InterPierre France : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Le bulletin 4T 2018 est sorti hier.

Quelques points à noter :
* 9.5M€ de collecte nette sur le trimestre (du même ordre de grandeur qu’aux trimestres précédents);
* 12.5M€ d’investissement dans 2 actifs de bureaux :
** l’un est situé à Villeneuve d’ Ascq (9M€, rendement attendu acte en main : 6.14%, pas d’information sur l’occupation actuelle),
** l’autre est situé à Rennes (3.45M€, rendement attendu acte en main : 7.19%, occupé par 2 locataires pour des baux fermes de 6 ans);
* une promesse d’achat signé pour un actif à Marseille (4.6M€, rendement attendu AEM : 6.58%);
* petite cession d’actif à Labège (31) : 250k€;
* le TOF est stable par rapport au 3T à 93.4%. 15 lots sont actuellement vacants. Le plus important en surface est toujours le local logistique de Bondoufle (on parle d’arbritage en vue pour ce dernier dans le préambule du bulletin… à suivre);
* la distribution du trimestre est la même que l’an dernier pour avoir une distribution annuelle de 55.2€/part identique à 2015, 2016 et 2017;
* par ailleurs concernant le patrimoine :

Paref dans le bulletin a écrit :

La valeur de votre patrimoine est en croissance en 2018, les expertises de fin d’année font ressortir une valorisation en augmentation de 1 % à périmètre constant.

La valeur de reconstitution devrait donc très légèrement repasser au-dessus du prix de la part.

Mon avis : je suis plutôt satisfait. Le TOF se maintient. Des investissements se font avec des rendements et des localisations raisonnables. Il faut que Paref continue sur cette voie.

Je vais envoyer ma candidature
On verra bien

Etant maintenant un gros détenteur de SCPI chez Paref (> 200kE) j’étudie aussi la possibilité d’envoyer la mienne pour interpierre

Depuis 2015, la distribution d’Interpierre s’est maintenue à 55.20€ / an / part avec, depuis 4 ans, toujours la même répartition :
13.50€ / part au 1T, 2T et 3T + un complément de 14.70€ / part au 4T.

Or, j’ai reçu hier un avis de versement pour le 1T où il m’était annoncé un versement de 12.90€ / part.
J’attends donc la lecture du bulletin trimestriel du 1T 2019 pour savoir si ce versement un peu inférieur aux 4 dernières années témoigne d’une difficulté (que j’espère) passagère ou s’il y a une autre explication à ce changement (changement de la politique de distribution?). A suivre donc.

Le rapport annuel 2018 est arrivé rapidement.

Quelques éléments que je retiens après l’avoir parcouru :
* le fil conducteur annoncé dans l’éditorial :

Paref a écrit :

Le plan de développement qui a été présenté et validé en Conseil de Surveillance en Juin 2018 a été rapidement mis en œuvre, il fixe un objectif de 220 M€ de capitalisation fin 2020 tout en maintenant un rendement annuel supérieur à 5 % (TDVM).

* progression des valeurs de réalisation 886€ (contre 870€ fin 2017) et de reconstitution 1056€ (contre 1048€ fin 2017);
* augmentation du capital de 39.7%;
* TOF moyen à 93.2% (et assez stable tout au long de l’année). TOP à 86.5%.
A ce sujet, voir le commentaire du CS :

Le conseil de surveillance a écrit :

Un taux d’occupation financier (93,4 %) qui s’améliore mais qui cache un taux d’occupation physique (86,5 %) toujours préoccupant et qui s’explique par des sites tels que Labège et Bondoufle en souffrance.

La vente des actifs évoqués est visiblement prévue (voir mon message précédent) et se fera avec une sérieuse moins-value;
* investissement 2018 : quatre actifs pour un montant de 18M€ hors droits + le VEFA à Douvrin;
* trois arbitrages en 2018 pour un montant de 1.3M€ (en importante moins-value comptable, petite moins-value par rapport aux valeurs d’expertise également);
* le taux d’endettement diminue encore de manière sensible à 10.26% contre 18.77% fin 2017 (ce n’est donc plus une caractéristique essentielle de cette SCPI);
* la distribution n’a pas été intégralement couverte par le résultat courant et le RAN a été utilisé pour combler la différence;
* augmentation du résultat net de 71% (essentiellement par baisse des charges) car le total des produits immobiliers varient lui de 41% (à peu près comme le capital).

Mon avis : Une année raisonnable (je crois l’avoir déjà écrit au moment du bulletin 4T). A surveiller les arbitrages et les investissements sur l’année.

Bonjour,

je vais regarder dans la boîte en revenant tout à l’heure car je n’avais toujours rien reçu hier.
Si j’arrive à l’avoir dans les temps, je ne manquerai pas de voter pour vous.

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Je viens d’ouvrir la boîte au lettre et vous êtes là numero 16.

A noter que numéro 15 semble être un gros poisson brestois.

Je retourne ça avant le 9 juin

Bonjour,

A noter aussi la disparition de la colonne "loyer potentiel" dans la catégorie ’Congés & Libérations".

Je n’aime pas du tout lorsque la communication d’une société de gestion évolue vers plus d’opacité, surtout lorsque cela accompagne de ’mauvaises nouvelles’.

Le bulletin 4T 2019 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter :
* 13.3M€ de collecte nette sur le trimestre (un peu au-dessus des trimestres précédents);
* 33.3M€ d’investissements annoncés dans divers actifs du portefeuille "Lumière" (en fait j’ai l’impression qu’il y a deux promesses signés pour 12M€ qui sont incluses dans ce total) : des actifs mixtes bureaux / activités situés en province (8 signés et 2 sous promesse). Les taux AEM immédiats varient entre 6.20% et 9.60% suivant la situation (mais le gros est plutôt situé entre 7% et 7.50%);
* TOF stable par rapport au 3T : annoncé à 96.1%, il inclut visiblement pourtant 0.2% de locaux occupés avec franchise (qui ne me semble pas normalement inclus dans ce TOF);
* la distribution de l’année est en baisse par rapport aux années précédentes avec une distribution annuelle de 52.5€/part contre 55.20 en 2015, 2016, 2017 et 2018. Pas d’explication particulière sur ce point;
* par ailleurs concernant le patrimoine :

Paref dans le bulletin a écrit :

La valeur de votre patrimoine est en croissance en 2019, les expertises de fin d’année font ressortir une valorisation en augmentation de 1,7 % à périmètre constant (hors cas particulier de l’actif de Rosny-sous-Bois, ayant fait l’objet d’une vente le 15 juillet 2019 et pour lequel la SCPI conserve la jouissance jusqu’au 31 décembre 2020).

La nouvelle valeur de reconstitution n’est néanmoins pas clairement précisée.

Mon avis : je suis mitigé. Le TOF se maintient à un bon niveau. Les investissements se font avec des rendements et des localisations qui me semblent en adéquation. Pourtant, je ne comprends pas vraiment pourquoi la distribution a baissé et un mot d’explication à ce sujet m’aurait semblé pertinent.

Qualité à prendre au sens "localisation peu alléchante"?
Cela me semble quand même assez proche de la politique d’investissement habituel d’Interpierre (essentiellement des actifs en province, souvent en périphérie de grandes villes).

Bien à vous,
cat

Comment juge-t-on la qualité du bâti : sur les photos?
Je pense que l’on en saura plus sur le sujet dans le rapport annuel où il y a au moins une discussion sur les performances environnementales de l’ensemble du patrimoine.

Par ailleurs, je ne suis pas sûr de comprendre pourquoi les emplacements sont de moins en moins qualitatifs (Interpierre n’investit pas à Paris, ni en centre-ville de métropoles) mais, si c’est le cas, on verra probablement l’impact a moyen terme sur le TOF.

Bonjour Rocambole.
Vos propos concernent-ils des immeubles du portefeuille Lumière récemment acquis? Pouvez-vous argumenter un minimum? Cela me semble indispensable.