Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Ce qui ne simplifie pas les choses c’est que les SCPI ont la possibilité d’être exonérées de TVA sur une partie de la commission de souscription. En général elle utilise alors la mention TTI plutôt que TTC. A priori Epargne Pierre ne semble pas avoir opté pour ce régime (mais certaines SCPI oublient de mettre à jour leur note d’information…). A en croire les documents d’EP, la TVA de 20% est bien due mais serait payée par la SCPI soit l’ensemble des associés, et non uniquement par le souscripteur.

Revenu T1 2023 : 2,64 € / part
Reçu sur le compte aujourd’hui (imposition IS).

Publication du BT T1 2023 ici

Synthèse des informations principales (selon moi):
--> Revenu T1 = 2.64€/part (comme T1 2021)
--> TOF = 95,90 % (légèrement à la hausse)
--> Valeur de reconstitution qui passe de 224.04€/part à 225.14 en 2022 => une marge favorable de 7,61 % par rapport au prix de souscription de 208 € par part
--> Collecte nette au T1 = 138 M€
--> Acquisitions réalisées au T1 = 55 M € (4 actifs, 4 locataires)

"malgré les remous économiques, nous envisageons de réaliser une année semblable à 2022, avec un taux de distribution cible (non garanti) entre 5,15 % et 5,30 %"

Et vous ?
Quand on cite un article c’est pas mal de donner son propre point de vue pour que ce forum soit un lieu d’échanges…

Flexi a écrit :

Article consacré à EPARGNE PIERRE…
Qu’en pensent nos experts du forum?

Epargne Pierre : valeur d?expertise en hausse

Les partenaires du site Web en question sont des maisons de gestion de SCPI : Les partenaires

L’article est informatif au mieux, et orienté peut-être…

Bonjour, je suis en train de lire le "Courrier aux investisseurs 2022" nouveau document transmis avec le RA que nous avons reçu par mail ce WE.

Page 19 il est indiqué: " [….] les loyers ont, dans l’ensemble, augmenté de 4 à 6% sur une base annuelle"
Or, et c’est une remarque plus générale que je me fait pour toutes les SCPI (on nous bassine depuis un an de l’avantage des SCPI de pouvoir indexer leur loyer en partie sur le niveau de l’inflation quand pour les locataires pouvant encaisser cette augmentation), je constate que les revenus distribués n’évoluent pas….

--> Dans le cas Epargne Pierre le revenu distribué est identique en 2020, 2021 et 2022, et le résultat est quasi identique (au centime prêt) aussi sur ces 3 années et pourtant les loyers ont, dans l’ensemble, augmentés de 4 à 6% sur une base annuelle…

Pourquoi cela ne se traduit pas dans les résultats ou revenus distribués aux associés?

Mise à jour:
Page 21 il est indiqué : " En pratique, cette approche s’est traduite par une progression des loyers de 4 à 6% sur une base annuelle. Progression qui se manifestera à plein en 2023 dans la mesure où les indexations 2022 ont eu lieu à différents moments de l’année"

Donc il devrait y avoir un revenu distribué 2023 supérieurs aux années précédentes….pour l’instant le revenu du T1 2023 n’indique pas que cela en prenne le chemin et la phrase suivante "[….]nous prévoyons un taux de distribution 2023 proche ou identique à celui de 2022 : il devrait se situer entre 5,15% et 5,30% (objectif non garanti)." le confirme aussi (rappel le TD 2022 était de 5,28%)…

Je maintien donc ma question:

Pourquoi cela ne se traduit pas dans les résultats ou revenus distribués aux associés?

Vous leur faites un procès en mauvaises intentions sans preuves.
Les charges augmentent ? Vous mélangez plein de choses !
Salaires de leurs salariés: quel impact sur les loyers ? Aucun, c’est la société de gestion qui les supporte, pas la SCPI.
Idem pour leur propre loyer.
Les charges des immeubles sont en grande partie supportés par les locataires.

Quand à l’alignement des intérêts, c’est assez faux aussi puisque si la SCPI encaisse plus de loyers par une meilleure gestion alors la société de gestion prend plus d’argent elle aussi (les frais étant un pourcentage de loyers).

Bref….

Hum…

Et dans ce cas, comment on explique que les commissions de gestion passent de 10.5% des loyers facturés à 10.8% ?

Les charges sont certes majoritairement supportés par les locataires, mais une partie reste à la charge de la SCPI, elles sont en augmentation de 74% Vs. seulement 27% d’augmentation pour les loyers soit une charge différentielle en P&L qui est bien réelle.

Si on regarde les dépenses d’entretien largement à la charge de la SCPI elles sont en augmentation de 923% Vs. 27% pour les loyers, la encore gros trou dans le P&L.

Même chose sur la partie alignement des intérêts en deux points principaux:

1. Il est beaucoup plus facile et cela demande moins de travail d’augmenter les loyers en achetant des actifs avec la collecte plutôt que de s’employer à trouver des locataires pour relouer les actifs existants.

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

Vous voyez le problème ?

Je vous encourage à sortir des élements marketings communiqués par la société (que je ne lis jamais donc je ne sais pas ce qu’on y trouve) pour aller chercher les faits dans les rapports audités par des tiers.

Vous appuyez votre argumentation à partir de chiffres, mais quelles sont les sources de vos chiffres?
En effet,:

flosk22 a écrit :

Et dans ce cas, comment on explique que les commissions de gestion passent de 10.5% des loyers facturés à 10.8% ?

Source: RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES des RA 2021 et 2022 : "La commission de gestion versée par votre société à la société de gestion est fixée à 10 % hors taxes maximum (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12 % pour un taux de TVA à 20 %) du montant total des recettes brutes."
--> D’où sorte vos chiffres ? ….une augmentation de la commission de gestion (ah bon)?

S’il faut interpréter vos chiffres comme étant le % que représente le montant de la commission de gestion sur les loyers facturés, alors là non plus je ne vois pas l’intérêt….il est normal que le montant de la commission de gestion augmente (elle est passée de  8 740 862 euros à 11 497 786 euros entre 2021 et 2022) car il y a plus de loyers facturé….

flosk22 a écrit :

Les charges sont certes majoritairement supportés par les locataires, mais une partie reste à la charge de la SCPI, elles sont en augmentation de 74% Vs. seulement 27% d’augmentation pour les loyers soit une charge différentielle en P&L qui est bien réelle.

--> Vous parlez de 27% de d’augmentation des loyers….vous sortez ça d’où (c’est disproportionné avec la communication de la SCPI citez dans mon post)?
--> D’ou sortez vous l’explosion de +74% des charges que doit payer la SCPI?

flosk22 a écrit :

Si on regarde les dépenses d’entretien largement à la charge de la SCPI elles sont en augmentation de 923% Vs. 27% pour les loyers, la encore gros trou dans le P&L.

--> Vous parlez de 27% de d’augmentation des loyers….vous sortez ça d’où (c’est disproportionné avec la communication de la SCPI citez dans mon post)?
--> D’ou sortez vous l’explosion de +923% des dépenses d’entretien à la charge de la SCPI?

Par ailleurs il est normal qu’il y ait plus de dépense d’entretien puisqu’il y a plus d’immeuble….

flosk22 a écrit :

1. Il est beaucoup plus facile et cela demande moins de travail d’augmenter les loyers en achetant des actifs avec la collecte plutôt que de s’employer à trouver des locataires pour relouer les actifs existants.

La commission de gestion étant notamment fonction des produits locatifs (mais pas que) la SG a donc tout intérêt à s’employer à trouver des locataires pour tous les actifs existants….
Pour information le taux d’occupation financier moyen (TOF) se situe à 95.54 % pour l’exercice 2022 (ce qui est un taux plutôt élevé).

flosk22 a écrit :

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

L’une ne va pas sans l’autre….la commission de souscription d’aujourd’hui est la commission de gestion de demain (car les nouveaux actifs produiront des loyers et donc de la commission de gestion).
La SG a tout intérêt à collecter pour pleins de raison (mutualisation du risque avec plus d’actifs, commission de souscription, diversité des actifs, ect…) mais la commission de souscription peut vite diminuer et devenir inférieure à la commission de gestion si elle ne collecte plus autant…et pour pouvoir collecter il lui afficher de bon résultat, et pour afficher de bon résultat il lui faut faire une bonne gestion des actifs (pour qu’ils produisent des loyers) donc au final la SG à le plus d’intérêt à bien gérer pour pouvoir bien collecter….
--> L’intérêt de la SG est donc bien aligné sur celui des associés.

Chez PAREF, c’est plutôt les 2/3 de la commission de souscription qui est reversée aux réseaux de distribution.

Mcgill, le 27/07/2023 a écrit :

https://atland-voisin.com/wp-content/up … 23-WEB.pdf

La situation semble plus ou moins stable par rapport aux trimestres précédant , rien d’alarmant pour le moment.

Pas d’accord avec votre point de vue. En T1 2023, les loyers collectés étaient de 40M€. En T2 2023 ils sont de 36M€, soit 10% de baisse malgré une collecte nette en T2 > 75 millions d’€ (et en T1 de 135M€)  et aucune explication.

J’ai comparé T2 2022 à T1 2022 et l’année dernière les loyers augmentaient bien en T2 vs le T1 (de 2M€ environ).

Et il n’y a eu aucune cession en T1/T2’23 qui pourrait expliquer en transfert de revenus locatifs en revenus financiers…

Le TOF étant équivalent en T2’23 vs T1, soit il s’agit d’une erreur d’ATLAND, soit cela semble indiquer des impayés/retard de loyer, non ?  Si aucune erreur, une explication du gestionnaire aurait été un minimum, surtout au vu du mot du gérant relativement positif.

Chipie2k a écrit :

Mcgill, le 27/07/2023 a écrit :

https://atland-voisin.com/wp-content/up … 23-WEB.pdf

La situation semble plus ou moins stable par rapport aux trimestres précédant , rien d’alarmant pour le moment.

Pas d’accord avec votre point de vue. En T1 2023, les loyers collectés étaient de 40M€. En T2 2023 ils sont de 36M€, soit 10% de baisse malgré une collecte nette en T2 > 75 millions d’€ (et en T1 de 135M€)  et aucune explication.

Rien d’alarmant, cette donnée est très fluctuante, il suffit de regarder depuis T1 2022 pour s’en convaincre. Ces chiffres sont nettement supérieurs à 2022 par ailleurs. La variation doit liée à des paiements autour du dernier jour du trimestre.