Cifocoma 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Je confirme qu’à ma connaissance le conseil de surveillance de cette SCPI a un vrai pouvoir… ou plutôt a réussi à communiquer avec suffisamment d’associés pour les informer et les fédérer afin de prendre en compte leurs intérêts (avec le support d’une association…). D’autres CS souhaitant s’en inspirer devraient contacter ce CS pour comprendre ce qui a fonctionné (et pourquoi d’autres démarches ne fonctionnent pas).

Inconvénients pour cette SCPI : sa taille assez petite (surtout si certains frais fixes devenaient significatifs, par ex. le dépositaire), et la difficulté pour en acquérir (peu de parts sur le marché secondaire, pas forcément d’AK à l’horizon, et même en cas d’AK ce n’est pas gagné car les anciens associés seront prioritaires).

Si je n avais qu un conseil a donner a ceux qui souhaitent se lancer dans l aventure, ce serait d attendre la mise en place de cette directive et du reste. On y verra plus clair après…scpi apres scpi.

Pétition de l’APPSCPI signée.
Mais je suis bien déprimée de la difficulté d’obtention de Cifocoma 2.

pour info je viens d apercevoir (en petit) dans les 2 derniers bulletins trimestriels de cifocoma 1 et 2  :

"La Société de Gestion envisage, en concertation avec le Conseil de Surveillance, de procéder à une nouvelle augmentation de capital en 2014"

si jamais vous etes interessé placez vous d ores et deja a bon prix ds le carnet d ordres, en sachant qu au jour d aujourd hui celui de cifocoma comporte 11 parts a la vente, celui de Cifocoma2 zero….bonne chance !

Vous croyez que le nb de parts qu’on peut acheter lors de l’AK ne dépend pas AUSSI du nb de parts qu’on possède avant l’AK ?

Vous semblez négliger les rais de gestion en cas de cession de gré à gré. Il est vrai qu’ils sont particulièrement bon marché (7.62€) pour cette SCPI (source = page 1 des bulletins trimestriels), contre typiquement plutôt aux environs de 100€ d’habitude.

goiz a écrit :

pour info je viens d apercevoir (en petit) dans les 2 derniers bulletins trimestriels de cifocoma 1 et 2  :

"La Société de Gestion envisage, en concertation avec le Conseil de Surveillance, de procéder à une nouvelle augmentation de capital en 2014"

si jamais vous etes interessé placez vous d ores et deja a bon prix ds le carnet d ordres, en sachant qu au jour d aujourd hui celui de cifocoma comporte 11 parts a la vente, celui de Cifocoma2 zero….bonne chance !

Bonjour,je suis un nouvel associé de Cifocoma2; je n’ai pas trouvé l’information concernant une éventuelle AK pour 2014.

Autant pour moi, je viens de la trouver sous la ligne " évolution du capital"
Ce qui m’a a incité à acheter des parts de cette SCPI ( au marché secondaire ), c’est avant tout la qualité de ses biens immobiliers et de son conseil de surveillance.

Dernière modification par Marbot (03/02/2014 13h41)

goiz a écrit :

Bonjour Marbot,

En tant que nouvel ancien associé, pourriez-vous à l’occasion nous dire (si vous recevez cette info de manière officielle), quand et de qui ?

J imagine bien que les interets des uns ne sont pas forcément ceux des autres…pour l’instant la décision n’est peut-être tout simplement pas entérinée, les modalités en cours de négociation, mais c’est vrai qu’il fallait bien ouvrir l’oeil pour apercevoir l’info

Je suis un tout nouvel associé(depuis fin décembre); je ne peux répondre à votre question pour le moment.

Bonjour,

Savez vous si cette SCPI connait actuellement des difficultées ?
Cette SCPI était il y a un an encore plebicitée par l’APPSCPI comme une des mieux gérées.
Aujour hui le prix des parts sur le marché secondaire a bien baissé et l’augmentation de capital prevu en octobre passé n’est toujours pas arrivée…

Merci

Je suis circonspect vis à vis de cette SCPI. Je ne suis pas certain que "la baisse du taux d’occupation" soit vraiment problématique. Certes, depuis 2012, le taux est passé par 96.64%, 98.25%, 97.07%, 96.24%; mais ces taux varient finalement assez peu et restent systématiquement supérieurs à 95%, ce qui est honorable.

D’après le dernier bulletin trimestriel, la valeur de réalisation de la part au 31/12/2015 était de 474,97 €. Toujours d’après le dernier bulletin trimestriel, les dividendes prévisionnels pour 2016 sont annoncés entre 25€ et 27€ (en baisse constante depuis 2013). Enfin, un calcul rapide nous donne 555€ de patrimoine immobilier par part; qui retombent vers 470€ si on soustrait l’endettement de 15% de la SCPI.

Ces éléments laissent supposer, en estimation grossière, un "juste prix" des parts aux alentours d’un petit 500€.

Cependant, quand on regarde le rapport annuel 2015, on voit qu’il y a tout juste un an les parts s’échangeaient à un prix acquéreur de 700€ (prix d’exécution à 645€). D’après le bulletin du second trimestre 2015 la valeur de réalisation n’était pourtant que de 443€ par part (en fouillant les rapports annuels on voit que, entre 2012 et 2015, cette valeur a suivi une évolution assez faible : 435€, 443€, 443€, 474€)… De même, les dividendes à mi-2015 étaient déjà inscrit dans une cible "entre 26€ et 28€" donc plus cohérents avec une valeur des parts à un gros 500€ qu’à un petit 700€.

Bref : pour avoir une idée plus précise de ce qu’il s’est passé sur cette SCPI il faudrait faire une étude un peu plus sérieuse que la mienne mais je suppose que les parts étaient tout simplement spéculativement surévaluées (le phénomène de spéculation a peut-être été amplifié par la petite capitalisation, fermée, de cette SCPI) et que les raisons de spéculer ont aujourd’hui disparue, d’où :

- le relatif effondrement des prix (qui revient mécaniquement vers des valeurs plus cohérentes avec les livres de comptes)

- l’état du carnet d’ordre (totalement déserté par les acheteurs, avec des vendeurs présents sur un rateau ultra-large de 540€ à 640€ comme s’ils ne savaient plus vraiment quel est le "juste prix" de leurs parts),

- les retards de l’augmentation de capital (toujours d’actualité d’après le rapport annuel 2015 : "En 2016, la Société de Gestion entend (…) proposer une augmentation de capital (…)" bien que l’on en reste sans nouvelle à l’heure actuelle; probablement faute de pouvoir afficher un prix par part satisfaisant tout le monde puisque, à vue de nez, le juste prix est encore 100€ plus bas que le bas du carnet d’ordre…).

Quelques remarques qui n’enlèvent rien à la qualité de votre intervention:
Sur le carnet d’ordre, on peut commenter en long en large et en travers les différents ordres qui apparaissent. 2 parts en vente à 500€ n’est pas significatif. On n’est pas dans la tête de celui qui le présente et qui possède certainement d’autres parts. Le fait-il pour s’en débarrasser car il veut récupérer 1000€ rapidement, pour "affoler" d’autres vendeurs, pour qu’à force de noyer le CO de petits ordres non significatifs on ne puisse plus voir les "vrais" ordres de vente (car 5 sont affichés)…? On ne le saura jamais.
Vous concluez par "on peut donc supposer que la baisse des prix n’est pas terminée". Je me garderais bien de faire la moindre prédiction dans un sens comme dans l’autre. Il suffit qu’un gros acheteur apparaissent et ces ordres de quelques dizaines de parts paraîtront dérisoires, ce qu’ils sont en réalité.

Looping a écrit :

On apprend également que "La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,90 %.". Pour un amateur comme moi, ce chiffre semble bon (et bien éloigné des maigre 4.6% de rendement distribués par la SCPI).

GBL l’expliquera mieux que moi, il y a des frais qui rémunèrent la société de gestion puis tout le résultat n’est pas systématiquement distribué.
J’en profite pour rebondir sur cette question, on lit souvent toutes sortes de formules lorsqu’une SCPI se vante d’avoir acheté un bien servant tel ou tel rendement:
"_La rentabilité nette immédiate …
_La rentabilité acte en main …
_Les taux de rendement immobiliers des actifs…
_Un montant de XXM€ droits et frais inclus pour un rendement immobilier a été établit à X,XX% acte en mains.
_La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à X,XX %"
On est d’accord que c’est la même chose? On part sur le prix réellement payé pour le bien, incluant les frais et taxes, ramené sur le loyer annuel y compris l’éventuelle franchise?

Looping a écrit :

Accessoirement, je me suis rendu compte que je n’avais pas la moindre idée de l’état des réserve de cette SCPI. J’ai donc été feuilleter le rapport annuel 2015 pour trouver l’information :

rapport annuel 2015 a écrit :

le report à nouveau de [Cifocoma 2] s’établit au 31 décembre 2015 à 803403 €

Il y a donc ~18€ de réserve par part (pour des dividendes annuels de ~27€/part). La SCPI a donc en réserve de quoi payer 66% des dividendes annuels…en furetant sur le web il semblerait qu’un RAN supérieur à 10% est considéré comme "bon". Donc la RAN de Cifocoma2 est excellent ?

Bonjour,

Vous avez tout à fait raison, en généralisant, il est souvent conseillé de surveiller le RAN des SCPI et en particulier de voir si elles disposent de réserves pour 1 à 2 mois de dividende (10-15% du dividende annuel donc).
Le RAN de Cifocoma-2 est bien supérieur à ce chiffre (18€ pour 27€ distribués). La SCPI dispose donc d’un gros matelas pour son RAN, ce qui peut être vu comme un avantage… Mais aussi un signe de gestion un peu hésitante pour des investissements (argent qui dort).
On observe aussi le PGR (Provision Grosses Réparations) avec le RAN en règle générale et celui de Cifocoma-2 est aussi élevé avec 7.6€ par part.

De fait, en sommant RAN et PGR, on arrive à quasiment 26€ soit la distribution annuelle qui est en réserve pour cette SCPI, c’est énorme.

A titre de comparatif avec d’autres SCPI de Sofidy, Effimo dispose de 1.5€ en réserve (vs 12€ de dividende annuelle) et Immorente dispose de 3.3€ en RAN+PGR (vs 16€ de dividende annuel par part).
Cifocoma et Cifocoma-2 ne sont pas dans la même cour en ce qui concerne les provisions !

Source: http://www.immobail.com/

GoodbyLenine a écrit :

@Looping : J’espère que vous ne prendrez pas mal les remarques qui suivent (je ne souhaite pas décourager quiconque veut analyser une SCPI, et partager ses réflexions, bien au contraire), mais je pense utile de réagir, en particulier à certains aspects de vos messages #19, 20, et 22, qui me semblent très discutables.

Bonjour GoodbyLenine. Loin de moi l’idée de prendre mal vos remarques, au contraire je vous en remercie. Comme déjà précisé : je suis là pour apprendre (et comme je pense que c’est en faisant des erreurs qu’on apprend le mieux, je suis ravi qu’on me montre mes erreurs !).

Concernant le niveau d’information révélée par le carnet d’ordre, et les conclusions que l’on peut en tirer, je suis d’accord avec vous et Surin : je me suis emballé  ! Je n’avais pas réalisé que les volumes représentés étaient vraiment très faibles. Accessoirement, la confrontation d’octobre étant maintenant passée, nous avons quelques réponses à des interrogations qui restaient en suspens :

* Le prix d’exécution s’est bien établi à 540€ (pas de surprise de dernière minute).

* Il n’y a plus que 3 lignes à la vente. Le volume total proposé à l’échange est donc vraiment très faible (i.e. : il n’y avait pas de gros ordre caché au delà de la limite légale des 5 ordres à afficher publiquement).

GoodbyLenine a écrit :

La distribution par part semble suivre le résultat courant par part (voir le tableau page 12 du Rapport Annuel 2015), en renforçant un peu le RAN chaque année (pour une raison qui m’échappe, car si la distribution suit le résultat courant, alors le RAN -surtout aussi énorme- ne sert pas à grand chose) (Je suppose que c’est une forme d’AK déguisée… mais je ne suis pas dans la confidence du CS, même si je connais une bonne partie de ses membres).

Merci beaucoup pour cette idée, pourtant très simple, que je n’avais pas eu : comparer la distribution par part avec le résultat par part ! Même si les fluctuations de ces deux quantités ne sont pas strictement parallèles chez cifocoma 2 (on oscille entre 89% et 97% de distribution du résultat), la distribution est effectivement toujours inférieur au résultat (i.e. : la gérance ne pioche pas dans les réserves pour maintenir un dividende plus haut, elle fait l’inverse). L’idée d’une AK déguisée me plait bien puisqu’on trouve en 2015 des traces d’une volonté d’AK "pour l’année 2016", mais que rien de concret ne s’est réalisé pour l’instant (et je ne savais pas comment interpréter cette différence entre la parole et les actes. J’avais esquissé l’idée d’une impossibilité de fixer un juste prix, mais l’idée d’une "AK déguisée" en concurrence avec le plan d’une "vrai AK" a le mérite de proposer une seconde explication plus plausible).

Voyons voir si les chiffres sont cohérents : La dernière AK de Cifocoma 2, datant de 2013, a levé environ un million d’euros, or le RAN s’élevait à 803k fin 2015 (page 43 du rapport 2015), on est donc bien dans le même ordre de grandeur. En revanche, les biens achetés par la SCPI ces 3 dernières années (page 36 du rapport annuel de 2015) coûtaient plutôt ~300k pièce donc, si l’idée de ce RAN était de permettre l’achats de nouveaux murs, ils auraient pu le faire depuis longtemps… D’ailleurs, le dernier achat (dans le rapport du troisième trimestre 2016) était justement de 239k… Bref : je ne comprend pas ce RAN. Il faudrait que j’épluche le prochain rapport annuel pour voir s’il est fait allusion à la destination de ce RAN. Peut-être, visent-ils un "gros coup", comme leur tout dernier achat de 2015 (à 655k il est largement plus conséquent que ce qu’acquiert habituellement la SCPI). Si on part sur l’hypothèse du "gros coup", les ~650k de RAN "en trop" (différence approximative entre le niveau actuel et le 10%~20% de dividende qui semble être la norme) correspondraient bien au profil d’une acquisition similaire à la dernière (mais dans ce cas, quid de la RPV sur cession dont vous parlez à la fin de votre message…?).

GoodbyLenine a écrit :

Votre évaluation du ""juste prix" de cette SCPI devrait être autour de 475€/part" me semble complétement fantaisiste. Aucune SCPI avec cette qualité de gouvernance n’a 5.5% de rendement. Je dirais même que beaucoup de SCPI avec une gouvernance très discutable ont plutôt un rendement vers 4.5%. De toute manière, un marché étroit comme le marché secondaire de cette SCPI sera rarement "juste".

Je ne sais pas si "fantaisiste" est le terme adéquat ("Qui manque de base, qui n’est pas sérieux ; peu fondé, inventé") …J’aurai plus volontiers reconnu une estimation erronée. Les fondements de mon estimation sont, visiblement, très incomplets (RAN, PGR,…) et, pour certains, complètement faux (significativité du carnet d’ordre); mais je n’irai pas jusqu’à dire que l’estimation était sans fondements ni sérieux. Mais qu’importe, j’accepte la critique sur l’exactitude de cette estimation; après tout, j’avais dit que je ne prendrai pas mal vos remarques ! A vrai dire, a posteriori, j’ai l’impression que j’ai trop voulu la coller à l’ANR (consciemment ou pas).

Je vous rejoins sur l’idée qu’un marché secondaire sur une vieille SCPI fermée sera rarement "juste", et c’est bien pour cela que ces marchés me semblent intéressant : il doit être possible d’y trouver de "bonnes affaires" (ce qu’étaient peut-être les deux parts à 500€ de cifocoma2 du mois dernier), comme de bien plus mauvaises (ce qu’était peut-être cifocoma2 quand elle s’échangeait à ~650€ en 2015) !

GoodbyLenine a écrit :

Vous considérez dans le message #22 le RAN (et la PGR, que Fabipm additionne au RAN ce qui est largement un non-sens) comme important … mais oubliez complètement de parler de la réserve de plus-values (RPV, 893k€ à fin 2015 -voir page 22 du Rapport Annuel 2015-, soit plus que le RAN) qui a en gros les mêmes implications comptables que le RAN. S’il est possible de distribuer ces réserves, elles ne sont qu’un agrégat comptable (elles ne représentent pas du cash, ni de "l’argent qui dort", et pour les distribuer la SCPI devrait sans doute vendre un immeuble ou contracter un emprunt). Le RAN n’est de loin pas le paramètre le plus pertinent pour évaluer une SCPI.  Le "résultat courant par part" est bien plus pertinent !

Hmmm..Êtes-vous certain que ces 893k de RPV ne sont pas en espèces sonnantes et trébuchantes ? J’ai l’impression, au contraire, qu’il s’agit bel et bien de plus-value réalisée sur cession d’immeuble. La page 28 du rapport annuel 2015 nous apprend que ce RPV a fait un bond de 633k en 2015 (passant de 303k en 2014 à 893k en 2015), ce qui est cohérent avec la dixième résolution (page 44, inscription de la PV de cession en réserve) et avec le paragraphe "Arbitrage de l’exercice" page 8 qui traitent d’une grosse cession réalisée en 2015 (634k).

D’ailleurs, si je me lance dans une nouvelle tentative d’estimation de ce que possède la société en cet instant, voici ce que cela donne :
+ 803k de RAN (rapport annuel 2015)
+ 320k de "provision pour gros entretiens" (rapport annuel 2015)
+ 893k de RPV (rapport annuel 2015)

+ 90k de cession T3 2016
- 239k d’achat au T3 2016
+ 24.9M€ de patrimoine immobilier (rapport T3 2016)

- 3.66M d’emprunts

On arrive à une "valeur des actifs" de la SCPI à 519€/part…je dépasse donc la valeur de réalisation affichée à 474.97€(aurais-je trop approximé mes calculs…?). Les parts à 500€ pièces étaient peut-être une bonne affaire en fin de compte … En fait, plus je creuse, plus j’ai l’impression qu’il est difficile de se faire une idée sans connaitre la raison d’être de ce RAN et de la RPV.