Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Quelques notes prises pendant la diffusion de l’Assemblée Générale Unibail-Rodamco-Westfield 2020 :

Attention : l’exercice est difficile, malgré mes efforts, mon message peut contenir des erreurs, omissions ou déformations.

URW - AG 2020
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L’Assemblée Générale d’Unibail-Rodamco-Westfield SE du 15 mai 2020 se tiens exceptionnellement sans la présence physique de ses actionnaires et autres participants admissibles, à huis clos, au siège social de la Société, au 7 place du Chancelier Adenauer, 75016 Paris.

Présents : C. Cuvilliers (Président du Directoire), D. Zeitoun (Directeur Juridique Groupe), et S. Stabile (Membre du Conseil de Surveillance)

Le quorum est ATTEINT avec 55.32% des droits de vote.

> Introduction de C. Cuvilliers :

Bon début d’année 2020, il est trop tôt pour estimer l’impact de la pandémie de COVID-19, retrait des prévisions 2020. Au 28 Avril 2020, URW dispose d’abondantes liquidités avec 11,7 Milliards d’euros de trésorerie et lignes de crédit non-tirées.

Situation actuelle en Europe, en France et aux Etats-Unis : je reprends un extrait des réponses écrites aux questions posées par les actionnaires. Cela correspond exactement à ce qu’a détaillé C. Cuvilliers : "Tous nos centres commerciaux en Allemagne, en Autriche, en République Tchèque, en Pologne et au Danemark ont réouvert. Nos centres en Suède et aux Pays-Bas n’ont quant à eux jamais cessé leur activité. En France, une douzaine de centres commerciaux ont réouvert le 11 mai. Néanmoins, une dizaine de centres parmi les plus importants du portefeuille français (dont neuf sont situés en Île-de-France et un à Lyon) restent fermés en raison des directives gouvernementales. Nous travaillons activement à leur réouverture prochaine. Aux Etats-Unis, cinq de nos centres commerciaux en Floride ouvrent aujourd’hui et nos deux centres dans le Connecticut, un autre centre en Floride, ainsi que Westfield Galleria à Roseville dans la région de Sacramento, réouvriront la semaine prochaine [soit 4 centres commerciaux supplémentaires]."

Résultats 2019 : Année très intense dans un environnement difficile - RNRPAA de 12.37 euros - Produits de cession de 4.8 Milliards d’euros - Croissances des loyers nets en Europe de +3.1% à périmètre constant - Révision de façon approfondie du portefeuille de projets (en raison des préoccupations des actionnaires) avec notamment le retrait du projet Westfield Milan en Italie.

+ En Europe : En 2019 : chiffre d’affaires des commerçants : +5.2% - Evolution du CA des commerçants de 2013 à 2019 : sur-performance année après année par rapport au marché (page 12) - Forte attractivité, gain locatif importants en 2019, 1367 baux signés en 2019, taux de rotation des enseignes de 10,6%, année chargée pour les équipes commerciales.
+ Au Royaume-Uni : Année contrastée (en raison du "poids de l’internet", de la flambée des taxes foncières, et d’incertitudes liées au Brexit), défaillances de commerçants.
+ USA : Marché difficile (?), progression dans les flasgship (80% des revenus locatifs), évolution positive des loyers en 2019 (+4.7% d’augmentation dans les flagship).

Vision de l’évolution du commerce : C. Cuvilliers explique : "Le commerce n’est pas uniforme. Tous les opérateurs ne sont pas égaux et tous les portefeuilles des foncières de centres commerciaux ne se valent pas non plus. URW est sans aucun doute la mieux placée de toutes les foncières de commerces : elle possède 19 des 30 centres les plus fréquentés en Europe (dans les meilleures zones de chalandise, dans les zones aux revenus moyens les plus élevés, dans les zones très bien desservies par les transports en communs)." C. Cuvilliers insiste sur la qualité exceptionnelle des centres URW : "Malgré les difficultés actuelles du secteur, nous continuons à signer de nombreux baux, à des loyers plus élevés que les précédents, avec des nouvelles enseignes ou des enseignes existantes qui souhaitent augmenter la taille de leurs magasins." C. Cuvilliers détaille également le renouvellement des catégories / types de commerce : restauration, loisirs, sport, santé & bien-être, ou encore les marques "nées en ligne" (des exemples de magasins Amazon ayant ouvert dans différents centres Westfield aux Etats-Unis en 2019 sont donnés).

Bureaux : "Les résultats 2019 reflètent les cessions importantes de 2018 et 2019." - C. Cuvilliers n’a pas donné de nouvelles de la Tour Trinity à La Défense.

Congrès & Expositions : Excellente année - "Paris est désormais la capitale mondial des congrès, classée numéro un des événements de plus de 5000 participants." - La livraison récente d’un nouveau hall d’exposition (Hall 6) et de plusieurs hôtels près de la porte de Versailles renforcent l’attractivité du site.

Présentation de la RSE : -

Projets de développement : Portefeuille de projet de développement : 8.3 Milliards d’euros à fin 2019. Les nouveaux projets contiennent maintenant plus de composants à usage mixte (logements, bureaux, hôtels).

Intégration de Westfield : Objectif de synergies (coûts, revenus) : 100 Millions d’euros prévus > 99 Millions d’euros réalisés à fin 2019.

Cession de 54.2% des parts d’un portefeuille de centres commerciaux en France : Date de clôture prévue : T2 2020 - Je cite : "Nous sommes confiants que la transaction pourra bien se réaliser à la fin du trimestre comme annoncé. Nous informerions bien entendu le marché en cas de changement."

Différentes présentations se succèdent : sur les cessions réalisées (4.8 Milliards d’euros depuis 2018), le financement (dette, maturité, ratios de crédit), ainsi que les priorités stratégiques (2.5 Milliards d’euros de cessions supplémentaires sont prévus en 2020 et 2021, 3.2 Milliards d’euros de projets sont retirés du portefeuille, la priorité est donnée aux extensions de centres commerciaux existant ainsi qu’à la recherche de partenaires financiers pour la réalisation des projets).

Conclusion (un extrait) : "Nous poursuivons nos plans stratégiques, l’intégration de Westfield est en bonne voie, 80% du plan de cession de 6 Milliards d’euros est atteint, le portefeuille de projet a été revue à la baisse. Pour 2020 et à moyen terme, nous poursuivrons le désendettement et nous visons à sur-performer opérationnellement dans des marchés difficiles."

> Présentation de la gouvernance et l’organisation du groupe : -

> Présentation de la politique de rémunération des dirigeants : -

> Rapport du Conseil de Surveillance : Pas de remarques - le Conseil de Surveillance est favorable aux projets de résolution présentés.

> Rapport des Commissaires aux Comptes : -

> Questions écrites : Les réponses sont disponibles sur le site Internet dans la section AG 2020 (ici).

Il y a 12 questions écrites du "Forum pour l’Investissement Responsable" ainsi que 5 questions d’un actionnaire individuel. Je préfère vous renvoyer vers le document plutôt que d’écrire un résumé maladroit et incomplet… Je vous recommande de lire (ou survoler) les 5 dernières questions dans le document, elles sont intéressantes et les réponses sont bien détaillées.

> Résultats des votes sur les résolutions :

Toutes les résolutions sont adoptées. Les détails du vote pour chaque résolution sont disponibles dans ce document.

Clôture de l’assemblée générale vers 11h45.

Modifications : orthographe, syntaxe, mise en forme.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par delta (17/05/2020 19h30)

Remarques :
- le LTV de Klepierre (37.3% fin 2019) n’est guère different de celui d’URW (38.6%).
- en terme de ratio dette/ebitda (2019 et 2020), zonebourse indique 8.9 et 10.3 pour Klépierre et 10.6 et 13.1 pour URW, donc effectivement Klepierre semble moins leveragé (mais que valent les prévisions d’ebitda 2020 ?).
- l’acquisition de Wesfield (21Mds€) s’est faite aux 2/3 en actions (les ex-actionnaires de Wesfield détenant  28% de URW après l’opération) et 1/3 en cash, partiellement compensé par des cessions (3Md€) d’actifs Wesfield. Cette opération n’a en fait eu qu’un impact limité sur le LTV de URW. (Source : Wikipedia URW et les différentes sources qui y sont référencées)

Par contre, nombre d’anciens actionnaires de Wesfield ont pu depuis revendre leurs actions (pour des Mds€).
L’acquisition de Wesfield expose URW aux marchés US, UK, Austalie, dont Klepierre est largement absent.
Et il est clair que la valorisation de Wesfield retenue était généreuse (surtout si on compare à ce que le marché valvoriserait aujourd’hui Wesfield s’il était resté indépendant).

Information détectée dans les réponses aux questions des actionnaires de l’AG du 15 mai :

Dans le document papier :

"L’exposition du Groupe aux enseignes alimentaires, incluant les pâtisseries, les boucheries et les enseignes similaires est limitée : elle s’élève à environ 3 % de nos Loyers Minimum Garantis, car en Europe les supermarchés et hypermarchés sont principalement détenus par les opérateurs."

Dans la vidéo de l’AG, la réponse de C. Cuvillier est encore plus précise :
"car en Europe, les supermarchés et hypermarchés sont détenus en propre par les opérateurs ; ils sont co-propriétaires dans nos centres."

Contrairement à ce que qui a parfois pu être lu, URW ne bénéficiera donc pas, visiblement, de l’effet "amortisseur" des grandes surfaces restées ouvertes.

Je me demande qui a payé les 20% d’avril du coup :)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je publie un article, réservé aux abonnés du journal Le Monde, au sujet de la réouverture du centre commercial URW Euralille. Il me semble plutôt représentatif et donne une première idée sur les perspectives d’activité lorsque la réouverture des centres de plus de 40000 m2 en région parisienne sera effective.

Le Monde a écrit :

A Euralille, les clients retrouvent doucement leurs habitudes.

La reprise, dans les allées du centre commercial de la métropole lilloise, est inégale d’une enseigne à l’autre. Certaines sont encore fermées.

Chaque année, au cœur de Lille, il accueille près de 17 millions de visiteurs. Pendant les huit semaines de confinement, le centre commercial Westfield Euralille et ses 115 boutiques ont été désertés. Seul le Carrefour et la pharmacie sont restés ouverts. Grâce à une autorisation préfectorale, ce géant du commerce de plus 40 000 m2 du groupe Unibail-Rodamco-Westfield a pu rouvrir il y a quinze jours et, depuis, les consommateurs retrouvent doucement leurs habitudes.

Le 11 mai à 10 heures, les clients faisaient la queue devant la grille du magasin Go Sport situé à l’étage d’Euralille. « On s’attendait à une reprise timide pour ce premier jour de déconfinement, raconte la responsable du magasin de sport, mais on a fait plus d’entrées qu’un lundi normal. » Nadya Hellal annonce une croissance à deux chiffres depuis quinze jours : + 22 % par rapport aux objectifs. Le magasin tourne à plein effectif, soit 18 salariés. « J’ai même dû embaucher des renforts pour les rayons fitness et vélos. »

Julia Diep, la directrice du centre commercial lillois, confirme : « Comme nous nous y attendions, la reprise est progressive et les clients sont au rendez-vous. Nous avons mis en place des normes très strictes permettant le respect des règles de distanciation physique afin que nos visiteurs puissent réaliser leur shopping en toute sécurité. » En plein après-midi, la clientèle, plutôt jeune, est bien là, même si ce n’est pas la foule des grands jours. Dès l’entrée, située à quelques centaines de mètres de la gare Lille-Flandres, le décor est posé. Des barrières de police en acier galvanisé filtrent les gens, qui sont invités à se laver les mains avec du gel hydroalcoolique. Le flux est suivi en temps réel pour contrôler le nombre de personnes présentes au même moment afin d’en limiter l’accès si cela est nécessaire. Des panneaux indiquent que le port du masque est recommandé et des points de vente sont signalés pour ceux qui n’en ont pas.

« Drôle d’ambiance »

Dans la galerie commerciale de l’énorme bâtiment dessiné par l’architecte Jean Nouvel, un sens de circulation est imposé, obligeant les consommateurs à se déplacer de manière organisée. « C’est une drôle d’ambiance pleine de contraintes, remarque Angélique Nys, 25 ans, venue faire du shopping avec sa mère. Mais je n’ai pas peur, la preuve, je n’ai pas mon masque. » La jeune commerciale ne le porte pas dans la galerie mais la plupart des boutiques l’imposent à l’entrée, comme chez Go Sport. « Une petite douche ! », lance le vigile devant le magasin. Avec humour, il invite les clients à s’appliquer du gel hydroalcoolique sur les mains et impose le port du masque. « On ne me laisse pas entrer car je n’en ai pas, soupire Geoffrey, 28 ans, à la recherche d’une chambre à air. Chez Decathlon, c’est pareil. »

Au rez-de-chaussée de la galerie commerciale de 67 000 m2, chez Hema, enseigne d’origine néerlandaise, la responsable estime pourtant que 95 % de ses clients sont masqués. « J’ai senti un effort des gens dès le premier jour mais il y a eu un petit relâchement la deuxième semaine », considère Cindy Rydzik, qui a repris son activité avec la moitié de ses effectifs. En distribuant des paniers désinfectés à chaque chaland, elle a pu comptabiliser sa clientèle quotidienne : 800 à 1 000 personnes. « Près de 50 % de nos consommateurs sont de retour et ils viennent pour acheter », dit Cindy Rydzik. D’ailleurs, le ticket moyen « est largement plus élevé », affirme-t-elle, à demi cachée derrière son masque fleuri.
Dans la boutique de vêtements Star Folies, Catherine Charles, responsable de magasin depuis trente-cinq ans, confirme : « Pour nous, la reprise est bonne, avec un ticket moyen plus élevé de 10 %. On a déjà rattrapé notre début mai. » Entre deux rayons de polos Lacoste, Eden Park et Tommy Hilfiger, elle jette un œil aux clients qui entrent en nombre limité dans le magasin : pas plus de 10 personnes. « Euralille, c’est un centre de jeunes et cette clientèle n’a pas peur du virus », déclare-t-elle.

La reprise reste pourtant inégale d’une boutique à une autre. Quelques-unes sont d’ailleurs encore fermées, comme Primark. « Les enseignes de sport et de prêt-à-porter constatent une bonne reprise, note la directrice d’Euralille. Les loisirs et la restauration, qui n’ont pas encore eu la possibilité de rouvrir, souffrent particulièrement à l’heure actuelle. » La jeune directrice précise que le trafic au sein du centre est moins élevé qu’en temps normal, notamment à cause du contexte général : une offre réduite de transports en commun, la poursuite du télétravail, et la fermeture des restaurants.

Mais les accros au shopping sont de retour. « Ça fait du bien !, lance Jeanne Houcke, lycéenne de 18 ans, les bras chargés de sacs remplis de vêtements et de produits de beauté. Voir tout le monde avec un masque, c’est un frein à la consommation, et, en plus, on ne peut pas essayer les habits mais j’avoue, les fringues, ça m’a manqué ! »

Laurie Moniez (Lille, correspondance)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.