UDF IV : enquête de la SEC en cours…

Il ne faut peut être pas mettre toutes les REITs dans le même bain non plus. UDF semble être un cas bien spécifique et la galaxie de foncière non cotées pour une seule cotée est à lui seul un signal d’alerte, pour manque de transparence.

l’implication de RCS Capital me semble que tangentielle.

@gaspode:
Dans ce cas, ARCP est dans le même cas, car il multiplie les foncières non côtées de la même manière. Cela a d’ailleurs fait les gros titres en 2013-2014, car plusieurs brokers (Securities America, LFL financials, …) avaient de sérieux doutes sur "l’univers Schorsch" et ses nombreux trusts (ARC II, ARC IV et ARC V notamment).

De plus, cela ne se limite pas aux non traded REITs. Je ne sais pas si vous vous souvenez de l’histoire du schéma de Ponzi pour Medical Capital. Ce n’était, il y a pas si longtemps.

@IH:
Je ne vois vraiment pas de quoi vous voulez parler. C’est vraiment un mauvais procès ! D’autant plus que je suis passablement investi dans certaines REIT américaines. C’est pour cela que je m’y intéresse. Enfin, c’est pas nouveau, cela fait pratiquement 20 ans que je suis ces valeurs.

En revanche, vous dévoyez le propos de mon sujet. Comme énnoncé, le propos n’était pas de parler d’une "obscure" REIT mais plutôt de faire un sujet qui alerte sur les risques et dangers associés à certaines REITs. Le titre initial était donc bien plus pertinent.

Ne croyez-vous pas qu’un forum, au delà des discussions de comptoir, peut aussi jouer un rôle d’éducation et d’alerte ? Et que l’expérience malheureuse de certains (j’en suis vraiment désolé) puisse servir aux autres.

@Surin
D’après morningstar, il y a 444 REITs listées et 277 US. Ca fait un sac un peu gros pour les mettre toutes ensemble.

Quand on regarde celles qui créent des discussions ici et ailleurs (il y a des blogueurs intéressants sur seeking alpha), la liste se réduit à peut être 25.

Le cas UDF est bel et bien un cas particulier, ce n’est sûrement pas le seul, mais il faut faire attention à la taille du pinceau.

En ce qui me concerne, je considère les REITs à haut rendement comme spéculatives. Ca peut gagner gros si vous recherchez du dividende pur, mais il y a un risque non négligeable. J’en ai pas mal pour le moment à cause des conditions particulières mais le % dans mon portefeuille devrait baisser à terme.

Bonjour WhiteTiger.

Votre sujet est intéressant. Vous illustrez bien le risque de l’investissement.

Je suis tout à fait de l’avis des modérateurs. Votre titre sur les sociétés foncières américaines est inapproprié.

Je trouve que les discussions non focalisées atteignent mal leur but d’information, à l’image de celle sur les foncières canadiennes ou il est difficile de trouver une info. Je préfère celle sur Cominar.

De plus vous faites un amalgame qui n’a pas sa place sur le forum:

"Il semble que soit lancé un certain nombre d’enquête sur les REITs. Toutefois, la SEC se refuse à donner les noms, bien évidemment."

C’est le genre d’information non documentée qui "dérange" sur ce forum. C’est indiqué dans la charte.

Merci encore pour l’info sur UDF.

Dernière modification par Trahcoh (05/03/2016 08h42)

WhiteTiger, je rejoins la majorité des autres intervenants: Vous partez d’une société (1 seule !) qui a soit très mal fait ses devoirs ou, ce qui apparaît le plus probable d’après l’exposé de Hayman, est carrément une fraude. (j’ai particulièrement aimé l’avion détenu en commun entre les dirigeants du prêteur et de l’emprunteur). Et de cela, vous arrivez à un jugement sur toutes les REITs Nord Américaines ? Sérieusement ?

Une mention spéciale à Surin également, avec son "Attention, pas touche aux REITs.". Il écrit clairement, et je cite, "a vrai dire je n’y connais rien", mais il semble ne pas vouloir manquer de nous donner son avis éclairé sur la question.

Une "REIT" ("Real Estate Investment Trust") est essentiellement un statut fiscal sur option. Pour être éligible, il faut investir très majoritairement dans l’immobilier ou le crédit immobilier. Il y a une obligation de distribution de 90% des profits sous forme de dividende, et l’intérêt du régime est la déductibilité des dividendes versés, donc la société ne paye quasi pas d’impôt à l’arrivée.

Dans les "REITs", il y a une certaine diversité: Il y a ceux qui détiennent de l’immobilier physique, avec éventuellement un positionnement spécifique, voire très spécifique. On a donc des actifs immobiliers derrière, et c’est globalement de l’investissement immobilier géré et mutualisé.

Mais comme le statut de REIT peut aussi s’obtenir avec des investissements dans le CREDIT immobilier, on a toute une série de REITs plus "exotiques" qui investissent dans du crédit. Ce sont plus des sociétés financières que immobilières, le seul détail est que le crédit a un lien avec l’immobilier. On a les "mREITs" qui achètent du crédit immobilier avec effet de levier avec chacune leurs spécificités (assez largement discutées sur le forum). Ou on a par exemple des sociétés qui rachètent des crédits en défaut: les "NPL" (non performing loan) ou du "reperforming loan", ou qui se font payer pour la gestion de crédits immobilier, etc …

Votre exemple (UDF) est une société qui a fait des crédits à des développeurs immobilier, et qui semble être une bonne grosse fraude, montée avec des copains. Comme ça a été dit plusieurs fois, il y a des canards boiteux dans tous les secteurs, je ne vois pas non plus en quoi ça ferait des "REITs" en général quelque chose de dangereux …

Ce qui est important de comprendre est dans quoi on investit et qu’il y des REITs très différents. Les risques, et la rentabilité d’ailleurs, n’est pas la même entre un REIT qui détient de l’immobilier physique et un REIT qui bosse dans le crédit avec fort effet de levier. Il y a également des différences dans le levier utilisé (quel que soit le REIT), la qualité des actifs (ou garanties quand c’est du crédit), le management, etc …

Bref, je crains qu’une telle généralisation et argumentation mérite un -1, désolé.

Bonsoir,

@AleaJactaEst

Voici un article en question:
History Tells Us That This Apple Doesn’t Fall Far From The Tree | Seeking Alpha

Brad a écrit :

I recently sold out of UDF, and one of the reasons for this was the company’s externally-managed platform.

Peu de temps avant il l’encensait et il a largué vers le 9-10 mai 2015 en revanche dans son article du 11 mai voilà ce qu’il dit et qui résume aussi qu’on ne peut tout mettre dans le même panier:

Brad a écrit :

Also, I am looking to add more commercial mortgage REIT exposure to my Durable Income Portfolio. I recently sold United Development Funding (NASDAQ:UDF) - primarily due to the high exposure in Texas and the company’s non-traded REIT relationships - so the purpose for this article is not just for you, but also for my own REIT research.

Before I dig into the article, I want to remind you that commercial mortgage REITs are riskier than pure equity REITs, but also safer than the higher yielding mortgage REITs.

Commercial mortgage REITs that conducted IPOs since 2008 are less risky - primarily due to lower leverage and lower loan-to-value (or LTV) ratios.

Previously (before 2008), many commercial mortgage REITs contributed their investments to collateralized debt obligations (or CDOs) and borrowed against the investments further, which increased leverage. Also, these REITs routinely cross-collateralized their CDO debt, creating even higher effective leverage.

In addition, beyond leverage and reduced LTVs, commercial mortgage REITs today are more transparent than legacy REITs. Previously it was uncommon for commercial mortgage REITs to disclose the details of their investments; however, most are now providing better transparency and disclosure - making investors much more comfortable with owning shares in one.

De même dans les commentaires de son article du 13 mai où il était interpelé: as my disclosure notes, I no longer own UDF. I sent my newsletter subscribers a note earlier this week. I plan to write an article this weekend that details my reasoning.

Le WE d’après, un morceau d’article:

Brad a écrit :

Recently I informed my newsletter subscribers that I had decided to sell out of United Development Funding (NASDAQ:UDF) and replace that position with shares in Starwood Property Trust (NYSE:STWD).

Ultimately my decision to drop the higher-yielding mREIT was based on multiple reasons, all directly related to the lack of clarity related to UDF’s externally-advised platform.

While I was able to make a modest profit on the "in-and-out" deal, my intentions were simply to build a powerful model of predictable income and I became increasingly concerned that UDF’s sources of repeatability were not sustainable.

Pour le clin d’œil un commentateur anonyme a écrit cela dans un autre article: This is just a warning to Brad Thomas followers. He does not walk on water and be very careful of his recommendations