Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

InvestisseurHeureux a écrit :

D’un côté ils abandonnent le dividende payable en action […]

Même pas.
Suite du communiqué :

Cominar a écrit :

Cominar a également annoncé aujourd’hui qu’il recommencera à émettre des parts dans le cadre de son régime de réinvestissement des distributions aux porteurs de parts (le « régime »). Le régime permet aux participants de recevoir leurs distributions mensuelles sous forme de parts additionnelles de Cominar. En outre, les participants auront le droit de recevoir une distribution additionnelle d’une valeur égale à 3 % de chaque distribution en espèces réinvestie dans le cadre du régime, laquelle sera réinvestie dans Des parts supplémentaires. Les porteurs de parts qui étaient inscrits au régime au moment de sa suspension et qui le sont toujours recommenceront automatiquement à participer au régime. Les porteurs de parts qui ne participaient pas auparavant au régime, mais qui souhaitent désormais y adhérer peuvent le faire en communiquant avec leur courtier en valeurs mobilières ou leur courtier en placements ou une autre institution financière qui détient leurs part

https://www.cominar.com/FRANCAIS/Docume … 9_16FR.pdf



Le DRIP avait été suspendu fin janvier. On est que 10% au-dessus… C’est difficilement compréhensible, surtout en levant de l’equity à un faible cours.

Personellement, une REIT qui distribue >100% AFFO, c’est sortie immédiate sauf raison spécifique bien expliquée.

Cominar, j’ai fini de sortir en Aout, et si depuis Février, j’avais fais 9% + les dividendes mensuels, la situation me semblait trop dangereuse pour continuer.

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

Mevo a écrit :

La probabilité d’une baisse du dividende prochainement augmente drastiquement sur ce coup-là…

Grâce à la réactivation du DRIP, le cash payout ratio va nécessairement baisser, ce qui va permettre de maintenir artificiellement le dividende, mais ce n’est pas une bonne nouvelle…

Ce qui me frappe le plus, c’est la communication et la gestion catastrophiques. Annoncer la reprise du DRIP et une levée qu’equity à un cours très faible dans le même communiqué, c’est un cocktail détonnant. Tout ça pour affecter le capital levé à la réduction de "l’encours de la dette contractée aux termes de la facilité de crédit". Autant dire qu’ils ont financé le dividende avec de la dette à court terme qui leur coûte un bras (autour de 10% si j’ai bien suivi). Maintenant, ils bouchent le trou avec une augmentation de capital qui leur coûte 3/4 de bras et réactivent le DRIP parce que le dividende cash n’est clairement pas couvert par l’AFFO et tant pis pour la dilution.

Gaspode a écrit :

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

Rapidement, rapidement euh.
Oui si rapidement le petrole cote 90$ et que les petroliers investissent rapidement.
Pour une meilleure appreciation faudrait presque compter l’alberta pour zero dans la valo

SerialTrader a écrit :

Je ne comprends vraiment pas comment les Dallaire peuvent justifier cette AK. Le feu brule-t-il ds la maison? Leur fallait-il lever du cash si rapidement?

En fait Cominar allait perdre sa notation Investment Grade.

Dans le rapport trimestriel T3-2016, qui vient de paraitre :

Cominar a écrit :

Dans le but de solidifier notre statut d’émetteur d’instruments de dette de qualité libellé « investment grade » et d’améliorer notre ratio d’endettement, nous avons pris la décision difficile, et réalisé plus tôt que nous l’aurions souhaité, une émission de parts de 200 millions $.

Si l’endettement a baissé (descendu à 51,8%), le résultat de cette AK à un mauvais moment, est une forte dilution de l’AFFO, qui ne couvre plus du tout le dividende :


"Heureusement", avec le rétablissement du dividende en actions et un taux de participation à 20%, la sortie en cash effectif n’est "que" de la totalité de l’AFFO.

Ici, on peut voir l’évolution de l’AFFO trimestriel depuis 2014 :


Si nous regardons l’Operating revenues – Cominar’s proportionate share, cela vivote, par contre l’AFFO s’écroule, du fait de la mauvaise allocation du capital (dividende payable en actions trop élevé, rachat d’actions à un cours supérieur à l’AK qui a suivi le trimestre suivant).

Cette mauvaise gestion financière est une vraie déception alors que les dirigeants sont également actionnaires et fondateurs de la société, et que la gestion opérationnelle est bonne.

Un argument en faveur de la diversification…

Jeff33 a écrit :

La baisse (inévitable ?) de l’AFFO est catastrophique.

C’est sûr que ça n’est pas bon, ni le fait que le taux de distribution passe au-dessus de l’AFFO. Maintenant, l’AFFO en soi ne baisse pas tellement (mais tout de même dû aux ventes (et occupation en baisse ? je ne connais pas l’historique)), c’est surtout l’AFFO par action qui baisse, et le problème derrière est l’inflation du nombre d’actions. L’augmentation de capital a été un élément, mais le DRIP va continuer le phénomène ;(

Donc oui, malheureusement, inévitable semble-t-elle, la baisse de l’AFFO par action. A moins d’arriver à augmenter les revenus. Une hausse soutenue et durable du taux d’occupation serait idéale, mais quant à ce qu’elle arrive …

En ayant mis le nez dans les comptes, l’équité au 30 septembre 2016 ressort à 3,8 Milliards $CA pour un total de 181,28 millions d’actions en circulation au 1er novembre 2016, la NAV par action ressort donc à 21,17 $CA par action.

La question à 100 points est celle de l’éventuelle baisse prochaine du dividende.

Dernière modification par Mevo (03/11/2016 21h57)

Remontée assez forte de Cominar et de Dream Office aujourd’hui - Saurait-on pourquoi?

Je n’ai trouvé aucune information sur internet. (Outre l’annonce de la BCE - Mais la corrélation me parait forte)

Bonjour à tous , il y a une analyse intéressante sur seeking alpha concernant cominar.
                        L’auteur présente 3 scénarios pour les 10 prochaines années.
                        Même le plus sombre, baisse continue du dividende et de la book value permet de
                        dégager une rentabilité honnête.

                        Amazing Deal On Cominar REIT
                        Jan. 24, 2017 9:08 PM ET|4 comments| About: Cominar Real Estate Investment
                        Trust (CMLEF)
                        Wayne Hylarides

Cominar a écrit :

Nous sommes heureux de vous faire part que nous avons complété notre programme d’optimisation du capital et que notre taux d’endettement est maintenant revenu sous la barre des 52%

Quelle joie en effet. A coup d’augmentation de capital et de vente d’immeubles, c’est facile de diminuer le taux d’endettement, mais pendant ce temps l’AFFO par action a baissé au point que le taux de distribution monte à… 106%. Il ne tient que grâce au DRIP. Optimisation du capital vous dites ? Maintenir le dividende en émettant des parts au cours actuel est complètement stupide !

Je ne comprends pas ce qu’attend Cominar pour diminuer son dividende (-30% au moins), supprimer le DRIP et se concentrer sur la valorisation de son patrimoine.

Je ne placerais pas la question du rendement au centre de l’équation. Pour moi, la question principale est de savoir comment Cominar va pouvoir inverser le cercle vicieux de la destruction de valeur (par action). Pour l’heure, le DRIP continue l’oeuvre de l’augmentation de capital. Mois après mois, semestre après semestre, l’AFFO se trouve un petit peu plus dissous. Il n’y a aucune marge de manœuvre. Le cash économisé grâce au DRIP n’est pas réinvesti : le DRIP couvre une sur-distribution. Je ne vois qu’une augmentation des loyers et/ou du taux d’occupation pour améliorer les choses, mais même dans ce cas, ça sera long.

Je suis actionnaire, j’estime qu’il est trop tard pour vendre, mais de là à dire qu’il est temps d’acheter, il y a un pas…

Avis partagé cher IH…

D’ailleurs, je trouve dingue que la conférence téléphonique ne soit pas plus sportive pour le management.
http://seekingalpha.com/article/4053817 … art=single

D’autant que l’on n’y voit rien qui peut faire espérer une remise en cause. On dirait que le management n’a qu’un objectif : ne pas réduire le dividende affiché. C’est affligeant.

Michel Dallaire a écrit :

We expect that our payout ratio will improve over time as we pursue our leasing plan to get back to historical occupancy level and as the full NOI contributions from prior leasing efforts is realized. Our DRIP reinstated in September 2016 has a current participation rate of 25%. At this level, the pro forma annualized impact of the DRIP plays our cash payout ratio in the mid-80% range. Finally, we intend to maintain our distribution at current levels as our fundamentals are improving and our cash payout ratio remains at comfortable levels.

Comme le dit IH, Cominar s’est pris les pieds dans le tapis tout seul comme un grand. Il n’y a pas eu de perfect storm comme celui qui a touché Dream Office. Attendre que les choses s’améliorent d’elles-mêmes après une telle gestion est difficilement acceptable. Surtout que ça devrait s’améliorer en mode fusée (ironie).

Gilles Hamel
For 2017, we expect same-property portfolio NOI growth in the 1% to 2% range, excluding the Target settlement.
[…]

Mike Markidis
Thank you and good morning. Just with respect to the target of getting up to 94% occupancy, do you have any sort of guideline or targets on which you can share with us in terms of how long it will take you to get there?

Michel Dallaire
We are – we are hopeful to get there around the next – over the next 18 months.

Calcul hyper basique :
10% de rendement * 25% de DRIP
= dilution de 2,5% par an.
En clair, l’amélioration de la situation sera plus qu’effacée par le DRIP.
Je me demande pourquoi je reste actionnaire…

francoisolivier a écrit :

Il faut calmement reflechir :
-est ce qu’il y a plus de 50% de chance pour que cominar inverse le cercle vicieux
-est ce qu’il n’y a pas mieux ailleurs comme investissement (arbitrer pour une autre reit)

- Je n’en sais rien. Normalement oui. Cominar a été bien géré jusqu’à présent, sauf en ce moment.
- Est ce qu’il y a mieux ? oui ! Realty Income ou Canadian Reit par exemple. Ces 2 fonncières (pour ne citer qu’elles) ont un dividende mensuel et augmentent chaque année leur dividende. Le hic, c’est qu’elles se paient cher. Et arbitrer avec une moins value pour une autre valeur avec un rendement faiblard (et donc diminuer sa rente), le passage à l’acte est plus difficile.

Jeff33 a écrit :

- Est ce qu’il y a mieux ? oui ! Realty Income ou Canadian Reit par exemple. Ces 2 foncières (pour ne citer qu’elles) ont un dividende mensuel et augmentent chaque année leur dividende. Le hic, c’est qu’elles se paient cher. Et arbitrer avec une moins value pour une autre valeur avec un rendement faiblard (et donc diminuer sa rente), le passage à l’acte est plus difficile.

Cela peut être aussi d’autres reits décotées : WPG ou CBL par exemple.
C’est à vous de voir.
Mais il ne faut pas se laisser aveugler par la distribution de dividende mensuel même si on vit de ses dividendes.