LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Cette histoire de TVA est agitée comme un épouvantail, notamment par des sites qui veulent vous vendre un abonnement pour lire l’article complet, ou bien du conseil.

Pourtant, c’est simple. Mon résumé gratuit (sans obligation d’abonnement pour lire l’article complet !)

Déjà, la location meublée d’un logement est exemptée de TVA sans possibilité d’option. Ca n’a pas changé.

La location para-hôtelière est soumise à TVA.
Est para-hôtelière une location qui propose 3 des 4 services :
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Auparavant, on considérait qu’il fallait, pour cocher le critère nettoyage, un nettoyage proposé durant le séjour, comme la femme de ménage de l’hôtel qui passe tous les jours. Or, une jurisprudence récente considère qu’il faut interpréter ces critères de façon plus souple. Notamment le Bofip dans sa version du 7 août précise à propos du nettoyage :
"Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour."
Notez bien "propose" : c’est à dire que ça n’a pas besoin d’être fourni systématiquement, il suffit que ce soit proposé, disponible.

En général, on fournit le linge de maison et on fournit une réception même non personnalisée (il faut bien que les loctaires aient les clés !). Donc, le nettoyage peut faire le 3e critère et faire basculer dans une activité soumise à TVA. Si on reste bêtement dans cette incertitude, on risquerait d’avoir ses locations de moins de 7 jours soumises à TVA ; les locations de plus de 7 jours sans nettoyage durant le séjour, non soumis à TVA. C’est difficilement gérable.

Il faut donc s’adapter à la nouvelle donne :

3 possibilités :

1) éviter d’accumuler 3 critères de la parahôtellerie. Sachant qu’on ne peut guère fournir aucune réception (puisque fournir quelques explications et les clés via une boîte à clés est déjà une réception), il faut soit  :
- supprimer le linge de maison (mais c’est devenu la norme en location saisonnière de trouver le linge de maison).
- ou bien louer seulement pour une semaine et plus, sans faire le ménage durant le séjour. Ca va être difficile d’obtenir un bon taux de remplissage en se coupant des locations de moins d’une semaine. Le risque est d’avoir une forte perte de revenus.
- ou bien ne jamais faire le ménage, même entre deux séjours. Il faut donc bien préciser aux locataires que c’est à eux de faire le ménage avant de partir. C’est difficile, car la tendance est de plus en plus à ce que le ménage reste à charge du bailleur ; et on ne peut pas faire confiance à tous les locataires pour faire un ménage correct.
Il va donc être difficile de se placer dans la situation où l’on reste toujours à moins de 3 critères de la parahôtellerie. Mais c’est possible, techniquement. La solution la plus simple est la dernière : ménage à charge des locataires. On écrit en gros dans l’annonce : "ménage à votre charge ! Vous devez faire le ménage avant de quitter le logement. Matériel et produits fournis". On ne propose pas le ménage, même en option payante. Ca n’empêche pas, dans les faits, de passer un coup de propre entre deux locataires, mais le nettoyage n’est pas "proposé", donc ça ne fait pas partie de l’offre, donc on n’a que deux critères de rempli, donc ce n’est pas de la para-hôtellerie, c’est de la location meublée, exemptée de TVA.

2) être potentiellement soumis à TVA sur les locations de moins de 7 jours, mais s’en sortir en restant en franchise en base. On n’applique pas de TVA sur les loyers, on ne récupère pas non plus sur les achats. C’est très simple puisque la franchise en base est le régime d’office, dès lors que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 91900 €, ce qui devrait être le cas du plus grand nombre ! Ne pas oublier d’écrire sur les factures d’hébergement (au moins celles pour les hébergements d’une durée moins de 7 jours) : "TVA non applicable - article 293 B du CGI".

3) s’installer volontairement dans la para-hôtellerie, avec TVA, et en tirer parti. Il s’agit notamment de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux initiaux, et sur les achats de fourniture et de prestations. La plupart des gens voudront éviter cela, mais ceux qui veulent monter en puissance et "professionnaliser" leur activité peuvent être intéressés. Si le chiffre d’affaires est inférieur aux seuils de la franchise en base, il faudra opter volontairement pour la TVA. Notez que, pour être soumis à TVA, ça sera à vous de prouver que vous remplissez, dans chacune de vos locations, trois critères ou plus de la parahôtellerie ; sinon l’administration fiscale pourrait remettre en cause votre récupération de TVA, ça s’est déjà vu.

Lien vers le bofip nouvelle version : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124- … 0-20240807

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2024 14h26)

Je ne suis pas constitutionnaliste émérite mais je doute qu’une proposition de loi en cours au sein d’une précédente législature puisse être repris au même stade législatif (CMP), sauf erreur il faut repartir à zéro, mais cela n’interdit pas de faire un copier coller ou d’hybrider avec quelque folle lubie du rapport LE MEUR.

C’est le fond qui compte pas la procédure, et je mise sur le fait que le consensus n’existe que pour décapiter la LCD, mais il peut y avoir des dommages collatéraux, à suivre …

L’article que vous avez partagé évoque bien une CMP.

Je vous avoue mon ignorance dans ce domaine.

En tant qu’avocat, vous êtes assurément le mieux placé pour appréhender comme il se doit ce sujet.

Article intéressant sur le blog patrimoine sur le projet de loi LE MEUR visant les meublés touristiques. Il est réservé aux abonnés mais si vous recherchez "le blog patrimoine" sur Google news, vous pourrez le consulter intégralement.

Il reprend ce qu’a indiqué LMNP75.

Le projet ne concerne que les meublés de tourisme déclarés comme tel. Donc les lmnp en lld ne sont pas concernés.

Le projet de loi ne concerne pas le calcul de la plus-value en cas de revente car les sénateurs ont demandé que ce soit traité dans le PLF 2025.

Vous devriez poster votre situation dans la rubrique "étude de cas". Sauf erreur de ma part, le projet ne parle pas de passer aux revenus fonciers. Et je ne comprends pas trop l’intérêt de transférer un bien vers une SCI à ce stade du projet de loi. Idem si le PLF décide d’appliquer la réintégration des amortissements,  vous avez déjà cela dans la SCI IS.

Le projet de Loi de Finance 2025 est publié, il est disponible ici:

PLF 2025

La seule information en rapport avec notre sujet est page 13

Suppression de la niche à l’IR pour les meublés (texte initial)  qui rapporterai 0.2 Md€.

Sans plus de détail.

De ce fait je ne suis pas plus avancé sur leurs intentions réelles et le contour de la mesure, application aux LCD uniquement? LLD concernées?

Si vous avez une autre lecture, je suis preneur.

S’ils budgètent des recettes liées à la réintégration des amortissements à la PV cela risque d’être « rétroactif » sinon il n’y aurait pas grand chose à gratter en 2025 … ou alors ils profitent juste du contexte pour faire passer la mesure sans vraiment attendre des recettes à court terme.

durand18 a écrit :

S’ils budgètent des recettes liées à la réintégration des amortissements à la PV cela risque d’être « rétroactif » sinon il n’y aurait pas grand chose à gratter en 2025 … ou alors ils profitent juste du contexte pour faire passer la mesure sans vraiment attendre des recettes à court terme.

La dernière phrase est très claire : "ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025".

Certains pourraient donc avoir intérêt à vendre certains de leurs appartements en urgence d’ici au 31 décembre, en misant sur le fait que cette loi sera votée.

Oui je voulais dire qu’ils tapent dans le « stock » sans égard pour les prévisions des investissements réalisés il y a X années.

Oui je voulais dire qu’ils tapent dans le « stock » sans égard pour les prévisions des investissements réalisés il y a X années.

Alors ça pour le coup c’est pareil pour la fiscalité tous les investissements…

En fait, tant qu’on ne vend pas, la niche fiscale du LMNP serait toujours là.

Oui, et il y a les abattements pour durée de détention.

En France l’impôt est déclaratif, donc c’est à vous de déclarer correctement.

Le fisc connaissant la durée de location (et le régime fiscal), le prix d’achat et de vente, aura un certain nombre de façons de contrôler automatiquement la cohérence de votre déclaration… avant de vous demander des pièces justificatives complémentaires si besoin.

C’est infaisable en lisant les bilans car l’amortissement du bien s’additionne à ceux des travaux (factures >500€) qui n’entrent pas en compte dans le calcul final pour la taxe sur la plus-value. A mon sens, seul l’EC peut faire ce calcul. Et intégrer le calcul de la plus-value lorsque le bien est sorti de l’activité,  comme dans une entreprise classique.

On en revient aux questions posées l’an dernier.