LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Pour avoir un avis (sur le point que FEW soulève), il faudrait disposer d’un minimum de chiffres…
Mais je serais surpris que le seul amortissement de l’immeuble et les charges associées au bien, s’il n’y a aucune charge financière car aucun emprunt, ne génèrent un résultat déficitaire fort longtemps, à moins que la rentabilité du bien soit vraiment très très faible.

Un appartement en copropriété parisien n’a en général pas vraiment les mêmes caractéristiques qu’un EHPAD.

Et votre objectif, quel est-il ?

Pour moi, avec ce rendement ((37-7.275-5%-2%)/950=2.8%brut), la bonne décision est sans doute de … vendre le bien, et de placer les fonds ailleurs.

Si l’objectif est de conserver ce bien à tout prix, et d’éviter l’ISF, ça devrait être possible (si et seulement si vous n’avez guère d’autres revenus pro), en amortissant sur une durée maximale, car le foncier représente déjà une part importante des 950k (peut-être 50% sur Paris ?) et ne s’amortit pas du tout. Il devrait être possible de n’amortir qu’aux environs de 14 k par an (950k * 50% * 3%), voire moins.

Merci pour vos réponses. Elles confirment mon impression.
Mon objectif, a priori, est de conserver une diversification patrimoniale, et n’ayant plus d’activité professionnelle d’obtenir des revenus et diminuer l’isf qui m’écrase littéralement.
Je vous rejoins sur la rentabilité qui semble être faible bien que compensée par l’économie d’isf (1%), mais cela me semblait aussi, et sans doute à tort, une façon d’assurer ma future retraite d’une manière pérenne.
En calculant un amortissement selon l’exemple de l’Ehpad donné dans le livre de Maître le Boulc’h, l’amortissement semble trop élevé sur plusieurs années malgré la déduction du terrain qu’il estime dans le livre à 15% et égal à 0 et le gros oeuvre à 55%. La probabilité d’avoir une vacance entre deux locataire étant quasi certaine, l’opération semble vouée à l’échec.
Je vais néanmoins rencontrer un autre comptable d’ici quelques jours afin d’acquérir une certitude sur le plan comptable .

Bonjour,

J’ai parcouru les 5 pages de posts sur le sujet et consulté les liens indiqués.

Je suis toujours dans mes réflexions patrimoniales afin de trouver la meilleure solution (régime fiscal, social et juridique) a adopter en fonction de ma situation personnelle et de mon investissement futur dans les caraïbes.

Comme je n’ai toujours pas trouvé de professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste) susceptibles de répondre à mes attentes (incluant la question de la double territorialité (DOM ou COM et métropole), je pensais m’orienter, en attendant, vers la lecture de la version actualisée du livre de Me Le Boulc’h (les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts - Edition 2013).

Toutefois en parcourant le sommaire du livre, je tombe sur ceci, s’agissant des conditions d’accès au statut de LMP :

"Extrait du livre :
COMMENT ACCÉDER AU STATUT DE LOUEUR «PROFESSIONNEL» ET BÉNÉFICIER DES AVANTAGES QUI EN DÉCOULENT

LES TROIS CONDITIONS D’ACCÈS

Les conditions légales pour accéder au statut de loueur «professionnel» méritent un examen attentif car, derrière une apparente simplicité, se cachent plusieurs difficultés.Ces conditions sont au nombre de trois :
- l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés,
-la réalisation d’un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000 euros,
- la condition alternative de 50 % du revenu global"

Je suis surprise de lire cette troisième condition sur une édition de 2013. Parle-t-il de la condition d’exonération à l’ISF ? cela me semble curieux vu la tête de chapitre.

Qu’en pensez-vous ?

Merci par avance pour vos réponses.

Oui c’est justement de là (sur les 3 conditions) que venait mon interrogation car si sur un extrait de livre on parle des 3 conditions d’accès en incluant ce qui ne m’apparait pas être une "condition d’accès" au statut de LMP en parlant de celle relative à l’ISF, il y a de quoi s’interroger sur la fiabilité du reste du livre

Maintenant si quelqu’un a lu cette édition et qu’il souhaite témoigner, je suis preneuse.

Je ne tiens pas particulièrement à devenir LMP je tente juste de trouver le meilleur dispositif qui me permettrait de réduire, en toute légalité, la fiscalité au regard des investissements passés et à venir.

Ah ok super, cela me semblait effectivement très curieux de la part de l’auteur du livre.

En tous les cas, l’éditeur se tirerait une balle dans le pied que cela ne lui ferait pas meilleur effet !

Je vais l’acheter du coup car avant les tropiques j’ai encore besoin de progresser sur certains points qu’il aborde dans le bouquin. Cela sera sans doute plus digeste que le BOI !

Encore merci pour l’enquête ;-)

"je ne vois pas à quel moment il est évoqué les cotisations concernant les plus-values" : la "plus-value" concerne l’activité commerciale, est constatée par la différence entre sa valeur comptable et le prix de vente perçu. Si elle n’est pas exonérée explicitement par un article de loi (comme c’était le cas avant…), elle entre dans les bénéfices de l’activité, avec toutes les conséquences (qui concernent en fait tout commerçant, ou profession libérale, qui cède son activité ou vend des locaux portés au bilan de son activité, sauf exonération explicite). La fiscalité sur les ventes d’un actif détenu pour une activité est fort différente de celle de biens détenus par une personne physique (éventuellement pour une activité civile).

Par ailleurs, ce n’est exactement "30%", mais c’est l’application du barème du RSI (sachant qu’une partie des cotisation permet d’acquérir des droits, retraite par exemple).

Ca ne détruit pas du le patrimoine petit à petit, c’est juste un endroit où il ne sera plus possible d’avoir le beurre avec l’argent du beurre (les amortissement avec l’absence de toute cotisation sur la valeur créée). Comme tout changement, ça peut être désavantageux pour certains, et fort désagréable quand on est pris par surprise.

GBL : merci de faire l’effort de mettre à jour régulièrement ce sujet.
Concernant ce paragraphe "LMP doit payer des cotisations sociales sur un bonne partie de ses plus-values immobilières (comme discuté ici et ici ou ici)"
les 3 renvois sont ils toujours appropriés ?
Les 2 premiers renvoient à de la location meublée temporaire (suite pb mairie de Paris et ville de plus de 200 000 habitants) ; et le 3ième pose le problème de la taxation aux cotisations sociales sur les plus-values LMP, mais laisse la question posée, sans la réponse (contrairement à ce file)

Merci pour votre réponse, cependant étant en LMP la plus value de cession sera traitée différemment d’une cession ordinaire. Si j’ai bien compris la plus value court terme sera soumise au RSI et la plus value long terme ne sera pas imposée si la recette de l’exercice précédent ne dépasse pas 90000 euros.

Pour acquérir le statut de loueur meublé, il convient de respecter les 3 conditions suivantes
-Etre inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel
-Avoir des recettes annuelles supérieures à 23000 euros
-Les recettes doivent être supérieures aux autre revenus d’activité

Lorsque ces conditions sont remplies, si on décide de louer en meublé un appartement ancien, on peut ne pas facturer de TVA mais dans ce cas vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux et le mobilier, il convient de faire vos calculs pour savoir quel est le plus intéressant.

Pour commencer : Merci de respecter la charte du forum (présentez-vous ici en particulier, et faites une recherche avant de poser une question dont la réponse à déjà été fournie).

C’est mon jour de bonté, et je vais donc néanmoins tenter de répondre à vos questions :
  - Vous ne pouvez être LMP qu’en … remplissant les critères (énoncés dans le 1er message de cette discussion). Par ailleurs, il est bien souvent préférable de rester LMNP (plutôt que devenir LMP), et vous serez LMNP dès que vous louerez un bien en location meublée.
  - Pour la TVA : L’activité de location meublée d’un immeuble est soumise à la TVA (c’est à dire que vous devez la facturer sur ce que vous vendez, et pouvez la récupérer sur ce que vous achetez) si (et seulement si) au moins 3 des 4 services listés dans les textes légaux sont fournis (de mémoire : petit déj, blanchisserie, accueil, et un autre). Il est d’ailleurs tout à fait possible que vous louiez dans un immeuble avec de la TVA, et dans un autre sans TVA. Faites-vous impérativement assister par un pro de la comptabilité, si vous vous posez ce genre de question…

Pour convertir tous les appartements en meublé : cela pourra prendre bien plus de 10 ans….. jusqu’à ce que le dernier locataire résilie son bail (ou accepte de le remplacer par un bail en meublé).