Colocation à baux multiples : assouplissement grâce à la loi Elan ?

Bonjour,

J’étudie la possibilité d’acheter un appartement pour y faire de la colocation meublée (LMNP).

Les baux individuels me paraissent beaucoup plus souples à gérer, aussi bien pour moi que pour les futurs locataires. Or, j’y vois aujourd’hui deux contraintes par rapport aux baux collectifs :
- proposer un espace privatif de 14m2 (contre 9m2 pour les baux collectifs)
- mettre à disposition un point d’eau potable avec rejet des eaux usées dans chaque espace privatif (contre "rien d’individuel" pour les baux collectifs)

J’ai entendu parler de la loi Elan, en cours de discussions au Sénat (déjà validée par l’Assemblée Nationale), dont le projet complet est disponible ici : http://www.assemblee-nationale.fr/15/pd … pl0846.pdf

La partie "intéressante" aux pages 292 à 296, où il est question de "MODIFIER LES RÈGLES DE DÉCENCE DANS LES HÔTELS MEUBLÉS ET EN CAS DE COLOCATION À BAUX MULTIPLES". Le "dispositif retenu" pour la colocation à baux multiples est le suivant :

Projet de loi Elan - Article 50 a écrit :

Afin de favoriser la colocation à baux multiples, la mesure a pour objet de supprimer les incohérences en matière de règles de surfaces. La mesure prévoit, ainsi, que ce sont la surface et le volume habitable minimal prévus dans les critères de décence des locaux d’habitation qui prévalent dans ces baux spécifiques comme dans l’ensemble des baux locatifs. Par ailleurs, cette mesure prévoit que les caractéristiques de la décence s’apprécient par la prise en compte
de l’ensemble du logement et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la
jouissance exclusive. Il n’est donc plus nécessaire d’avoir recours à un décret en Conseil
d’État.

Mes interprétations sont les suivantes :
- l’Etat souhaite favoriser les colocations à baux multiples (individuels) plutôt qu’avec un bail unique collectif
- la contrainte repasse aux critères de décence "génériques", à savoir 9m2, et non spécifiques aux colocations (uniformisation des interprétations de la notion de "décence")
- la notion de décence va être jugée en tenant compte de l’ensemble du logement, y compris les parties communes, et non les parties privatives comme c’est le cas actuellement

Je m’interroge donc sur la possibilité d’établir ma colocation meublée de la façon suivante :
- chambres individuelles de plus de 14m2 (car je souhaite que les colocataires s’y sentent bien), mais sans point d’eau
- salle d’eau collective de qualité
- toilettes indépendants

Partagez-vous cette interprétation du projet de loi, et que pensez-vous de mes intentions pour cette colocation ?

C’est surtout l’aspect "point d’eau" dans chaque chambre qui me semble "bloquant" à l’heure actuelle et ne favorise pas du tout la colocation.

Merci par avance pour vos retours

PS : question complémentaire: savez-vous si la colocation avec baux individuels multiples est aussi soumise à la loi : "la somme des loyers acquittés par chaque colocataire ne peut pas être supérieure au montant du loyer qui serait demandé à un locataire unique" ?

Mots-clés : bail individuel, colocation, loi elan