Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

physty · #301

Merçi à tous les 2 de vos réponses; je me lance et ouvre une ligne sur Cominar!

Jeff33 · #302

Bonsoir à tous,

Les résultats du T1 2016, bien mitigés:

Ce qui est inquiétant, c’est que la distribution est supérieur à l’AFFO. Espérons que cela ne soit que temporaire.

Cependant, il y a eu une augmentation du taux d’occupation passant de 91,9% à 92,5% et un rachat d’action de 2 717 396 actions pour 40 millions de dollars.

Dernière modification par Jeff33 (05/05/2016 23h31)

PierreQuiroule · #303

Effectivement, l’arrêt du DRIP était courageux, mais la marge de manœuvre est faible. Le dividende n’est plus couvert sur le trimestre, mais le management évoque un effet saisonnier.

Cominar a écrit :
Pour le trimestre terminé le 31 mars 2016, les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation n’ont pas suffi à financer les distributions en espèces aux porteurs de parts, principalement en raison du caractère saisonnier de certains déboursés, dont notamment les taxes foncières. Sur une base annuelle, les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation ont toujours été suffisants pour financer les distributions en espèces aux porteurs de parts.

D’ailleurs, cet effet saisonnier se retrouve bien au 31 mars 2015 :

Edit : un rapide calcul à partir de ces données m’amène à extrapoler un effet saisonnier de l’ordre 6,8%. Ce qui conduirait à un payout ratio de 98,5% en base annuelle. Toutes choses égales par ailleurs bien entendu.

Toutefois, l’inquiétant payout ratio de 105% sur le trimestre est avant tout dû à la baisse de 7% de l’AFFO / part sur un an. Comme annoncé, des rachats d’actions doivent venir compenser cette baisse.

Cominar a écrit :
Pour contrer la diminution attribuable aux dispositions d’immeubles productifs de revenu, Cominar a racheté un total de 2 717 396 parts en vertu du programme de rachat dans le cours normal des activités au cours du trimestre. Le plein effet de ces rachats de parts se fera sentir au cours des périodes subséquentes au présent trimestre

Il n’y a qu’à espérer que Cominar ait les moyens de poursuivre ces rachats… et que le cours ne rejoigne pas trop vite la NAV !

Dernière modification par PierreQuiroule (06/05/2016 00h55)

francoisolivier · #304

Mer.ci pierre pour ce calcul.

On voit dans ces chiffres les faibles marges de manoeuvre des dirigeants.
Et les difficultés du secteur : La croissance poussive du quebec, la surcapacité de certaines locations (la fermeture de target et de sears canada et globalement des difficultés de certains centres commerciaux)
Ainsi que des bureaux ( les entreprises cherchent à avoir moins de bureau moins cher)
C’est la fin d’un modele economique pour beaucoup de reit (croissance par rachat financé par emission d’action). D’ailleurs c’est le meme probleme pour kinder morgan ou vereit.

Mais on a un bon management pro actif (arret du div en actions, vente d’actif, rachat action) bien implanté prenant les bonnes decisions

InvestisseurHeureux · #305

En fait, ce T1-2016 de Cominar n’est pas si mal.

Nous avons une augmentation du taux d’occupation (92,5%) et surtout, une croissance du loyer des baux renouvelés (0,9%) de bon augure.

Le problème de Cominar est que depuis le départ de Target au Canada, qui a coûté environ 1,5% (de mémoire) de taux d’occupation, le dividende est clairement trop élevé par rapport à l’AFFO et obère complètement la marge de manœuvre du management.

La décision d’arrêter le DRIP (paiement du dividende par émission d’actions) était salutaire compte tenu du cours de bourse largement sous l’ANR, qui le rendait trop dilutif.

Mais maintenant la distribution est 100% en cash et même au-dessus de l’AFFO ce trimestre.

Avec un endettement très élevé (54% actuellement, avec un objectif à 53% fin 2016), il n’y aucune marge de manœuvre non plus de ce côté-là.

Le management entend vendre des actifs pour diminuer l’endettement, mais cela va peser sur l’AFFO et le problème reste entier.

Par ailleurs, les conditions de financement sont encore hyperfavorables (coût de la dette à 4,08% vs 4,27% en 2015), mais une remontée des taux serait très pénalisante pour Cominar.

Valeur patrimoniale

Actuellement, le cours de Bourse est remonté à $17 (vs $14 au plus bas mi-janvier 2016), tandis que l’estimation d’ANR (1) est à $20,4 par action ; soit une décote de 16% (contre 31% mi-janvier).

(1) comme les immeubles sont comptabilisés en juste valeur dans les comptes IFRS de Cominar, une estimation de l’ANR peut consister simplement en : capitaux propres - goodwill / nbr d’actions pleinement dilué, soit ($3623 M - $166 M) / $169 M = $20,4 par action.

Au passage, les ventes récentes d’immeubles se sont faites au-dessus des estimations IFRS, qui laisse à penser que celles-ci sont conservatives :

Gilles Hamel a écrit :
All the sales we did was above the IFRS valuation, and we’re still expecting the same for the other portfolio.

La suite

61% des anciens emplacements de Target sont déjà loués ou en passe de l’être (au passage, Cominar a fait relativement vite, signe de la qualité des emplacements). Reste encore 39% + quelques développements d’immeubles en cours qui donnent une marge pour augmenter l’AFFO :

D’ailleurs, le management laisse entendre que le dividende est pérenne et n’a pas vocation à être abaissé :

Gilles Hamel a écrit :
We are not expecting any change in our distribution, so we are distributing CAD0.12 in a quarter by unit monthly. We don’t expect to change this distribution policy. And it is sustainable. Our payout ratio, payout ratio that we are projecting for 2016 is below 100%, so our distribution is sustainable in the long-term. So we have not – we are very comfortable to maintain our pace of distribution.

Comme mentionné par PierreQuiroule, une partie de la baisse de l’AFFO ce trimestre serait saisonnière, du fait des dépenses hivernales :

Gilles Hamel a écrit :
And regarding the earning per share or earning per unit, in terms of FFO per unit, if you look at it regarding the result of the quarter, you have to keep in mind that Q1 is always the weakest quarter of the year because of the seasonality of certain expenses, mainly the energy costs and snow removal. So it is the weakest quarter of the year. So we expect growth in earning per unit for the next following quarter.

Mais encore une fois, les marges de manœuvre sont faibles. Je ne qualifierais pas un taux de distribution de 100% de "sustainable in the long-term"…

-

Cominar est la 2e plus grosse position (91 k€) de mon portefeuille, après la foncière américaine VEREIT.

Si un temps c’était VEREIT qui portait mes inquiétudes, aujourd’hui je suis moins confortable avec Cominar, qui cumule : endettement élevé, taux de distribution élevé, et concentration sur la région Québec/Montréal.

Toutefois j’ai une grande confiance dans le management (la famille fondatrice Dallaire possède également 7% du capital), donc conserve mes titres pour l’heure et attendrai que le cours de bourse soit plus proche de l’ANR, sauf si des changements structurels advenaient (taux long, économie québécoise), pour alléger.

-

Si vous ne comprenez pas les termes employés (AFFO, taux de capitalisation…), je vous renvoie au livre Investir dans les foncières cotées.

Jeff33 · #306

Bonjour,

Merci IH, Francoisolivier et PierreQuiroule

Je ne savais pas ou on en était avec les espace libérés par Target*. Avec les derniers chiffres que vous donnez, c’est de bon augure je pense. Actuellement, environ 50% des espaces sont reloués et nous commencerons à en voir les résultats dans l’année (surement au 4ème trimestre, voir au 1er trimestre 2017) avec les baux signés pour le T2 et le T3 ainsi que développement d’immeubles (page 28 du rapport du T1 2016).

Ce qui me paraissait inquiétant ne l’est plus actuellement avec les perspectives de relocation et de développement (même si on peut penser que tout ne sera pas loué à 100%) ainsi que les rachats d’actions actuellement opérés, ce qui devrait avoir pour effet d’augmenter l’AFFO et de diminuer la distribution.

Mais il est évident que l’année à venir ne sera pas un long fleuve tranquille en terme d’attente de résultat.

*IH, ou avez vous vu le document sur la mise à jour TARGET ? (peut-être l’ai-je loupé dans le rapport du T1 ?)

okavongo · #307

Petite précision, il n’y a plus de rachat d’actions aux cours actuels :

Michel Dallaire a écrit :
Well, presently we are not actively using the NCIB at the level of the unit price where we are today. And we will - I don’t think we will continue to use it as long as the unit price will be over the price they are today.

Source : Cominar Real Estate Investment’s (CMLEF) CEO Michel Dallaire on Q1 2016 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

InvestisseurHeureux · #308

Jeff33 a écrit :
*IH, ou avez vous vu le document sur la mise à jour TARGET ? (peut-être l’ai-je loupé dans le rapport du T1 ?)

Dans la présentation trimestrielle.

SerialTrader · #309

InvestisseurHeureux a écrit :
Avec un endettement très élevé (54% actuellement, avec un objectif à 53% fin 2016), il n’y aucune marge de manœuvre non plus de ce côté-là.

Le management vise meme 50% de LTV a plus long terme, donc poursuite de ventes d’actifs.

InvestisseurHeureux a écrit :
Le management entend vendre des actifs pour diminuer l’endettement, mais cela va peser sur l’AFFO et le problème reste entier.

Cela va meme accroitre mecaniquement le dividend payout ratio car la dette coute moins cher que le rendement net sur actifs qui vont etre vendus. Donc l’AFFO va baisser toutes autres choses etant egales par ailleurs.
Dallaire en est pleinement conscient, et le vrai levier [il l’a evoque ds le call], c’est de faire remonter le t% d’occupation. Personnellement, je ne vois pas de solution "bilantielle" (patrimoniale) a ce probleme, sauf a accroitre le gearing, ce que Cominar ne fera pas.
J’ajouterais ceci: maintenant que la decote s’est retrecie, il se pourrait qu’ils reactivent le DRIP - moins dilutif desormais et apporte une marge de manoeuvre en terme de cash dividend payout ratio. A surveiller.

Je crains, peut etre un peu comme vous, une possible coupe du dividende pour ramener le payout ratio vers 80%-90%, surtout apres que Dream Office l’a deja fait.

BaV - SerialTrader

Discl. Long Cominar et Dream Office

InvestisseurHeureux · #310

Cominar publie son T2-2016.

Médiocre, comme d’habitude.

Si le taux d’occupation augmente légèrement à 92,6% vs 92,5% au T1-2016 ; on reste bien loin des 93,7% du T1-2015 avant la fermeture des magasins Target Canada.

D’ailleurs, ici l’évolution de la relocation de ces emplacements :

D’autre part, les loyers renouvelés l’ont été en légère baisse : -0,7%.

Ce trimestre, Cominar a vendu quelques immeubles (taux de capitalisation 7%) pour diminuer marginalement son endettement, qui reste très élevé à 54,4%. Si le management est positif sur ces cessions, $40 M de cessions ($100 M depuis le début de l’année) sur un patrimoine de $7,5 Md me semble bien poussif.

L’AFFO est toujours 5% en deçà de 2015 et passe en quasi-totalité (99,3%) dans le dividende :

La stratégie de la société est toujours de céder des immeubles pour réduire l’endettement, mais comme je l’indiquais déjà au trimestre précédent, la marge de manœuvre est extrêmement faible vu le niveau du dividende : il faut que le taux d’occupation augmente en parallèle des cessions d’actifs pour maintenir l’AFFO.

La "chance" de Cominar est que l’environnement des taux est pour le moment très favorable et l’économique de Québec/Montréal/Ontario reste globalement bonne.

Comme pour VEREIT, on est parti pour un long deleveraging (2016 de sûr, 2017 très certainement et peut-être 2018), avec en prime une possible coupe du dividende.

Mevo · #311

InvestisseurHeureux a écrit :
il faut que le taux d’occupation augmente en parallèle des cessions d’actifs pour maintenir l’AFFO.

Ou idéalement réussir à vendre l’immobilier vacant.

InvestisseurHeureux · #312

Effectivement !

Cela ne m’est même pas venu à l’idée tellement il est difficile de vendre un immeuble de bureaux/commercial non prime vacant, sauf à un taux de capitalisation absurdement élevé.

Tanuky · #313

InvestisseurHeureux a écrit :
La stratégie de la société est toujours de céder des immeubles pour réduire l’endettement, mais comme je l’indiquais déjà au trimestre précédent, la marge de manœuvre est extrêmement faible vu le niveau du dividende : il faut que le taux d’occupation augmente en parallèle des cessions d’actifs pour maintenir l’AFFO.

La "chance" de Cominar est que l’environnement des taux est pour le moment très favorable et l’économique de Québec/Montréal/Ontario reste globalement bonne.

Comme pour VEREIT, on est parti pour un long deleveraging (2016 de sûr, 2017 très certainement et peut-être 2018), avec en prime une possible coupe du dividende.

Si vous pensez que les résultats sont mauvais et que le futur est peu favorable, pourquoi garder une position aussi conséquente sur cette société ?

Prévoyez-vous (comme pour VEREIT) une réduction progressive de votre exposition ?

InvestisseurHeureux · #314

Tanuky a écrit :
Prévoyez-vous (comme pour VEREIT) une réduction progressive de votre exposition ?

C’est l’inverse, je conserve VEREIT et j’allège Cominar tous les mois depuis plusieurs mois… Cf. mes reportings.

Et j’allègerais aussi VEREIT si je n’avais une forte plus-value technique dessus. Cependant, je n’exclus pas une sortie par le haut via une opération de M&A sur VEREIT également. Il y a également moins longtemps à attendre. Mi-2017 cela repart pour VEREIT.

Sur Cominar, c’est plus compliqué. D’ailleurs, je pense que toutes foncières "normales" aurait déjà coupé son dividende dans la situation de Cominar. Peut-être le fait qu’elle soit familiale ?

Jeff33 · #315

Bonsoir,

Cominar a écrit :
EMPRUNTS BANCAIRES
Au 30 juin 2016, Cominar disposait d’une facilité de crédit d’exploitation et d’acquisition renouvelable non garantie pour un montant maximum de 700,0 millions $ venant à échéance en août 2019. Cette facilité de crédit porte intérêt au taux de base majoré de 70 points de base ou au taux des acceptations bancaires majoré de 170 points de base. Cette facilité renferme certaines clauses restrictives qui étaient respectées au 30 juin 2016. Au 30 juin 2016, les emprunts bancaires totalisaient
246,5 millions $ et les liquidités disponibles représentaient 453,5 millions $.

Cominar ne pourrait pas utiliser ses liquidités disponibles pour les investir afin d’augmenter l’AFFO et réduire le payout/AFFO ?

Dernière modification par Jeff33 (05/08/2016 00h02)

Mevo · #316

InvestisseurHeureux a écrit :
Cela ne m’est même pas venu à l’idée tellement il est difficile de vendre un immeuble de bureaux/commercial non prime vacant, sauf à un taux de capitalisation absurdement élevé.

A un investisseur, certainement. Il faudrait réussir à vendre à l’utilisateur, même si ça n’est guère dans l’air du temps (sauf du coté des "petits entrepreneurs" éventuellement, sans doute pas la cible des biens immobiliers de Cominar). Aujourd’hui les sociétés préfèrent vendre pour relouer. Je suppose que ce qu’ils ont de vacant est éventuellement annoncé comme étant à louer ou à vendre.

Jeff33, ne voyez-vous pas un léger paradoxe entre ces deux phrases ?

Jeff33 a écrit :
Cominar ne pourrait pas utiliser ses liquidités disponibles pour les investir afin d’augmenter l’AFFO

InvestisseurHeureux a écrit :
La stratégie de la société est toujours de céder des immeubles pour réduire l’endettement

Si une société veut se désendetter, ses liquidités (qu’elle souhaite augmenter) sont destinées à rembourser ses dettes, pas à êtres investies.

Jeff33 · #317

Mevo, si bien sur. Mais ne serait-il pas plus pertinent (ou mieux) de chercher à augmenter l’AFFO ? Cominar peut aussi réduire le dividende (mais on s’en passerait bien).

Cominar pourrait ne prendre qu’une partie de ses liquidités et l’investir, et utiliser le reste pour son désendettement non ?

Je serais bien plus rassuré avec un ratio payout/AFFO un peu plus faible. Car si la société continue de vendre sans rien développer derrière, on peut se retrouver avec un taux de distribution supérieur à 100%, ce qui n’est pas viable à terme. Après, c’est vrai que la marge de manœuvre est faible.

InvestisseurHeureux · #318

Quand bien même, ce ne serait pas une bonne idée.

Cominar dispose d’une facilité de financement, c’est-à-dire d’un prêt à court terme.

Mais il est dangereux de financer un investissement à long terme (des immeubles) avec un prêt à court terme.

La duration du passif doit toujours être proche de la duration de l’actif, sinon la foncière ajoute un risque financier (risque sur l’évolution des taux + risque sur le refinancement) aux risques opérationnels habituels (vacances d’immeubles, sur-offre, etc.). C’est ce type de pratique qui a conduit nombre de foncières US dans le mur en 2009, car les prêts à court terme devenaient impossibles à refinancer à cause du credit crunch.

Les foncières utilisent certes souvent la liquidité à court terme pour acheter des immeubles, mais il y a un refinancement ensuite (émission de dettes à long terme et/ou d’actions) dans les mois qui suivent.

Dans le cas de Cominar, la dette à long terme est déjà très élevée et donc rendrait ce refinancement difficile.

InvestisseurHeureux · #319

D’un côté ils abandonnent le dividende payable en action, de l’autre une levée d’equity pour $200 M à un prix de seulement $15,65 :

Cominar a écrit :
Le Fonds de placement immobilier Cominar ("Cominar") (TSX:CUF.UN) a annoncé aujourd’hui qu’il avait conclu une convention en vue de vendre 12 780 000 nouvelles parts de fiducie (les "parts") à un syndicat de preneurs fermes dirigé par Financière Banque Nationale Inc. et BMO Marchés des capitaux, dans le cadre d’une prise ferme. Les parts seront offertes au prix de 15,65 $ la part, pour un produit brut revenant à Cominar d’environ 200 millions de dollars. Le produit net tiré de la vente des parts sera affecté à la réduction de l’encours de la dette contractée aux termes de la facilité de crédit ainsi qu’aux besoins généraux de Cominar.

Je regrette de ne pas avoir alléger plus ces derniers mois…

Silicon · #320

Financement a 15.65$, il se transige actuellement a 15.48$ sur gros volume (2 a 3 fois la normale) ce qui montre un signe evident de grande faiblesse.

Je suis in a 18,82$, en enlevant les dividendes ça me ramène a 17$ comme cout moyen, un des seuls titres que j’ai conservé lors de mon ménage, une erreur de plus…

Je pense que les market makers ont bien du travail a faire pour le remonter…., ils ne sont même pas capable de tenir le 15,65$ du financement c’est tout dire.

Ce que je ne comprends pas par contre et que hier Scotia m’a envoyé une offre de participer au financement (comme a tous leurs clients) et que tout est vendu il n’y en a plus de disponibles…

Mevo · #321

Qu’est ce que vous ne comprenez pas Silicon ? Un certain nombre d’actions nouvelles ont ou vont être émises (je ne connais pas la date exacte de l’émission), et donc à priori, toutes ces actions là ont trouvé preneur. D’un autre coté, des gens qui détiennent des actions (et/ou des gens qui vendent short) sont prêt à vendre sur le marché les leurs à un prix qui est maintenant inférieur au prix de l’émission des actions nouvelles.

Si vous étiez intéressé par l’émission, vous pouvez maintenant avoir des actions à un meilleur prix sur le marché que ce que vous n’auriez eu en participant à l’émission, vous pouvez être content (ok, ce sera des "vieilles" actions, mais c’est toutes les mêmes, y’a aucune différence)

Silicon · #322

Ce que je ne comprends pas est que les market makers ne réussissent pas a tenir le titre en haut du prix du financement de 15.65$ et que d’un autre coté ils aient réussi a l’ecouler rapidement a ce prix la, généralement ceux qui participent aux financements s’assurent que le titre a une certaine vigueur et va tenir facilement le prix du financement… ce qui ne semble vraiment pas le cas avec cominar.

Mevo · #323

Silicon a écrit :
les market makers ne réussissent pas a tenir le titre en haut du prix du financement de 15.65$

Qui vous dit qu’ils le veulent ? Justement: Si toutes les actions nouvelles ont trouvé preneur, ils n’ont plus aucun intérêt à vouloir éventuellement soutenir le prix. S’ils en avaient encore plein à placer, là, ça pourrait avoir un sens…

Une fois l’ensemble des titres de l’émission placé, ils encaissent leur commission, et le sort des souscripteurs après n’est plus leur problème.

stockjunkie · #324

Proposer une levée de fonds à un prix inferieur à celui du marché à un syndicat de banques locales et non à l’entièreté des actionnaires, c’est du grand foutage de gu**le.

Je songe liquider toute ma position a un meilleur prix qu’aujourd’hui.

Silicon · #325

Mevo a écrit :
Silicon a écrit :
les market makers ne réussissent pas a tenir le titre en haut du prix du financement de 15.65$
Qui vous dit qu’ils le veulent ? Justement: Si toutes les actions nouvelles ont trouvé preneur, ils n’ont plus aucun intérêt à vouloir éventuellement soutenir le prix. S’ils en avaient encore plein à placer, là, ça pourrait avoir un sens…

Une fois l’ensemble des titres de l’émission placé, ils encaissent leur commission, et le sort des souscripteurs après n’est plus leur problème.

Normalement le market maker tient le titre un certain temps au dessus du financement pour lui donner un certain air d’aller

Je présume que Dallaire a du placer un appel a la banque nationale (le market maker) pour lui parler des futurs financements et lui dire sa façon de penser.

Sauf que le mal est fait.

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3 #303 06/05/2016 00h29

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2 #305 11/05/2016 15h13

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1 #318 05/08/2016 11h56

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