LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

cricri77700 · #176

J’y avait pensé à tout ça mais :

À ce jours je suis capable de créer de la valeur sur un immeuble que j’achète 100000 euros tout frais inclus ( travaux +++ ) et de le revendre 200000 prix du marché ( en gros )

Je ne vois donc pas l’intérêt de me revendre ( SCI ) mes biens propre au prix du marché , de payé 36% sur les PV alors que je suis capable ( comme en ce moment sur un immeuble avec 18% de rentabilité ) de l’acheter via ma nouvelle SCI.

Le problème qui se pose c’est que si je revends une grosse partie de mon parc pour en acheté par la suite via SCI = marchand de bien ?

De plus j’ai déjà vendu 2 appartements et 1 box en 2018.
En 2019 je vais vendre ma RP et j’ai déjà signé pour un nouvelle immeuble que je vais diviser pour me faire un appartement de 130m2 et revendre le reste ( j’avais parlé de location ou vente et des risques associé ) mais d’après une jurisprudence, c’est considéré comme de la gestion de patrimoine dans ce cas car RP et je peux prouver que je ne peux pas acheté uniquement un appartement car l’immeuble fait 550m2 en un seul lot.

Associé au passage probable LMNP=LMP , PUMA et une marge de manoeuvre réduite avec la fiscalité française.. sa devient compliqué..

Mais en tout cas, c’est pour cela que pour un autre immeuble , je suis en cours d’ouvrir une SCI avec ma conjointe à 50/50 qu’elle gérera à 100%.

Philippe30 · #177

Montage holding au dessus est une très bonne option en intégrant 10 % ça permet de remonter la trésorerie dans celle à 5 % de taxation des dividendes pour réinvestir dans une autre SCI sasn sortir l’argent de la coquille

cricri77700 · #178

Je suis d’accord mais cela ne règle pas le changement de fiscalité + le probleme de la securité sociale pour 2020 dans mon cas.

Avec les années, la marge de manoeuvre se réduit sur le plan fiscal.

LMP c’est très confiscatoire quand même.

Philippe30 · #179

Le passage d’immeuble en nom propre sur SCI permet de réduire l’assiette de revenu personnel LMNP sur des biens connus

Cela permet de récupérer du cash

Il est possible de déduire forfaitairement 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention pour le calcul de la plus value mais ceci si les travaux n’ont pas été déduit auparavant des revenus fonciers

francois136 · #180

Bonjour à tous,

Je suis actuellement LMNP, et j’ai la possibilité de devenir LMP. Néanmoins, je me pose des questions sur l’intérêt de la chose.

Je fais 1 à 2 investissements meublé par an et suis donc constamment en déficit. J’ai accumulé pas loin de 6K de déficit au niveau fiscal. Si je passe en LMP, les déficits fiscaux seront perdus il me semble ?

La seule chose qui pourrait m’intéresser dans le statut de LMP, est la possibilité de valider 3 trimestres de retraites, mais je doute que cela en vaille la peine pour un trentenaire rentier. Pour la sécu, je paye un peu de Puma mais pas grand chose.

Si le Bofip est modifié, pensez-vous que je puisse rester LMNP sachant que les revenus de ma concubine sont supérieurs à mes recettes ?

Pensez-vous qu’il soit judicieux de rester LMNP à l’avenir ?

rentier69 · #181

cricri77700 a écrit :
Pour ma part , qui ne travaille plus , il y a aussi la question de la sécurité sociale :

Soit de se faire taxer ++ en LMP mais sécurité sociale ok + cotisation retraite.
Soit PUMA
Soit trouver une solution pour ne pas avoir de LMP ( abaissement de seuil ) , ni de puma ( se verser un salaire via son entreprise par exemple qu’on peut créer à cet effet )

Je pense que la meilleur des solutions est difficile à dire car elle dépend de chacun ( TMI/ sécurité sociale / patrimoine de chacun )

Même si cela est encore de nos jours contradictoire , je pense qu’il est nécessaire de prendre cela en compte dans nos investissements.

Très intéressant.
Pour ma part, je suis parti de mon entreprise dans le cas d’une rupture conventionnelle fin mai 2018.
Je suis en LMP, inscrit au tribunal des commerces début 2016 (et à Pole emploi depuis début juin 2018).

Donc j’aurai "droit" à la sécu pendant toute la période ou je serai inscrit à Pole Emploi.

Mais ensuite, ça se passe comment ? Comment je dois informer la sécu que je suis en LMP ?
Etre en LMP signifie qu’on est considéré comme "professionnel" vis à vis de l’administration ou autres organismes (mutuelle, banque, ….) ?

Merci

GoodbyLenine · #182

En devenant LMP, avant 2018 vous deviez vous affilier au RSI (même en étant par ailleurs salarié), et depuis 2018 je suppose qu’il faut de même s’affilier à la Sécurité Sociale des Indépendants. Ne pas le faire (ou ne pas l’avoir fait), c’est se mettre en faute. N’attendez pas qu’on vienne vous demander quelque chose : vous n’êtes plus salarié(e) et il n’y a plus de service des RH pour s’occuper de ceci pour vous.

Bre · #183

Bonsoir

il y a quelques points sur le passage lmnp vers lmp qui me tracassent:

j’ai actuellement des biens en lmnp en "nom propre", j’envisage un gros projet qui me fera automatiquement passer en lmp et surtout sauter le plafond du micro bic.
Etant autoentrepreneur pour une autre activité (toujours micro bic), est-ce quelqu’un a eu des réponses claires sur le cumul de ces 2 activités et le régime fiscal? Puis-je rester en micro bic pour l’AE et au réel pour le lmp? Pour le cumul des CA, est-ce toujours valable et jusqu’à combien?90 ou 180 000? (j’arrondis)
Est-ce possible de constituer une SASU pour la gestion des nouveaux biens ET des anciens sans avoir à payer des frais de transfert énormes? Ceci dans le but d’éviter un changement de régime fiscal sur mon autre activité, si changement obligatoire il y a ?

Enfin, avez-vous un simulateur lmp clair? Sur internet je n’ai trouvé que des simulateurs lmnp

merci

GoodbyLenine · #184

A mon avis, vous vous emmêlez les pinceaux :
a) constituer une SASU et y transférer des biens auparavant possédés en propre aura un coût significatif : quand le propriétaire d’un bien immobilier change, ça doit être enregistré au service de la publicité foncière, il faut un acte notarié, il y a des droits à payer, et il y a un impact sur le prix de revient utilisé pour calculer une future plus-value. Explorez www.google.fr/search?source=apport+bien … +à+société
b) constituer une SASU pour faire de la location meublée ne présente pas d’intérêt évident : une SASU est imposée à l’IS; le statut LMP ou LMNP concerne des revenus de location meublée imposés à l’IR; détenir des parts d’une SASU faisant par exemple de la location meublée n’aura aucun impact sur le statut LMNP ou LMP qu’on pourrait avoir par ailleurs.

J’ajoute que le statut fiscal LMP (ou LMNP) se situe au niveau du foyer fiscal, et il est tout à fait possible d’avoir des biens en propre, d’autres dans une SARL de famille, certains biens détenu par un conjoint et d’autres par l’autre (hors communauté), même avec des mariages, PACS, séparations ou divorces.

Bre · #185

a) oui c’est ce que je pensais ces frais de transfert me coûtaient grosse modo les meme frais qu’un achat de la valeur du bien

b) je sais aussi

Je me pose ces interrogations car j’ai toujours le même problème : évoluer dans l’immobilier tout en conservant mon activité d’AE telle qu’elle est aujourd’hui. Or la sécurité des indépendants ne réponds jamais disant qu’en fait ils ne gèrent rien qu’il faut voir avec l’urssaf, ces derniers n’ont pas répondu à mes 3 précédents mails , les impôts eux, soit se mélangent les pinceaux, soit rejettent la faute sur un autre organisme..

Ce n’est pas très clair pour moi de comprendre si mon activité AE peut rester telle qu’elle en ayant 70000€ de chiffre, si mon chiffre de location meublée passe de 20 à 65 000€ (j’ai un projet qui s’affine pour 8 logements supplémentaires)

Est-ce que quelqu’un aurait la réponse quant à la possibilité de cumuler lmp au réel donc vu les chiffres et AE au micro bic? Ça a été parfois débattu mais sans réponse réellement justifiée, il est beaucoup plus compliqué d’avoir des informations sur ce statut ..

MichMouch · #186

Bonjour,

1er point: pourquoi ne pas rester LMNP tout simplement ?

2eme point: en LMP vous devenez professionnel du coup et donc vous ne pouvez pas avoir deux entreprises individuelles.
SARL de famille non plus car vous ne pouvez pas être gérant majoritaire TNS et micro entrepreneur.

Pour continuer d’évoluer vous pouvez soit rester LMNP, soit basculer vers des personnes morales types SCI, ou SASU mais dont les modalités d’imposition sont différentes.

Bre · #187

Je basculerai lmp car je serais obligé vu le chiffre d’affaire.
J’ai téléphoné aux impôt pro ce matin ils m’ont dit qu’il n’y avait pas de soucis pour cumuler les 2..

lachignolecorse · #188

Bre a écrit :
Je basculerai lmp car je serais obligé vu le chiffre d’affaire.

Faux, j’ai des recettes bien supérieures aux vôtres et une petite activité AE et je suis resté lmnp sans souci.

Bre · #189

Je ne pense pas pouvoir rester Lmnp avec 70000€ de locations..

lachignolecorse · #190

Ne pensez pas. Avez vous posé la question aux impôts? Votre expert comptable?

Votre activité professionnelle est AE. Lmnp est une activité NON professionnelle. Il n’y a pas de plafond en lmnp réel.

Bre · #191

Les impôts m’ont dit que c’était obligatoire ce que je trouve logique sinon pourquoi la même activité ou presque pourrait par exemple être non professionnelle avec 70000 de chiffre et professionnelle avec 30000?

J’ai vu 4 experts comptables l’an dernier aucun n’a eu réponse à mes questions.. d’où mes posts ici ..

Certes sur internet il est tout le temps dit qu’il faut remplir certains critères pour être lmp mais pas formulé de la façon « il faut être lmp si.. »

lachignolecorse · #192

Bre a écrit :
J’ai vu 4 experts comptables l’an dernier aucun n’a eu réponse à mes questions.. d’où mes posts ici ..

Il faudra bien que votre expert comptable se positionne un jour…

Avez vous une réponse écrite des impôts? Si non, envoyez leur un mail avec votre question précise et détaillée.

Bre · #193

Je n’ai pas d’expert comptable attitré comme je vous l’ai dis j’en ai vu 4 personne ne gérait correctement lmnp et AE

Pour les impôts ils font comme ça les arrangent, par mail ils veulent tout savoir jusqu’à la taille de votre slip et si la réponse est délicate ils appellent mais ne répondent pas par mail et hier encore pour une autre question la discussion est stérile et ils ne cherchent rien à comprendre.

lachignolecorse · #194

Non les impots ne font pas comme ça les arrangent. Vous avez tord de ne pas les prendre au sérieux, ils sont incontournables de toute façon. Si vous leur posez clairement votre question, ils vous répondront tout aussi clairement.

Bre · #195

Je ne parle pas dans le vent, pour le cumul AE LMNP ils ne m’ont JAMAIS répondu par écris et à l’oral ils m’ont dit que c’était impossible.
Pour mon autre question ils n’ont de nouveau pas répondu par écrit et m’ont téléphoné, la personne m’a dit que je devais faire une réclamation par rapport à ma demande qui était justifiée. Je fais la réclamation, 10jours passent et on m’appelle en me disant que la réclamation n’a pas lieu d’être, chaque phrase que j’ai commencé m’a été interrompu sans même savoir ce que j’allais dire.

Je suis d’accord avec vous sur le principe de l’écrit et qu’ils sont importants, sauf que les faits sont là et que je ne suis pas leur supérieur pour les recarder et insister pour un écrit s’ils n’en n’ont pas envie.

Par expérience c’est la même chose avec cci greffes Urssaf et sécurité des indépendants, en tout cas par chez moi!

Bernard2K · #196

Sans expert-comptable attitré, vous allez au devant des problèmes.

Si les impôts ne vous répondent pas, c’est peut-être aussi parce que vous formulez mal vos questions. Poser une question aux impôts est un art, il faut utiliser leur jargon et être très précis. Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peut aider à formuler une question dont la réponse aura la force d’un rescrit.

Vous interrogez plein de gens différents et vous dites en substance "personne ne sait répondre". Notez bien que, sur la fiscalité, les réponses des Impôts n’ont pas la même qualité que les autres. En effet, un rescrit engage l’administration fiscale. S’ils répondent "ok", vous pouvez faire ce qu’ils ont ainsi validé et vous êtes 100 % à l’abri d’un redressement… tant que vous faites bien ce que vous aviez marqué dans votre question. D’où l’intérêt que la question soit très bien rédigée.

A part ça, je pense que vous devrez, à un moment, mettre votre activité actuellement AE, sous forme de société. Ca clarifierait beaucoup de choses.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2018 18h10)

durand18 · #197

Sur le cumul AE et LMNP j’avais répondu sur un de vos précédents sujet avec la référence du bofip …

Bre : étude de cas immobilier (2/3)

Maxence13 · #198

lachignolecorse a écrit :
Bre a écrit :
Je basculerai lmp car je serais obligé vu le chiffre d’affaire.
Faux, j’ai des recettes bien supérieures aux vôtres et une petite activité AE et je suis resté lmnp sans souci.

Bonjour

Maintenant que la condition du rcs est levée pour le lmp j’aimerai avoir votre avis sur le fait de valider les deux conditions pour être éligible au lmp à savoir dépasser les 23ke de recettes et dépasser les revenus globaux du foyer.

En théorie je risque de dépasser ce seuil.

Quelle est votre stratégie svp ?

Sachant que ne souhaite pas du tout passer en lmp mais rester lmnp.

Maxence

lachignolecorse · #199

Ce n’est pas parce que vous remplissez les conditions pour être lmp que vous êtes obligé de l’être. Il n’y a pas de plafond de recette en lmnp donc si vous préférez rester lmnp, c’est possible quelque soit votre montant de vos recettes.

Le passage de lmnp à lmp est un choix lié à la stratégie de l’investisseur comme l’imputation des déficits de l’ensemble des revenus par exemple mais nécessite de cotiser aux régimes retraite et sociaux car c’est une activité professionnelle.

Donc tant que le législateur ne décide pas de changer clairement les choses, on continue comme avant.

Sur l’incidence de la suppression de l’inscription au rcs, c’est plutôt aux forumeurs lmp de répondre. Je ne sais pas quelle est l’incidence sur leur activité.

Maxence13 · #200

Merci pour ce retour.

C’est assez nébuleux en ce moment on entend et on lit de tout.

L’engouement pour le lmnp depuis 10 ans notamment avec airbnb risque de séduire notre gourmand législateur.

Des témoignages de lmp seraient vraiment utiles pour la partie rcs et aussi pour les avantages et inconvénients de ce régime.

Le rcs était une protection implicite pour le lmnp notamment en cas de cession d’un bien pour éviter une éventuelle requalification en plus value professionnelles.

Bref à suivre.

Maxence

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Épinglé Épinglé : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 46 ]	1 127	456 597	Hier 15h23 par al2020
LMP : Loueur meublé professionnel avec deux associés ?	2	2 994	19/04/2013 16h37 par manu35
LMP (Loueur de meublé professionnel) : IR ou IS ?	2	3 236	16/05/2012 10h50 par Philippe30
Fiscalité du loueur de biens immobiliers : LMP, LMNP, micro…	10	6 253	31/10/2014 00h46 par GoodbyLenine
Meublé de tourisme mélangé avec du meublé classique en LMNP/LMP ?	3	2 521	22/12/2020 13h36 par ImmoImpot
Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 ]	186	83 530	10/11/2024 13h34 par Oblible
Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? [ 1 2 3 4 ]	94	30 975	01/09/2023 18h35 par Kabal

LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

#176 26/05/2018 09h34

#177 26/05/2018 09h46

#178 26/05/2018 10h02

#179 26/05/2018 17h47

#180 28/05/2018 16h32

#181 03/07/2018 16h24

cricri77700 a écrit :

#182 03/07/2018 19h08

#183 18/10/2018 23h33

#184 19/10/2018 01h24

#185 19/10/2018 06h43

#186 19/10/2018 09h35

#187 19/10/2018 15h59

#188 19/10/2018 16h06

Bre a écrit :

#189 19/10/2018 16h11

#190 19/10/2018 16h20

#191 19/10/2018 16h35

#192 19/10/2018 16h51

Bre a écrit :

#193 19/10/2018 16h56

#194 19/10/2018 17h07

#195 19/10/2018 17h15

#196 19/10/2018 17h24

#197 19/10/2018 17h57

#198 20/10/2018 14h18

lachignolecorse a écrit :

Bre a écrit :

#199 20/10/2018 15h24

#200 20/10/2018 20h23

Discussions peut-être similaires à “lmp (loueur meublé professionnel) et investissements locatifs”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)