Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Patrick, il semblerait, sur le site internet, que la commercialisation de Cicofoma 3 est suspendue dans le contrat d’assurance-vie?

Y-a-il un intérêt réel à souscrire des parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie?

Il y en a deux nouvelles proposées dans le contrat ; Laffitte Pierre, Immobilière Privée France Pierre. (mes-placements.fr | Assurance vie en ligne et sans frais d’entrée).

N’y a-t-il pas une multiplication de frais au final défavorable à l’investisseur?

J’avais bien vu ces deux nouvelles SCPI à la commercialisation. Mais ce qui m’inquiète, outre la valeur de la part à étudier, c’est le taux d’occupation. Laffite Pierre par exemple, espère un taux d’occupation supérieur à 90% pour 2011….Pas terrible par rapport à la concurrence.

Quant aux frais, ils sont de 2% à la souscription et 0.5% par an. Donc; si on suppose la valeur constante, sur 10 ans cela fait 7%. On rejoint globalement les frais de 10% pour de l’achat en  direct..

Reste la fiscalité…

Mais c’est vrai que sauf à vouloir diversifier, le choix par rapport à un placement intégral sur le fond en euro ne s’impose pas d’évidence.

InvestisseurHeureux a écrit :

Bonjour,
Concernant Cifocoma 3, la maison de gestion UFFI Ream, n’a pas la meilleure réputation.

Sur quoi vous basez-vous pour lancer une telle affirmation? La seule opinion négative que j’ai lue sur UFFI, la société de gestion de Cifocoma 3, émanait d’un participant de ce forum (dans une autre discussion) et les deux seuls points négatifs objectifs qu’il citait étaient des points mineurs.

J’ai pu lire récemment qu’un investissement fin 2010 en Cifocoma3 (revenus réinvestis, bien sûr) aurait dégagé un TRI d’un peu plus de 10%/an dix ans plus tard, fin 2010. Inutile de dire que c’est un excellent rendement en valeur absolue, et au dessus de la moyenne des autres SCPI, si on veut raisonner en relatif. Je ne suis pas en train de dire que Cifocomo3 est forcément la meilleure des SCPI. Mais cela a été un excellent produit d’épargne ces 10 dernières années.

Plus généralement, je pense que vous serez d’accord que des phrases vagues du type "n’a pas la meilleure réputation" sont à bannir de ce forum, sauf si:
- c’est accompagné de points objectifs
- et que ces points sont exposés en comparant avec d’autres SCPI et d’autres sociétés de gestion.

Comme j’avais déjà entendu cette histoire, j’avais interrogé UFFI par téléphone à ce sujet. Leur version est sensiblement différente (reprise ici sous toute réserve):

- Cifocoma 1 et 2 sont des SCPI qui n’ont rien à voir (à part des noms similaires) avec Cifocoma 3, la brillante SCPI d’UFFI. En effet, ce sont de petites SCPI (moins de 20 M€ à elles deux) contre plus de 100 M€ pour Cifocoma 3.
- Du coup, la petite taille rend la gestion de Cifocoma 1 et 2 coûteuse et moins performante (pas suffisamment de diversification possible en investissant sur beaucoup de bâtiments) tant pour UFFI la société de gestion que pour les associés de la SCPI
- Or parmi ces derniers, il y avait un certain nombre détenant la minorité de blocage et bloquant toutes les augmentations de capital qui auraient permis d’augmenter la taille des 2 SCPI

Du coup, UFFI n’a pas été fâchée de laisser son concurrent Sofidy récupérer ce cadeau empoisonné, d’autant que ces 2 SCPI perdues représentent juste 1% de l’encours géré par UFFI.

N’étant ni salarié d’UFFI ni associé d’une SCPI d’UFFI, je ne connaissais pas ces éléments que vous citez.

Cela étant, et sous réserve d’éventuels développements ultérieurs négatifs, je pense qu’à ce stade il ne faut pas y attacher une grande importance:

- le seul élément concret du texte que vous citez est apparemment  l’inquiétude du conseil de surveillance suite notamment au licenciement de l’ancien dirigeant d’UFFI. So what? Ce qui est bien avec les foncières cotées (les SIIC) et les SCPI, c’est que leur valeur dépend à 99% de la valeur patrimoine immobilier et à 1% des dirigeants de la société.
InvestisseurHeureux a ainsi récemment exprimé sa confiance dans la foncière allemande Gagfah, car le délit d’initié reproché à son président, à supposer qu’il est prouvé, n’affecte en rien la valeur des immeubles de Gagfah en Allemagne.

- de toute manière, si Cifocoma 3 était mal gérée, elle n’aurait pas des TRI aussi excellents sur 3, 5, 7 et 10 ans.

Mais bon, il est certain que si j’étais associé de Cifocoma 3, je suivrais attentivement tous les développements relatifs à cette SCPI,  pour voir s’il y a réellement des faits concrets à impact négatif. Le départ d’un dirigeant n’en étant pas.

zParisien a écrit :

Mais bon, il est certain que si j’étais associé de Cifocoma 3, je suivrais attentivement tous les développements relatifs à cette SCPI,  pour voir s’il y a réellement des faits concrets à impact négatif. Le départ d’un dirigeant n’en étant pas.

Il y a eu plusieurs départs dans les équipes UFFI et on est en droit de s’interroger sur la qualité de leurs remplaçants : il faudra qu’ils fassent leurs preuves, on ne sera fixé que dans plusieurs années.

Je ne partage pas votre avis sur le faible impact des dirigeants sur la performance de ce type de supports. Il y a clairement différentes philosophies d’investissement, portées par des personnes plus ou moins talentueuses, qui se traduisent par des profils dissemblables et des performances qui finissent par diverger. En tant qu’associé, je me sens beaucoup plus à l’aise avec les équipes de Sofidy (pour ne citer qu’un exemple), très à l’écoute de leurs associés y compris dans la gestion de leurs SCPI, qu’avec la situation actuelle chez UFFI, source d’incertitudes dans un placement qui demande de la sérénité.

Ceci étant dit, je ne veux pas donner l’impression de m’acharner sur UFFI, ils ont des produits que je suis de près.