Prélèvement à la source et année blanche fiscale ?

Comment calcule t-on les revenus fonciers moyens ?
Cas pratique :
En 2016 et 2017, mon revenu foncier était nul à cause d’un déficit foncier mais hors déficit foncier le revenu était d’environ 20 000 euros / an.
En décembre 2017, j’ai procédé à une augmentation de capital dans une SCI jusqu’alors détenue majoritairement par une société commerciale, donc passage des revenus de BIC en Fonciers pour 12000 euros environ.
Depuis février, j’ai un autre local commercial qui devrait me générer 16000 € de revenus en 2018.
Fin 2017 j’avais encore un déficit foncier en réserve d’environ 140000 euros.
En 2018, je fais pour 70 000 de travaux éligibles au déficit foncier.
Donc sans année blanche, revenus fonciers = 48 k€ , déficit foncier de l’année : 70000 -48000-10700 =11300 à rajouter à mon "stock" de déficit de 140000 euros.
Mais avec l’année blanche, ça donne quoi ?

Je voulais parler de la notion de "revenus fonciers récurrents".

Concernant les revenus fonciers et le prélèvement à la source, Oddo a publié un article qui traite de l’opportunité d’effectuer ou non des travaux en fonction qu’ils génèrent ou non un déficit foncier.

Oddo BHF a écrit :

Les revenus fonciers 2018 à l’aube du prélèvement à la source

On le rappelle, l’entrée en vigueur du prélèvement à la source ne va pas modifier les règles de calcul de l’impôt, sauf pour 2018 ; année de transition dans le cadre de laquelle un mécanisme de crédit d’impôt va sensiblement compliquer la détermination du montant à payer.

Il s’agit, avec ce Crédit d’Impôt pour la Modernisation du Recouvrement d’ « exonérer » les revenus courants de 2018 (revenus d’activité, pensions de retraite, revenus fonciers) pour ne pas faire subir aux contribuables une double contribution à l’impôt en 2019 : celui portant sur les revenus 2018 et celui portant sur les revenus 2019, payé à compter du 1er janvier « à la source ».

C’est pourquoi on parle d’année blanche en 2018.

Pourtant, nous avons eu l’occasion de constater, lors de précédentes lettres patrimoniales que d’une part, chacun restera bien redevable chaque année de l’impôt et que, d’autre part, elle ne sera que partiellement blanche pour de nombreux contribuables qui devront donc acquitter un impôt plus conséquent en 2019.

En outre, nous pouvons compter sur le législateur pour prévenir tout effet d’aubaine et décourager toute tentative d’optimisation de la part des contribuables.

Le traitement des revenus fonciers de 2018, susceptibles d’être exonérés par le crédit d’impôt, illustre bien cela :
Pour éviter les effets d’aubaine, il est prévu que, contrairement à la règle habituelle, seuls les loyers encaissés à leur échéance normale seront pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt. Pas de possibilité donc de se faire payer en 2018 ses loyers 2019 en exonération d’impôts.

Selon la même logique, la fraction de régularisation des charges de copropriété déduites en 2017 et réintégrées en 2018 ne sera pas gommée par le crédit d’impôt.

Parallèlement, le législateur a anticipé les optimisations qui consisteraient à retarder le paiement de charges déductibles. Ainsi seront déductibles des revenus fonciers 2018 toutes les charges échues en 2018, quand bien même elles n’auraient pas été payées (ex : primes d’assurance, intérêts d’emprunts, impôts).

Une mesure spécifique a été prévue pour les travaux qui relèvent de la seule décision du propriétaire. Afin d’éviter que les propriétaires renoncent à réaliser des travaux en 2018 en raison d’un effet fiscal nul, il est prévu que :

    Les travaux réalisés et payés en 2018 soient intégralement déductibles des loyers 2018.
    La moyenne des travaux réalisés et payés en 2018 et en 2019 soit déductible des loyers 2019.

Par conséquent, même en l’absence de travaux déductibles payés en 2019, le propriétaire pourra déduire 50 % de ses travaux payés en 2018. En revanche, en l’absence de travaux payés en 2018, les travaux déductibles payés en 2019 ne le seront qu’à hauteur de 50 % de leur montant.

En pratique, que vous fassiez tous vos travaux en 2018 ou au contraire, tous vos travaux en 2019, ou encore la moitié en 2018 et l’autre moitié en 2019, conduira au même résultat fiscal, c’est-à-dire à ce que 50 % des dépenses engagées soient privées d’effet fiscal.

Ainsi, dans toutes les situations décrites dans le tableau ci-dessous, le montant déductible des loyers 2019 sera le même.



Mais en fonction des situations, le résultat sera plus subtil. En effet, le montant déductible des revenus 2018 sera différent car 100 % des travaux payés en 2018 seront déductibles des loyers 2018.

D’où les constats suivants :

    Les travaux déductibles de 2018 n’auront pas d’effet en 2018 tant qu’ils viendront effacer le revenu foncier imposable 2018. Mais ils seront déductibles pour moitié des revenus imposables 2019.

    Les travaux déductibles de 2018 qui génèreront un déficit foncier inférieur ou égal à 10 700 € (quote part du déficit foncier reportable sur le revenu global) seront privés d’effet si le contribuable n’a pas de revenus exceptionnels 2018.

On rappelle que les revenus exceptionnels correspondent à tous les revenus hors champ de la réforme (ex : dividendes, intérêts, plus-values mobilières) ou qui ne sont pas susceptibles d’être recueillis chaque année. Ces revenus ne sont pas concernés par le crédit d’impôt et resteront imposés.

    Enfin, les travaux qui ont pour conséquence de générer un déficit foncier supérieur à 10 700 € pourront être déductibles en 2018 et la quote-part du déficit supérieure à 10 700 € sera reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Puis, ces mêmes travaux pourront être déduits pour 50 % des loyers 2019. Dans ce cas de figure, ils pourront potentiellement être déductibles à hauteur de 150 %.

ILLUSTRATION

Hypothèses



Résultats

2018 : constat d’un déficit foncier de 30 000 €, dont 10 700 € déductibles du revenu global et 19 300 € de déficit reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

2019 : constat d’un déficit foncier de 5 000 € reportable sur le revenu global.

SOIT une déduction avec effet fiscal de 55 000 € au total (= 30 000 € au titre de 2018 + 25 000 € au titre de 2019) soit 110 % des travaux engagés.

Pour conclure, il faut distinguer selon que les travaux conduisent à un déficit ou non :
Si les travaux envisagés conduisent à un déficit :

    Mieux vaut les réaliser tous en 2018.
    Pour ne pas perdre le bénéfice fiscal de ce déficit pour sa quote-part reportable sur le revenu global (soit 10 700 € maximum), il faut veiller à avoir des revenus imposés au barème en 2018.

Or, la plupart des revenus « exceptionnels » 2018 qui resteront taxés, le sont depuis le 1er janvier à la Flat Tax de 30 % (PFU de 12.8 % + prélèvements sociaux de 17.2 %) et ne permettront donc pas la déduction du déficit. A moins d’opter pour l’imposition au barème IR, en observant bien que cette option est globale.

La situation optimale serait sans doute d’acquérir un bien locatif en 2018, sans revenus associés mais avec l’intention de le louer pour permettre la déduction des travaux en 2018 conduisant à un déficit foncier.

Si les travaux ne conduisent pas à un déficit :

    Il sera préférable de ne réaliser ses travaux qu’en 2020.
    A moins que le bien ait été acquis en 2019 ; hypothèse dans laquelle 100 % des travaux réalisés en 2019 seront déductibles.

Cette mesure pourra donc conduire certains à faire des travaux plus importants que les recettes annuelles, en ayant bien vérifié au préalable que les travaux envisagés sont déductibles selon les règles de droit commun des revenus fonciers…

Veuillez noter s’il vous plait que :

    Cette clause anti-optimisation concerne les revenus fonciers, donc la location nue. En présence de location meublée, les règles sont différentes et les conclusions ne seront pas forcément les mêmes.
    Cet article est écrit sous réserve des commentaires attendus de l’Administration fiscale et de toute modification ultérieure de la loi.

Bonjours a tous
J’ai bien compris une chose c’est qu’il n’est pas interressant  d’acheter des trimestres de retraite en 2018.
Cependant quelqu’un sait il comment va fonctionner le rachat de trimestres de retraite en 2019.
Imaginons que je rachète 12 trimestres en 2019 pour environ 75000 euros avec une tranche a 40 pour cents comment cela se passe t’il concrètement au niveau impôts ?
Me rendront ils de l’argent sur la fin de l’année?
me diminueront ils l’impôt l’année suivante ?
?
Merci de vos réponses
Cordialement

Bonjour,

Je viens de lire un article qui ne m’a pas fait sourire et dont en voici une partie :

Le Revenu "Par Barbara Hufnage"l a écrit :

La déductibilité des travaux réalisés en 2018 suscite de nombreuses questions. Dans la mesure où les loyers perçus ne seront pas imposés, les travaux réalisés en 2018 seront sans effet fiscal.

En 2018, seuls les contribuables qui perçoivent des revenus taxés (revenus exceptionnels ou revenus non concernés par le prélèvement à la source comme les dividendes ou plus-values sur valeurs mobilières avec option pour une imposition au barème) auront intérêt à faire des travaux.

Pour limiter les reports de travaux en 2019, le législateur a mis en place une mesure limitant la déductibilité des travaux en 2019 à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019. Ainsi, si vous ne faite pas de travaux en 2018, vous ne pourrez déduire que 50% des travaux réalisés en 2019 (sauf travaux d’urgence).

Dans la majorité des cas, il est préférable d’attendre 2020 pour faire vos travaux.

Si j’ai bien saisi, un particulier qui achète un bien en 2018 et effectue des travaux en 2018 dans ledit bien perdra l’intégralité de la déduction d’impôt afférente à ces travaux ?
D’aucuns me diront que non car c’est une année blanche, cependant l’année blanche ne sera pas ressenti comme telle puisque nous paierons des impôts mais en temps réel… Mais sans pouvoir profiter de la déduction d’impôt !

Quant au fait de les reporter en à 2019, vu que la déductibilité serait la moyenne de 2018 et 2019, 50% serait perdu !

Cela s’applique t-il également aux revenus BIC du LMNP ?

Je viens en effet de signer 2 compromis sur 2 biens que je compte louer meublés et dont les travaux (qui seraient réalisés en 2018) représentent 300.000 euros.
Auquel cas j’aurais peut-être intérêt à me déclarer LMP…

Merci pour vos éclaircissements…

Bonjour,

L’article que vous citez concerne les revenus foncier.

En LMNP, vous etes en BIC et vous déterminez un résultat BIC qui sera reporté dans votre déclaration et ajouté aux revenus globaux.

Dans votre cas, vous allez probablement générer un déficit, qui serait de toute façon non reportable sur les revenus globaux. Vous allez donc reporter ce déficit sur les futurs bénéfice LMNP pendant 10 ans.
Aucun impact pour vous.

Vous êtes dans le vrai.

Et pour tous les revenus soumis au PAS qui ne sont pas des salaires, et que l’administration ne peut pas connaître en temps réel, il y aura toujours le décalage entre la perception des revenus et "l’actualisation du taux".

Bonjour,

Les revenus LMNP sont impactés par le PAS, vous aurez des acomptes prélevés mensuellement.
Le décalage d’un an (ou plutôt 6 mois) reste dans la prise en compte d’un LMNP au résultat déficitaire, donc sans prélèvement d’impôts, à un résultat bénéficiaire, qui conduira à un prélèvement.

Effectivement, la comparaison va donc se situer entre effacer 10700 sur le revenu global de 2018 avec 30k€ d’effacement de loyer en plus (scénario en Nu) et amortir le bien sur la durée de l’emprunt (Scénario LMNP)…
Les travaux s’amortissent de la même façon pour le reste. Le scénario LMNP m’offre 10 ans sans impôts, le scénario NU a peu prés 8 ans.

C’est effectivement tout vu avec la facilité de louer meublé ce genre de biens par rapport au studio en Nu dans ce quartier.

Pas de PS pour les revenus fonciers perçus en 2018.
Pour le fonctionnement du prélèvement à la source des PS à partir de 2019 : IR - Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu - Prélèvement à la source des contributions et prélèvements sociaux

Le prélèvement à la source des contributions et prélèvements sociaux est acquitté par le contribuable dans les mêmes conditions et selon la même périodicité de versement que celles applicables à l’acompte d’impôt sur le revenu prévu au 2° du 2 de l’article 204 A du CGI.

Si j’ai bien saisi votre question, vous pouvez demander une modulation du prélèvement, si vous pensez que le taux est trop élevé.

En cas de changement de situation
conduisant à une variation significative de
l’impôt prévisible, le contribuable pourra, s’il le souhaite, demander une mise à jour
en cours d’année du taux de prélèvement à la source. Le site impots.gouv.fr permettra
à chaque contribuable de simuler la
possibilité de modulation
et d’en valider la
demande auprès de l’administration fiscale.

La variation significative est de l’ordre de 10 %, si j’ai bien saisi. Je ne sais pas si le Bofip est à jour sur ce point.

https://www.economie.gouv.fr/files/file … ivret1.pdf