LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour à tous,
Concernant le LMP, il y a :
* les règles classiques bien connues (23k€, etc…) pour accéder au statut
* la règle sur l’exonération d’IFI (Résultat imposable BIC > aux autres revenus imposables, si j’ai bien compris)

Mais y a t-il des règles sur le type de location meublée ?
* j’avais lu que le LMP ne permettait pas de faire de la location meublée longue pour laquelle le locataire déclare le bien en résidence principale -> Est-ce vrai ?
* a t-on le droit de louer en meublé classique 10 mois de l’année, et à la semaine en touristique l’été par exemple ?
* autres règles qui existeraient ? (interdiction de certains types de loc comme étudiant ou autre ?)

Tutti, Je ne vois pas ce qui empêcherait un LMP de faire de la location meublée longue pour laquelle le locataire déclare (dailleurs je doute quil le "déclare"….) le bien en résidence principale, ni de louer en meublé classique 10 mois de l’année, et à la semaine en touristique l’été par exemple, ni qui interdirait certains types de loc comme étudiant ou autre.

Où avez vous lu ceci (ces bêtises) ?
Pourquoi vouloir compliquer ce qui est simple (il y a déjà bien assez de choses compliquées…) ?

Sky, pour sortir de l’assiette IFI (au titre de "l’outil de travail"), un résultat strictement positif ne suffit pas, me semble-t-il.

Tutti : il y a effectivement beaucoup de bêtises. Choisissez mieux vos sources d’informations, il en existe
de nombreuses qui sont gratuites et fiables, telles que service-public, pap, droit-finances (qui a d’ailleurs été racheté par commentcamarche ! C’est désormais Droit-finances.net : vos droits et votre argent )

Pour autant, il est vrai qu’il y a des limites à la location saisonnière, mais ce sont les mêmes limites qu’on loue 2 mois d’été ou 12 mois :
- attention au règlement de copropriété qui peut l’interdire (ça a été discuté de nombreuses fois ici, faites une rechercher avant de demander qu’on le réexplique exprès pour vous)
- changement d’usage nécessaire dans les communes de plus de 200 000 habitants et départements 92, 93, 94, sans oublier les communes de plus de 50000 habitants en zone tendue si elles ont pris une délibération en ce sens. (articles L631-7 et suivants du CCH)

Bonjour à tous,

je vous expose mon cas dans l’espoir d’obtenir des réponses précises et des conseils, car comme chacun le sait, les formalités et la fiscalité du LMP sont assez complexes… voire floues.

Ma situation :
1. De location nue, un meublé en location longue durée (recettes : 11000€) déclaré au réel, et depuis 2019, un logement loué en location saisonnière (recettes estimées : 30000€).
2. Fonctionnaire. Mi-temps en 2018-2019. Plein temps en 2019-2020. Mon objectif : mi-temps pour les années suivantes pour poursuivre mes activités d’investisseur.
3. La location saisonnière semble imposer d’elle-même l’inscription au RCS. Par ailleurs, mes revenus en meublé dépassent la moitié de ceux du foyer fiscal. Le passage en LMP semble donc obligatoire.

Après travaux, le bien en location courte a déjà pris bcp de valeur, et d’autres travaux sont prévus en fin d’année. Aussi, passer en LMP au moins 5 ans me permettrait d’éviter une belle taxation sur la plus-value à la revente. (arrêtez-moi si je trompe ou si j’oublie qq chose). Cependant, la cotisation au RSI vient contrebalancer cette carotte fiscale. Et là, les régimes sont nombreux…

Au regard de ces éléments sur ma situation, quel serait selon vous le régime le plus favorable pour moi, sachant que j’aimerais aussi pouvoir cotiser pour ma retraite et valider des trimestres ? Celui d’auto entrepreneur semble être idéal dès lors que je fais passer le logement en tourisme classé (envisagé dès l’année prochaine, après travaux).
Mais quelqu’un peut-il confirmer les modes de calcul présents sur cette page ?http://paulduvaux.com/item/561?lang=fr&limit=10&start=30 ?

Pour le régime auto entrepreneur avec meublé classé, le taux de cotisation est bien de 6%, et l’abattement sur IR de 71% ? Mais quid de l’IR si le meublé est non classé ? Quid des autres régimes dans mon cas ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Je profite de ce sujet pour poser une question qui me semble basique mais dont je n’arrive pas a trouver de réponse. (J’ai pourtant bien cherché).
Je fais partie de ceux qui doivent passer automatiquement de LMNP à LMP suite au changement de loi supprimant l’inscription au RCS.
Je précise que je fais de la location meublée long terme et que je dépasse les 80 000€ de recette.
De ce que je comprend, je vais dépendre maintenant de l’URSAFF. Je les ai eu au téléphone ce matin et il me disent que je dois m’enregistrer en tant qu’auto-entrepreneur sur le site cfe.ursaff.fr
Pouvez-vous me confirmer ce choix en tant que cadre juridique pour exercer du LMP sans prestation de service? Ce cadre n’apparait pas dans les choix en page d’accueil, je suppose qu’il faut sélectionner "profession libérale ou assimilée".

Merci pour votre aide.

Je suis dans la même situation à 50/50.
Il faut lors de la déclaration d’activité indiquer le Co-Exploitant. (Ligne 9 si ça n’a pas changé).
Mon comptable divise les recettes par 2 et idem pour la partie defiscalisable. Il faut donc veiller à toujours financer les achats à 50/50. Par exemple dans mon cas, j’avais payé 100% des frais de notaire, mais je n’ai pu en déduire que la moitié.

Concernant le comptable je ne peux pas vous répondre, j’ai aussi des bien en LMNP à 100% donc je déduis les frais dessus. Je ne vous pas pourquoi dans votre cas il ne passeraient pas au moins à 50% mais aucune certitude.

Ce post peut-être intéressant pour vous :

Le couple et la location meublée

Bonne lecture.

Le statut  LMNP ou LMP se détermine au niveau du foyer fiscal. Le régime matrimonial (et le fait qu’un bien appartienne à tel ou tel membre du foyer fiscal) n’a aucune influence là-dessus.

C’est la somme des recettes de location meublée qui compte, à comparer à la somme des revenus d’activité et à 23 000€, pour déterminer si vous êtes LMP.

Par contre il est possible qu’un seul des membres du foyer (ou que les 2) exerce l’activité de location meublée (et donc s’immatricule et cotise à  la SSI).

Est-ce plus clair  ?

Pour que les biens immobiliers exploités en LMP sortent de l’assiette IFI, il y a un certain nombre d’autres conditions (ce n’est pas "automatique", et les critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle ne sont pas les mêmes que les critères d’exonération d’IFI)…  Vérifiez les bien !

Attention pour échapper à l’IFI, le résultat doit être positif.

Effectivement, vous faites bien de tirer le signal d’alarme, un doute m’habite du coup !

Dans mon cas, il y aurait 2700€ mensuels de loyers en meublé (hors charges, etc.). Le reste de mes revenus viendrait d’une location traditionnelle et de dividendes : la location meublée serait bien mon activité principale.

Cela vous paraît ok pour l’IFI ?