SASU à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Spike54 · #1

Bonjour à tous,

Tout d’abord navré si ce sujet a déjà été abordé, mais je ne retrouve pas précisément mon cas de figure évoqué, et surtout récemment, malgré un bon épluchage du forum depuis 1 an que je le parcours et que je muris ce projet.

Comme indiqué dans ma présentation, je suis président d’une SASU à l’IS holding d’une société d’exploitation.

Les statuts de la SASU sont larges et prévoient des investissements financiers dans des sociétés diverses dont par exemple des SCPI ou même des titres vifs.

Je sais que les montages "traditionnels" avec emprunt visent plutôt des SCI à l’IS comme j’ai pu le lire ici, mais de ce que j’ai compris, rien n’empêche ce même type de montage sur une SASU IS, afin d’éviter de doubler les structures et coûts?

Mon idée et objectifs sont les suivants : la SASU IS bénéficie de trésorerie à investir et dans le futur, j’aimerais qu’elle soit mon "véhicule de rente".

Pour ce faire, je souhaite dans un premier temps investir en SCPI à la fois usufruit et pleine propriété mais à la différence des précédents messages, plutôt en comptant, et de préférence sur des SCPI européennes, ceci afin également d’amoindrir le résultat fiscal généré par l’activité courante de la SASU (sans que ce soit bien sûr le premier objectif, celui-ci étant avant tout patrimonial).

Mon postulat de départ (avec des chiffres ronds non représentatifs mais pour l’exemple), avec achat d’usufruit de SCPI pour l’exemple de type Pierval pour 200k€ sur 5 ans clé 20% (à environ 60% de provenance européenne) :

Revenu d’activité de la SASU 100k€
Charges et salaires de celle-ci : 70k€
Revenus fiscalisés usufruit SCPI : 50k€ x 60% = 30k€

Résultat avant amortissements : 60k€ (100-70+30)

Amortissement usufruit SCPI : 200k€/5 = 40k€

Résultat avant IS : 20k€

Je vous expose donc mon interprétation afin de savoir si d’autres parmi vous ont expérimenté ce type de projet et savoir si celle-ci est la bonne (et notamment au niveau de la fiscalité de l’usufruit de SCPI européenne).

Merci d’avance pour vos retours,

Mots-clés : sasu, scpi, usufruit

GoodbyLenine · #2

Vos calculs semblent, en grosses mailles, corrects.

Je n’ai pas creusé, mais je ne vois guère pourquoi il y aurait une différence à ce niveau entre SCI et SAS ou SASU.
Posez la question à votre expert-comptable.

alex470 · #3

Bonjour Spike54,

Dans la théorie, il n’y a pas de problème pour réaliser ce montage dans une SAS.

En pratique, au delà des aspects juridiques, vous allez rencontrer des conséquences fiscales particulières, car les produits financiers générés par les dividendes de SCPI sont hors champ de la TVA.
Cela aura notamment des impacts en terme :
- de déduction de la TVA deductible sur vos dépenses dites générales (non rattachées directement/exclusivement à l’activité générant votre CAHT taxable àla TVA). En gros la TVA de ces dépenses ne sera déductible qu’à hauteur de 2/3 (100/100+50 dans votre exemple).
- taxe sur les salaires s’il y a une rémunération du président dans la SAS. Même ratio que ci dessus avec l’application de cette taxe qui fonctionne par palier.

Comme le conseil GBL, il est préférable de consulter votre expert-comptable, qui pourra vous chiffrer l’impact fiscal d’un tel investissement dans votre sasu.

Spike54 · #4

Bonjour, je l’ai effectivement consulté, mais il ne m’a pas alerté sur les points que vous évoquez.
Est-ce la mixité revenus d’activité/revenus SCPI qui causent cela?
Je ne comprends pas bien. Pourquoi cela impacterait la TVA et de quel taxe sur les salaires parlez vous?

Tchouikov · #5

C’est effectivement le fait que votre SASU génère des revenus taxables (= ceux tirés de l’exploitation) et exonérés (= ceux distribués par les SCPI) qui pourrait diminuer son droit à déduction de la TVA d’amont facturée par ses fournisseurs.

Il existe toutefois une "parade" (parfaitement légale et même prévue par les règles fiscales) qui consiste à créer différents secteurs au sein de la SASU pour les besoins de la gestion de la TVA :
- les dépenses engagées pour les seuls besoins de l’exploitation donneraient toujours droit à déduction intégrale de la TVA ;
- celles affectées à la seule gestion des SCPI (qui devraient être extrêmement limitées puisque cela reste un investissement passif) n’ouvriraient aucun droit à déduction ;
- enfin les dépenses mixtes (qui devraient elles aussi être limitées) ouvriraient un droit à déduction calculé au prorata des recettes de la SASU qui sont en TVA.

Idem pour la taxe sur les salaires : il suffit d’affecter le(s) salarié(s) au secteur "exploitation" pour que cette taxe ne soit pas applicable (c’est d’ailleurs parfaitement logique et difficilement attaquable).

SamyInvest · #6

Spike54, le 04/10/2021 a écrit :
Revenus fiscalisés usufruit SCPI : 50k€ x 60% = 30k€

Résultat avant amortissements : 60k€ (100-70+30)

Le résultat fiscalisé c’est 40% et non 60%

Il faut donc ajouter 20K au lieu de 30k

Dernière modification par SamyInvest (09/10/2021 19h53)

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Spike54, le 04/10/2021 a écrit :

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