Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Bonjour,
C’est dommage d’écrire ce genre de message car il n’apporte rien, à commencer par le fait qu’il n’est pas sourcé.
Vous êtes nouveau donc je vous explique le fonctionnement du forum :
Quand on poste pour contredire des messages précédents, on donne une explication factuelle.
Il se trouve que vous écrivez exactement l’inverse de ce que j’ai écrit dans le message #94 :
Je vous confirme que, au contraire, les nouveaux achats ont eu pour effet d’améliorer le TOF car ils ont des locataires. Je ne suis pas allé vérifier dans le détail chaque immeuble pour savoir s’il avait un lot vacant mais je vois que le seul lot acheté en VEFA (désolé de me répéter) n’apparaît pas dans la vacance.
Ce ne sont donc pas 27=30 lots vacants mais au moins 31.

Si vous souhaitez relativiser cette information, qui n’est qu’un signal n’attendant qu’une amélioration sur les prochains trimestres, merci de donner des informations précises que chacun pourra vérifier.

Désolé de paraître antipathique mais on compte sur vous pour justement aller vérifier dans le détail à l’avenir les petits détails qui se nichent dans les bulletins ou rapports annuels, il y a énormément de travail car les sociétés de gestion rivalisent d’ingéniosité pour tromper le lecteur/associé, ce qui est tout à fait regrettable.
A votre disposition pour toute demande de renseignements.

Communiqué de Jean-Christophe Antoine, président d’Atland-Voisin, qui traite des sujets suivants :

-    Les épargnants continuent-ils à souscrire en SCPI ?

-    Les demandes de retrait ont-elles augmenté ?

-    Peut-on procéder aux investissements immobiliers engagés avant le Covid-19 ?

-    Quelles conséquences sur les dossiers engagés avant le Covid-19 et en cours de promesse de vente ?

-    Quelles conséquences de cette crise sur le marché de l’investissement immobilier après le Covid-19 ?

-    De nouvelles opportunités pour les acteurs qui disposent de fonds à investir à court terme ?

Bonne lecture…

A retenir également :

SCPI Epargne Pierre BTI 1T2020 a écrit :

Le taux de recouvrement des loyers du 2ème trimestre au 27/04/2020 est de 45,80%. À titre de comparaison, le taux de recouvrement du 1er trimestre au 27 janvier 2020 était de 54%. Les difficultés de recouvrement portant essentiellement sur les commerces non alimentaires frappés par la fermeture. Des discussions sont engagées au cas par cas pour chaque commerce en fonction de leur situation afin de trouver des solutions équilibrées

Le rapport annuel 2019 est en ligne.

Voici quelques points que j’ai relevés dans ce Rapport Annuel 2019 :

  - points remarquables sur l’année 2019 :
       -> collecte forte, entraînant un quasi-doublement de la capitalisation (1603 M€ vs 834 M€)
            (c’est sans doute la dernière fois que la capitalisation de cette SCPI double en une année)
       -> résultat/part meilleur que 2018 (12.59€ vs 12.31€), distribution inférieure (12.00€ vs 12.24€),
            en ligne avec ce qui pouvait être anticipé (avis personnel)
       -> valeur de réalisation : +3.2% en 2019 (et à 107% du prix de la part)

  - points remarquables, sur cette SCPI :
       -> patrimoine assez différent des autres SCPI, avec
             75% en régions, 83% d’actifs <20 M€, multi-locataires, 60% bureaux et 34% Commerces.
       -> rendement supérieur à la moyenne des SCPI (logique avec ce patrimoine),
       -> SCPI peu endettée (3.3%, elle peut aller à 20% de la capi) : 200 M€ + collecte investissables

  - Situation au 5 mai 2020 (p30-31 du rapport)
       -> la collecte continue en avril et mai (vers 20-25M€/mois, soit 50% de celle d’avant)
       -> la SCPI continue ses acquisitions, rapport de force acheteur/vendeur en faveur de l’acheteur
       -> les locataires "bureau" paient assez correctement, les "commerces" sont plus problématiques
       -> la SCPI gère ses locataire en difficulté au cas par cas, avec vigilance
       -> dividende 2020 prévu : 10.25-10.87€/part (5.0-5.3%), vs 12€ en 2019, et plus de 12€ avant

  - Conseil de Surveillance : 9 membres à élire (parmi 15 candidats, dont 8 membre du CS sortant),
           Les membres du CS ne perçoivent aucun jeton de présence (peu de SCPI font ceci)

Tout ceci me conforte dans mon choix d’avoir investi dans cette SCPI  (5-6% des revenus de mes SCPI).

Il me semble assez frequent que les parts ne soient pas revalorisées a ce stade, cela n’a rien d’inhabituel.

C’est tout de même mieux que de le voir se dévaloriser me semble-t-il ? On peut ne pas être vendeur à un instant précis et un jour finalement le devenir.

C’est pour envoyer un signal positif : "c’est rentré dans l’ordre". Ça n’a aucune autre utilité.

Deb67, le 16/07/2020 a écrit :

Se réjouir de voir ses parts revalorisées, alors qu’on n’a aucune intention de les vendre, c’est un plaisir qui m’échappe un peu.

Tout simplement ça permet d’avoir la liberté de quitter la SCPI si elle part en quenouille et de le faire sans perte d’argent sur le capital investi à partir du moment ou on se retrouve en plus value. Par exemple je viens de me séparer de deux SCPI investi à 100% sur le commerce car j’estime qu’elles vont souffrir (d’ailleurs la tendance générale sur ce secteur d’activité est au dégagement. voir les foncières concernées) et j’aurais bien aimé que les valeurs de part soit plus hautes.
A la base je n’avais aucune intention de les vendre mais il faut bien s’adapter à l’évolution du marché. Ceux qui ont gardés leurs Cifocoma par exemple n’ont plus que leurs yeux pour pleurer.

C’est plus compliqué que ça…

Si vous avez acheté une part à 1000€ et que le rendement est à 5%, vous récupérez 50€ par an.

Si la valeur de réalisation est à 1070€, un nouvel arrivant touchera le même rendement sur prix d’achat que vous.
Or, si on augmente la valeur de part à 1050€, le nouvel arrivera avec un rendement à 4,76% sur prix d’achat. Jusque là, ça ne vous impacte pas, et on est d’accord.

Cependant, si on admet que cet argent sert à investir dans de nouveaux biens (et qu’on a 10% de frais de souscriptions) et que les actifs sur lesquels on investit permettant de distribuer 5% quelque que soit le bien concerné, alors on a :

Dans le cas où on a 1000 parts en plus à 1000€ par part, on peut investir 0,9m€ (1m€ - 10% de frais de souscription). Soit 4,5% de rendement (45€ par part et par an) pour le précédent comme pour le nouvel associé.

Dans le cas où on a 1000 parts en plus à 1050€ par part, on peut investir 0,945m€ (1,05m€ - 10% de frais de souscription). 
On obtient une distribution équivalente à 47,25€ par part et par an.
On est ici toujours dilutif pour l’ancien associé (rendement sur prix d’achat à 4,72%) mais pour le nouvel associé, son rendement sur prix d’achat est à 4,5%.
Clairement, c’est mieux pour vous que la part soit réévalué directement si on considère ces hypothèses… Mais c’est plus facile à vendre pour un nouvel acquéreur sous les conditions actuelles.

Pour faire simple, le prix du stock influe sur les flux futurs et considérer que le prix du stock n’est pas à considérer sur une longue détention n’est pas la bonne vision.

Le seul cas où le prix de la part plus faible est relutif en terme de flux (ce qui vous intéresse) pour l’associé historique est si la prime de risque augmente au dessus du rendement net actuel pour les nouvelles acquisitions (si on considère les hypothèses précédente, si le rendement net des nouveaux biens est à 5,56% pour une part à 1000€). Bien évidemment, distinguer le rendement net du bien au rendement acte en main…

Oui, comme annoncé ici il y a quelques jours, sachant que 88.9% de 2.70€ = 2.40€.

Ils ne se mouillent pas trop et prennent X pincettes…

"sans préjuger des évolutions"

"nous faisons le scénario"

"retour progressif"

Bref, une communication classique !