Allianz Home : vos avis sur cette SCPI (Immovalor Gestion)

Kyaneos Pierre est intéressante en terme de rendement effectivement mais le ticket d’entrée minimum est à 10 800 € (même chose pour Primofamily et Novapierre résidentiel qui ont un ticket d’entrée élevée avec des rendements plus faibles) ce qui va forcément limiter mon potentiel de diversification sur d’autres SCPI et donc intrinsèquement augmenter le risque.

L’achat de foncières cotées via CTO est également en projet mais ce n’est pas le sujet de ce post. 

Effectivement c’est mon premier investissement sur les foncières donc je viens prendre conseil auprès de personnes plus expérimentées et je reste ouvert à toutes les solutions.

Le marché des résidences sénior est selon moi une bonne niche avec des risques très limitées d’effondrement à long terme donc particulièrement intéressant mais c’est sûre qu’investir dans une SCPI aussi récente avec aucun historique est risquée mais Immovalor Gestion semble avoir fait ses preuves avec la SCPI Allianz Pierre (TRI de 9,26% sur 15 ans et 9,28% sur 20 ans).

Que dire :

- la collecte minimale a été atteinte en avril 2022, mais le 1ier investissement n’a été effectué que fin septembre
- au 31 decembre dernier (dernier bulletin semestriel disponible), la capitalisation etait de 27M€ ;  sachant que le plafond statutaire est de 50M€, il risque d’être tres vite atteint (sauf si les statuts sont modifiés en AG pour le relever) avant d’avoir eu une idée claire de la gestion de la SCPI
- Le premier investissement, de près de 10M€, consiste en un lot d’appartements dans une residence senior gérée. Comme l’a fait remarquer tikitoi plus haut, c’est loin d’être un investissement sans risque (la structure qui gère la residence peut deposer le bilan ;  la reprise peut etre complexe voire inexistante)
- le BS de decembre dernier annonce l’acquisition au T1 2023 d’un second lot d’appartements dans la meme structure :  pour la diversification, on repassera.
- une troisième acquisition est annoncée, sans aucune precision
- le rendement AEM de la 1iere tranche d’acquisition n’est pas dévoilé. Ça me gêne. Tentative d’evaluation :  les lohers quitances au 31/12/22 etant de 78k€ pour une periode d’a priori un trimestre (acquisition au 28/09/22), cela donne un loyer annuel de 312k€ soit, pour un achat AEM de 9.9M€, un rendement brut de 3.15 % , dont il faudra déduire les 9.6 %  TTC de frais de gestion, soit 2.85 %  net (avant vos impôts bien sûr). Sauf erreur (possible, bien sûr) de ma part, voilà l’ordre de grandeur auquel il faut s’attendre
- on constate que la quasi totalité des parts ’fondateur’ ont ete acquises par Allianz Vie, filiale d’assurance vie d’Allianz. On sait donc à quoi s’attendre.
- la plaquette commerciale de la SCPI met l’accent sur la possibilité d’acquisition a crédit, en renvoyant pour le crédit (a des taux ’historiquement bas’ :  le document date un peu) vers… Allianz
- le RA 2021 donne, outre les représentants d’Allianz Vie et Allianz Iard, les noms des membres du CS de la SCPI (personnes morales), sans preciser leurs qualites ni le nombre de parts detenu. Mais en croisant avec les statuts de la SCPI et les noms de ses membres fondateurs, on voit que quasiment toutes sont salariées de la société de Gestion (Immovalor) et ne detiennent… Qu’une seule part. Bref :  le CS et la SG sont dans les mêmes mains, avec des personnes morales très peu investies financièrement à titre personnel dans la société.
-Pour parachever le tableau, et même si en decembre 2021 il n’y avait pas grand chose à dire sur la société, le rapport du CS est un remarquable modele de vacuité et de blanc-seing donné à la SG (bon, ce sont les mêmes).

Bref, Munich, vous faites comme vous l’entendez. Mais avant d’investir dans une SCPI - celle-ci comme n’importe quelle autre -, je ne peux que voys encourager à apprendre à analyser une SCPI en détail au travers des documents réglementaires qui, lorsque l’on sait les lire, en disent long. A défaut, les déceptions risquent de poindre.

Bonjour, avez vous pensé à investir en SCPI via Assurance Vie. par exemple, Primofamilly est disponible chez Linxea.