Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
Je crois que ce n’est pas possible même s’ils voulaient car il y a une obligation de distribution dans le statut de SIIC
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
En effet je ne connaissais pas les règles associées aux SIIC, 95% des revenus locatifs et 60% des plus-values réalisées doivent être distribués.
Reste à augmenter le niveau d’endettement (au détriment de la notation financière et du risque) ou vendre plus d’actifs pour racheter des actions. Aucune de ces 2 options n’est probable.
Hors ligne
1 #928 01/09/2019 11h37InvestisseurHeureux a écrit :
Croustibate29 a écrit :
Ne pensez vous pas que l’acquisition de Westfield soit la raison principale de la chute du cours depuis plus d’un an?
Unibail a payé trop cher, avec un mauvais timing (évidemment, toujours facile à constater a posteriori).
JesterInvest a écrit :
La décision rationnelle du management serait de couper le programme de développement et de racheter des actions à la place (voir un peu moins pour réduire la dette tout en ayant le même retour financier).
Cependant, le management est incentivé à la taille et la technostructure a un biais positif sur de nouveaux projets (cela justifie leur travail). On est sur le biais classique du capitalisme managérial. Il manque un activiste, mais la taille de la société le rend peu probable.
Des l’annonce de l’operation, ces deux points étaient pourtant soulevés
BullAndBear a écrit :
InvestisseurHeureux a écrit :
BullAndBear a écrit :
A part flatter l’ego du Pdg, l’intéret est limité (ni opportunité criante, ni potentiel important d’amélioration opérationnelle).
J’ai donné l’intérêt de l’opération dans la file sur les centres commerciaux :
(4/4) Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…)Unibail était déjà suffisamment gros pour avoir du poids auprès des marques. Et ce serait oublier les différences culturelles avec les Etats-Unis ou l’Australie. Il y a de nombreuses enseignes qui ont du succès seulement sur ces continents. Je ne vois pas en quoi combiner ces géographies éloignées ajouterait au poids d’Unibail vis-a-vis de ces succès locaux. Quand a penser qu’unibail pourrait servir de plate-forme pour l’expansion internationale de ces marques,il suffit devoir l’exemple de Forever 21. Les centre commerciaux européens se battaient il y a quelques années pour attirer la marque qui n’a jamais vraiment décollé en Europe.
Rupert murdoch vend une grosse partie de ses actifs car il dit qu’il ne peut lutter contre les géants du net. Et il cite en exemple d’autres Australiens (les propriétaires de Westfield) qui se retirent de leur champ d’expertise initial car ils peuvent tirer un bon prix et le potentiel n’est pas forcément évident.
Bien sur la stratégie d’unibail est la bonne. Par contre l’intéret de la transaction est extrêmement discutable.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #929 01/09/2019 11h52AlphaCap a écrit :
Du point de vue de l’actionnaire, l’idéal serait que le dividende soit fortement réduit
Une annonce d’un dividende warning serait clairement sanctionné par le marché…
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Sheeplooser a écrit :
De tels rendements sur dividendes durent rarement très longtemps et à mon avis reflètent l’attente d’une baisse du dividende par le marché : soit il se trompe et le cours remontera (comme pour Bouygues en 2013-2014 par exemple), soit il a raison (comme pour Orange (en 2012?) Ou plus récemment Vodafone) et le dividende sera réduit.
Donc en fait, on est certains qu’il se passera quelque chose… mais on ne sait pas quoi 
Plus sérieusement. Les dernières publications font états de bons résultats, avec même une augmentation de la fourchette dans laquelle devrait se situer le BNA annuel. Donc pour le moment, bien que la digestion de Westfield ne se passe pas de façon optimale, les choses sont loin d’être catastrophiques.
Disons que la baisse du titre est plus liée à des anticipations négatives, lesquelles ne se manifestent pas vraiment pour le moment. Il faut aussi voir que même les foncières de centres commerciaux de "seconde zone" (de part la qualité de leurs actifs) telles que Mercialys, affichent elles aussi de bons résultats.
Je pense qu’il y a quand même de bonnes "chances" pour que ces dernières soient les premières impactées dès lors que les "anticipations craintives" actuelles deviendront (peut-être) réalité.
Pour le moment les résultats sont bons pour l’ensemble (ou du moins pour une bonne parte) du secteur. Si il convient bien sûr de rester vigilant, je pense qu’il pas nécessaire de s’inquiéter outre mesure.
Actionnaire de URW et Mercialys
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Mimosa a écrit :
AlphaCap a écrit :
Du point de vue de l’actionnaire, l’idéal serait que le dividende soit fortement réduit
Une annonce d’un dividende warning serait clairement sanctionné par le marché…
Pourrais-je svp vous demander de ne pas couper une phrase quand vous faites une citation? L’idée exprimée n’a plus du tout le même sens.
IH : en même temps votre "idée" n’avait pas de sens, compte-tenu du statut REIT/SIIC. A partir de là, je ne sais pas s’il était utile d’en remettre une couche…
Hors ligne
Hall of Fame OK, URW pourrait sortir de l’indice Euro Stoxx 50 des plus grandes valeurs de la zone euro.
Le fournisseur d’indices Stoxx annoncera les changements lundi soir.
Donc si on attendait tranquillement lundi soir le résultat ?
De toute façon, il n’y a rien qu’on puise faire pour changer le résultat.
Il y a une analogie avec Klépierre : entrée au CAC40 en 12/2015 (sortant EdF), sortie en 03/2017 (entrant ATOS).
On constate que ces modifications d’indice (au passage bravo pour la gestion "scientifique" du CAC40) ont un effet sur les volumes et les cours, sans doute liés au poids des ETF sur indices. Mais qu’elles ne changent rien aux qualités intrinsèques de l’entreprise.
Donc lundi soir soit :
. il ne se passe rien : on oubliera vite cet accès de faiblesse (sauf ceux qui ont pris le risque d’en profiter)
. URW sort de l’indice : on aura sans doute une baisse limitée (le rendement est déjà très fort) et ce sera une opportunité d’acheter.
Wait and see …
Hors ligne
4 #933 01/09/2019 13h34
Betcour a écrit :
Il y a quand même quelque chose d’incroyable à avoir une entreprise qui doit pouvoir emprunter à quasiment 0% à l’heure actuelle et sert un rendement de 9%. L’écart de rémunération entre créditeurs et actionnaires est colossal.
C’est vrai que le contraste actuel entre marché boursier et marché du crédit sur Unibail est assez frappant.
Quand on regarde le CDS 5 ans sur Unibail (= la prime d’assurance contre un défaut d’Unibail sur ses obligations, sur une maturité de 5 ans), c’est morne plaine : il y a une petite hausse du CDS (actuellement à 67 points de base) ces derniers temps, mais vraiment rien de notable, et surtout sans comparaison possible avec l’explosion du CDS d’Unibail en 2008, en plein crise (jusqu’à 600 points de base, soit un risque important de défaut).
En revanche, si on compare l’évolution du cours de l’action Unibail aux mêmes périodes, l’évolution est assez comparable : -54% actuellement depuis les plus hauts de 2015, contre -60% en 2007-2009.
L’explication rationnelle de ces signaux divergents serait que le marché price un scénario de "mort lente" (ou en tout cas, longue maladie) pour les actionnaires, plutôt qu’un brutal arrêt cardiaque : un scénario où Unibail serait nettement moins rentable, verserait en conséquence un dividende moins élevé qu’aujourd’hui, mais continuerait sans souci à honorer ses dettes sur un horizon prévisible. (Si on allonge la maturité du CDS à 10 ans, le constat reste le même.)
La stabilité du risque de crédit sur Unibail est en tout cas plutôt rassurante ; à mon sens, elle suggère qu’il doit y avoir un cours plancher pour l’action (car si le marché anticipait une coupe complète du dividende, il y aurait aussi sans doute une inquiétude sur la dette). Cela dit, comme le montre le graphique, le marché du crédit tend à fonctionner en mode binaire et non-linéaire : il peut ronronner très longtemps (comme actuellement, ou en 2007), puis se réveiller très brutalement (comme en 2008). Pour l’instant, ce n’est pas le cas.
Le contraste actuel marché boursier / marché du crédit n’est pas spécifique à Unibail. On le retrouve pour d’autres foncières commerciales, comme Simon Property Group (à un moindre degré).
EDIT (pour Este) : Source pour les données de CDS : https://www.datagrapple.com/ (accessible gratuitement avec une adresse email + mot de passe)
Dernière modification par Scipion8 (01/09/2019 14h16)
Hors ligne
@Scipion: le cas des REIT est tout de même à prendre avec un prisme particulier de part leur statut relativement au dividende.
Une "coupe" de dividende voudrait mécaniquement dire que le groupe fait des pertes (puisqu’il a obligation de distribuer une partie conséquente des bénéfices aux actionnaires). Nous pouvons même penser qu’avant qu’URW ne coupe son dividende il doit se passer plusieurs exercice catastrophique en perte (et peu de chose oriente cers cela).
Compte tenu des résultats historiques du groupe cela parait quand même peu probable.
Dans ce cas particulier, on ne peut pas comparer avec Orange ou autre société non REIT.
De même l’analyse par le dividende parait moins "aléatoire" pour une REIT que pour un autre groupe puisque toutes les REIT sont soumises à la même règle de distribution des bénéfices (alors que les autres groupes peuvent décider de verser plus, de maintenair, de réduire ou de couper leur dividende).
Peut-être que mon propos est trop limitant mais cela me parait paradoxalement être plus simple comme cas de figure.
Hors ligne
9 #935 02/09/2019 10h12
Pour ceux qui n’ont pas lu le transcript de la dernière publication qui date du mois passé, voici un extrait de quelques informations communiquées par le management.
Au sujet du yield :
Jacob Tonckens, Jaap, Group CFO and Member of Management Board a écrit :
Now we continue to hear that people are concerned about the dividend, considering the current yield at 8.7%. When we released our 2018 results and we explained our expectations based on the 5-year business plan, we said that going forward; we would expect to maintain our dividend at a minimum of €10.80. There’s apparently also concerns that the disposals will cause us not to be able to cover the dividend. I want to point you to Pages 48 to 51 of my presentation during the Investor Days, which you can find on our website, which show the detail demonstrating the ability of URW’s underlying business to support the dividend. If some feel that the current dividend yield makes no sense, we agree. It may very well because of the denominator effect, not the numerator effect.
Jacob Tonckens, Jaap, Group CFO and Member of Management Board a écrit :
A 30-year bond at 1.75% which is the lowest coupon ever achieved a by corporate issuer for this maturity and the first-ever 30 year bond to be issued by a real estate company in Europe, compare that to the current dividend yield of about 8.7%. I mean, go figure, right? The proceeds that we’ve raised were used to refinance debt, some of which matured in July and some of which will mature this fall and obviously, part is to pay the dividend.
ChristopheCuvillier, Group CEO and Chairman of the Board a écrit :
Not sure I agree. I mean I think it’s very important for investors to -- first of all, it’s not the stock price that dictates the dividend. I’m awfully sorry. And some people might not have understood yet Jaap’s humor, but when he says we agree that the dividend yield is crazy, it’s because of the denominator obviously. Actually tonight, I think the dividend yield is 8.9%, which makes actually no sense because it’s the cash flows that generate the dividend. And the cash flows, as you can see, are fine.
Au sujet du rachat d’action :
Jonathan Kownator from Goldman Sachs a écrit :
And then, perhaps the last question, sorry that’s 4. To the extent that you have some confidence in the disposals, which seems to be the case, notwithstanding your objective to reduce LTV of course, how would you feel given the level of the share price today to look at a share buyback program?
Jacob Tonckens "Jaap" Group CFO and Member of Management Board a écrit :
And then your last question Jonathan with respect to confidence in the disposals and a buyback, let me just tell you I’d rather not speculate. Let’s first complete the disposals and then we’ll make a decision with the Supervisory Board, senior management team as to what we think the best use of the disposal proceeds are if it’s not the pipeline.
Hors ligne
Bonjour à tous,
Je viens de lire l’ensemble des pages de ce fil. Merci pour vos interventions, ce fut une lecture très intéressante.
Je rebondis sur le débat ayant eu lieu il y a quelques pages sur la question de la périodicité des dividendes.
A ce propos, je vous signale que cette question a été abordée lors de la dernière AG du 17 mai 2019 (les minutes sont disponibles ici : compte rendu AG
A la question "Pourquoi la Société ne verse pas des acomptes sur dividende trimestriellement ?", M. Cuvillier a répondu :
M. Cuvillier a écrit :
Concernant la trimestrialisation du dividende, Monsieur Christophe Cuvillier rappelle qu’il y a encore quelques années, le versement du dividende se faisait en un seul et unique versement. Il souligne donc l’évolution puisque depuis 2015, le versement se fait à titre semestriel. Un versement trimestriel aurait un impact trop significatif sur la trésorerie de la Société compte tenu de la somme importante que le sdividendes représentent. Il rappelle qu’en l’état actuel le dividende versé correspondant à un taux de rendement brut supérieur à 7%, est le principal atout de fidélisation des actionnaires. Il confirme enfin que ce point ne pourra faire l’objet d’une inscription à l’ordre du jour de la présente Assemblée Générale.
Par ailleurs, en réponse à l’un d’entre vous qui regrettait l’absence de document en français, ce n’est qu’un des rares documents traduits mais le document de présentation de l’AG est en français :
présentation AG
Par ailleurs, cette question de la traduction a été posée et vous pouvez lire dans le compte rendu précédemment cité la réponse à ce propos (en résumé, l’anglais est devenu la langue du groupe, étant donné l’actionnariat, mais on va étudier le fait de traduire davantage en français).
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Hall of Fame C’est confirmé :
BOURSE-Altice Europe va intégrer le Stoxx 600
REUTERS•03/09/2019 à 08:05 a écrit :
Deutsche Börse DB1Gn.DE fera pour sa part son entrée dans l’EuroStoxx 50 .STOXX50E à la place d’Unibail-Rodamco Westfield URW.AS .
Hors ligne
Je me demande toujours à quel point les rumeurs comme celle dont nous parlions en fin de semaine dernière relève du délit d’initié…
Hors ligne
Si les initiés en question n’en ont pas profité pour vendre avant les autres il n’y a pas de délit.
Tout cela est extrêmement contrôlé.
Hors ligne
1 #940 03/09/2019 10h42
Hall of Fame Bonjour,
Le titre frémit à peine ce matin donc 2 hypothèses possibles selon moi, peut-être une 3ème plus vicieuse.
- Soit cela n’a aucune importance donc Mr. Marché ne "réagit" pas
- Soit cela à de l’importance et les dégagements ont déjà été fait progressivement auparavant (nous avons déjà évoqué sur le forum que les institutionnels sont largement plus informés et en amont que les pauvres péquins que nous sommes).
- Soit c’est une mauvaise nouvelle ce jour qui est masquée elle-même par une autre bonne (qui faudrait trouver) et donc le résultat est quasi neutre (0.08% à l’heure où j’écris)
J’aurais tendance à pencher pour la seconde, nous verrons si les dégagements continuer à s’opérer.
Comme bien souvent, il est urgent de ne rien faire…
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Les entrées / sorties d’indices sont purement technique. Ce sont les afflux d’ordres acheteurs ou vendeurs des gestionnaires de fonds / ETF qui réplique l’indice en question qui font varier temporairement les cours. Ensuite le marché reprend ses droits
Hors ligne
Ledep a écrit :
Bonjour,
Le titre frémit à peine ce matin donc 2 hypothèses possibles selon moi, peut-être une 3ème plus vicieuse.
- Soit cela n’a aucune importance donc Mr. Marché ne "réagit" pas
- Soit cela à de l’importance et les dégagements ont déjà été fait progressivement auparavant (nous avons déjà évoqué sur le forum que les institutionnels sont largement plus informés et en amont que les pauvres péquins que nous sommes).
- Soit c’est une mauvaise nouvelle ce jour qui est masquée elle-même par une autre bonne (qui faudrait trouver) et donc le résultat est quasi neutre (0.08% à l’heure où j’écris)
J’aurais tendance à pencher pour la seconde, nous verrons si les dégagements continuer à s’opérer.
Comme bien souvent, il est urgent de ne rien faire…
Je pense que l’information (quelle que soit son importance) a été pricée dès vendredi dans le cours (buy the rumor, sell the news, même si ici c’était plus l’inverse). D’ailleurs, dès la fin de journée de vendredi ce risque semblait avoir été digéré avec un important volume de rachats avant clôture de la journée.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Hall of Fame La modification de l’indice sera effective le 23 septembre.
Donc c’est normal qu’il ne se passe pas grand chose aujourd’hui.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Ok les gérants et institutionnels ont sans doute pu anticiper.
Mais les ETF eurostoxx500 peuvent ils anticiper ? Ou bien leur objectif de réplication indicielle les conduit à larguer URW et acheter Deutsche B le jour effectif de changement d’indice ?
Hors ligne
1 #945 03/09/2019 15h33Fitch abaisse la perspective d’URW !
BONDS : Fitch abaisse sa perspective pour Unibail de "stable" à "négative" | Zone bourse
Dernière modification par FCP (03/09/2019 16h23)
Hors ligne
URW décroche à nouveau sévèrement ce jour. Globalement, les SIIC marquent le pas.
Je rejoins la position de Ledep, il est urgent d’attendre. Mais j’envisage une 4ème option à la présentation de ses scénarii : il y a un élément qui chiffonne le marché (et ceux qui le font…).
Cela pourrait être le ralentissement (récession ? fin de cycle ?) qui s’annonce en embuscade, d’où les dégagements progressifs et interminables des opérateurs. Une économie en berne n’est jamais bonne pour le commerce, avec des centres aussi beaux soient-ils.
Pour ma part, je reste aussi en embuscade car la valeur est tout de même alléchante.
Hors ligne
FCP a écrit :
Fitch abaisse la perspective d’URW !
BONDS : Fitch abaisse sa perspective pour Unibail de "stable" à "négative" | Zone bourse
J’ai lu le communiqué, ca me parait quand meme beaucoup de langue de bois, ou on dit tout et son contraire. "Le désendettement va se poursuivre mais sera compensé par des investissements", cela ne veut-il pas dire que le groupe va remplacer des actifs qu’il trouve vieillissant par des actifs de meilleure qualité, donc plus rentable. "Le ration dette/EBE sera le même jusque fin 2021", n’est-ce pas l’essence meme d’une foncière d’être endettée ? Et quand bien même, pourquoi baisser la note si le ratio est stable, tout en indiquant que le ratio était correct pour la note précédente ? J’avoue ne pas comprendre.
Hors ligne
2 #948 03/09/2019 21h10Un des éléments pouvant jouer est qu’il n’y a à l’heure actuelle quasiment aucune liquidité pour ceux souhaitant vendre des centres commerciaux, en dehors de ceux vraiment top. Ça réduit les marges de manoeuvre des entreprises comme unibail si elles souhaitent ou ont besoin de se désendetter rapidement.
Hors ligne
3 #950 04/09/2019 16h20
Hall of Fame Ledep a écrit :
Comme bien souvent, il est urgent de ne rien faire…
Justement, je fini par me demander s’il est utile de se presser d’investir sur les foncières de commerce, même qualitatives.
Le sentiment est tellement négatif, qu’il semble ne pas y avoir de paliers à la descente boursière : 30% de décote sur la NAV, 40%, 50%… C’est le cas sur Unibail et sur Macerich.
A partir de là, il vaut sans doute mieux investir petit à petit (une fois par mois ou trimestre) ou attendre simplement un net "rebond" avant d’y investir pleinement, quitte à louper un point bas qui semble ne jamais arriver.
Un changement positif de sentiment serait de mon point de vue une grosse hausse du cours (mettons 10% sur quelques séances) après une publication de résultats.
Cette thèse de l’attente ou de l’investissement très progressif se justifie d’autant plus sur Unibail, qu’il n’y a pas de perspective d’OPA, qui permettrait au cours de prendre +30% en une séance (auquel cas celui qui aurait patienté serait perdant).
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Membres
