, c’est inévitable : votre père vendait relativement bon marché à la condition que l’acquéreur s’occupe de tout ; or c’est à votre père de payer les études et interventions spécifiques à la dépollution, ce qui change l’équilibre économique de l’accord. Si l’acquéreur ne veut pas en démordre, l’accord pourrait tomber à l’eau et il faudrait chercher un autre acquéreur.

Au total, il y a forcément une solution ; le tout, c’est de la trouver, avec l’aide des personnes compétentes. Il ne serait peut-être pas bête de prendre un notaire qui a déjà traité avec succès des ventes de sites pollués (le bureau d’études en connait sans doute).

Par ailleurs, sur la base de ce que vous nous dites, je ne suis pas certain de la capacité de votre père à vous déléguer vraiment et à vous faire confiance pour mener ce dossier. Si j’étais à votre place, je redouterais qu’il sabote le projet d’une façon ou d’une autre.

Dernière modification par Bernard2K (07/03/2021 00h14)

Bonjour,

Je réponds "vite fait" :

- il faut rencontrer les élus ; ils se feront accompagner de leurs services s’ils le souhaitent. Coté prix, la "tradition" veut que l’on parte soit d’une estimation des Domaines sur la base de "ventes similaires récentes dans le quartier" mais désormais ils appliquent la règle et ne se déplacent plus sur ce genre de petits montants, soit sur la base de l’offre qui vous sera faite. Quand à visiter oui sans doute, mais ce n’est pas pour habiter mais pour faire l’OAP : la vision ne sera pas forcément celle d’un investisseur particuliers. J’ai connu un cas dans le 13 où seule la façade à été conservée après négociation avec l’ABF.
- Je suis persuadé que la DREAL connaît déjà le site et les techniciens de bonne volonté pourraient dégrossir le sujet, sur le plan technique et financier (j’ai des contacts réguliers quotidien avec ceux du 26/13 par exemple) car ICPE = DREAL (enfin, anciennement DRIRE j’imagine dans votre cas de bâtiment/activité anciens). Pour ce qui est de la prise de risque c’est bien sur vous qui voyez, mais pour moi le risque il se joue au niveau de l’acte notarié, comme vous le savez cf vos citations du CE, très bien vues .
Et quand au "PS" sur le comportement de votre papa…Bien du courage et de la patience, vous avez raison d’agir ainsi (enfin, à mon avis).

Edit : dans la continuité de mon message précédent, je rencontrerais les élus à votre place : soit la collectivité achète, soit elle n’achète pas (pour l’instant, en attendant la DIA), vous mettez au clair le volet dépollution quitte à dépolluer vous même s’il s’agit de quelques milliers d’€ et dans tous les cas le tarif de la vente sera revu à la hausse en toute sérénité.  La difficulté c’est de se lancer avec autant de variables d’ajustement…

Bonsoir,

Retour du RDV avec la mairie (les élus ne se sont pas déplacés, ont délégué au service urbanisme).
Au tél, ce service me dit que la collectivité n’a a priori pas d’intention d’acheter/préempter.
MAIS un bémol est mis lors de la réunion sur ce point (avant d’évoquer l’aspect ICPE et pollution), car il n’est pas impossible sur décision Mairie/communauté de commune de préempter et faire intervenir un Établissement public foncier d’État (bien vu, Iqce, ici!) si le projet privé (donc des acquéreurs) ne satisfait pas aux exigences souhaitées par la collectivité et n’est pas suffisamment ’porteur’.

Ci-dessous une synthèse des points clés abordés :

1/Prescriptions architecturales

Les impératifs majeurs de la mairie sont avant tout la préservation d’une façade de qualité architecturale, pour le tènement complet (répartis entre plusieurs propriétaires).

2/PPRI (Plan de prévention du risque inondation)

pour le nouveau porteur de projet.
* PPRI à respecter impérativement si changement de destination (avec un niveau de dalle à mettre au dessus de la côté de référence définie sur le PPRI pour le bien).
* si aucun changement de destination, le PPRI ne va rien imposer (mais les outils pour se mettre en sécurité (ex: batardeau), sans forcément surélever la dalle sont peut être à envisager, mais a priori non obligatoires).
Ici se posent donc les questions :
* A quelles altimétries (à comparer avec une cote de référence minimum) sont aujourd’hui les planchers existant? (la mairie ne le sait pas)
* quelle est la destination actuelle du bien ?

moi-même en #5 a écrit :

Pour info, le relevé de propriété récupéré il y a quelques années auprès de la mairie indique (pour 1 seul N° cadastral) les types de locaux suivants en propriétés bâties: ’CM-Commerce avec boutique’ pour un côté du bâtiment; ’CB-Local divers’ pour un autre côté; et ’AP-Appartement’, ainsi qu’une propriété non bâtie (sol= cour).
=> Sur la destination des lieux, comment savoir ce qui est aujourd’hui doit être considéré comme la destination actuelle des lieux? (…)…dans les documents notariaux qui datent de plusieurs décennies, c’est indiqué ’Débarras’ et ’grenier’, même si aujourd’hui, cela pourrait ressembler pour une portion seulement, à de l’habitation pas encore aboutie, certes à réhabiliter en totalité (au fur et à mesure des travaux qui ont été fait sans déclaration par mon père)…ce ne sont pas des lots divisés, donc mon idée est qu’on doit toujours les considérer comme indiqué sur les documents notariaux? et si nouveau logement créé, ce sera un changement de destination? N’est-ce pas?
(…)
=> Un ancien atelier de réparation mécanique auto/moto (à considérer comme un commerce?)…

> J’ai posé la question au service urbanisme durant la réunion, et ils semblent considérer la destination en fonction de la destination principale du bien (des 2 bâtiments) (donc plutôt Autres activités des secteurs secondaire et primaire & sous-destination ’Industrie’ si j’ai bien compris), et non distinguer les bâtiments de manière séparée (pour mémoire, sur un des bâtiments, il y avais l’atelier + l’accueil clientèle; et sur l’autre partie, effectivement, un atelier de travail pur).

Si j’en crois ce lien, "la destination des bâtiments en urbanisme correspond à ce pourquoi une construction est édifiée", donc effectivement la destination ’autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire’ ferait sens pour les bâtiments paternels (initialement un bâtiment industriel), même si dans les faits, la dernière activité n’était dans aucune des sous-destinations de cette destination (industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’expo).

Si des experts en urbanisme (Iqce, Bernard, ou d’autres qui ne sont pas encore intervenus sur cette discussion) peuvent confirmer mon analyse…

Un autre lien intéressant permet d’appréhender cette notion de destination en droit de l’urbanisme (mais a priori la décision du 28 décembre 2018 est non applicable pour le bien présent faute d’abandon ou inoccupation).

3/Scénarii d’aménagement suite à étude de la communauté d’agglo, sur le tènement paternel

(pour rappel, un des bâtiments est coupé actuellement en 2, avec 2 propriétaires).
La communauté d’agglo a récemment fait une étude de capacité pour ce bâtiment en particulier.
La raison de cette étude est que la communauté d’agglo a comme objectif d’inciter des populations à venir habiter en centre urbain (c’est notamment en lien avec la zéro artificialisation).
> repérage dans différentes communes de tous les gisements potentiels (dents creuses et bâtiments à réhabiliter)
> Etudes flash de faisabilité de réhabilitation de certains gisements, et notamment pour le bien paternel.

Différents scenarii sont présentés avec :
* des hypothèses de revente au propriétaire voisin de la partie du bâtiment aujourd’hui coupé en 2…
ou
* des hypothèses de construction neuve sur ce même bâtiment (non validé par architecte de la ville)
* des constructions de maisons de ville
…bref, 2 des scénarii nécessitent une volonté et un accord des 2 propriétaires (alors que l’un des propriétaires est encore en activité, mais pourrait être dans l’optique de vendre (dans quelques années…?).
Un 3° scenario plus proche a priori du scénario des 2 acquéreurs (hormis une destination différente en RDC d’un des bâtiments, donc impactant sur les usages à considérer pour la dépollution).

ICPE

Bizarrement, le service urbanisme n’était pas au courant que le bâtiment était une ICPE… (je ne sais pas si j’ai bien fait de leur dire au travers d’un point abordé, mais je ne pensais pas qu’ils puissent l’ignorer…)

WHAT’S NEXT ?

(hors réunion)
Ce que nous pensions faire (à court terme):
1/ Contacter le géomètre qui est déjà intervenu pour savoir s’il connait les altimétries des planchers (je doute).
2/ Recontacter l’acquéreur qui sera maître d’œuvre sur les 2 bâtiments, et lui demander de présenter le projet à la mairie et le service urbanisme + architecte de la ville + communauté d’agglo (?)

L’étude de sol / EQRS associés aux futurs usages par un bureau d’étude environnement certifié me semblent tout de suite inenvisageables (même si l’étude de sol pourrait être faite indépendamment).

N’hésitez pas si vous avez des remarques et suggestions!

Bàv,