Portefeuille d'actions de Skywalker31

Concernant votre AV immobilière, à quelle AV avez vous souscrite ? (Je suis intéressé pour en ouvrir une..)

On voit bien la tendance à la ré-allocation du cash vers les autres supports, avec une priorité pour l’AV Immobilières (rendement correct, garantie sur 60% de l’encours, faible volatilité, défiscalisation) et un plafond pour les actions à 30% (seuil d’acceptation psychologique!)

Oui, on voit bien, sur de beaux graphiques, que depuis un an le cash passe sur AV immobilière.

Mais maintenant que le cash est à niveau assez faible (10 %),
qui peut correspondre à une épargne de précaution ou à des liquidités pour saisir une opportunité le cas échéant,
que faire ?

Le plafond pour les actions à 30% (seuil d’acceptation psychologique!) est-il une limite absolue ?
Finalement, la baisse jusqu’au 11 février n’est presque qu’un mauvais souvenir …

Allez-vous conserver presque 40 % de fonds euros et oblig. qui ne raportent pas grand chose ?

Continuer à renforcer  l’AV Immobilière (rendement correct, garantie sur 60% de l’encours, faible volatilité, défiscalisation) peut correspondre à vos objectifs.

Bilan de la journée :
Nikkei : -3,55%
Stoxx europe 600 : -1.30 %
SP 500 : +0,38 %
==> Trop fort ! ce mépris, si souvent vérifié, des Américains pour les états d’âme des Asiatiques et des Européens…la réciproque n’est absolument pas vraie. Bon après c’est une réaction aux variations de change USD/devises mais tout de meme.

au passage et pour le mois, je me suis un peu renforcé en Emerging AEEM à 3,02 €.

bon week end.

Tout à fait d’accord sur Bouygues (voir sa file).

Dernier week end du mois : reporting !

Un peu en avance, cause été :

a) Reporting de juillet


b) Suivi de mon ratio Perf / Vol comparé à Carmignac patrimoine
Je prends l’EONIA comme taux sans risque (négatif).
Mon sharpe est près de 2X celui de Carmignac, même s’il reste inférieur à 1 ce qui signifie que les risques pris ne sont pas suffisamment rémunérés.


c) Allocation
L’évolution de l’allocation est la suivante :

On voit que j’ai un peu trop d’actions puisque mon plafond théorique est à 30%. Certaines petites lignes semblent revenir dans le vert en ce moment, je les céderai peut être d’ici fin aout si cela se confirme pour ne conserver qu’un portefeuille indiciel.

Dernière modification par skywalker31 (23/07/2016 11h07)

Bonsoir,

Ce mois ci j’effectue un apport de 15 K€ d’épargne nouvelle dans mon portefeuille sous la forme d’AV immobilière - Fonds € immobilier et de SCI. En effet, je suis bien avec mon petit tiers d’actions et n’en recherche pas davantage. J’essaie plutôt d’optimiser mon ratio (Performance-taux sans risque) / volatilité, étant loin de vouloir "faire des coups" je pense que c’est le meilleur que je puisse faire à ce stade pour le moyen terme. De ce point de vue, l’immobilier non coté est très positif. J’en serai ainsi à 133 K€ répartis sur 2 contrats d’AV différents avec chacun une SCI et un fonds euro immobilier différente.

Pourquoi l’AV immobilière ?
Sans être un expert, que les spécialistes du forum me corrigent le cas échéant !
Les +
J’apprécie la faible volatilité de ce placement, la performance raisonnable (gross modo 4% pour les SCI et 3,5% pour le fonds € immo en 2015), les faibles frais de souscription (0% pour le dernier produit choisi), l’absence d’IR dans l’enveloppe AV (TMI 30%) et l’absence de tracas locatif ou administratif Vs location en direct…
Les -
En contrepartie je paie sans doute plus de frais annuels que des SCPI en direct mais n’étant pas certain de garder ce placement sur plus de 8 à 10 ans, le choix du fonds € et de la SCI en AV me semble équivalent compte tenu de mon TMI.
Le principal reproche qu’il me semble pouvoir être fait à ces placements est une certaine discrétion sur les actifs détenus. C’est l’occasion de creuser ce dernier point !

Synthèse des portefeuilles
J’ai compilé les actifs des 2 fonds € immobiliers et des 2 SCI détenues. Voici la synthèse :


- Les SCPI représentent un peu moins de la moitié des actifs. Il y a une quarantaine de lignes de SCPI (bonne diversification sur des stars du marché) mais le risque est peut être une absence d’influence du gérant de l’AV sur les SCPI détenues (passivité de l’actionnaire minoritaire).

- Les clubs deals et les opci dédiés représentent un peu plus du quart des actifs. Ce sont des structures créées spécifiquement par quelques investisseurs autour d’un ou plus plusieurs actifs donnés avec les mêmes objectifs d’investissement (rôle accru voire exclusif dans la gestion).

- je suis un peu surpris par les 13% de disponibilités mais je pense que cela garantit une bonne liquidité. C’est un prix à payer pour que des rachats imprévus ne remettent pas en cause la politique d’investissement du gérant à cause d’un besoin de liquidité.

- les 10% restants correspondent à des foncières cotées euro, des SCI et à ce que je comprends des actifs décorrélés de l’immobilier (obligations corporate, convertibles) du fonds euros.

Conclusion
Accès facile à une forte diversification immobilière apportant un excellent ratio perf/volatilité.
Des produits de minoritaire (SCPI), d’autres avec une implication dans la gestion (club deal).
Pas/Peu de frais de souscription et pas d’IR compensant les frais d’AV et de gestion.
Et enfin aucun emprunt d’Etat à l’actif. En ce sens l’AV immobilière est totalement complémentaire de l’AV classique.

Risque
Effondrement du marché immobilier mais avec les taux durablement bas seule une récession économique durable impacterait et la garantie des assureurs (de premier plan) sur le volet fonds € existe également.

A suivre !

Dernière modification par skywalker31 (11/08/2016 07h05)

Reporting au 30 septembre 2016.
Je pensais que ma VL baisserait avec le regain de volatilité de septembre mais finalement le mois ne se termine pas si mal. Il faut dire que sur les derniers mois j’ai un peu réduit les actions, cela doit aider à la marge.

Bonjour Fructif,

Merci pour les remarques.

Concernant Spirica je suis à 70 K€ yc UC sur le contrat donc j’en reste là, je ne comptais pas en rajouter beaucoup sur ce contrat. Je comprends que je reste nénamoins sur le fonds euros allocation long terme 1 du coup, sans rentrer sur le 2 qui est désormais le seul ouvert à la souscription. C’est bien ca ?

Pour ce qui est de la Loi Sapin je ne comprends pas tout dans le détail mais vu que l’AV est un "paradis fiscal" toléré par l’Etat je ne suis pas surpris que les règles changent même si je ne peux que le regretter. Ce qui est pris est pris dirais je. Enfin, je me dis que les assureurs essaient de s’adapter pour ne pas aller dans le mur, c’est peut être à retenir aussi. Je peux comprendre que pour liquider des actifs immobiliers il faille du temps. C’est un actif réel. De memoire il y a eu une période (mi 90 ?) où l’immobilier était bloqué et les SCPI baissaient sérieusement faut d’acheteur. Un minimum de garantie est bienvenu alors, brut ou net.

La question qui va se poser maintenant est quelle enveloppe utiliser pour la suite en ce qui concerne les investissements de la poche Immobilier et sur quel contrat. S’agissant d’un investissement long terme je me dis que la SCPI pourrait être indiquée mais le fait de supporter 8 à 10% de frais à l’achat pour de la pierre papier me freine sérieusement. Après il y a toujours les foncières mais la volatilité me perturberait…il va falloir que je m’habitue à l’un ou à l’autre mais je n’en suis pas là.

Concernant les monétaires du PEE elles ont fait -0,1% sur un an tout compris. J’accepte ce cout pour réduire ma volatilité et ca me fait du cash dans le PEE si je dois remettre au pot sur le fonds Monde en cas de pépin. Je suis d’accord avec vous que c’est très dommage sur le principe de supporter ce coût mais si je débloquais ma part CSG latente du PEE deviendrait exigible (10.800 €). Je suis vraiment coincé avec ca. C’est déjà déduit de ma VL bien sur mais voilà… Une alternative peu satisfaisante serait d’utiliser en priorité le fonds Monde du PEE pour les actions internationales (du coup arbitrer les monétaires en fonds Monde PEE, et céder les trackers du PEA en cash sans frais pour utiliser le PEA vers des investissements plus ciblés) mais vu que mon fonds Monde du PEE me paraît moins efficient que le tracker MONDE du PEA cw8 là aussi je suis un peu scotché. Enfin, je n’ai pas de contrat AV avec la banque qui tient le PEE…cela fait une contrepartie différente aussi en terme de répartition du risque.

Pour les "oblig" du PEE c’est un peu pareil (comme valeur je mets 50% du fonds équilibré qui est un mélange 50 WORLD+50 EUROMTS3/5ans car je ne sais pas précisément dans la VL quelle est la variation oblig…). J’ai ce produit depuis des années….peut être l’arbitrer vers fonds monde du pee après quelques séances Monde dans le rouge vif avant que les taux ne remontent il y a encore du temps pour les taux euro ?…

Donc il est tout à fait exact que je porte un peu le poids du passé dans ce portefeuille, qui n’est pas totalement optimisé en termes de supports pris un à un au vu des possibilités d’aujourd’hui (rigidité s’expliquant en partie par les facilités fiscales aussi bien pour le PEE que pour l’AV) mais globalement ca me va j’assume bien l’allocation d’ensemble et le risque, je suis bien organisé pour y passer le minimum de temps de suivi, et j’ai fait du chemin depuis que j’ai repris tout ca en main en 2014 en partie grâce à ce site et à certains de ses membres comme vous.

Cela répond il à vos questions ? si vous étiez dans mon cas et si vous partagiez mes "objectifs de gestion" que feriez vous ?

bon week end.

Je suis dans votre cas ; et je partage vos objectifs de gestion.

Mais Fructif soulève un point important : L’importance des frais de gestion face à la baisse des rendements.

On est en passe d’avoir un rendement négatif durable sur les obligations et sur certaines UC. Cependant ; les risques étant ce qu’ils sont ; il est bon ; je pense ; de diversifier nos actifs.

Si les taux remontent vous récupérez les fonds euro immobiliers et les actions.
Si une grande banque s’effondre vous récupérez les fonds euros.

Cependant ; rappelez vous les années 90 ; les taux sont remontés et le premier secteur impacté était l’immobilier. Ce serai alors 60% du patrimoine évaporé.

Je trouve donc que vous êtes trop exposé sur les obligations et les fonds euro. Pour ma part j’ai arbitré 24% de fonds euros dans ma Résidences Principale sans crédits et j’ai limité cette poche de fonds Euro à 17% au lieu des 41% initial (je n’étais pas si loin de vous). L’immobilier en direct dans des milieux ruraux (en dehors des grandes villes) me paraissant correctement valorisés.

Bonjour

Pour l’éventualité des retraits AV bloqués (loi Sapin2) en cas de "AVrun" lors de la remontée des taux, je crois qu’il existe en fait deux risques de perte en capital :

1/ la faillite de l’assureur, c’est ce que Sapin2 tente d’éviter.

2/ L’inflation. Certes vous devriez récupérer le nominal au terme des obligations détenues, mais si les fonds euros gavés d’obligations d’état à taux zero conservent un rendement ridicule pendant des années alors que les taux et l’inflation remontent, vous risquez outre le manque à gagner une perte seche en pouvoir d’achat.

Bonsoir,

Compte tenu de l’intervention de 3 membres hier, j’effectue un rapide diagnostic sur l’éventuel arbitrage des fonds euros classiques (obligataires) en supposant qu’il y a un risque de gel des rachats en cas de forte hausse des taux d’ici 2 ou 3 ans avec un différé significatif qu’il vaut évidemment mieux éviter (même si je ne compte pas agir avant 2017 pour finir l’année en terme de rendement & participation)

Partons du principe que les contrats en cours ne doivent pas être rompus pour conserver les avantages fiscaux et qu’il faut donc arbitrer à l’intérieur des contrats existants (même si dans le fond je me demande comment pourrait bien faire un assureur pour bloquer les seuls fonds euros et pas les unités de compte au sein d’un même contrat ?)

contrat 1 : un contrat internet 0% ne dépendant pas d’une grande banque de réseau mais d’un assureur européen où j’investi presque en totalité dans EUROSSIMA.
Arbitrages possibles dans ce contrat :
- NETISSIMA (fonds euros "immobilier" mais qui comporte tout de même près d’une moitié d’obligations)
- OPCIMMO (Amundi) : 68% immobilier (principalement direct) et 15% d’obligations et autant de cash. Il y a beaucoup de frais et les obligations, et un rendement pas attractif.
- trackers et sicav en grand nombre (mais mon PEA n’est pas plein, pourquoi payer les frais de gestion ici)
- pas de SCPI disponibles dans le contrat.
- 1 SCI disponible (je l’ai déjà dans un autre contrat). Très peu d’obligations, une forte diversification entre les SCPI détenues indirectement, une bonne performance mais 2% à l’entrée.

contrat 2 : un contrat d’une grande banque de réseau régional française où j’ai investi presque en totalité dans le fonds euros général boosté compte tenu du niveau de mon versement.
Arbitrages possibles dans ce contrat :
- sicav en grand nombre (mais sans doute des frais si achat hors réseau)
- OPCIMMO (Amundi) : le même que pour le fonds 1. J’ai 2,5% de frais d’entrée à priori (simulation de versement effectuée mais non finalisée)
- pas de SCPI disponibles dans le contrat.

Conclusion :
a) ces contrats ont des UC alternatives au fonds classique. c’est déjà un bon début
b) assez logiquement les UC sont soit support ACTION, soit support IMMOBILIER plus ou moins direct. Or j’ai déjà ces actifs soit en PEA/PEE, soit en AV immobilière.

Je poursuivrai une prochaine fois le diagnostic, les autres pistes éventuelles (rachat, …) et l’incidence éventuelle sur mon allocation applicable en 2017.

bonne fin de week end et merci pour les avis d’hier.