Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

Je regarde aussi attentivement cette société qui me parait également parfaite pour du Buy & Hold.

J’ai juste un pb moral avec un segment du secteur, les maisons de retraites (senior housing). Cela me gêne de "faire" de l’argent sur le dos des résidents (même si HCP n’est que propriétaire des murs et non l’exploitant). Je préfèrerais des structures mutualistes.

zi_one a écrit :

Tentative par l’ANR/NAV : d’apres les chiffres publiés en septembre 2013, on a :
-    Total gross assets : 22,273,163 M$
-    Total debt :            8,700,925 M$
Soit un ANR de                13,572,238 M$
Il y a 456,272,000 actions, soit un prix par action de 29,7$. Dans ce cas l’action surcoterait franchement, mais je pense plutôt que je m’y prends mal sur ce calcul. Si notre hôte ou une bonne âme veut bien corriger et me dire où est l’erreur.

Nb definition extraite du reporting :  Total Gross Assets = Consolidated Gross Assets plus the Company’s pro rata share of total assets from the Investment Management Platform, after adding back accumulated depreciation and amortization

En fait, pour calculer la valeur du patrimoine, il faut prendre les derniers loyers net trimestriels, les multiplier par 4 et appliquer un taux de capitalisation.

Ici, c’est rendu difficile car le portefeuille est très diversifié (donc des taux de capitalisation différents), avec des joints ventures et des développements en cours (dur à valoriser).

Morningstar utilise un taux de capitalisation de 5,7% sur la prévision de loyers nets 2014 :

MorningStar a écrit :

Our new $50 fair value estimate implies a 5.7% cap rate on our 2014 NOI forecast and a 4.2% dividend yield. Its expected 2013 payout of $2.10 represents 86% of our AFFO forecast, which seems appropriate to us, given its largely triple-net-leased properties. Longer term, solid internal and external growth prospects should drive inflation-plus dividend growth, at least.

Romain a écrit :

Je suis également le dossier. A noter qu’il s’agit de la seul REIT qui a la statut de dividend aristocrat ce qui assez rare pour être signalé.
L’immense majorité des REIT, quelque que soit le pays, est dépendante des cycles économiques et a donc réduit les dividendes suite à la crise…

Il y en a d’autres, mais elles ne sont/n’étaient pas dans le S&P500 l’année passé.

Vous avez Federal Realty (46 ans de dividendes croissants), Universal Health Realty (seulement 500 $M de capitalisation, 27 ans de dividendes croissants).

Citons également Essex (19 ans de dividendes croissants), National Retail Properties (24 ans de dividendes croissants), Realty Income (19 ans de dividendes croissants)…

Romain a écrit :

Sur le long terme, en B&H j’y vais les yeux fermés, en revanche, je ne comprends pas la raison de la baisse.

En fait si vous regardez bien, il y a eu une bulle sur les REIT en avril/mai 2013.

Depuis quelques mois, tandis que les taux longs remontent, les valorisations se normalisent sur les REITs US et canadiennes.

On peut même y voir des opportunités, comme l’est probablement HCP, ou à mon sens Cominar et Digital Realty.

Realty Income est un bon "étalon". Le cours est monté à un astronomique $55 et est revenu à $38, ce qui est plus raisonnable, sans être une aubaine.

Il y a déjà un topic sur l’éthique et les placements.

Finance éthique et bourse : votre avis sur la finance éthique ?

Le dossier à l’air séduisant cependant malgré la baisse récente des REIT je trouve l’action sensiblement plus chere (15%) par rapport à la période de 2004-2005 en termes de ratio valo de l’action / dividende.

Cette surcote liée au taux bas est elle justifiée alors qu’aux US les taux sont sur la pente ascendante ?

On est d’accord sur le fait qu’il s’agit d’un pari sur l’évolution des taux.

Je rajouterais que pour des investisseurs de la zone euro ce risque est partiellement contrebalancé par le fait que si les taux US montent faisant baisser l’action en USD l’usd devrait s’apprécier face à l’euro et donc cela devrait compenser.

Les deux sociétés ne sont pas strictement comparables…

Par contre, c’est vrai que la hausse des taux longs US tout en ayant un EUR fort est inattendue, mais c’est un autre sujet.

SirConstance a écrit :

Realty Income Corporation

J’ai hésité également mais je trouve la valeur encore chère relativement aux foncières canadiennes comparables.

Auparavant Realty Income n’avait en portefeuille que murs de magasins en baux triple net.

Depuis 2012, elle s’est diversifiée à d’autres types de biens avec l’acquisition d’ARCT ou des opérations classiques de sale & leaseback hors murs de magasins (sur du vignoble, etc).

Du coup cela justifie un taux de capitalisation plus élevé que le taux historique. Quand au dividende mensuel, sur les foncières canadiennes comme Cominar, nous l’avons aussi, donc ce n’est plus un argument suffisant.

Qu’en pensez-vous ?

Bon, et bien Kapitall a répondu pour moi

Sur les REITs (au contraire des autres valeurs), je préfère diversifier au maximum mon portefeuille en terme de géographie et type de biens. C’est d’ailleurs pour ça que je suis également actionnaire de Cominar!
Realty dispose des avantages cités par Kapitall: très diversifié, conservateur, bien géré. Le taux d’occupation n’est par exemple jamais descendu sous les 98,1% dans l’histoire de l’entreprise. Le taux d’endettement est faible. L’entreprise semble avoir un processus très clair pour l’acquisition des actifs, pour minimiser le risque et maximiser le retour sur investissement.
Cominar me semble avoir un profil un peu plus risqué donc justifierait un yield plus élevé. A titre de comparaison leur taux d’occupation n’est que de 93,3%.

Et en conclusion, l’historique des dividendes chez Realty:

Morningstar US sur HCP.

Ils estiment la juste valeur à $50 contre un cours actuel à 36$, à 20 fois l’AFFO 2014 (une valorisation peut-être un peu excessive dans un contexte de remonté des taux longs). Ici l’extrait de la thèse d’investissement :

Morningstar US a écrit :

Investment Thesis 12/17/2013

With the advent of the Affordable Care Act in the U.S., change is underway in the health care industry. The reforms bring a renewed focus on constraining growth in health care costs, while potentially introducing tens of millions of new insureds to the health care system. Despite the uncertainty with current (and potential future) changes to the health care industry, the bulk of health care spending is nondiscretionary and often requires physical space--i.e., real estate--for its delivery, favorable conditions for health care landlords.We think HCP will continue to benefit from in-place, long-term leases and find future opportunities for profitable growth, both with existing partners and by further consolidating ownership of health care real estate.

HCP’s 5x5 investing strategy enables the firm to invest in a range of health-care property types (senior housing, post-acute/skilled nursing, life science, medical office, hospital) via a range of investment products (sale-leaseback purchase of real estate, development, joint venture, debt, RIDEA). We think HCP’s large size will ensure it a seat at the negotiating table for future deals, and its broad approach to investing in health care real estate allows it to contemplate transaction structures that best suit its partners’ preferences. Although its transaction activity has been lower than peers’ recently, we don’t think this reflects any issues around strategy or execution, but rather the natural ebb and flow of transactions and pricing discipline.

RIDEA investments are relatively new to the health care REIT sector, and they essentially expose landlords directly to the underlying performance of the operations within the properties, as RIDEA properties’ full profit and loss statements and balance sheets become the responsibility of the landlord. We prefer HCP’s preference for triple-net leases (instead of RIDEA). Triple-net leases make tenants responsible for rents with annual escalations and all property-related expenses, including property upkeep. HCP often further enhances its protection under triple-net leases with cross-default provisions, master leases, or NOI coverage requirements for groups of properties.

J’ai juste repris le chiffre de MS :

Morningstar a écrit :

Valuation 12/17/2013

Our fair value estimate for HCP is $50 per share, which implies a 5.8% cap rate on our 2014 NOI forecast, a 20 times multiple on our 2014 normalized AFFO estimate, and a 4.2% dividend yield.

Major assumptions driving our valuation include annual average same-store NOI growth across our 10-year forecast of 2.3%, below the 3% or so rent escalators embedded in many of HCP’s attractive leases, as we think the firm is currently operating at slightly higher than normalized levels of profitability and we fear that some its rent escalators may outpace the increase in market rents over the long term, potentially exposing the firm to rent reductions when leases expire (or are renegotiated mid-term). Longer term, we expect an EBITDA margin of roughly 79%, down 300 basis points from recent levels.

bonjour à tous !

petite question sur le versement de coupon qui a eu lieu hier (chez bourso en tout cas) : je possède actuellement 39 actions HCP et j’ai eu droit à 7.5 € de dividende tout pile.

je suis assez étonné par cette somme. Il y a au total 50% de prélèvement à la source ?

mon calcul me donne un versement de 15€ brut de dividende pour cette ligne normalement.

je m’attendais donc à avoir dans les 10€. je ne suis pas à 3€ près mais c’est surtout le % qui m’intéresse évidemment

bon week end !

merci ! j’avais déjà lu cet excellent article pourtant il ne me semblait pas répondre à mon histoire de 50% mais ma mémoire totalement faillible doit y être pour quelque chose

j’y retourne donc dès ce matin !

cordialement

modif : après relecture, je confirme, ma mémoire est nulle ou plutôt sélective … j’avais préféré ne pas me souvenir de ces 46% de prélèvement