SCPI hôtelières : analyse de performances et perspectives d'investissement
Cette discussion analyse les performances de plusieurs SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) spécialisées dans l'investissement hôtelier, notamment Foncia Cap'Hebergimmo et Atream Hôtels. Les membres partagent des informations sur les acquisitions, les rendements (AEM), les stratégies d'investissement et les perspectives du secteur. La discussion met en lumière l'importance de la diversification du portefeuille, tant au niveau géographique qu'au niveau des locataires, pour minimiser les risques.
Un point central de la discussion concerne le rendement des SCPI hôtelières. Les participants comparent les rendements obtenus par différentes SCPI, soulignant les variations entre les acquisitions et l'impact de facteurs comme la durée des baux et la situation géographique des hôtels. Des arguments sur le potentiel de croissance à long terme du secteur sont avancés, notamment liés au retour des touristes et à la reprise économique post-pandémie. Cependant, la gestion du risque est également abordée, en particulier concernant la dépendance à certains locataires clés et l'impact de la crise sanitaire sur les revenus locatifs.
La discussion porte sur l'analyse des bulletins trimestriels et rapports annuels des SCPI, permettant de suivre l'évolution de leur performance financière. Les membres analysent les tendances notables du marché, telles que la baisse des rendements suite à la crise sanitaire et l'augmentation des prix de souscription des parts. Les difficultés rencontrées par certaines SCPI, comme les problèmes de liquidité liés à des retraits importants de parts et la nécessité de baisser le prix de souscription, sont également discutées. Le taux d'occupation et le recouvrement des loyers sont des indicateurs clés régulièrement abordés.
Enfin, la discussion aborde la question de la transparence de l'information fournie par les sociétés de gestion. Les membres soulignent l'importance d'une communication claire et complète sur les performances, les risques et les stratégies d'investissement, afin de permettre aux associés de prendre des décisions éclairées. L'impact de la crise sanitaire sur le secteur hôtelier et les stratégies d'adaptation des SCPI sont au cœur de nombreux échanges. La question de la diversification du patrimoine global des investisseurs est également soulevée.
L'évolution du prix des parts, ainsi que les stratégies d'investissement et les difficultés de certaines SCPI sont au centre des débats. La discussion met en exergue l'importance d'une analyse approfondie des risques et opportunités liés à l'investissement dans les SCPI hôtelières.
Merci c’est intéressant - comment l’interpréter correctement ?
Le ratio d’endettement ne me semble pas excessif mais c’est plutôt les dates d’échéances le problème c’est bien ça ? Avec une échéance à 14m€ en 2023 et une collecte relativement faible la SCPI n’aura peut être pas d’autre choix que de renégocier sa dette ? Vu la période actuelle cela risque d’être relativement défavorable. Mon raisonnement tient-il la route ?
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Après deux trimestres très faibles, Atream a collecté plus de 14m€ au T3 (source BT3).
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Comme je l’ai déjà indiqué (voir message 173) la collecte nette au 3ème trimestre a atteint 14 508 000 €.
Il a donc été collecté suffisamment au cours du dernier trimestre pour couvrir les échéances 2023.
Canyonneur
PS : Granite a été plus rapide que moi…
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Merci je comprends mais que pouvons nous en conclure sur la santé de la SCPI ? La collecte couvre les échéances bancaires 2023 mais je note que dans le BT ils font mention de plusieurs possibles acquisition d’ici la fin d’année 2022…
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Attendez le BT4 et le rapport annuel 2022, si la collecte et les rendements 2022 se confirment, si l’endettement baisse, ce sera rassurant.
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1 #181 09/01/2023 18h12Info
Atream s?offre les murs d?une résidence Break & Home à Ivry-sur-Seine - Business Immo
Message édité par l’équipe de modération (09/01/2023 20h02) :
- message (qui ouvrait une nouvelle discussion, alors que le lien cité indique explicitement que cette acquisition concerne la SCPI Atream Hotels) déplacé ici.
Rappel : mieux vaut éviter de publier un message sur le forum si c’est juste un lien vers quelque chose, car la valeur ajoutée est très faible.
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Une acquisition pour Aestiam Cap’Hebergimmo, qui était passée (pour moi en tout cas, et je n’en ai pas trouvé de trace sur le forum) inaperçue.
Cela relance la dynamique de cette SCPI qui semblait en léthargie depuis la COVID.
La rentabilité n’est pas précisée, et rien sur le financement non plus ; à voir le nombre de parts en attente de retrait, qui va en s’amenuisant certes, mais qui demeure important par rapport à la taille de la SCPI, je présume que la SDG a eu recours à l’endettement.
J’ai hâte d’en savoir davantage lors de la parution du bulletin trimestriel.
fiche Cadix
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L’acompte du quatrième trimestre 2022 pour Aestiam Cap Herbergimmo s’élève à 3,3 € net de fiscalité étrangère par part, ce qui porte le total des distributions nettes 2022 à 12,09 € par part, soit un rendement de 4.84 % par rapport au prix de souscription.
Ce montant est proche de celui distribué en 2019 (12,30 €), mais à l’époque le taux d’endettement était significativement plus faible (5 m€ fin 2019 versus 21 m€ fin 2021) ainsi que l’exposition à l’international (7% vs 31%).
Le BT n’est pas encore disponible sur le site d’Aestiam.
Canyonneur
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Seconde acquisition en décembre pour Aestiam Cap’Hebergimmo.
Le deuxième hôtel en Espagne.
Pas d’information sur la rentabilité, ni sur le financement.
A suivre dans le BT attendu avec impatience!
fiche Saragosse
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Le BT4 2022 d’Aestiam Cap Herbergimmo est maintenant disponible.
On y apprend :
- la cession des 8 hôtels de l’est de la France acquis en mai 2017, pour un total de 14 M€ à comparer à une valeur immobilisée de 12.2 M€ d’euros.
- le remploi à hauteur de 8 M€ pour les 2 acquisitions déjà signalées
- un revenu brut de 12.51 € dont 0.42€ d’impôt étranger
- une augmentation de la valeur d’expertise à périmètre constant (sans autre précision)
- 1459 parts souscrites au cours du trimestre et 6353 parts en attente de retrait (contre respectivement 563 et 5706 le trimestre précédent)
- un ration dettes et autres engagements de 23.3 %
En revanche, pas d’indications sur l’utilisation du solde des cessions (réduction de la dette / dotation du fond de remboursement dont la création a été actée lors de la dernière AG / nouvelles acquisitions/distribution de PV…)
Canyonneur
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Il évoquent une évolution de la stratégie d’investissement. ’Afin de refléter les évolutions du secteur, votre SCPI a confirmé l’élargissement de ses cibles d’acquisitions ainsi que son périmètre géographique’.
Le prix d’acquisition des huit hôtels était de presque 13 millions d’euro, avec un taux de rendement de 6,16%. Je serai curieux de connaitre celui des deux hôtels acquis en Espagne.
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Evoqué brièvement dans un autre topic mais
BT4 2022 disponible pour Atream Hotels (je tique un peu sur l’url et le répertoire sur lequel le BT est stocké au passage)
Capitalisation : 255.407M (+7.191M)
TOP : 100
TOF : 100 (98% ancienne méthode)
Taux de recouvrement : 99%
Taux endettement : 26.95 (-2.29)
Valeur de reconstitution : 1084.70€ (+31.85)
Dividende du trimestre de 12.90
Total 2022 : 47.34€
La fin de la bérézina pour une SCPI qui a frôlé l’illiquidité plusieurs fois ces 2 dernières années ?
Acquisition de Break&Home (apparthotel) porte de Choisy à Ivry juste en dessous du périphérique pour 21.8M€, actif neuf de 2020
Loyer indexé annuellement ILC de 1036k donc… rendement 4.75% AEM en l’état (?)
Le taux d’endettement reste élevé et la collecte n’est pas faramineuse (à part au T3 dernier, curieux de connaître la raison) mais au moins la SCPI semble bel et bien avoir sorti la tête de l’eau.
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la décote devient supérieure à 20% (sous réserve des valeurs du BA) !
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Drystan a écrit :
Loyer indexé annuellement ILC de 1036k donc… rendement 4.75% AEM en l’état (?).
En comptant 10% de commission de gestion, on arrive à un rendement de 4,3% pour les associés. Cette acquisition est donc fortement dilutive.
C’est intriguant de faire une acquisition dilutive alors que les taux se décompressent et que les autres SCPI achètent au contraire avec des rendements relutifs en ce moment.
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D’un autre côté quand on regarde l’ILC on voit que celui-ci a pris 5.37% entre le T3 2021 et T3 2022, la sdg table peut être sur une revalorisation de la même ampleur pour l’année prochaine, ce qui ferait passer le loyer de 1036 à 1088k et le rendement AEM (hors commission de gestion donc) à 4.99
Cela peut aussi être une épée à double tranchant si à l’inverse l’ILC se stabilise, voire baisse, évidemment.
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Hall of Fame Aestiam Cap’Hebergimmo
Valeur de reconstitution au 31.12.2022 : 271,50
+4,25% P/R au 31.12.2021
- 2,29% depuis le 31.12.2019
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Le bulletin du second trimestre d’Aestiam Cap’Hebergimmo est en ligne.
BT2-2023
Les loyers quittancés progressent très légèrement d’un trimestre sur l’autre à surface identique. La vraie bonne nouvelle, c’est que la situation des 6353 parts en attente de retrait au 31/12/2022 est maintenant soldée. Ainsi, la collecte redevient positive, ce qui n’était plus le cas depuis le début de la COVID et la capitalisation augmente de près de 800.000€. La SCPI a gagné sept associés.
Le prix de souscription de la part a quant à lui augmenté de 2€ et s’établit à 252€ au 1er juillet. Enfin de délai de jouissance est passé depuis le 1er mai à 5 mois.
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Le bulletin du second trimestre d’Atream est en ligne :
BT 2 - 2023
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Le bulletin d’information pour le T3/2023 d’Aestiam Cap’Hebergimmo est en ligne.
BT
Les loyers quittancés sur le trimestre augmentent légèrement à patrimoine identique, taux d’occupation toujours à 100%.
Quelques centaines de parts en attente de retrait alors qu’il n’y en avait plus au cours du T2.
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Le dividende du T4 est très décevant et très inférieur à la prévision confirmée dans le bulletin du T3.
Je vois dans mon bordereau du T4 un revenu de 0.90 euros par part sur le trimestre; ce qui fait 9,36 euros par part pour l’année, contre une prévision à 11,50/12,80.
Dernière modification par faguoren (23/01/2024 08h03)
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Hall of Fame C’est en effet inquiétant, une division par trois du revenu trimestriel.
On verra les explications dans le bulletin - s’il y en a - et s’il n’y a pas une distribution de plus-value, ce qui m’étonnerait.
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Le BT4 2023 d’Aestiam Cap’Herbergimmo est en ligne.
Les 4 hôtels exploités par des filiales du Groupe Néhô (Les 3 hôtels en Belgique et l’hôtel situé à Ferney Voltaire) font l’objet de procédures collectives.
Dans l’éditorial, A. Claudet indique : "En réponse à ces évènements et par prudence, le dividende du quatrième trimestre 2023 est ramené à 1,02 euros brut par part, soit 10,02 euros pour l’année et un taux de distribution annuel de 4,01%.".
Le bulletin n’indique pas le taux de recouvrement des loyers. Il faudra attendre le rapport annuel.
Le nombre de parts en attente de retrait au 31/12 est négligeable (21).
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (29/01/2024 20h05)
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Hall of Fame Pour l’hôtel Ramada à Woluwe, j’y étais l’hiver dernier et j’avais remarqué que cet hôtel était très mal entretenu et avait sans doute des problèmes de trésorerie : ils n’avaient pas assez des télécommandes de chauffage pour toutes les chambres, il fallait en demande une à la réception et la ramener une fois le chauffage allumé/éteint.
Je ne sais pas comment la société de gestion a réussi à couler un tel établissement, avec une franchise d’une marque célèbre à l’international, un taux de réservation élevé et un emplacement stratégique ( au bord de l’autoroute, à mi-chemin entre l’aéroport et Bruxelles, bien desservi en transports en commun … ).
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Je connais bien l’hôtel de Ferney-Voltaire, je ne savais pas qu’il était en sauvegarde judiciaire…
Je ne suis cependant pas étonné, il est situé en face du chantier d’une énorme ZAC qui a pris du retard à cause de recours multiples et qui a également vu Altarea se retirer d’un projet de centre commercial.
En gros, vue et bruit pas terrible depuis quelques années, surtout pour une résidence hotelière 4 étoiles.
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