LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Chacun fait bien-sûr comme il veut. Personnellement je paye 0€ d’impots sur les 120 000€ annuels de loyers que je touche (hors taxes foncières, mais même en les comptant ça revient à 6% d’impots, c’est putôt faible). Actuellement je suis quand même dans une niche extrêmement intéressante. Si ça devait changer je m’adapterai, mais qu’on ne me parle pas de taxes : l’investissement en général, en l’immobilier en particulier est bien moins taxé que le travail (j’ai justement écrit jeudi un article qui en parle : Pourquoi travailler vous appauvrit ? La vérité sur la richesse - S’enrichir avec Pierre-Elie ) !

Je ne pensais pas tomber sur des réflexions de salarié en lisant un forum d’investisseur. Penser que l’état changera votre vie (en bien ou en moins bien) c’est ne pas être capable de se créer sa vie, de s’adapter, de jouer avec les règles du jeu (qui certes changent aussi vite que la lune). Investir en immobilier vous rend riche, à un moment donné c’est normal d’en re distribuer une partie (le moins possible bien sûr). Mais réforme ou pas l’immobilier m’a rendu riche et continuera ! Je suis désolé qu’il n’en soit pas de même pour vous.

Ouf. Ça ne concerne pas les anciennes mises en location.

Selon cet article PLF 2025 - LMNP et l’interview de Véronique Louwagie, les règles ne changeraient pas pour ceux qui sont en régime LMNP avant le 1er octobre.

Je pense que l’enjeu de cette réforme aurait été mieux perçu si elle avait été accompagnée de contreparties comme l’assouplissement de la fiscalité sur la location nue (massacrée par rapport au lmnp au réel, un véritable chausse-trape) et d’autres mesures en faveur des propriétaires bailleurs (par exemple au sujet des locataires qui ne payent pas ou des squatteurs).

Dernière modification par NicolasV (13/11/2024 02h21)

Je suis très étonné de la manière dont le Gouvernement tente de trouver des solutions pour redynamiser la location nue. Et globalement le manque de logements mis à disposition en location.

Le LMNP est un dispositif qui fonctionne superbement. Selon moi, il a même permis de développer la mobilité du tourisme et des travailleurs mobiles! Voilà donc au moins quelque chose qui fonctionne dans l’immobilier locatif en France. Certes, l’avantage fiscal est manifeste mais c’est une carotte alléchante.

La vision punitive du Gouvernement envers le LMNP incarne bien l’état d’esprit de la France: punir ce qui marche (trop) bien. Des contribuables français se sont enrichis grâce au LMNP et ont permis en retour de favoriser le tourisme, la mobilité professionnelle et même la rémunération de ces travailleurs. Maintenant il faut les punir pour essayer de développer la location nue.

NicolasV a écrit :

Je pense que l’enjeu de cette réforme aurait été mieux perçu si elle avait été accompagnée de contreparties comme l’assouplissement de la fiscalité sur la location nue (massacrée par rapport au lmnp au réel, un véritable chausse-trape) et d’autres mesures en faveur des propriétaires bailleurs (par exemple au sujet des locataires qui ne payent pas ou des squatteurs).

Tout à fait d’accord: autant laisser le LMNP tel qu’il est pour maintenir son efficacité et favoriser la location nue pour remonter son attractivité. Ca ce serait une politique positiviste plutôt que punitive! Si le nu devient plus attractif que le LMNP, alors les investisseurs auraient le choix entre 2 solutions rentables. 2 idées simples:
1- diminuer le risque des investisseurs en nu = lutter contre le squat, les impayés et les dégâts des locataires
2- améliorer la fiscalité et/ou l’imposition des propriétaires

Parce que ce qui nous attend avec cette future loi anti-airBNB c’est: plus de location courte durée non déclarée, inflation des tarifs de locations courte durée, baisse du tourisme, augmentation des charges pour les entreprises, baisse du pouvoir d’achat pour les travailleurs mobiles. En contre-partie:
- y aura t-il plus d’offre en location nue ?
- Y aura t-il plus de rentrées fiscales et d’impôts?

D’un côté, on a un LMNP au réel qui, grâce au jeu des amortissements, amène une non-imposition pendant 10 ans. Et si on revend au bout de 10 ans, on fait coup double car les amortissements ne sont pas intégrés dans le calcul de la PV.

D’un autre côté, on a la location nue. Au réel, on est imposé en général à 47,2%.

N’y a-t-il pas un problème ?

Bien évidemment que le LMNP "fonctionne superbement", encore heureux. Il amène une quasi-franchise d’impôts le temps de la détention et permet des opérations dignes de marchands de biens. Les investisseurs ont raison de se jeter dans cette niche fiscale, il n’y a aucun doute. N’ayons pas peur de le dire sans détour, ils s’enrichissent avec de l’argent public, n’en déplaise à certains.

Dans les grosses villes et dans les villes étudiants, pas de problème, le meublé est plus que nécessaire. Mais que se passe-t-il dans des villes plus moyennes (20-30k habitants) ou dans des zones plus rurales ? On voit de faux meublés qui fleurissent, à des buts purement fiscaux.

Il est donc temps de sonner la fin de la récré, et d’aligner les deux régimes. Ni en alignant vers le bas (sinon c’est la fin de la location) ni en alignant vers le haut (trop coûteux en argent public), mais en alignant de manière intermédiaire.

Une solution est simple selon moi si on veut changer les choses :
(1) d’une manière ou d’une autre, conditionner le LMNP à un zonage où il est utile (par exemple zones Abis, A et B1). Ou, plus faiblement, conditionner la pratique des amortissements à ce zonage.
(2) rendre la location nue fiscalement plus intéressante. On monte l’abattement au micro-foncier de 30 à 50% (comme proposé par Annaïg Le Meur), et on rend le foncier au réel plus intéressant (d’une manière ou d’une autre, par exemple avec un abattement final supplémentaire)

Sinon, la fiscalité des sociétés est beaucoup plus stable que la fiscalité des particuliers en France 😉

IPierreElie a écrit :

l’abattement à 50 ou à 30% au lieu de 71%. Laissez-moi rire. Quelqu’un l’utilise vraiment cet abattement ? Possibilité de louer sa résidence principale 90 jours au lieu de 120. Vous êtes nombreux à partir de chez vous plus de 3 mois ? Cette astuce de la résidence principale est utilisée par des gens dont ce n’est pas vraiment leur réelle résidence principale, donc des gens qui trichent. Ce n’est pas plus mal de limiter un peu les tricheurs.

J’avoue, je suis un tricheur. Mais non, je ne triche pas puisque je respecte la loi!

- Ben oui, je loue une dépendance de ma résidence principale comme peuvent le faire les propriétaires de grande propriété. Et oui, plus de 120 jours par an aussi mais je ne pars pas forcément de chez moi.
- L’abattement à 71%, je l’utilise puisque ce que j’ai à amortir est moindre que l’abattement

Et je peux vous dire, puisque je loue plusieurs mois par an, qu’il y a de la demande diverse et variée. Il y a un besoin de courte durée. Pourtant, là où j’habite, j’aurais peu de chance de trouver un locataire longue durée, avec beaucoup de vacance. Mais ma  clientèle variée de courte durée rend mon investissement rentable.

Ce serait bien d’avoir une vision plus large du marché immobilier. Et notamment du marché immobilier en campagne (profonde) où trouver un locataire longue durée est compliqué.

Effectivement, l’idée farfelue qu’on ne paie pas d’impôts en lcd grâce aux amortissements m’a fait sourire. Quand on a une vraie rentabilité en lcd, c’est à dire pas 10%, il est bien plus avantageux de bénéficier d’un abattement important, une fois les frais d’achat passés en charges épuisés.

Quant-a aligner l’abattement entre location nue, meublée longue durée, et lcd, c’est juste ignorer la réalité des charges du bailleur de ces différents types d’exploitation.

De toute façon, il est inutile de s’alarmer pour des choses sur lesquelles vous n’avez pas prise, il faut juste s’adapter. La façon la plus pragmatique d’agir en investisseur, c’est de voter avec ses pieds en allouant le capital sur les projets les plus rentables.

Quand je vois les jeunes qui investissent dans les crypto-monnaies, je me dis que les riches moutons à tondre seront les vieux propriétaires immo bloqués en France.

Au sujet de la personne citée au dessus, dont je ne souhaite pas faire la publicité tant les doctrines anti-immobilières de son parti sont contraires aux miennes et à tous les enfants qui souhaitent s’acheter une maison quand ils seront grands, je pense qu’il n’y a rien à attendre de positif pour l’immobilier en France les 6 prochains mois, comme ces 12 dernières années. On a bien vu de quoi ils étaient capables jusqu’ici pour loger la population, c’est à dire rien à part des hlm. Passée la prochaine dissolution, on ne la verra plus dans l’immo, comme Duflot et les autres cancres.

Ou alors ils lui ont filé un strapontin dans un comité théodule pour qu’elle la mette en veilleuse.

Trahcoh, le 14/11/2024 a écrit :

Effectivement, l’idée farfelue qu’on ne paie pas d’impôts en lcd grâce aux amortissements m’a fait sourire. Quand on a une vraie rentabilité en lcd, c’est à dire pas 10%, il est bien plus avantageux de bénéficier d’un abattement important, une fois les frais d’achat passés en charges épuisés.

Ce n’est pas toujours vrai : j’ai entre 25 et 30% de rendement sur toutes mes LCD, et je paye 0 d’impôts. Avec un abattement, quel qu’il soit, je paierais. Et pour l’abattement à 71% il faut être classé, ce qui a un coût également. Moi pas classé et pas d’impôts. Merci le réel. On peut déduire tellement de choses entre les amortissements fictifs, les intérêts d’emprunt et les frais réels, jusqu’au moindre rouleau de PQ qu’il est difficile de ne pas dépasser l’abattement. Et je maintiens : pour la majorité des propriétaires LMNP (courte durée ou non) le réel est plus intéressant. Il reste quelques cas où le forfait est plus intéressant, mais ils sont minoritaires.

Trahcoh, le 14/11/2024 a écrit :

De toute façon, il est inutile de s’alarmer pour des choses sur lesquelles vous n’avez pas prise, il faut juste s’adapter.

Exactement. Et c’était l’objet de mon post initial : il faut connaitre les règles du jeu pour en tirer partie, tout simplement

al2020, le 14/11/2024 a écrit :

Effectivement les propriétaires vont délaisser l’immobilier français. Il y a bien d’autres opportunités ailleurs

Les autres opportunités ne s’achètent pas à crédit. Voilà longtemps que le seul intérêt de l’immobilier est l’effet de levier. Cet intérêt mettra longtemps à disparaitre, donc bien-sûr qu’on continuera à acheter longtemps de l’immobilier. On ne doit pas cotoyer les mêmes jeunes : tous ceux autour de moi achètent de l’immobilier (en plus des cryptos et des actions bien-sûr, l’un n’empêche pas l’autre).

Il ne faut oublier que courir après ne pas payer d’impôts induits de passer des charges importantes ( travaux , frais , intérêts d’emprunt etc …. )

Pour ne pas payer 15 % il faut en dépenser combien ?

Si j’ai 3.000 € imposables à 15 % cela fait 450 € d’impôts
Si je veux effacer ces 450 € d’impôts , je dois alors créer une charge de 3.000 €

Je veux bien que l’on cherche à optimiser la fiscalité mais il faut aussi avoir une approche comptable et financière