Cifocoma : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Le BTI 3T/2020 est paru.

La SCPI a obtenu un PGE de 350 k€, et un report de 6 mois de toutes ses échéances financières. La dernière AG a décidé de la mise en liquidation de la SCPI, ce qui signifie que ses actifs seront cédés, et les associés récupéreront leur quote-part du produit des cessions (mais ça prendra un certain temps…).

Quelqu’un peut il m’expliquer : sur le dernier bulletin semestriel on trouve l’info suivante :
Deux versements complémentaires interviendront au titre des opérations de liquidation sur le 3ème trimestre 
- un montant de distribution brute des plus-values réalisées de 800 euros (hors fiscalité des personnes physiques) ; et
- un montant de 75 euros net par part au titre d’un premier acompte sur la liquidation"

A quoi correspond ces 800 euros de plus valus sur la liquidation , les associés ayant acheté leur part à des prix différents la plus value (fiscalisé a 37%)doit s’appliquer au cas par cas..Par exemple j’ai acheté 6 part a 1150 si ils vendent à la valeur de reconstitution 1400 euros (on ne sait pas pour l’ instant le prix de vente) je devrais avoir 250 euros de plus value par part et non 800 ? Merci d’avance.

Je pense que :

Ces 800 euros de plus values sont le montant brut des plus-values sur les cessions que la SCPI a faite, donc la différence (ramenee a une part) entre le prix d’achat, plus les frais d’acquisition et des travaux, et le prix de vente, des immeubles vendus. Une SCPI étant fiscalement transparente, chaque associé est imposé sur ces plus-values comme s’il les avait faites lui-même. Ainsi, un associé personne physique (ou société transparente detenue par des personnes physiques, par ex une SCI a l’IR) aura la fiscalité associée, avec 19% + 17.2% d’imposition sur la plus-value, après les abattements pour durée de détention, et la SCPI paiera ceci pour le compte de l’associé, à la source. Ainsi un associé personne morale imposée à l’IS devra ajouter le montant de la plus-value à son résultat (et la SCPI n’aura rien payé pour lui au titre des plus-values, donc lui reversera un montant égal à celui de la plus-value brute).

Le prix d’achat des parts d’un associé n’ont aucun impact à ce niveau. C’est uniquement au montant de la liquidation que ce prix d’achat sera à comparer,  pour determiner une éventuelle plus-value sur ces parts. (Et il est probable qu’à ce niveau, presque tous les associés constateront uniquement une moins-value).

J’ai essayé, dans ce qui suit, de rassembler quelques chiffres concrets, et de faire quelques calculs dessus.

Le rapport annuel 2021 indique à fin 2021 :
  - une valeur comptable de 500€/part, dont 610€/part pour la patrimoine (10 938k€/17935 parts)
  - une valeur de réalisation de 1198€/part, dont 1308€ €/part de patrimoine (23 464k€ / 17935 parts)
Il y a donc, au niveau de la valeur comptable, comme de la valeur de réalisation, -110€/part d’autres (= en dehors du patrimoine) actifs/passifs (majoritairement des dettes bancaires).

Ceci, avec l’annonce de la distribution d’une plus-value brute de 800€/part, permet de déduire que :
   1) Le patrimoine a été vendu à un prix permettant de générer une plus-value brute égale (ou légèrement supérieure) à 800€/part, soit vers 1410€/part, un peu mieux que les valeurs d’expertise retenues dans le bilan 2021.
   2) la valeur de liquidation (qui ne comporte pas ces plus-values) devrait avoisiner 500€/part, moins les frais liés à la liquidation. C’est sur ce montant que les associés constateront une plus ou une moins-value, par rapport à leur prix d’achat.

Cela fait un grand nombre d’années que les acheteurs de parts ont payé un prix supérieur à 500€. Donc, les seuls associés qui devraient constater une plus-value de liquidation sont ceux qui ont acheté leurs parts à bien moins que 500€, c’est à dire il y a très très longtemps (et ils devraient avoir un abattement conséquent pour années de détention de ces parts, sachant qu’après 30 ans ces plus values sont exonérées de tout y compris prélèvement sociaux). Les autres (la grande majorité) constateront une moins-value de liquidation.

Ceci ne signifie pas que les acheteur récents aient faits une mauvaise affaire :
    - ceux qui ont acheté vers 750€ (+frais, estimons les à 75€) en 2019
vont recevoir :
    - 800€ de plus-value, moins l’imposition sur ces plus-values (dont le montant dépend de la durée de détention du patrimoine par la SCPI, je n’ai pas fait le calcul, mais estimons le à 50-100€/part),
    - la valeur de liquidation (500€ moins les frais, estimons les à 50-100€/part),
    - sans compter les résultats distribués en dividendes.
soit en tout 1100 à 1200€ (avec les estimations faites), donc un gain vers 40% sur les 825€ investis il y a 3 ans. 

Ceux qui ont acheté des parts en 2015-2016-2017 au plus haut, vers 1100€ (+frais), ne feront qu’un gain minime ou même une légère perte.