InterPierre France : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Un élément (assez important) me semble manquer dans votre analyse : environ 50% des parts sont détenues (en majorité en PP, un peu en usufruit) par des filiales de PAREF (source : le rapport annuel). Donc les autres associés (vous ou moi) n’ont en gros quasiment aucun pouvoir, en AG par exemple. Ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais c’est à savoir avant d’y investir….

Par ailleurs, ça reste une petite SCPI (28 M€ de capi)

Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Interpierre France le 19/05/2015. Avec les votes exprimés par correspondance (9.5%), les pouvoirs au président (10.5%), et les présents ou représentés (43.5%, en grande partie des parts détenues par PAREF en pleine propriété ou usufruit), ils représentaient 63.5% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG était atteint. Les scrutateurs étaient PAREF (M.Perrolaz) et M.Guthmann.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - De l’avis de la Société de Gestion, la SCPI est encore trop petite (capitalisation proche de 40 M€) et doit grossir pour optimiser la gestion et la diversification du patrimoine.
  - Collecte : Il y a déjà eu 5 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, 5M€ en plus sont attendus d’ici fin 2015, et 10 M€ pour 2016.
  - Le résultat 2014 est en baisse (vs 2013) principalement en relation avec une charge exceptionnelle, à savoir le paiement (335k€) d’IRA lors du remboursement anticipé d’un emprunt associé la cession d’une actif mature.
  - La SCPI a poursuivi sa stratégie antérieure, maintenant la rentabilité brute du patrimoine à 8.5%, diminuant son endettement, et poursuivant son développement dans des actifs neufs et récents.

Mon analyse des résultats 2015 (rapport annuel 2015)

SCPI originale positionnée sur des locaux d’activité pour 61% (donc espérance de rendement plus élevée mais plus de risques), des bureaux pour 11,5%, des locaux mixtes pour 27,5%.
Patrimoine pour 81% en Ile-de-France, 19% en régions.

Année caractérisée par une collecte de 11 M€, ce qui est peu par rapport à certaines grosses SCPI, mais tout de même croissance de 36 % du capital de la SCPI, utilisée en partie pour le désendettement, en partie pour des acquisitions.

PATRIMOINE IMMOBILIER:

Mouvements :
Deux acquisitions ont été réalisées en 2015. Il s’agit de 2 locaux d’activités indépendants situés à Seclin (59) pour un montant de 4,35 M€ et un actif situé à Bron (69) pour un montant de 1,54 M€. Le rendement sur prix d’acquisition AEM n’est pas indiqué. Impossible de savoir si les actifs sont vides ou occupés (de ce point de vue, on est loin de la transparence de Corum Conviction par exemple)

Il y a eu cession d’un lot situé à Chennevières (94) pour un montant de 650 K€. Lot en plus-value de 37,7% sur valeur comptable, vendu 4% plus cher que l’estimation 2014. Son rendement potentiel (information précise inconnue, car lot poolé avec d’autres locaux d’activité en Ile-de-France sur le rapport d’activité 2014) était d’environ 9,2 %. On ne sait pas si le lot était loué ou pas.

Valorisation :
A périmètre égal, la valeur patrimoniale (35 625 K€) est en baisse de 2,1 % par rapport à celle de fin 2014 (36 360 K€).
Au global, le portefeuille est en moins values de 6,8% : estimation 41,7 M€ contre valeur comptable de 43,8€.

Valeur par part :
Si la valeur comptable augmente (892 € par part après affectation du résultat, contre 888 € fin 2014), la valeur de réalisation baisse (840 € par part contre 873 €) de meme que la valeur de reconstitution (1 018 € par part contre 1 072 €).
Le prix de la part (1050 €) est donc 3,1% au dessus de la valeur de réalisation ce qui rend peu probable une augmentation du prix de la part à court terme.

LOCATIONS :
Le Taux d’Occupation Financier est en baisse à 85,9 %. Il était de 89,8% fin 2014. Le rapport du conseil de surveillance signale que « le taux de vacance demeure préoccupant suite à des congés ou des faillites de locataires »

EMPRUNTS
Endettement de 30,2% contre 37,2% il y a un an. 12,5 M€ d’emprunt, durée résiduelle 3 ans et 3 mois, taux moyen 5,10%
A comparer à un rendement théorique du patrimoine de 9,4%.

RESULTATS par PART :
Les revenus locatifs et financiers sont en forte baisse (144 € contre 172€), soit 16%, presque compensée par une baisse des charges (93€ contre 119€), surtout par diminution des charges d’emprunt (23,3€ contre 42,6€) et une reprise de provision pour travaux (7,2€) non justifiée dans le rapport annuel.

Le résultat net est donc de 51,4€ contre 53,1€ en 2014.

Par contre le dividende 2015 est en progression (55,20 € contre 54,6 en 2014), soit un rendement de 5,26 %, grâce à l’utilisation du RAN pléthorique (46 euros/part). Cela parait logique de distribuer du RAN, compte tenu de la diminution de l’endettement.

Mais cette DVM relativement élevée peut faire craindre une nouvelle augmentation des souscriptions, d’ailleurs souhaitée par Paref. Elle signale que les rendements sur les locaux d’activité sont en baisse compte tenu de la concurrence et de la rareté d’actifs de qualité, cela semble compliquer les achats de nouveaux locaux.

MARCHE des PARTS
Pas de parts en attente de vente

CONCLUSION MITIGEE
Informations fournies par Paref insuffisamment détaillées. Conseil de surveillance un peu béni oui oui.

Reprise de la croissance de la SCPI (utile pour améliorer le portefeuille, mais dans un contexte de compression des rendements des nouveaux investissements)

Valeur patrimoniale en baisse, présence de moins values faisant douter de la qualité de certains emplacements.

TOF encore en baisse entrainant une baisse des produits locatifs et financiers.

Résultat net qui ne couvre pas les distributions. Reste à espérer la vente d’actifs vides sans trop de moins-values, ou une reprise économique nette permettant des relocations.

Endettement en baisse (mais endettement à 5,1% pour un rendement théorique de 9,4%).

Dividende en hausse, grâce en partie au report à nouveau. RAN en baisse mais restant très important, ce qui permet de patienter.

Ma lecture du rapport annuel 2016…
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En 2016, la collecte a été de 24 M€ (supérieure aux attentes). 2,1 M€ de cession d’immeubles et 9,7 M€ d’acquisition (y compris frais).
Note : je ne dois pas savoir interpréter les chiffres… seul 1/3 de la collecte aurait été consacré à l’acquisition de nouveaux immeubles. ?

Par part, les recettes locatives baisses de 8%, les charges baissent de 18%. Ainsi le résultat augmente.
Les dividendes ont été maintenus à 55,2 € par part. Le report à nouveau diminue mais reste élevé 56,16% des dividendes (près de 205 jours)
Le TOF moyen sur les 4 trimestres de 2016 s’établit à 86,3 %. (En 2015 : 89,1 %.) Fin 2016 : 84,7 (85,9 % à fin 2015). Les vacances sont toujours préoccupantes.

La part de l’endettement est inférieure à 20%. Il diminue en raison de l’augmentation du capital, mais aussi une diminution du restant dû (9,4 M€ fin 2016, 12,5M€ fin 2015).
Le taux moyen de l’endettement est à 5,01 % (5,10% en 2015). Le rendement théorique est passé à 8,4% (9,4% en 2016)
La valeur de réalisation passe de 840€ à 858€ par part. Elle remonte mais ne retrouve pas la valeur à fin 2014 (873 €). Le prix de souscription est maintenu à 1050 €.

L’endettement atteint des niveaux qui me semblent plus raisonnables. Le capital de cette SCPI continue à progresser : petit à petit, elle atteindra une taille intéressante. Mais l’évolution des autres indicateurs (dont le TOF) ne me motive à m’associer à cette SCPI.

Le solde acquisition - cession immobilière : 7,6 M€.
L’endettement a diminué de 3,1 M€.

Ns sommes encore loin des 24 M€ de collecte.
Je suis forcément passé à côté de qqch.

« capital souscrit non versé  »  S’agit-il des souscriptions de fin d’année qui n’ont pas été encore encaissées/comptabilisées (?) par la SCPI ?

Dans le R.A. de Épargne Foncière, de PFO2, FPR (Foncia) et de RAP (Rivoli), il est question de « associés capital souscrit non appelé ». Dans chacun de ces rapports, la ligne est vide !
Ainsi, je m’interroge.

Je suis démasqué ! En effet, je n’ai pas tout lu avec minutie…

Je confirme que EF et FPR (que je prenais en exemple) n’enregistre les parts qu’à réception des fonds. Ainsi, que l’associé souscrive un crédit ou non, est transparent pour la SCPI.

L’investissement de la collecte nouvelle en immeubles de bureaux déjà loués a permis de réduire, mécaniquement, la vacance historiquement élevée de cette SCPI.

Un effort particulier a également été consenti par la société de gestion, pour la relocation des immeubles vacants.

L’effet de levier du crédit, qui reste encore important pour cette scpi, a également permis de maintenir la distribution à un niveau supérieur à 5% en 2017, rare par les temps qui courent.

Au global, cette SCPI me parait plus risquée que la moyenne des comparables, pour un rendement également un peu plus élevé (ce qui est parfaitement cohérent, en définitive).

Le bulletin 4T 2017 d’interpierre vient d’arriver.

La capitalisation au 31/12/2017 approche les 100 millions d’euros (97.2 exactement). Grosse collecte sur l’année puisqu’on était à 60 millions d’euros au 31/12/2016.

Les points à noter :
* la distribution 2017 a été de 55.2 euros par part, stable par rapport à 2015 et 2016. Cela donne un rendement de 5.26% sur le prix de la part (1050 euros).
* le TOF n’en finit plus de grimper : il est annoncé à 96.2% à la fin du trimestre! (pour rappel : 84.7% il y a un an)
* les actifs de bureau sont depuis le T3 majoritaires dans le patrimoine. Ceci explique en grande partie la remontée du TOF ("une stratégie de recentrage sur des immeubles de bureaux de qualité localisés dans des secteurs tertiaires de grandes agglomérations" pour reprendre les termes du bulletin 4T).
* Pas d’investissement au 4T, juste une promesse de vente signalée et signée fin décembre.

Le rapport annuel 2017 est disponible depuis quelques temps.

Comme annoncé sur les deux messages plus haut :
* grosse progression du capital sur 2017, les 100 millions d’euros ont été franchis dans le courant du 1T 2018.
* le TOF s’est bien redressé tout au long de l’année 2017. Le TOF moyen sur l’année a été de 91.4% (p. 9 du rapport). Après avoir atteint 96.2% fin 2017, il s’est légèrement dégradé à la fin du 1T 2018 : 93%.
A surveiller : la gestion du TOF suite aux libérations prévues fin 2017 de deux actifs importants (Bondoufle courant du 1T 2018 et Labège).
* progression des valeurs de retrait et reconstitution.

On peut lire en outre dans le rapport :
* la participation du groupe Paref s’est réduite à 10.8% fin 2017 (voir le début de la file où Paref détenait plus de 50% des parts il y a quelques années).
* l’endettement est encore en baisse à 18.77% contre 19.44% fin 2016. La dette est essentiellement à court terme (lignes de trésorerie à 1 an) et l’échéance des autres emprunts ne dépasse pas 5 ans (p. 19).
* la distribution a été équivalente à celle de l’an dernier même s’il a fallu puiser dans le RAN (encore important).
Le résultat courant par part semble impacté par des charges internes bien plus élevées que les autres années. J’ai l’impression que c’est dû au changement de règle comptable mais je n’arrive pas clairement à comprendre si c’est un élément récurrent ou ponctuel (si un autre associé peut m’éclairer je suis preneur)…

L’AG est prévue le 13 juin à 14h30 23 square Edouard VII à Paris mais je ne pourrais malheureusement pas m’y rendre.

Le bulletin 3T 2018 est sorti hier.

Les points à noter :
* 10.4M€ de collecte nette sur le trimestre (identique au 2T);
* Il y a une "promesse" d’achat pour un immeuble de bureaux près de Lille pour 9M€ HD (rendement annoncé acte en main 6.14%).

Paref dans bulletin 2T 2018 a écrit :

L’activité en matière d’investissements se poursuit à un rythme en phase avec la collecte, ainsi un nouvel immeuble de bureau d’une surface de 4 000 m2 situé à Villeneuve d’Ascq a été acquis au cours du troisième trimestre, et de nouvelles acquisitions sont en cours d’étude pour la fin de l’année.

A la lecture des différents bulletins successifs, il me semble qu’il y a quand même un petit retard dans les investissements par rapport à la collecte mais je vais leur faire confiance pour les investissements de fin d’année.
* 1.5M€ de cession d’actifs (1 logistique + 1 bureaux);
* le TOF est en hausse à 93.5%. Ceci est grandement dû à la location (enfin) des 30% restant vacants dans l’immeuble de Colombe acquis au 3T 2017 (Canon, bail ferme de 6 ans, +300k€ de loyer annuel).
15 lots sont actuellement vacants, ce qui n’est pas négligeable car la SCPI détient 83 lots (bizarre c’était 89 au dernier trimestre - les 2 cessions = 87 normalement?). Toujours à surveiller;
* même distribution au 3T 2018 qu’au 3T 2017.

GBL, vous avez raison, la cession de l’actif logistique contenait probablement plusieurs lots.

EDIT :
* En y réfléchissant, c’est sans doute plutôt l’actif de bureaux à Labège vendu à la découpe qui contenait plusieurs lots.
* En accord également avec vous GBL, sur le fait qu’optimiser un peu les lignes de crédit est plutôt une bonne idée s’il y a trop peu de bonnes opportunités d’investissement.

Dernière modification par cat (09/11/2018 13h36)