Résiliations de baux locatifs illégaux après l'achat d'un immeuble de rapport ?

laixomil · #1

Bonjour,
Je m’apprete à signer un compromis de vente pour un immeuble de 4 studios.
Après consultation des baux en cour, je me rend compte qu’ils ne sont pas dans les clous.

Voici les points qui me gênent :
1) les surfaces sont surestimés (par exemple 20 m2 alors que l’on a 18 en carrez)
2) s’agissant d’une location en nue, l’électricité est compris dans des charges.
3) l’ancien propriétaire a fait installé des sous compteur électrique mais…
Mon intention est de faire installer 5 compteurs à court terme.

Dois-je faire refaire les baux, suite à la vente ?
Est-ce que l’illégalité des baux précédents me donne la possibilité légale de les faire refaire ?

Merci de vos conseils
Cordialement
Laix

Message édité par l’équipe de modération (02/10/2016 00h00) :
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Mots-clés : baux, immeuble, résiliation

Bernard2K · #2

Votre idée pourrait se résumer en "donner le bâton pour se faire battre".

Exemple sur la surface : vous faites remarquer au locataire que son appartement est 10 % plus petit que marqué sur le bail, et que c’est pour ça que vous voulez refaire le bail. Il vous répond : "ok, avec un loyer 10 % plus bas, logique". Evidemment, vous refusez. Il peut vous répondre : "donc je porte l’affaire devant le juge pour qu’il constate la moindre surface et qu’il réduise le loyer". Et il aura gain de cause devant le juge, je peux vous le garantir.

A mon humble avis : ne touchez à rien et ne mettez surtout pas la puce à l’oreille des locataires. Vous ferez des baux "propres" au renouvellement de locataire.

Pour ce qui est de faire poser des compteurs séparés : il vous faut déjà vérifier si les studios sont des lots indépendants, au cadastre. C’est à dire que chaque studio doit être un "lot" à l’intérieur d’une même "parcelle".
Pour un immeuble jamais divisé, il y a 90 % de chances que cela n’ait jamais été fait.

La suite risque d’être :
1) je veux diviser l’immeuble en lots. Déjà, coûts divers (géomètre, notaire, cadastre).
- les services de l’urbanisme de la ville interprètent cela comme une création de logements et vous demandent un parking par logement (cf. PLU de votre ville pour voir s’il y a cette obligation), sinon ils refusent la création.
-vu le coût d’acquisition de parkings, vous êtes coincé.

2) je ne veux plus diviser l’immeuble, vu que c’est trop compliqué.
- je demande à ERDF l’ouverture de compteurs indépendants sur des studios qui ne sont pas des lots au cadastre
- ERDF refuse car ce ne sont pas des lots indépendants.
Il semble que la décision d’ERDF est variable d’une région à l’autre, mais je dirais que vous avez 90 % de chance d’être coincé aussi.
Notez que la réaction d’ERDF est parfaitement logique. Si l’immeuble n’est pas divisé, il est juridiquement considéré comme un seul logement. Pourquoi diable ouvriraient-ils 4 compteurs différents pour un seul logement ?

Ces problèmes ont été dûment documentés sur le forum : faites des recherches.

laixomil · #3

Merci de votre réponse.
Autre question induite, est-ce possible de faire apparaitre dans l’acte de vente le fait que l’ancien propriétaire supporte les éventuels déboires induits par ces baux illégaux ?
Bien cordialement

Iqce · #4

Si vous le mettez dans l’acte de vente :

1) cela va peut être faire rater la dite vente
2) vous reconnaissez explicitement avoir connaissance des illégalités et si vous ne faites rien pour régulariser : vous aurez tous les torts devant un juge

Bonnes réflexions à vous (pas facile !)…

Surin · #5

En général dans l’acte de vente, l’acheteur fait son affaire des éventuels déboires à venir et reprend en l’état. Il peut se retourner dans certains cas contre le vendeur (vices cachés) mais du moment que vous êtes informé d’une manière ou d’une autre, vous en faites votre affaire.

A vous de vous rétracter ou bien, au vu de ces éléments, proposer un prix d’achat en nette baisse.

Faites des recherches sur l’historique de cet immeuble, quand ont eu lieu les divisions, ont-elle été faites dans les règles? Il nous manque des éléments comme en effet le nombre de lots.

laixomil · #6

ok…
L’immeuble présente 4 lots 4 studios entre 18 et 20 m2.
Loyers totals mensuels 1040 euros et 160 euros de charges
Le bien est vendu 150000 euros.
Ils sont loués nus avec tout de même de fournis, le frigo, et du petit mobilier.
Le vendeur m’a affirmé que chaque locataire payait sa taxe d’habitation.
Ce qui suppose que les lots existe bien.
Que pensez vous du risque?
Bien cordialement

creusois · #7

Bonjour,
Pour savoir si la division a été faite correctement,vous pouvez demander à votre notaire de vérifier ce point au moment de la préparation du compromis.
Cela fait partie des éléments inscrits dans la compromis (vente d’un lot ou de plusieurs avec leur inscription cadastrale), donc cela doit toujours être vérifié par les notaires.

Je ne sais pas si vous signez un compromis en agence ou devant notaire,et si vous avez votre propre notaire,ce que conseillent de nombreux intervenants du forum.

Si c’est bien le cas,n’hésitez pas à lui demander des renseignements sur la division cadastrale et sur l’évolution possible de ces baux non rédigés selon les règlementations actuelles,d’autant que certains lots étant vendus occupés le contrat de bail doit être annexé à l’acte de vente,sauf erreur.

Cordialement.

gunday · #8

Comment on été défini les surfaces des baux ?
Par un professionnel ou par un particulier ?

Si par un particulier, difficile d’accuser le particulier de ne pas être compétent.

Sinon, l’autre argument est de négocier le prix en fonction des problèmes rencontrés, et/ou de rajouter en clause suspensive, l’obtention de l’accord de la mairie pour la création des lots.

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