Portefeuille d'actions de Vbvaleur

Quelques changements :

Bonjour,

Un peu déçu par Liberty au final ?

Actualisation .

Je suis triste , j’adore investir mais tout est horriblement chère sauf quelques rares exceptions qui boiront le bouillon comme les autres à court terme si le marché se retourne .

J’ai toujours investi l’entièreté de mon patrimoine mais la je dispose de 100 000 francs suisse et d’une ligne de 13000 euros en BX4.

Je n’aime pas le marché actuel , il va falloir prendre son mal en patiente et attendre… C’est très long, vivement que les choses bougent.

Petite analyse perso et rapide d’une phase d’expansion contraction d’un marché immobilier.

Conditions propices au démarrage d’un processus d’auto-renforcement :

-Les taux d’intérêt immobilier sont élevés

-Les emprunteurs les plus risqués sont exclus du marché par les conditions de credit sévères : apport élevé en liquidité , faible durée des crédits.

-Souvenir marquant des participants (banques, emprunteurs) concernant la dernière récession et de ses conséquences  .

-Il ne reste plus que les entreprises de construction les plus solides endurcies par des années de vache maigres , les ouvriers sont compétents et spécialisés .

-Les coûts de construction à cause d’une capacité de production faible dans le secteur sont hauts .

-Le pays à un faible taux de propriétaires.

-Taux d’effort des ménages lié à l’occupation de leur résidence principale et faible

——————————

L’amorçage du processus auto-renforçant peut être provoqué par :

-Une baisse du taux directeur des banques centrales.

-La croissance économique du pays.

-Une fiscalité et une réglementation plus favorable.

———————————

Début de la phase d’expansion :

La baisse des taux d’intérêts provoquée par les banques centrales et la croissance économique va avoir pour effet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier et de  solvabilliser de plus s’en plus les emprunteurs .

Ces nouveaux candidats à l’accession immobilière feront pression sur le marché immobilier ce qui augmentera les prix.

L’augmentation des prix et de la demande va stimuler les acteurs de la construction . Ceux là vont embaucher, investir et s’endetter pour faire face à cette nouvelle demande . Ces embauches vont stimuler l’économie car le secteur représente une bonne part de la masse salariale du pays .
L’économie ainsi stimulée, le pays va améliorer ses indicateurs  rassurant chaque jour un peu plus les prêteurs.

Ces bonnes nouvelles vont petit à petit effacer les stigmates de la dernière récession et améliorer la santé des banques car celle-ci vont commencer à voir leurs activités croître :

Augmentation du portefeuille de crédits.
Diminution du pourcentage de mauvaises créances.
Augmentations des résultats.
Augmentation des capitaux propres

Lorsque les banques sont en meilleur santé , celles-ci peuvent prêter plus et abaisser les conditions d’emprunts et cela aura pour effet de solvabiliser encore plus de candidat à l’accession etc etc etc.

Attirer par l’augmentation des prix et des rendements de nouveaux produit financier vont se multiplier :
Les SCPI , Les OPCI,  et bien d’autres.

Ces produits apporteront toujours plus d’argent sur le marché immobilier cela favorisera l’augmentation de la demande et des prix , ce qui grâce au processus d’auto-renforcement évoqué, va améliorer le rendement de ces produits ce cercle vertueux va  attirer encore plus de nouveaux investisseurs etc etc.

Les banques et les participants  qui auront complètement oubliés la dernières crise immobilière vont se mettre à se servir de ces produits financiers comme collatéraux pour l’obtention de nouveaux prêts gagnant sur plusieurs tableaux à la fois en augmentation de leur porte-feuille de credit mais aussi avec l’amélioration des résultats grâce aux frais de commission de ventes de ces produits .

Dans une phase d’expansion poussée à l’extreme , grâce à un taux de propriétaire de plus s’en plus élevé et un pays devenu dépendant économiquement de son immobilier . Les électeurs voteront pour des représentants politiques en faveur du maintien voir du renforcement d’une fiscalité immobilière attractive (Exonération PV résidence principale, pas d’imposition de loyers fictifs sur RP etc). Soutient au marché en augmentation par exemple APL.

——————————

Si rien n’arrête ce processus  nous obtiendront de nouvelles conditions propices à un retournement de tendance :

-Les taux d’intérêt immobilier très bas.

-Les conditions de crédit très favorable :
   Prêt sans apport
   Taux d’endettement pouvant aller jusqu’a 40%
   Durée d’emprunt jusqu’a 30 ans

-Un taux de propriétaire élevée (plus de 50%)France:(environ 60%).

-Des participants sans aucun souvenir de ce qu’est une crise immobilière.

-Taux d’effort des ménages lié à l’occupation de leur résidence principale haut (quasi insupportable en France pour les classes moyenne).

-Un secteur de la construction fragilisé par des derniers entrants sans capitaux et endettés avec une masse salariales trop élevée pour supporter le moindre retournement de tendance .

-Une spéculation extreme à travers les produits financiers et l’investissement locatif ne pouvant supporter une baisse des loyers.

-Des investisseurs locatifs sans expérience avec des locataires de moins s’en moins solvables car les plus safe auront rejoint le camps des propriétaires .

-Une santé économique d’un pays trop dépendante du marché immobilier : Rentrés fiscales indexés sur les prix du marché immobilier ex :
   Taxes foncières
   Frais de notaire
   Imposition sur les plus-values et loyers
   
——————————

L’amorçage du processus auto-renforçant négatif peut être provoqué par plusieurs facteurs :

-L’arrivé au pouvoir d’un président contre l’immobilier (Macron par ex).
-Une récession. ( Le Coronavirus va provoquer une récession sans précèdent)
-Une augmentation des taux d’intérêts.

PS : IL existe encore plus de facteur aggravant la phase d’expansion/contraction si je passe encore plus de temps sur ce dossier je pourrai vous s’en trouver pleins.

Le but de cette analyse est surtout de placer sous projecteur le coté hautement cyclique qu’est le marché immobilier .
Une caractéristique qui me semble complètement oubliée chez les Français d’aujourd’hui .

Dernière modification par vbvaleur (08/04/2020 12h29)

Relisez la discussion Intu Properties. On y parle de centres commerciaux "prime".

Toute ressemblance avec la discussion en cours sur Unibail serait purement fortuite.

mimizoe1
Franchement pour être vraiment honnête j’ai pas eu le courage de maintenir ma position courte.

J’étais pourtant convaincu que le marché était surévalué mais le problème c’est que je n’avais aucune idée de combien de temps ça allai durer.

J’étais haussier sur le franc et ça à plutôt bien fonctionné. 

En tout cas, je vois que vous êtes toujours "fidèle" (!) à Liberty Global wink

Jour après jour je l’aime de plus s’en plus, c’est comme ça
Je vois peu d’ombre aux tableau.

Je suis sur-exposé à liberty mais je ne peux aller contre mes convictions les plus fortes.

Intéressant ! Comprenez vous pourquoi la société est si peu chère et se fait si malmener en bourse ?

Y’a un dicton qui dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier .
J’opterai pour un autre dicton : mets-les dans le même panier et surveille le de près .
La diversification est une protection contre l’ignorance , on ne gagne jamais beaucoup d’argent sur sa 7 ème meilleure idée .

J’ai encore renforcé discovery au détriment de mes autres participations .
90% de mon PTF est concentré sur une action ..

Je ne conseille a personne de faire ça , mais j’ai pas appris tout ce que je sais en bourse pour ne pas me faire confiance le jour où il y’a une opportunité.

Je considère aujourd’hui que 80 % du marché est surévalué contenu de la crise sans précédant qu’il va devoir surmonter.

Liberty était un choix résilient qui a bien fait son boulot en protégeant mon capital pendant la crise que j’attendais avec un impatience mais avec un peu d’anxiété.

Oui je le sais bien .
Je le fait en connaissance de cause.

J’ai vu de nombreuse sociétés ayant rencontré des problèmes mortels et imprévisibles pour nous .

En diversifiant avec 3 sociétés que j’aime bien . Je réduis le risque de perte total mais si je fais ça , c’est réduire mes probabilités de gagner beaucoup d’argent car je considère mes autres choix comme beaucoup moins attrayants .

Je Oui la différence est le nombre de droits de vote que possède chaques actions  . Pour cette société il vaut mieux prendre les moins chère car vous n’aurez jamais la moindre influence sur la société. 

Discovery Communications, Inc., a trois classes d’actions ordinaires:

La série A a une voix par action
La série B a 10 voix par action
La série C n’a pas de voix.

Dernière modification par vbvaleur (12/08/2020 12h34)

y’a 92% de mon PTF sur discovery et près de 100% chez des  producteurs de contenus .
Je sais pertinemment le risque que je prends mais j’apprécie  tout de même vos mises en garde données avec bienveillance .

Néanmoins  cette action répond  à trop de mes critères de choix d’investissement pour ne pas saisir l’opportunité pleinement. 

C’est mon manque de diversification qui a permit à mon capital de traverser la crise et vous devez admettre que la diversification n’a pas aidée tous les membres de ce forum à préserver leur PTF .

Le risque de scandale , faillite etc est là mais il est estimable comme le reste  néanmoins il me parait faible et même
si les conséquences seront désastreuses pour mon patrimoine il ne faut pas le surestimer pour autant , je prends le risque , j’ai une forte conviction.

Un peu comme un entrepreneur ou un investisseur immobilier qui a investi toute sa vie sur un bien ou une entreprise.

J’estime le rapport gains/pertes potentielles avantageux.

L’idéal dans un investissement c’est quand les fondamentaux de la société sont solides (des free cash-flow stablent ou en croissance)et possédant un facteur de croissance apprécié par les investisseurs novices comme par exemple le streaming .
Les fondamentaux protègent  l’investissement et le facteur de croissance peut démultiplier le PER ou le multiple  FCF/ capi.

Pour le moment ils sont nul part dans le streaming mais je crois qu’ils vont faire quelque chose d’interresant , ils ont la force de frappe nécessaire .

De quoi rapidement changer le multiple de la société .

Dernière modification par vbvaleur (21/08/2020 13h00)