Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Avis de versement du trimestre : 2,70 € par part pour ce trimestre, comme l’année dernière, soit un rendement de 5,97% sur les 4 derniers trimestres

5 acquisitions sur le trimestre pour 34 M€ avec un rendement net moyen de 7,10% ce qui est pas mal sans être top. Et 180 M€ d’acquisitions en cours.

TOF de 98,40% en légère baisse par rapport aux 98,94% du 4T18 (1 290 m² devenus libres à Maurepas dans le 78).

Valeur de reconstitution à 212,17 € pour un prix de la part de 205 €.

Sur le trimestre, 500 000 parts nouvelles sur un total de 2,5 M° soit 20% de souscriptions nouvelles. De quoi assurer un petit bonus de rendement pour les anciennes.

Cela procure un petit bonus à court terme si les investissements des sommes collectées se font en moyenne de manière plus rapide que le délai de jouissance.

Si le délai de jouissance est adapté, je ne sais pas si une collecte massive est particulièrement pénalisante pour les associés en place.

Voisin a passé le délai de jouissance à 6 mois car visiblement il ne tenait pas le rythme au niveau investissement par rapport à la collecte.
Néanmoins je ne suis pas d’assez près cette SCPI et le changement du délai de jouissance est trop récent pour dire si cela a totalement solutionné le problème.

Cela m’amuse, ou en tout cas m’étonne toujours de voir ce raisonnement : un rendement élevé risque de baisser, ben oui… pour éviter ce risque préférons un rendement plus modeste ?  Euh… ;-)

C’est comme pour les actions, le haut rendement peut avoir plusieurs significations. On peut jeter l’argent par les fenêtres pour attirer le gogo, ou alors on va vraiment très bien et la distribution est pertinente.
Opposer rendement à patrimoine de valeur est une affirmation mécanique de plus en plus contredite par les faits, si l’on en juge par le comportement piteux de certaines "vedettes" du marché.
Par ailleurs "long terme" ne veut rien dire, cela peut aller de 15 ans pour certains, jusqu’à 30 ou au-delà, selon âge, situation familiale, intégration dans un projet financier, etc.
Je termine en cochant ma case "orthographe" après m’être relu soigneusement.

Il faut garder présent à l’esprit que la revalorisation des SCPI observée depuis plusieurs années provient pour l’essentiel de la compression des taux de capitalisation et rien d’autre.

En effet, la valeur d’une SCPI de rendement (ou de tout autre actif qui génère un revenu fixe) correspond en pratique à l’inverse du taux de rendement exigé par les investisseurs.

Ce taux de rendement exigé est égal à l’addition du taux sans risque et d’une prime de risque.
Or, le taux sans risque est aujourd’hui ridiculement faible pour tout un tas de raisons et la prime de risque sur l’immobilier ne cesse de baisser en raison de l’absence de solutions de placement alternatives bénéficiant d’un couple risque / rendement comparable.

Sinon, comment expliquer que, depuis plusieurs années, on observe que plus le loyer versé en valeur absolue diminue sur la plupart des SCPI, plus leur valeur de part augmente ?

Faire le pari que le prix des parts continuera de se revaloriser dans des dix prochaines années revient donc à faire le pari :

a) que les loyers continueront d’augmenter en valeur absolue, et/ou
b) que les taux sans risque continueront de baisser, et/ou
c) que la prime de risque continuera de se tasser.

Pour ma part, je considère que sur ces trois moteurs de performance, seuls deux ont encore un peu de carburant (a et c), mais de moins en moins…

Donc j’ai toujours sur le sujet un discours consistant à (essayer de) faire comprendre à ceux qui se pâment devant les TRI à deux chiffres des dix dernières années que les performances du passé ne préjugent en rien des performances futures. Mais la nature humaine est ainsi faite qu’on a bien du mal à empêcher les gens de prolonger les courbes, quelles qu’elles soient.

Je vous suggère de reproduire ce calcul sur les 4 trimestres de 2018, et de comparer avec le résultat effectif de 2018. Ceci permettra de se faire une idée de sa pertinence (en tenant compte de l’impact relutif de la collecte, investie avant entrée en jouissance des parts).

Ce calcul donne uniquement une idée sur le résultat net par part en pleine jouissance au T1 2019.

Il y a de forte chance que ce résultat baisse sur les 3 prochains trimestres, car de nombreuse parts arrivant en jouissance vont venir s’ajouter, et je doute que les investissements suivent le rythme en maintenant le rendement.

Deb67, j’estime le résultat net et non le résultat distribué. (2.70€/part au T1 2019)
En 2017, le résultat net était de 13.47€ / part alors que la distribution 12.24€ / part avec une dotation au report à nouveau de 1.23€/part.
Mais oui il semble que EP soit prudent en distribution sur les T1,T2,T3 et régularise au T4.

La grosse incertitude concerne le % de charge. On aura le chiffre de 2018 en mai.

GoodbyLenine, vous avez raison, je vais tenter l’exercice.

Je dois recevoir mes premiers dividendes ce mois ci.

Auriez vous une date habituelle et approximative de versement ?

Les derniers dividendes ont été versés les 23/10/2018, 28/01/2019, 18/04/2019 (dates où c’est arrivé sur mon compte). Attendez fin juillet pour vous inquiéter si rien n’est arrivé.

Je viens de faire le même constat… Faut-il attendre un versement plus important au T4 ?

Bulletin T2 dispo ici.
Je reprends mon tableau avec les chiffres.

Note : Ils annoncent 17M€ de loyer au T2, je pense que c’est une erreur, ils doivent parler du loyer cumulé T1+T2, ce n’est pas possible autrement. Je suis donc sur cette hypothèse.



La collecte se stabilise sur les 3 derniers trimestres, et le résultat estimé au T1 et T2 2019 sont largement supérieur à la distribution (mais aussi à ceux de 2018).



Je suis en phase avec les derniers arguments de GoodbyLenine sur la probable baisse des prochains coupons, mais peut être pas pour 2019 !
A suivre au T3.

Je ne suis pas sûr que ce soit un indicateur pertinent :
Au T1 : 8,27M€ loyers/624M€ capitalisation = 1,325% sur un trimestre soit 5,30%/an
Au T2 : 17,06M€ loyers/733M€ capitalisation = 2,3277% sur un trimestre soit 9,31%/an
Au T3 : 14,31M€ loyers/852M€ capitalisation = 1,679% sur un trimestre soit 6,72%/an

Vous voyez bien que pour que la SCPI distribue près de 6% de dividende, elle a intérêt à facturer et encaisser bien plus que 1,3% par trimestre. Au T2 il y a certainement eu des encaissements du T1 qui n’étaient pas arrivés à la publication des chiffres.

Prenons le cumul des 3 premiers trimestres :
3T : 39,64M€ loyers/736M€ capitalisation moyenne = 4,65% sur 3 trimestres soit 6,20%/an
Il faudra facturer davantage car la SG prend 12% sur les loyers.
A noter que mes calculs, basés sur la capitalisation et non la valeur des immeubles, ne sont du coup qu’approximatifs et ne tiennent pas compte non plus des délais de jouissance. La capitalisation reste néanmoins proportionnelle à la valeur du parc immobilier qui donnera des loyers.