Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Boubouka a écrit :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

Ne pas hésiter à vous rapprocher de votre Mairie, mais vous pouvez débroussailler là.
Attention à obtenir un avis écrit.

Boubouka a écrit :

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Le Consuel est demandé lors de la mise en service de l’installation, sans consuel, pas d’électricité. Donc si vous souhaitez louer au fur et à mesure, il faut un consuel à chaque fois.

Mais peut être pourriez vous faire l’installation jusqu’à la porte des logements en une fois, faire passer le Consuel et finir les travaux à votre temps?

Boubouka a écrit :

4eme année : extension … mais c’est un autre projet

Oui, et est ce rentable par rapport à une vente? A moins que la vente ne soit pas envisageable car créant une copro ou une servitude trop contraignante…

Donc, si je comprends bien :

on peut demander l’installation des compteurs (le 8). Budget 15k€ tenable.

Une fois l’electricité est refaite dans la partie commune, ou dans les lots, passage du consuel pour brancher l’électricité.

Dans l’attente du premier branchement, où cabler le tableau de chantier ?

Philippe30 a écrit :

Il existe d’autres possibilités hors compteur et abonnements que je ne détaillerais par sur le forum

Allez, on peut le dire, on est entre nous : piratez le code wifi du voisin et se brancher sur sa connexion

Le consuel , c’est pour le découpage de lots avec demande d’ouverture d’un nouveau compteur.

Si les compteurs existent pas besoin de consuel , on utilise les compteurs existants , on repart du compteur , on câble jusqu’au tableau de l’appartement et ensuite disjoncteur différentiel 30 MA + disjoncteur séparés et on câble chaque pièce.

Pou ce qui est d’être entre nous , lorsque EDF coupe l’électricité , il s’agit d’ôter des cartouches entre l’arrivée électrique et le compteur , les branchements individuels se font après le compteur.

Si les cartouches avant compteur sont ôtés le courant ne passe plus vers le compteur mais le courant est toujours présent juste avant les cartouches…..

Enfin vous m’avez compris …..par contre attention c’est chaud comme branchement.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (31/03/2014 13h51)

Motivex56 a écrit :

La technique est d’ouvrir un compteur électrique à son nom avant de demander a Edf de faire les changements de compteur par des neufs comme ça, il n’y aura pas de consuel pour ce compteur même si il devient neuf vu qu’il est en service.

J’ai procédé ainsi. J’ai donc fait mes travaux tranquillement pour le T3 en me branchant dessus en attendant le consuel et n’est pas le consuel a passer sur mon T4 malgré le compteur neuf.  Par sécurité, je ferais tout de même un diagnostic électrique avant de le vendre pour me protéger.

J ´ecris moins vite que pruls et philippe30 .

Attention, quand on joue avec le feu, parfois on se brule.
Il faut préciser que ce type de conseil doit être suivi d’un

"je fais comme cela, mais faite le à vos risques et péril, cela n’engage pas ma responsabilité"

ou d’un

Philippe30 a écrit :

Enfin vous m’avez compris …..par contre attention c’est chaud comme branchement.
Philippe

Un diagnostic ne vous protègera pas, car il vous demandera le consuel ou fera jouer le vice caché en cas de pépin.

Cdt

Philippe,
Pour être chaud oui ca l’est… je connais un électricien qui n’a plus les extrémités de ses doigts.

Je compte carrément faire un topic spécifique dès si je concrétise. A l’image du topic ouvert quand j’ai acquis et rénové récemment un studio.

Pour moi même je vais faire quelques documents précis :
- conception : ce que j’ai d’habitude de faire pour mes rénovations. ça me simplifie grandement la vie, que ce soit plus la planification, l’electricité oula plomberie. Après, je sais à chaque étape de ce j’ai fait en ayant la tête toujours froide.
- pour l’ordonnancement des travaux. Pareil, c’est important pour les finitions.
- pour les flux financiers. Vu l’ampleur des fonds à sortir.

Donc, je partagerai cela. Il faut d’abord que je cale mon offre financière et que ce soit accepté. Car d’après mes calculs initiaux, l’immeuble est un peu cher. Mais tous les immeubles que j’ai visités sont chers. Les AI croient que 8% est le summum du summum. 8% dans le cas d’un immeuble c’est un gouffre assuré.

Vos remarques et propositions sont utiles rien que pour une future compilation.

Bonjour Motivex

Motivex56 a écrit :

Pour bascarol, c’est Erdf qui m’a indiqué la manip. Quand a l’installation, cela ne dispense pas de la faire à la norme consuel. Dans les C.G de toutes les personnes qui font des contrôles de cette norme, il est bien ecrit que leur visa ne dispense pas de la responsabilités de l’installateur…de toute façon !

Nous sommes bien d’accord

Motivex56 a écrit :

Et je n’ai nullement parlé de la prise au 1 cm près.  J’ai juste parlé du livre rouge promotelec qui permet de faire un travail à la norme.

Idem, on est sur le même discours, les 1cm c’etait pour schématiser le jusqu’au boutiste des normes et "livre rouge".
Mais c’est une réalité, un consuel peut etre refusé parce qu’un interrupteur est trop haut, trop bas…

Motivex56 a écrit :

La rigueur dans un tel ouvrage est indispensable mais vouloir être trop près de la réglementation au cordeau est un suicide économique et ne garantit pas forcément une meilleure conformité.

Bientôt la bétise "nomalistique", excusez moi de la barbarie du terme, nous fera mettre un interrupteur pour les valides, un interrupteur pour les personnes à mobilité réduite (PMR), un interrupteur sonore pour les aveugles, un interrupteur lumineux pour les sourds pour… allumer une seule lampe…
Ils sont sans limite dans l’imagination sous pretexe de discrimination.
Suffit de voir la dérive sur les normes pour les sanitaires PMR. Bientôt, ils seront plus grand que les bureaux.

Motivex56 a écrit :

Et je mettrais maintenant un avertissement à mes conseils quand ils s’approcheront de la ligne jaune

Je suis toujours prudent sur un forum, le quidam ou non initié prend les infos lu ici, pour argent comptant, ensuite il dit
- j’ai vu ca sur un forum de Pro, il faisait comme cela et c’etait tout bon

Ce quidam, fort de sa certitude, interprete alors votre solution comme LA solution absolue et non une solution au problème que vous avez rencontré qui inévitablement est different du sien.

D’ou très souvent mes avertissements sur des conseils qui relève du bon sens, mais qui doivent etre appliqués avec les précautions d’usages pour un problème ponctuel.

Si vous voyez un deuxième interlocuteur de ERDF, il vous expliquera que la manip est interdit et que vous risquez une condamnation équivanlente à J Kerviel
Un troisième vous donnera une autre astuce.

Mais n’ayez crainte, le conseil du tech ERDF est toléré tant quez vous etes un particulier. Pour un Professionnel il en sera tout autre.

Pascal

lenaig77 a écrit :

Bonjour,
je regarde un immeuble de rapport sur Joigny (dans l’Yonne), il y a un crépi a la chaux a faire et il doit être taloche a la main. Combien ça coute a peu près au mètre carré?

Bonjour,
Entre 150 et 1 450€/m²

Echafaudage ?
Grattage ?
Grillage ?
Enduit de protection et/ou enduit de finition ?

Existe t’il un vide sanitaire ? car la chaux sera fragilisé si inexistant

Chaux hydraulique ou chaux sablé ?

Les murs sont sains? humides? meulière?   briquette?

Est ce que l’on peut utiliser la technique du gobetis? je pense que oui (Joigny = vieille bâtisse) , mais a voir….

Surface = 20m² ou 200m² ?

reprise des fenêtres ?
Reprise des soubassements ?
Reprise des appuis ?

faut il traiter la pierre avant, pierre calcaire ? fissures? lézardes?
Si pierre dur = gommage?

Les encadrements, à la Française, à la Grec..

Fait par tonton ou Entreprise Française ou Hongroise, les Espagnol ne sont pas cher en ce moment ?
Si Espagnol et Hongrois, compter l’hébergement, la taxe, déplacement…

Artisan ?

Assurance ?  DO ? Décennal ?

Nettoyage anti mousse ?

lenaig77 a écrit :

De même que de la petite tuile, savez-vous combien ça peut couter?
merci de votre aide

Bon ben même punition que ci dessus. Mais rajouté

Etanchéité ?
Bord de rive ? bois? métal ? pierre? Alu?  PVC?
Les sous face ?  quelle est leur état sinon bois? métal ? pierre? Alu?  PVC?
Etat des chevrons ?

ect…

Toutes ces questions traitées feront varier votre prix.

Cdt

Vous avez raison de regarder , chercher et visiter on finit par avoir l’oeil averti.

un seul point me gène énormément

Boubouka a écrit :

- un seul compteur pour l’eau et pour l’électricité.

Un seul compteur pour EDF , c’est limite illégal.
Vous n’avez pas le droit de revendre de l’électricité.
Est-ce qu’il s’agit de petites surfaces loués comme chambre d’étudiants ?
C’est la seule raison qui permet ce type de prestations.

Autre remarque , si vos locataires décident de ne plus payer , ça peut arriver …
Vous allez alors les héberger , leurs fournir l’eau et électricité , moi ça m’ennuie comme perspective.

Autre point en cas de désaccord avec un locataire il peut se mettre en mode eau courante et illumination en permanence, ce qui induira une surconsommation à payer.

Ces problèmes de compteur dans les immeubles sont toujours délicats à gérer mais en plus avec EDF , la je dis danger car vouloir mettre des compteurs individuels vous obligera à refaire toutes l’électricité pour le passage du consuel.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/04/2014 07h40)

motivex56 a écrit :

Bien vérifier que l’immeuble à bien une taxe foncière qui correspond à un immeuble et pas à une maison…

Bonne idée de contrôle par la taxe foncière du nombre de lots

Philippe

Bonjour,

Il ne me semble pas que l’avis de TF vous donne beaucoup d’éléments, étant donné qu’il n’existe très probablement pas de copropriété.

Il serait préférable de vérifier auprès du service des impôts le nombre de lots inscrits à la matrice cadastrale pour cet immeuble.

Inspirez vous de l’expérience de DDtee (Division immobilière : comment vérifier la bonne division d’un immeuble ? post n°13), demandez le "relevé de propriété".

Cdlt